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Come scegliere un’agenzia immobiliare seria. 7 trucchi furbi

Immagina come sarebbe fantastico vendere la tua casa con un bel sorriso sulle labbra, senza stress o impazzimenti. Giornate passate difronte al computer a inviare richieste, telefonate alle agenzie senza che dall’altra parte nessuno risponda, giri a vuoto, facce di professionisti poco rassicuranti, ansie, notti insonni. Ma come scegliere un’agenzia immobiliare seria?

Come uscire sani e salvi da un’operazione di compravendita immobiliare? A quale agenzia immobiliare affidarsi. Quali sono le agenzie immobiliari affidabili?

Spesso risulta complesso scegliere un’agenzia immobiliare seria

E come sarebbe meraviglioso vendere la tua casa restando comodamente seduto sul tuo divano, aspettando la tanto agognata telefonata del tuo Agente Immobiliare, che ti dice: “salve, è fatta! l’acquirente ha sottoscritto la proposta di acquisto, siamo inoltre in possesso della caparra. Passi in agenzia per firmare e ritirare l’assegno.”

Capita sovente, che tantissimi conoscenti mi chiedano confidenzialmente come bisogna fare per scegliere e riconoscere un’agenzia immobiliare, e come individuare quella giusta, evitando di incappare in un vicolo cieco.

Sono convinto che vendere casa possa suscitare un po’ di preoccupazione, ma se la vendita venisse gestita seguendo alcune importanti regole e utilizzando procedure corrette, il tutto si concluderebbe al meglio e con il sorriso sulle labbra.

Le domande più comuni che mi vengono poste da sempre sono:
Come fidarsi di un’agenzia immobiliare?
Qual’è la migliore agenzia immobiliare?
Come capire se un’agenzia immobiliare è seria?
Come scegliere un’agenzia immobiliare?

Domande legittime alle quali ogni persona che decide di vendere, comprare o affittare casa, cerca di dare una risposta. Il settore immobiliare è un campo molto delicato. Chi è nel tempo è riuscito a diventare un proprietario immobiliare o chi sta per diventarlo, cerca certezze, sicurezza, garanzie, onesta, fiducia. Come può sottovalutare una scelta così importante.

Fatta questa premessa, ho deciso di scrivere un piccolo vademecum e dispensare qualche consiglio su come scegliere e riconoscere un’agenzia immobiliare seria, come identificarla fra le tante, e sopratutto distinguere un professionista da un millantatore. Probabilmente questi consigli potrebbero apparire bizzarri, ma vi garantisco che sono frutto di esperienza maturata in oltre 22 anni di carriera:

SCEGLI UN’AGENZIA DEL TUO QUARTIERE

Se abitate in una grande città il mio suggerimento è di informarti su quali siano le agenzie che svolgono l’attività professionale nel tuo quartiere entro pochi km. Questa indicazione calza per i proprietari di casa residenti in città abbastanza grandi superiori ai 250.000 abitanti, pessima idea rivolgersi a chi sta troppo distante da casa tua, sopratutto perchè un agente immobiliare spesso non è motivato a percorrere molti km con potenziali acquirenti.

La vicinanza all’agenzia immobiliare è fondamentale per mantenere un rapporto collaborativo stretto e di fiducia (un po’ come il vicino di casa), sopratutto perchè l’agente di zona conosce maggiormente il mercato locale e sicuramente padroneggia trucchi e dettagli meglio di chiunque altro. Oltretutto il vantaggio di essere vicini ti permetterà di passare dal tuo agente e guardarlo in faccia per capire se hai fatto la scelta giusta.

MEGLIO DIFFIDARE DELL’AGENTE IMMOBILIARE CHE ANNUISCE SEMPRE

L’agente immobiliare con “sale in zucca” cerca di fornirti informazioni corrette qualora tu esponga affermazioni errate e sopratutto ama spiegarti cosa è giusto e cosa è sbagliato. L’ A.I. che muove sempre la testa su è giù per darti ragione, che ostenta vendite a destra e a manca, per esempio affermando di vendere 4 case a settimana, sopratutto in tempi di difficile congiuntura economica, meglio evitarlo!

Mio nonno mi diceva sempre: “Dimmi ciò che ti vanti e ti dirò ciò che ti manca”. Per mettere in difficoltà un agente immobiliare che ti sembra abbia poca esperienza è sufficiente porgli il seguente quesito: “mi aiuta a capire cos’è il credito di imposta nella compravendita?” Con questa semplice domandina capirai quanta esperienza ha sulle spalle il professionista a cui ti trovi di fronte.

PREDILIGI CHI LAVORA CON L’INCARICO DI MEDIAZIONE IN ESCLUSIVA

Meglio sospettare degli A. I. che dicono: “ti farò sapere”-“vedo cosa posso fare”-“ne parlo in agenzia”-” se ho qualcuno te lo porto”-“ci penso”, io qua, io la, io su, io giù, …io io io io io io….. Vendere casa significa assumersi delle responsabilità nei confronti del cliente, significa metterci la faccia per le parole che si sono spese, significa orientare il cliente sia venditore che compratore nella direzione giusta. Ogni agente conosce pregi e potenziale di ogni immobile se conosce bene il mercato immobiliare locale.

Altro aspetto molto importante è la documentazione necessaria a capire se l’immobile è idoneo per essere venduto, come per esempio atto di provenienza (rogito/successione/donazione), planimetrie catastali, attestato di prestazione energetica (APE), eventuale rendicontazione spese condominiali, documenti di identità dei proprietari. Il potenziale acquirente avrà pur diritto di ottenere tutte le informazioni necessarie per acquistare una casa sana e genuina, no?

Un vero professionista dimostrerà interesse per il tuo immobile e cercherà di sedurti per ottenere l’incarico di mediazione in escusiva, un po’ come si fa con una bella ragazza: ci si deve mettere passione e interesse se desideri conquistarla.

PER MOLTI SCEGLIERE UN’AGENZIA IMMOBILIARE SERIA E’ MOLTO SNERVANTE

Scegliere un’agenzia immobiliare seria dovrebbe essere semplice, ma in realtà non è così. Negli ultimi anni a causa dei decreti selvaggi definiti “mille proroghe”, approvati dal governo, hanno aumentato esponenzialmente gli improvvisati, causando alla categoria immobiliare, un grave danno. Per questo motivo molte persone faticano a capire a chi affidarsi, e quando lo fanno, nel 70% dei casi incappano in problematiche causate dall’incapacità, dell’agente immobiliare “improvvisato” di gestire seriamente una compravendita.

Il lavoro dell’agente immobiliare lo può fare chiunque, basta un telefono e una scrivania, moltissimi improvvisati ci provano attirati dal miraggio del guadagno facile.

scegliere e riconoscere un'agenzia immobiliare seria
un’agenzia immobiliare seria dove essere trasparente, ascoltare il cliente
e soddisfare i bisogni

Quindi, il compito che un’agenzia immobiliare seria dovrebbe svolgere è agire con coscienza, intervistando il potenziale cliente, selezionare anzitempo. Questo permetterebbe di concentrare l’impegno solo su alcune tipologie di immobili tralasciando quelle di minor interesse per il mercato locale. Questo per evitare di far perdere tempo ai veri professionisti ed ai potenziali clienti che desiderano acquistare la casa dei propri desideri.

IL PREZZO DI VENDITA E’ CORRETTO?

Aspetto molto importante per il proprietario di casa è capire quanto vale la sua casa. Non è facile fidarsi delle facce che si trovano in giro per gli uffici, sopratutto in quelli di alcuni professionisti. Sapersi orientare nella giungla della compravendita immobiliare è molto complicato sopratutto di questi tempi che le truffe sono all’ordine del giorno. Capita molto sovente che incontro proprietari delusi, stanchi e rammaricati per aver perso un anno di tempo con professionisti poco seri che hanno promesso loro di vendere casa ad un prezzo di mercato completamente fuori da ogni concezione.

Questo accade perché il “simpatico” agente immobiliare mira a portarsi a casa l’incarico di mediazione in esclusiva, vincolare il proprietario per un anno e poi piano piano fargli abbassare il prezzo di richiesta. Mese dopo mese inesorabilmente arrivano telefonate del tipo: buongiorno, la casa non si vende, come avrà notato le abbiamo portato tanti clienti, ma nessuno la compra perché il prezzo è troppo alto. Cosa ne dice se abbassiamo di 5.000 euro? Questa manfrina comincia in genere dopo 3 o 4 mesi. Ogni mese una telefonata fino a “convincere” il proprietario ad abbassare di 20/30/40.000 euro.

ATTENZIONE A CHI COSTA MENO

Come si fa per capire se il tuo A. I. ha le capacità per farti vendere la tua casa e magari ti chiede pure un compenso alto? Semplice, fagli questa domanda: “quale strategia immobiliare intende adottare per vendere il mio immobile?” Sono certo che lo metterai in difficoltà. La maggior parte degli agenti, almeno 9 su 10, ti dirà: “la metto su feeesbuuuk! poi posto un po’ di foto a destra e a manca, poi tagggggo qua poi taggggo là! poi lo carico su xyz.it poi abcd.it e poi mi siedo e aspetto in agenzia che qualcuno si faccia sentire!” Il professionista che si accontenta di un compenso molto basso è anche quel professionista che poi non avrà risorse a disposizione per investire in pubblicità ed innovazione.

Il costo di un portale immobiliare (in Italia ce ne sono tre di buon livello) oscilla mediamente dai 2.500,00 ai 3.500,00 € all’anno, senza contare i restanti costi derivanti da cartelli pubblicitari, GoogleAdword, Facebook Ads, gestione del sito internet, telefono, automobile, affitto dei locali, contributi INPS, commercialista e tanti altri. Come può un buon professionista investire costantemente se accetta compensi bassi?

La strategia che dovrà adottare un professionista che si rispetti è tutt’altra e dovrà essere accompagnata da un buon piano strategico studiato e ben pensato per ogni segmento di tipologia. Il mercato immobiliare è cambiato, i clienti sono cambiati, il modo di comunicare è cambiato, la società è cambiata, il modo di spendere i soldi è cambiato. Tuttavia un professionista diligente che si rispetti, qualora ti chiedesse un compenso alto, potrebbe avere le idee chiare su come si vende una casa. Stà a te capirlo attraverso questi semplici trucchetti indicati in questa guida.

Ti consiglio inoltre di controllare la qualità del sito internet dell’agenzia. Questo è un buon indicatore di qualità. Visitare l’ufficio e conoscere gli orari di apertura che osserva. E’ vero che l’abito non fa il Monaco, ma è anche vero che il Buongiorno si vede dal mattino!!!

L’ACQUIRENTE IMMOBILIARE BIRICHINO

Come capire se un’agenzia immobiliare è seria?
Io suggerirei: come capire se l’acquirente è serio?

Arrivati a questo punto vorrei porvi una domanda. Se finalmente dopo tanta fatica, tanti giri a vuoto e tante battaglie riuscirete a sceglier l’agenzia immobiliare affidabile, ora come faccio io a capire se un’acquirente è serio, onesto e affidabile e non mi prenda in giro?

Sembra banale, ma vi assicuro che di persone strane in giro c’è ne sono veramente tante. Sono certo che attraverso il vostro lavoro vi sarà capitato di tutto. Anche voi avrete incontrato persone strane, taciturne, chiuse, simpatiche, belle, alte, magre, piccole, naso lungo, naso corto. Ma degli mascalzoni no?

Io vi assicuro di sì. Come vi potrebbe facilmente capitare agenzie immobiliari non affidabili. Noi specialisti immobiliari, abbiamo la stessa percentuale di incontrare acquirenti birichini.

Fra le tantissime esperienze desidero raccontarvene una in particolare. E’ un lunedì di Maggio, mi chiama un potenziale acquirente per acquistare una casa. Al telefono descrivo nel dettaglio punti forti e le criticità dell’immobile, poi fornisco tutte le informazioni e le caratteristiche della casa per mettere in condizione il potenziale acquirente di crearsi un quadro completo.

Come da procedura, pongo al mio cliente alcune domande fondamentali per comprendere se la casa è potenzialmente compatibile con le sue esigenze. Fisso l’appuntamento per mercoledì sera ore 18.30, fornendo all’acquirente indirizzo e numero civico. Nella stessa giornata chiamo il proprietario e gli comunico che mercoledì sera c’è una visita.

Il giorno dopo, in mattinata, mi chiama il proprietario di casa chiedendomi di vederci nella stessa giornata con urgenza. Arrivo in negozio dal proprietario, denoto una forte perplessità nel suo visto, mi dice che mi deve parlare, ma non ha il coraggio di espormi il problema, dopo un cinque minuti di convenevoli finalmente……. Apre il cassetto e mi consegna un foglietto scritto con un pennarello rosso.

CHE COSA C’ERA SCRITTO SECONDO VOI?

Praticamente il cliente acquirente, nello stesso giorno è andato privatamente a vedere la casa (attraverso l’indirizzo che gli ho fornito al telefono il giorno prima) ha provato a suonare il campanello, non avendo ricevuto risposta ha ben pensato di scrivere. Sapete che cosa?

Sono ….. pinco pallino….. ho fissato con il Sig. Martinazzi un’appuntamento per vedere la sua casa mercoledì ore 18.30, vorrei acquistare privatamente per evitare il pagamento della parcella. Se fosse possibile mi contatti al n………..

Secondo voi cosa avrei dovuto fare o pensare? Naturalmente i proprietari immobiliari che affidano la vendita del loro patrimonio immobiliare, nutrono nei miei confronti, profonda fiducia e mai acconsentirebbero ad avance simili. Oltretutto le persone che decidono di avermi come loro consulente di fiducia, decidono di farlo, proprio per tutelarsi dai problemi che ogni compravendita nasconde.

Alle luce di ciò, ho fatto finta di nulla, il mercoledì seguente mi sono presentato all’appuntamento alle ore 18.30. Mi scappava da ridere quando mi sono trovato faccia a faccia con il cliente e l’ho guardato negli occhi e mi sono comportato come se nulla fosse accaduto. Naturalmente al cliente “monello” non ho fatto un centesimo di sconto dalla mia parcella. Ogni giorno mi chiedo quanti come lui c’e ne saranno che girano per le agenzie immobiliari affidabili? Secondo voi?

SCEGLIERE E RICONOSCERE UN’AGENZIA IMMOBILIARE SERIA CON MINIMO 3 FUNZIONARI

Ritengo opportuno informarti del fatto che un’agenzia immobiliare seria al passo con i tempi e ben strutturata debba avere almeno tre funzionari. Tale scelta è fondamentale per permettere di gestire una buona organizzazione. Arrivare ovunque per un solo agente immobiliare è praticamente impossibile. E’ molto sconsolante per un cliente trovare il cartello appeso alla porta d’ingresso dell’agenzia con su scritto “siamo fuori ufficio per appuntamenti”

cartello con indicato siamo in visita. Chiamare il numero di tel.
esempio di cartello di un’agenzia immobiliare a Cesena

E se proprio in quel momento arrivasse l’acquirente della tua casa? Ti sei mai chiesto quante cose ha da fare quotidianamente
un’agente immobiliare? Di seguito ti elencherò una piccolissima parte delle attività giornaliera di un’agente immobiliare. Sei pronto?

La fase dell’acquisizione

  • ricerca e selezione a prezzi di mercato di case o appartamenti;
  • contatto con i proprietari di casa e organizzazione della visita;
  • sopraluogo e analisi vendibilità dell’immobile;
  • studio documenti precedenti urbanistici e analisi fattibilità e requisiti idoneità dell’immobile “asseverazione urbanistica”;
  • progettazione piano marketing (analisi dettagliata dell’immobile, caratteristiche del segmento di mercato,caratteristiche del target, definizione degli obbiettivi da raggiungere);
  • incarico di vendita;
  • studio e preparazione annuncio immobiliare efficace e materiale fotografico;
  • lancio sulla piattaforma web dell’immobile utilizzando i canali in target;
  • visite sull’immobile con i potenziali acquirenti;
  • invio email, telefonate, incontri in studio, visite a vuoto;
  • ricerca dell’acquirente e trattativa;
  • scelta del notaio, richiesta di ben 3 preventivi;
  • definizione trattativa e preparazione documentazione da consegnare la Notaio che in questo mio articolo ho elencato;
  • stipula compromesso e conclusione dell’affare;
  • assistenza al cliente venditore o acquirente nel rilascio o consegna dell’immobile per es. trasloco, subentro/cambio utenze;
  • preparazione di tutta la documentazione da consegnare allo studio notarile;
  • identificazione Notaio, scelta appropriata in base alle necessità delle parti per la stipula del rogito Notarile. Ecco come scegliere il Notaio;

immagine studio notarile
il lavoro di un’agenzia immobiliare seria è importante quanto quello di un bravo Notaio

Questo è solo una piccola parte del lavoro che dovrà svolgere un bravo professionista immobiliare. Consiglio tuttavia di usare il tuo intuito e buon senso. Sono certo ti aiuteranno come sempre hanno fatto a farti fare le scelte giuste per realizzare il sogno della tua vita……. vendere o comprare casa velocemente al miglior prezzo e sopratutto con un’agenzia immobiliare seria.

Fai anche tu le scelte giuste, apri gli occhi e presta attenzione a chi affidi una delle scelte più importanti della tua vita!

Ricorda, la tua casa vale

Michele Martinazzi

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michelemartinazzi

Michele Martinazzi, professionista del settore immobiliare da oltre 22 anni, esperto conoscitore del settore del mercato delle compravendite. Sin dal 1996 ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini e di Ravenna. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena

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