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Come scegliere un’agenzia immobiliare seria. 7 trucchi furbi

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Immagina come sarebbe fantastico vendere la tua casa con un bel sorriso sulle labbra, senza stress o impazzimenti. Giornate passate difronte al computer a inviare richieste, telefonate alle agenzie senza che dall’altra parte nessuno risponda, giri a vuoto, facce di professionisti poco rassicuranti, ansie, notti insonni. Ma come scegliere un’agenzia immobiliare seria?

Come uscire sani e salvi da un’operazione di immobiliare? A quale agenzia immobiliare affidarsi. Quali sono le agenzie immobiliari affidabili?

Spesso risulta complesso scegliere un’agenzia immobiliare seria

E come sarebbe meraviglioso vendere la tua casa restando comodamente seduto sul tuo divano, aspettando la tanto agognata telefonata del tuo Agente Immobiliare, che ti dice: “salve, è fatta! l’acquirente ha sottoscritto la proposta di acquisto, siamo inoltre in possesso della caparra. Passi in agenzia per firmare e ritirare l’assegno.”

Capita sovente, che tantissimi conoscenti mi chiedano confidenzialmente come bisogna fare per scegliere e riconoscere un’agenzia immobiliare, e come individuare quella giusta, evitando di incappare in un vicolo cieco.

Migliore agenzia immobiliare

Considerando che negli ultimi 20 anni le agenzie immobiliari, sono cresciute come i funghi dopo la pioggia, rispondo subito alla domanda che avrai in testa da giorni: qual’è la migliore agenzia immobiliare? Purtroppo la mia risposta è: molto poche!

Alla fine quando un cliente si reca in agenzia immobiliare sembra tutto rose e fiori, l’entusiasmo è alle stelle, tutti sono felici di fornirti la massima disponibilità, sono intenzionati a darti il massimo, poi però passa il tempo e alla fine il fuoco di paglia si spegne. Perchè ?

Semplicemente perché ogni giorno, in un agenzia, entrano in continuazione clienti. C’è chi vuole comprare, chi vendere, chi cerca di affittare il proprio immobile, chi invece lo cerca per andarci a stare in affitto. Chi ha bisogno di fare un’adempimento fiscale o contrattuale. Chi semplicemente sogna ad occhi aperti e ha del tempo da perdere. Chi un mutuo non lo riceverà mai, perché ancora non sa, che la banca non gli erogherà il muto per acquistare. .

E come fanno gli agenti immobiliari a stare dietro a tutti? Quasi impossibile. Sopratutto quando in un’agenzia immobiliare ci sono solo 2 funzionari. E aggiungerei sopratutto se non è specializzata!

Tutti fanno tutto. E come fai a fare bene tutto? Difficile!

E quante sono le agenzia immobiliari specializzate?

Il criceto nella ruota.

agenzia immobiliare - consigli

Molto poche, quasi nessuna, tutte le agenzie sono presi da migliaia di cose, sono presi dalla spasmodica ricerca di case da vendere, da affittare, da locare. Affari da fare, immobili da comprare all’asta, provvigioni da incassare, tasse da pagare, problemi da risolvere.

L’agente immobiliare fa da segretario, da fotocopiatore, da postino, da portantino, da autista, da psicologo, insomma fa un po di tutto.

E come fai a servire bene il cliente se fai di tutto? Difficile!

Ecco perché la maggior parte delle persone non si sentono accolte o considerate dagli agenti immobiliari. A parte alcune agenzie ben posizionate e focalizzate e quelle che hanno le idee ben chiare di come fare e di svolgere con coerenza il lavoro, le altre trattano i clienti e gli immobili alla giornata, “tirando a campà”.

Per capire questo è sufficiente fare una ricerca nel sito dell’agenzia immobiliare per scoprire se sono specializzati o oppure no.

Sono sicuro che troverai in vendita uno chalet a Trento, un open spiace a Milano, un attico a Milano Marittima, una Baita a Bolzano, insomma un po’ di tutto, dappertutto.

Non sono qui a dire che è sbagliato nel trattare la vendita di alcuni immobili fuori dal luogo di competenza, anzi ben venga, ma accade che per un agente immobiliare alle prime armi di Finale Ligure, che non abbia la minima idea di come fare il mestiere, (questo vale anche per piccole agenzie immobiliari con una mentalità vecchia e senza idee), che pur di avere una casa da vendere e da inserire nel suo database, sono disposti ad illudere un proprietario del Comune di Canicattì, che in qualche modo, riusciranno a vendergli casa.

Procedura dell’acquisizione di un agente immobiliare “tipo”

La tiritera è questa: l’agente immobiliare che chiameremo “Nino” va a vedere la casa di un proprietario venditore che chiameremo “Filomeno” . Nino si reca a vedere l’immobile di Filomeno, fa due foto, chiede il prezzo di vendita, forse una planimetria (forse), fa sapere al proprietario qual’è il suo compenso, senza spigargli come lavori e perché ti debba dare il 3 o il 4%, gli dice che tornerà in agenzia e che prima o poi porterà un potenziale acquirente.

E se la casa di quel proprietario non fosse in regola con le normative, come fai a saperlo? Avrà stipulato un mutuo? Mahh….

Quell’immobile proviene da una successione, da una divisione ereditaria, che provenienza ha quell’immobile? Vabbeeeeeèèèèè.

Nel frattempo passano i giorni, forse Nino è riuscito a portare a Filomeno, qualche potenziale acquirente o forse no, nel frattempo sono passate 3 o 4 settimane. Nino, sicuramente sarà andato a vedere altri immobili in giro per la città, avrà avuto tante altre cose da fare (qualche contratto di affitto, altre visite in giro) e avrà illuso tanti altri proprietari.

Preso da mille cose e da tanti immobili da vendere, Nino, quasi sicuramente si sarà dimenticato di Filomeno, che vendeva la sua casa e al contempo si starà chiedendo: dove sarà finito Nino? “Non lo sento da settimane”.

Filomeno verrà sicuramente contattato da altre agenzie e la tiritera ricomincia da capo.

A questo punto la domanda viene spontanea: chi venderà la casa di Filomeno? Vuoi la risposta ?

Il più fortunato!!! O il più Bravo !!! O forse il più Furbo!!!

Potrei stare quì dei giorni interi a scrivere come funziona. Molti agenti vivono la giornata senza avere un piano Marketing strategico, preciso e pianificato.

Al contrario, alcuni agenti sono così fortunati da starsene nella poltrona e potersi permettere di aspettare che il cliente entri dalla porta e con poche e semplici mosse, vendere o affittare una casa. Beati loro!!!

Regole per vendere o affittare casa

Sono convinto che vendere casa possa suscitare un po’ di preoccupazione, ma se la vendita venisse gestita seguendo alcune importanti regole e utilizzando procedure corrette, il tutto si concluderebbe al meglio e con il sorriso sulle labbra.

Le domande più comuni che mi vengono poste da sempre sono:
Come fidarsi di un’agenzia immobiliare?
Qual’è la migliore agenzia immobiliare?
Come capire se un’agenzia immobiliare è seria?
Come scegliere un’agenzia immobiliare?

Domande legittime alle quali ogni persona che decide di vendere, comprare o affittare casa, cerca di dare una risposta.

Il settore immobiliare è un campo minato molto delicato. Chi nel tempo è riuscito a diventare un proprietario immobiliare o chi sta per diventarlo, cerca certezze, sicurezza, garanzie, onesta, fiducia. Come può sottovalutare una scelta così importante.

Fatta questa premessa, nei paragrafi successivi, ho deciso di scrivere un piccolo vademecum e dispensare qualche consiglio su come scegliere e riconoscere un’agenzia immobiliare seria, come identificarla fra le tante, e sopratutto distinguere un professionista da un millantatore.

Probabilmente questi consigli potrebbero apparire bizzarri, ma ti garantisco che sono frutto di esperienza maturata in oltre 22 anni di carriera:

come trovare-inquilino affidabile senza sbagliare
HO IDEATO UNA STRATEGIA CHE HA PERMESSO A MIGLIAIA DI LOCATORI
DI AFFITTARE SENZA SBAGLIARE

SCEGLI UN’AGENZIA DEL TUO QUARTIERE

Se abitati in una grande città il mio suggerimento è di informarti su quali siano le agenzie che svolgono l’attività professionale nel tuo quartiere entro pochi km.

Questa indicazione calza per i proprietari di casa residenti in città abbastanza grandi superiori ai 250.000 abitanti, pessima idea rivolgersi a chi sta troppo distante da casa tua, sopratutto perchè un agente immobiliare spesso non è motivato a percorrere molti km con potenziali acquirenti.

La vicinanza all’agenzia immobiliare è fondamentale per mantenere un rapporto collaborativo stretto e di fiducia (un po’ come il vicino di casa), sopratutto perchè l’agente di zona conosce maggiormente il mercato locale e sicuramente padroneggia trucchi e dettagli meglio di chiunque altro.

Oltretutto il vantaggio di essere vicini ti permetterà di passare dal tuo agente e guardarlo in faccia per capire se avrai fatto la scelta giusta.

MEGLIO DIFFIDARE DELL’AGENTE IMMOBILIARE CHE ANNUISCE SEMPRE

L’agente immobiliare con “sale in zucca” cerca di fornirti informazioni corrette qualora tu esponga affermazioni errate e sopratutto ama spiegarti cosa è giusto e cosa è sbagliato.

L’ A.I. che muove sempre la testa su è giù per darti ragione, che ostenta vendite a destra e a manca, per esempio affermando di vendere 4 case a settimana, sopratutto in tempi di difficile congiuntura economica, meglio evitarlo!

Mio nonno mi diceva sempre: “Dimmi ciò che ti vanti e ti dirò ciò che ti manca”. Per mettere in difficoltà un agente immobiliare che ti sembra abbia poca esperienza è sufficiente porgli il seguente quesito: “mi aiuta a capire cos’è il credito di imposta nella compravendita?” Con questa semplice domandina capirai quanta esperienza ha sulle spalle il professionista che ti trovi di fronte.

PREDILIGI CHI LAVORA CON L’INCARICO DI MEDIAZIONE IN ESCLUSIVA

Meglio sospettare degli A. I. che dicono: “ti farò sapere”-“vedo cosa posso fare”-“ne parlo in agenzia”-” se ho qualcuno te lo porto”-“ci penso”, io qua, io la, io su, io giù, …io io io io io io….. Vendere casa significa assumersi delle responsabilità nei confronti del cliente, significa metterci la faccia per le parole che si sono spese, significa orientare il cliente sia venditore che compratore nella direzione giusta. Ogni agente conosce pregi e potenziale di ogni immobile se conosce bene il mercato immobiliare locale.

Altro aspetto molto importante è la documentazione necessaria per capire se l’immobile è idoneo per essere venduto, come per esempio atto di provenienza (rogito/successione/donazione), planimetrie catastali, attestato di prestazione energetica (APE), eventuale rendicontazione spese condominiali, documenti di identità dei proprietari.

Il potenziale acquirente avrà pur diritto di ottenere tutte le informazioni necessarie per acquistare una casa sana e genuina, no?

Un vero professionista dimostrerà interesse per il tuo immobile e cercherà di sedurti per ottenere l’incarico di mediazione in escusiva, un po’ come si fa con una bella ragazza: ci si deve mettere passione e interesse se desideri conquistarla.

PER MOLTI SCEGLIERE UN’AGENZIA IMMOBILIARE SERIA E’ MOLTO SNERVANTE

Scegliere un’agenzia immobiliare seria dovrebbe essere semplice, ma in realtà non è così. Negli ultimi anni a causa dei decreti selvaggi definiti “mille proroghe”, approvati dal governo, hanno aumentato esponenzialmente gli improvvisati, causando alla categoria immobiliare, un grave danno.

Per questo motivo molte persone faticano a capire a chi affidarsi, e quando lo fanno, nel 70% dei casi incappano in problematiche causate dall’incapacità, dell’agente immobiliare “improvvisato” di gestire seriamente una compravendita.

Il lavoro dell’agente immobiliare lo può fare chiunque, basta un telefono e una scrivania, moltissimi improvvisati ci provano attirati dal miraggio del guadagno facile.

scegliere e riconoscere un'agenzia immobiliare seria
un’agenzia immobiliare seria dove essere trasparente, ascoltare il cliente
e soddisfare i bisogni

Quindi, il compito che un’agenzia immobiliare seria dovrebbe svolgere è agire con coscienza, intervistando il potenziale cliente, selezionare anzitempo.

Questo permetterebbe di concentrare l’impegno solo su alcune tipologie di immobili tralasciando quelle di minor interesse per il mercato locale. Questo per evitare di far perdere tempo ai veri professionisti ed ai potenziali clienti che desiderano acquistare la casa dei propri desideri.

IL PREZZO DI VENDITA E’ CORRETTO?

Aspetto molto importante per il proprietario di casa è capire quanto vale la sua casa. Non è facile fidarsi delle facce che si trovano in giro per gli uffici, sopratutto in quelli di alcuni professionisti.

Sapersi orientare nella giungla della compravendita immobiliare è molto complicato sopratutto di questi tempi che le truffe sono all’ordine del giorno. Capita molto sovente che incontro proprietari delusi, stanchi e rammaricati per aver perso un anno di tempo con professionisti poco seri che hanno promesso loro di vendere casa ad un prezzo di mercato completamente fuori da ogni concezione.

Questo accade perché il “simpatico” agente immobiliare mira a portarsi a casa l’incarico di mediazione in esclusiva, vincolare il proprietario per un anno e poi piano piano fargli abbassare il prezzo di richiesta. Mese dopo mese inesorabilmente arrivano telefonate del tipo: buongiorno, la casa non si vende, come avrà notato le abbiamo portato tanti clienti, ma nessuno la compra perché il prezzo è troppo alto. Cosa ne dice se abbassiamo di 5.000 euro? Questa manfrina comincia in genere dopo 3 o 4 mesi. Ogni mese una telefonata fino a “convincere” il proprietario ad abbassare di 20/30/40.000 euro.

ATTENZIONE A CHI COSTA MENO

Come si fa per capire se il tuo A. I. ha le capacità per farti vendere la tua casa e magari ti chiede pure un compenso alto? Semplice, fagli questa domanda: “quale strategia immobiliare intende adottare per vendere il mio immobile?” Sono certo che lo metterai in difficoltà. La maggior parte degli agenti, almeno 9 su 10, ti dirà: “la metto su feeesbuuuk! poi posto un po’ di foto a destra e a manca, poi tagggggo qua poi taggggo là! poi lo carico su xyz.it poi abcd.it e poi mi siedo e aspetto in agenzia che qualcuno si faccia sentire!” Il professionista che si accontenta di un compenso molto basso è anche quel professionista che poi non avrà risorse a disposizione per investire in pubblicità ed innovazione.

Il costo di un portale immobiliare (in Italia ce ne sono tre di buon livello) oscilla mediamente dai 2.500,00 ai 3.500,00 € all’anno, senza contare i restanti costi derivanti da cartelli pubblicitari, GoogleAdword, Facebook Ads, gestione del sito internet, telefono, automobile, affitto dei locali, contributi INPS, commercialista e tanti altri. Come può un buon professionista investire costantemente se accetta compensi bassi?

La strategia che dovrà adottare un professionista che si rispetti è tutt’altra e dovrà essere accompagnata da un buon piano strategico studiato e ben pensato per ogni segmento di tipologia.

Il mercato immobiliare è cambiato, i clienti sono cambiati, il modo di comunicare è cambiato, la società è cambiata, il modo di spendere i soldi è cambiato. Tuttavia un professionista diligente che si rispetti, qualora ti chiedesse un compenso alto, potrebbe avere le idee chiare su come si vende una casa. Stà a te capirlo attraverso questi semplici trucchetti indicati in questa guida.

Ti consiglio inoltre di controllare la qualità del sito internet dell’agenzia. Questo è un buon indicatore di qualità. Visitare l’ufficio e conoscere gli orari di apertura che osserva. E’ vero che l’abito non fa il Monaco, ma è anche vero che il Buongiorno si vede dal mattino!!!

L’ACQUIRENTE IMMOBILIARE BIRICHINO

Come capire se un’agenzia immobiliare è seria?
Io suggerirei: come capire se l’acquirente è serio?

Arrivati a questo punto vorrei porvi una domanda. Se finalmente dopo tanta fatica, tanti giri a vuoto e tante battaglie riuscirete a sceglier l’agenzia immobiliare affidabile, ora come faccio io a capire se un’acquirente è serio, onesto e affidabile e non mi prenda in giro?

Sembra banale, ma vi assicuro che di persone strane in giro c’è ne sono veramente tante. Sono certo che attraverso il vostro lavoro vi sarà capitato di tutto. Anche voi avrete incontrato persone strane, taciturne, chiuse, simpatiche, belle, alte, magre, piccole, naso lungo, naso corto. Ma degli mascalzoni no?

Io vi assicuro di sì. Come vi potrebbe facilmente capitare agenzie immobiliari non affidabili. Noi specialisti immobiliari, abbiamo la stessa percentuale di incontrare acquirenti birichini.

Fra le tantissime esperienze desidero raccontarvene una in particolare. E’ un lunedì di Maggio, mi chiama un potenziale acquirente per acquistare una casa. Al telefono descrivo nel dettaglio punti forti e le criticità dell’immobile, poi fornisco tutte le informazioni e le caratteristiche della casa per mettere in condizione il potenziale acquirente di crearsi un quadro completo.

Come da procedura, pongo al mio cliente alcune domande fondamentali per comprendere se la casa è potenzialmente compatibile con le sue esigenze. Fisso l’appuntamento per mercoledì sera ore 18.30, fornendo all’acquirente indirizzo e numero civico. Nella stessa giornata chiamo il proprietario e gli comunico che mercoledì sera c’è una visita.

Il giorno dopo, in mattinata, mi chiama il proprietario di casa chiedendomi di vederci nella stessa giornata con urgenza. Arrivo in negozio dal proprietario, denoto una forte perplessità nel suo visto, mi dice che mi deve parlare, ma non ha il coraggio di espormi il problema, dopo un cinque minuti di convenevoli finalmente……. Apre il cassetto e mi consegna un foglietto scritto con un pennarello rosso.

CHE COSA C’ERA SCRITTO SECONDO VOI?

Praticamente il cliente acquirente, nello stesso giorno è andato privatamente a vedere la casa (attraverso l’indirizzo che gli ho fornito al telefono il giorno prima) ha provato a suonare il campanello, non avendo ricevuto risposta ha ben pensato di scrivere. Sapete che cosa?

Sono ….. pinco pallino….. ho fissato con il Sig. Martinazzi un’appuntamento per vedere la sua casa mercoledì ore 18.30, vorrei acquistare privatamente per evitare il pagamento della parcella. Se fosse possibile mi contatti al n………..

Secondo voi cosa avrei dovuto fare o pensare? Naturalmente i proprietari immobiliari che affidano la vendita del loro patrimonio immobiliare, nutrono nei miei confronti, profonda fiducia e mai acconsentirebbero ad avance simili. Oltretutto le persone che decidono di avermi come loro consulente di fiducia, decidono di farlo, proprio per tutelarsi dai problemi che ogni compravendita nasconde.

Alle luce di ciò, ho fatto finta di nulla, il mercoledì seguente mi sono presentato all’appuntamento alle ore 18.30. Mi scappava da ridere quando mi sono trovato faccia a faccia con il cliente e l’ho guardato negli occhi e mi sono comportato come se nulla fosse accaduto. Naturalmente al cliente “monello” non ho fatto un centesimo di sconto dalla mia parcella. Ogni giorno mi chiedo quanti come lui c’e ne saranno che girano per le agenzie immobiliari affidabili? Secondo voi?

SCEGLIERE E RICONOSCERE UN’AGENZIA IMMOBILIARE SERIA CON MINIMO 3 FUNZIONARI

Ritengo opportuno informarti del fatto che un’agenzia immobiliare seria al passo con i tempi e ben strutturata debba avere almeno tre funzionari. Tale scelta è fondamentale per permettere di gestire una buona organizzazione. Arrivare ovunque per un solo agente immobiliare è praticamente impossibile. E’ molto sconsolante per un cliente trovare il cartello appeso alla porta d’ingresso dell’agenzia con su scritto “siamo fuori ufficio per appuntamenti”

cartello con indicato siamo in visita. Chiamare il numero di tel.
esempio di cartello di un’agenzia immobiliare a Cesena

E se proprio in quel momento arrivasse l’acquirente della tua casa? Ti sei mai chiesto quante cose ha da fare quotidianamente
un’agente immobiliare? Di seguito ti elencherò una piccolissima parte delle attività giornaliera di un’agente immobiliare. Sei pronto?

La fase dell’acquisizione

  • ricerca e selezione a prezzi di mercato di case o appartamenti;
  • contatto con i proprietari di casa e organizzazione della visita;
  • sopraluogo e analisi vendibilità dell’immobile;
  • studio documenti precedenti urbanistici e analisi fattibilità e requisiti idoneità dell’immobile “asseverazione urbanistica”;
  • progettazione piano marketing (analisi dettagliata dell’immobile, caratteristiche del segmento di mercato,caratteristiche del target, definizione degli obbiettivi da raggiungere);
  • incarico di vendita;
  • studio e preparazione annuncio immobiliare efficace e materiale fotografico;
  • lancio sulla piattaforma web dell’immobile utilizzando i canali in target;
  • visite sull’immobile con i potenziali acquirenti;
  • invio email, telefonate, incontri in studio, visite a vuoto;
  • ricerca dell’acquirente e trattativa;
  • scelta del notaio, richiesta di ben 3 preventivi;
  • definizione trattativa e preparazione documentazione da consegnare la Notaio che in questo mio articolo ho elencato;
  • stipula compromesso e conclusione dell’affare;
  • assistenza al cliente venditore o acquirente nel rilascio o consegna dell’immobile per es. trasloco, subentro/cambio utenze;
  • preparazione di tutta la documentazione da consegnare allo studio notarile;
  • identificazione Notaio, scelta appropriata in base alle necessità delle parti per la stipula del rogito Notarile. Ecco come scegliere il Notaio;
immagine studio notarile
il lavoro di un’agenzia immobiliare seria è importante quanto quello di un bravo Notaio

Questo è solo una piccola parte del lavoro che dovrà svolgere un bravo professionista immobiliare. Consiglio tuttavia di usare il tuo intuito e buon senso.

Sono certo ti aiuteranno come sempre hanno fatto a farti fare le scelte giuste per realizzare il sogno della tua vita……. vendere o comprare casa velocemente al miglior prezzo e sopratutto con un’agenzia immobiliare seria.

Fai anche tu le scelte giuste, apri gli occhi e presta attenzione a chi affidi una delle scelte più importanti della tua vita!

Ricorda, la tua casa vale

Michele Martinazzi

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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

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