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Fac simile contratto di locazione cedolare secca 2020: aggiornato

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Solo per i carissimi lettori di michelemartinazzi.it metto a disposizione il nuovo modello Fac Simile contratto di locazione 2020 aggiornato ad uso abitativo ai sensi dell’art. 2 comma 1 della L. 9/12/1998, che trovi alla fine di questo articolo, adeguato alla cedolare secca. L’unico modello nuovissimo, completo ed esaustivo in tutte le sue parti. Nulla è stato lasciato al caso. Con questo Fac simile del contratto di locazione cedolare secca 2020 aggiornato, ad uso abitativo blinderai e metterai al sicuro la locazione di casa tua senza pensieri e senza farti prendere in giro dal tuo inquilino.

Ho messo a disposizione, sempre in fondo a questo articolo, anche il modello commerciale, che puoi scaricare gratuitamente qui. Dopo le numerosissime richieste ho deciso di mettere a disposizione il modello editabile.

Ti esorto a prestare massima attenzione a quando affitti la tua casa, perché in giro ci sono ORDE di inquilini che non vedono l’ora di infilarsi in casa dei locatori pagare il primo canone di locazione, forse il secondo e poi smettere.

ORDE di inquilini come in questo difficile periodo, che girano per trovare appartamenti da abitare a scrocco, e forse tenerli in discrete condizioni, anziché devastarli.

ORDE di inquilini capaci di trovare e di spulciare in un contratto di affitto i punti vulnerabili, che ignari locatori hanno inserito o anche cancellato a proprio piacere e godimento, nella speranza di fare meglio e aumentare la tutela contrattuale.

COME TROVARE L'INQUILINO MODELLO SENZA SBAGLIARE

I contratti di affitto fai da te, come fare senza sbagliare.

Riuscire a fare una perfetta locazione non è semplice, sopratutto se non si ha l’esperienza di capire chi sono gli inquilini che sicuramente la vorranno fare da padrone a casa tua o quegli inquilini che prima di pagare l’affitto, pensano a comprarsi un televisore 60 pollici nuovo piuttosto che versare il canone.

Vedo ancora troppi locatori prendere un contratto di affitto e cancellare a caso degli articoli essenziali, convinti che eliminando del contenuto sia meglio che lasciarlo, e senza farsi vedere da nessuno, incrociano le dita dietro alla schiena sperando che l’inquilino sia uno sprovveduto e ne sappia poco.

TU, COSA PREFERISCI?

Ecco un anticipo del preziosissimo materiale che ho messo a tua disposizione, che pui scaricare in fondo a questo articolo

esempio-contratto-affitto-cedolare-secca

Occhi aperti

Ho già anticipato in altri miei articoli dei quali consiglio vivamente una sbirciatina, che la cedolare secca sugli affitti  è un regime opzionale, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva.

I contratti di affitto che hanno aderito al regime della cedolare secca non dovranno pagare annualmente l’imposta di registro e l’imposta di bollo, di solito dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Puoi aderire al regime di cedolare secca se sei proprietario di un immobile (come persona fisica) che affitta ad uso abitativo.

Anticipo che con sentenza 825/1/2019 il tribunale di Bari ha rovesciato la Circolare n. 26/E/2011 dell’agenzia della entrate in merito alla interpretazione sulla cedolare secca fra locatore e società. Alla fine di questo articolo vi spiego l’accaduto.

Che significa cedolare secca sugli affitti?

Ogni locatore o meglio proprietario di qualsivoglia casa sul territorio Italiano, può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi. In breve la persona che sceglie di aderire alla cedolare secca, vuole risparmiare pagando meno tasse. Quando stipuli il contratto di affitto e decidi di non esercitare l’opzione per la cedolare, la registrazione segue il regime ordinario, in tal caso, dovrai versare le imposte di registro e di bollo.

Il mio suggerimento semplice semplice

Per alcuni l’argomento potrebbe sembrare ostico da capire, le scelte sono due. La prima è dotarsi di tanta pazienza e di continuare a leggere e studiare per cercare di capire, altrimenti se sei stato cosi bravo da trovare un bravo agente specializzato sulla materia delle locazioni, che faccia i tuoi interessi, (ma dubito perché nella maggior parte delle agenzie immobiliari, i funzionari sono così presi a rincorrere i grossi affari immobiliari e tu sei sono un minuscolo numero da mettere a budget a fine anno), sarà lui (sempre che sia anche sveglio) che ti suggerirà che cosa ti conviene fare.

In ultima, è recarsi dalla propria associazione, patronato o commercialista e farsi dire se conviene aderire al regime ordinario oppure scegliere il regime in cedolare secca.

Ma ti avverto, presta massima attenzione, perché capita sovente, che ti potresti trovare al patronato con giovanotte tirocinanti “in erba” e tornartene a casa con scelte economiche sbagliate.

Non intendo dire che le persone sono incapaci, ma è capitato a moltissimi miei clienti, di parlare con la ragazzina di turno che ha cominciato il proprio lavoro il giorno prima. In tal ipotesi sono certo farà fatica a farti un breve sondaggio e darti le dovute informazioni per farti fare le scelte giuste e sopratutto più convenienti in termini economici.

Agevolazione fiscali per i locatori

Sapessi quante volte mi sono trovato in consulenza strategica con i tantissimi locatori che seguo in ogni angolo della nostra Italia, ai quali è stata fatta un analisi fiscale errata e si sono ritrovati a regalare migliaia di euro ogni anno al fisco.

La stessa identica cosa riguarda i migliaia di locatori che hanno stipulato il contratto a canone concordato, che da anni stanno regalando soldi alle casse Comunali e non sono stati informati dall’agenzia immobiliare o dal loro commercialista, che si devono recare presso il Comune territoriale per richiedere le agevolazioni IMU.

Poi mi sento rispondere da alcuni proprietari locatori che preferiscono affittare casa privatamente con l’intento di risparmiarsi il compenso del professionista.

Accade poi nel corso della locazione, che gli stessi, si rendono conto di essersi infilati in casa un inquilino che non paga il canone, che ogni giorno chiama per ogni cazzata, oppure che è un’ignorate che fai perfino fatica a comunicare che per attivare la corrente è sufficiente alzare la levetta del contatore (che perfino un bambino di 9 anni risolverebbe) e sono costretti a spendere 2000/3000 fra avvocato e spese legali per dover cacciare fuori l’inquilino insolvente.

Per non parlare poi, dei mesi che l’appartamento resterà vuoto per pulirlo, sistemarlo e rimetterlo in ordine, come minimo ci smenano 5.000/6.000 euro, ma non se ne rendono conto.

Affianco da oltre 22 anni migliaia di locatori che hanno lo stesso inquilino da almeno 10 anni, moltissimi addirittura da 20. Se vuoi scoprire come ho fatto, puoi guardare questo video, nel quale rivelo le strategie necessarie che ogni locatore dovrebbe attuare, per affittare senza rischi.,

Ora ritorniamo al nostro Fac simile del contratto di locazione cedolare secca 2020 aggiornato.

Chi può esercitarla?

L’opzione può essere esercitata per le case classificate dalla categoria catastale A1 a A11 affittate ad uso abitativo e per le pertinenze (garage, ripostigli, cantine ecc) locate assieme all’immobile. E’ anche possibile affittare le pertinenze separatamente, e con contratto di locazione a parte, purché il rapporto di locazione sia stipulato tra le medesimi e sia dimostrabile la sussistenza del vincolo di pertinenza.

Qual è la percentuale della cedolare secca? Chi può aderire?

L’imposta della C.Secca si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo.
Per i contratti a canone agevolato o concordato è, inoltre, prevista un’aliquota ridotta si veda a tal proposito

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988).
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Per approfondimenti si veda il link.
La legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota per l’applicazione della cedolare secca sugli affitti è ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

Da qui puoi scaricare entrambi i modelli di contratto. Inserisci il tuo indirizzo email, ed entro pochi minuti ti arriverà la nostra email con all’interno il nuovissimo contratto abitativo e quello commerciale

Cedolare secca sugli affitti anche a inquilini/società?

Presta massima attenzione perché come al solito siamo in Italia e le interpretazioni lasciano il tempo che trovano e le sorprese non finiscono mai.

La circolare n. 26/E dell’1 Giugno 2011, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che esulano dal campo di applicazione della cedolare secca anche i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Pertanto, il regime della cedolare secca, secondo la circolare dell’agenzia delle entrate, non può essere applicato al contratto di locazione cedolare secca conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile.

Ma attenzione carramba che sorpresa……. pronto ?

La cedolare secca sugli affitti può essere applicata anche in caso di un conduttore di società (S.r.l.).

sentenza del Tribunale di Bari n. 825/1/2019,

Lo dice l’ultima sentenza del Tribunale di Bari n. 825/1/2019, secondo la quale questo è possibile quando il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale e sussista il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo.

E accaduto che la gentilissima Agenzia delle Entrate si era accorta che qualche cosa non andava, così ha emesso un bel avviso di liquidazione nei confronti di un locatore che aveva stipulato un contratto di affitto ad uso abitativo (scegliendo il regime della cedolare secca) con una società S.R.L.. In pratica all’agenzia delle entrate non risultata il versamento dell’imposta di registro.

Così il locatore, ha mostrato il suo petto e dotato di gran coraggio e spalle grosse, ha fatto ricorso al tribunale tributario.

Chiaramente l’Agenzia delle Entrate, secondo voi poteva starsene a guardare? A sua volta ha alzato la cresta, difendendo il proprio lavoro e con un tocco magico, ha sbattuto in faccia al nostro caro cittadino la Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate, nella quale si evidenziava che la norma della cedolare secca non si applica quando le locazioni hanno un conduttore che agisce nell’esercizio di un’impresa a prescindere dal fatto che l’immobile sia utilizzato ai fini abitativi.

immagine opzione cedolare secca nel contratto di locazione
opzione cedolare secca nel contratto di affitto ad uso abitativo

Ma, il tribunale di Bari ha mostrato i denti ritenendo legittima la scelta dell’opzione della cedolare secca da parte del locatore, dichiarando che l’affitto dell’immobile era ad uso abitativo e il proprietario non aveva agito nell’esercizio di un’impresa o libero professionista (quanto il locatore è una persona fisica e non giuridica)

immagine tribunale di bari con sentenza 825/1/2019

Il fatto che il conduttore sia una società, non è rilavante, perché quando la locazione sia ad uso abitativo e il suo conduttore riveste la qualifica di imprenditore o lavoratore autonomo, il locatore (persona fisica) che non sia imprenditore o meglio non eserciti attività imprenditoriale, può optare per il regime della cedolare secca.

Ora torniamo al nostro fac-simile del contratto di locazione cedolare secca 2020 aggiornato anche alla luce del Decreto Crescita.

Ecco il contratto di affitto che da 20 anni, ha permesso al Sig. Casadei di incassare ogni mese e puntualmente come al suono del Big Ben, il canone di locazione, senza fideiussione, senza pensieri e dimenticandosi di avere un’inquilino in casa sua.

Anzi, sono i miei clienti che telefonano al loro inquilino per sapere come stà? Perchè?

Perché non lo sentono mai!

E’ lo stesso contratto che permette a migliaia e migliaia di locatori, da più di 20 anni, di non essere presi in giro.

consigli immobiliari - guida alla locazione corrette
Londra – Abbazia di Westminster

Se lo ritieni opportuno, puoi trovare altri modelli per i contratti di locazione ad uso abitativo relativi al canone concordato. Ne ho parlato in modo approfondito in questo lungo ed esclusivo articolo dedicato al contratto di locazione agevolato.

Miki Martinazzi

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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

4 pensieri riguardo “Fac simile contratto di locazione cedolare secca 2020: aggiornato

  • Pingback: Contratto 4+4 : come fare senza sbagliare. Le novità 2020

  • Avatar
    19 Gennaio, 2020 in 3:01 pm
    Permalink

    Salve,
    nell’ambito del contratto è possibile inserire un aumento del canone?
    Saluti
    Laura

    Risposta
    • Avatar
      19 Gennaio, 2020 in 8:50 pm
      Permalink

      Buonasera Laura, vige la leggenda metropolitana che nel contratto di locazione sia possibile aumentare il canone di locazione. Molto spesso mi capita di sentire, che secondo alcuni, il canone è possibile aumentarlo liberamente.

      Non gliela farò molto lunga, anzi cercherò di essere il più sintetico possibile.

      Prendiamo come esempio il contratto a canone libero (il 4+4 ai sensi dell’art. 2, comma 1 L 431/98), questa tipologia di contratto è la più utilizzata per la flessibilità riguardante le condizioni contrattuali. Alcuni pensano che grazie a questa flessibilità sia possibile, aumentare liberamente il canone di locazione.

      La legge vieta l’aumento del canone in modo fazioso.

      Se il locatore volesse applicare un aumento del canone di locazione al suo inquilino, potrà farlo solo in due modi: adeguando annualmente il canone all’indice I.S.T.A.T, salvo che non abbia optato per la tassazione con cedolare secca, oppure al termine del periodo di rinnovo, cioè all’ottavo anno, comunicando al conduttore (con lettera A/R 6 mesi prima), la volontà di rifare il contratto a nuove condizioni.

      Il conduttore, avrà 60 giorni di tempo per rispondere e comunicare le proprie intenzioni (se accettare oppure no). In mancanza di risposta, ovvero di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione, in tal caso il locatore dovrà trovare un nuovo inquilino.

      Lo stesso principio riguarda gli altri contratti di locazione abitativi.
      Buona serata.
      Miki Martinazzi

      Risposta
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