La delicatissima fase della compravendita di un immobile, ancor più di una casa, richiede prudenza e perspicacia in quanto è un momento importante e sopratutto delicato per la vita di chi affronta uno degli acquisti più importante della propria esistenza. Scegliere il notaio giusto è molto importante, sopratutto per salvaguardare i propri interessi, per fare le scelte giuste, per valutare l’aspetto fiscale del proprio acquisto o vendita, la corretta gestione di eventuali somme di denaro derivanti da familiari o terzi in genere, e sopratutto vigilare sul proprio patrimonio immobiliare.
Il Notaio è fatto di carne come tutti noi, essere Umano, al mattino si alza dal letto in pigiama e corre alla toilette ad “adempiere le sue funzioni”! Ora, come scegliere il Notaio?
La mia è una provocazione, per farti sorridere ma anche riflettere, questo per dirti che il Notaio è un essere Umano. Come tutti noi d’altronde. Anche se hanno il titolo di Notai, essi sono persone normali, solo che hanno faticato tanto e hanno dovuto studiare molto di più, oppure semplicemente hanno avuto il Papàrino che li ha aiutati a studiare, quì un’articolo interessante, spianando la strada verso la vetta dell’Ordine.
Ma come scegliere: guida alla scelta del Notaio.
Risponderò fra poco, prima è fondamentale fare qualche premessa, poi ti darò gli strumenti per scegliere in autonomia il tuo Notaio di fiducia.
Ci sono Notai e non pochi, che si mettono il giorno della stipula, 5 minuti prima dall’atto a redigere il rogito Notarile, inserendo dati anagrafici dei clienti e dettagli sui pagamenti o altri dettagli perditempo, avvenuti mesi prima fra le parti.
Ma perché? Non potevano alzare il telefono e chiedere alle parti quanto necessario, oppure inviare un’email, così da evitare di trovarsi all’ultimo secondo e scongiurare anche ore di attesa?
Notai che il giorno prima del rogito Notarile, contattano il tecnico professionista che ha redatto la relazione tecnica integrata, chiedendo con massima urgenza di reperire la data di emissione di un documento autorizzativo dell’immobile oggetto di compravendita. E se il professionista fosse stato in ferie, come avrebbe fatto il Notaio a reperire quanto necessario? Avrebbe mandato all’aria la stipula Notarile?
Notai, il giorno del rogito, mentre assisto i miei clienti alla lettura dell’atto, grazie al sottoscritto, mi accorgo che non aveva tenuto conto del credito di imposta, se non ci fossi stato, il venditore avrebbe perso ben € 2950, derivanti dal precedente acquisto. Dedicherò un’articolo al credito d’imposta che riguarda il proprietario che ha acquistato un’immobile prima casa, venda e poi riacquisti entro 12 mesi.
Notai tutti bravi e buoni? Leggete quì! Miki, esiste un elenco Notai sospesi ?
Riporto quanto nella cronaca dei alcuni noti quotidiani: documenti contraffatti e truffatori, il Consiglio Notarile: “Attenzione ai raggiri, sopratutto a danno delle persone Anziane”.
Atti fasulli, documenti notarili falsi e truffatori spacciatisi per Notai (quì l’articolo). Di fronte ad alcuni isolati episodi di cronaca, che hanno riguardato raggiri, ma anche di enti e società, il Consiglio notarile di Venezia ha avvisato anzitempo le persone, per evitare il ripetersi di altri episodi, con ripercussioni a volte devastanti per i cittadini che si trovano a cadere nel giro.“
Notaio Romano denunciato per truffa, quì l’articolo, nonostante le numerose sospensioni dall’ordine Notarile, e i vari procedimenti Giudiziari a suo carico. La vicenda alla fine è quella classica, accaduta anche in città limitrofe, tipo il segreto di Pulcinella, cioè degli anticipi anche importanti, dati quali cauzione per acquistare degli immobili che vengono fatti sparire anziché versarli all’erario.
Nella generalità dei casi le parti affidano al notaio il pagamento dell’imposta e versano nelle sue mani la somma (le imposte di registro) necessaria al pagamento per evidenti ragioni di praticità. Questo comportamento si basa”….sulla fiducia che il notaio riscuote, non solo in quanto espleta un incarico professionale adeguatamente remunerato, ma anche per la veste pubblicistica che la figura professionale notarile assume nel nostro ordinamento…”.
Ora ti starai chiedendo, come faccio a scegliere il notaio in sicurezza e se esiste un elenco Notai sospesi? Come posso fidarmi? Nei paragrafi seguenti, ti fornirò tantissime informazioni importanti che ti permetteranno di fare le tue scelte serenamente e nel modo corretto.
Le esperienze vissute.
Le esperienze strane avvenute in uno studio Notarile sono diverse, ma state tranquilli non succedono quasi mai, anzi molto raramente, ed è il frutto del mio vissuto, della mia esperienza, di quasi 30 anni fra studi Notarili, è più un problema di organizzazione, tuttavia il Notaio è garante di tutte le parti, deve essere Super Partes, è un pubblico Ufficiale dello Stato Italiano, tutela, attribuisce pubblica fede, conservarne il deposito, rilasciarne le copie, i certificati e gli estratti Art 1 Legge Notarile.
Ho visto anche Notai redigere il compromesso seduta stante, cioè scriverlo a “MANO”, difronte alle parti senza aver preso visione dei documenti e essersi un pochino preparato, facendo perdere anche 3 ore ai contraenti, creando tensione, anziché spianarle, oltretutto sollevando seccature inesistenti.
Ho avuto casi di Notai che prima della pausa estiva mi chiamano rinviando l’atto Notarile a causa della mancanza di documentazione difficile da reperire. Per poi a distanza di due giorni, chiamarmi, dirmi che le cose sono cambiate e che hanno fissato l’atto.
Mettendomi massima urgenza e che dobbiamo assolutamente procedere alla conclusione della compravendita.
Ti starai chiedendo: come possono accadere queste cose? eppure succede. Ti starai chiedendo: e se succede a me? Ora, come scegliere il notaio che non faccia questo o quello?
Come faccio a trovare uno studio Notarile che non mi faccia impazzire o correre da un ufficio ad un’altro? Ti rispondo semplicemente dicendoti che potrebbe succedere, e che dipende molto dall’esperto immobiliarista a cui hai affidato la vendita o l’acquisto della tua casa.
Ho vissuto esperienze con alcuni Notai, che hanno chiamato il venditore la vigilia del rogito, per richiedere documentazione complessa da produrre, allarmando il cliente e restando con il dubbio e l’ansia di dover rimandare l’atto per non riuscire nell’impresa di presentare per tempo il materiale necessario.
Il Notaio è fatto di carne, mangia, dorme e corre al bagno al mattino come tutti gli esseri umani, è per tutto una persona normale, potrebbe commettere errori, nulla di strano. Ora passiamo alle funzioni che un Notaio svolge, cercherò di essere coinciso e dare una breve panoramica. Per gli approfondimenti consiglio la lettura di alcuni “tedianti” articoli messi a disposizione sul sito internet del Notariato.
Le funzioni del Notaio. Regole per acquistare casa e guida.
Il notaio è un pubblico ufficiale al quale lo Stato affida il potere di attribuire pubblica fede, cioè il valore di prova legale, agli atti che stipula. Perciò tutti – compreso il giudice – devono presumere vero ciò che è da lui attestato, salvo che sia accertato il reato di falso.
Il Notaio deve garantire l’osservanza dei doveri professionali per garantire i diritti dei cittadini. Gli ordini nascono in funzione dei cittadini. Se l’ordine in qualche modo viene meno alla sua funzione tradisce il mandato sociale che lo Stato gli ha affidato di garantire l’interesse del cittadino.
Il Notaio è soggetto ad ispezioni con cadenza biennale da parte dell’Archivio Notarile di appartenenza e da parte del Presidente del Consiglio Notarile Distrettuale.
L’atto pubblico fa prova:
- della provenienza del documento dal pubblico ufficiale (Notaio) che lo ha formato;
- delle dichiarazioni delle parti in esso riportate;
- degli altri fatti che il pubblico ufficiale (notaio) afferma essere accaduti in sua presenza o anche essere stati da lui compiuti;
Per questo il notaio deve accertare personalmente qual è la volontà delle persone che a lui si rivolgono e lo scopo da raggiungere, al fine di preparare l’atto, conforme alla legge, più idoneo ed economico. A tal fine è imprescindibile l’attività di consulenza del notaio prima della stipula dell’atto.
Il notaio, conformemente all’incarico espressamente conferito dalla parte (nell’ipotesi di una compravendita immobiliare), esegue la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verifica l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli (pignoramenti, mutui, ipoteche) ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti, il tutto coprendo almeno il ventennio anteriore.
Deve inoltre provvedere la redazione dell’atto e la liquidazione delle imposte richieste dallo Stato alle parti per l’atto stesso, la successiva fase relativa agli adempimenti, alla registrazione ed alla pubblicità presso la conservatoria dei registri immobiliari (le funzioni della Conservatoria dei Registri Immobiliari vi è la pubblicazione degli atti e delle scritture che individuano il trasferimento di diritti reali tra soggetti, la pubblicità immobiliare permette quindi di dare evidenza pubblica agli atti relativi ai beni immobili) presso i pubblici registri.
Ecco un’esempio di un atto notarile
Metto a disposizione dei miei lettori un esempio di un atto notarile. Puoi scaricarlo gratuitamente. E’ un atto di vendita riguardante un immobile compravenduto nel 2005. A distanza di oltre 14 anni, oggi gli atti notarili hanno subito un sostanziale mutamento, permettendo alle parti (venditore e acquirente) di ottenere maggior tutele.
Compatibilmente con i miei tantissimi impegni, desidero mettere a disposizione un esempio di un’atto notarile stipulato recentemente, cos’ da permettere al lettore di capire come sono mutati gli adempimenti e gli obblighi nel tempo.
Ecco come si svolge l’attività Notarile
Il Notaio, se rileva la presenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti dall’atto, il notaio ne dà avviso alle parti.
Il notaio provvede, all’estinzione delle passività e all’ottenimento dei titoli (solitamente assegni) per la cancellazione, dandone avviso alle parti intervenute nell’atto. In tal caso le spese e gli onorari relativi sono a carico del venditore.
Se vengono rilevate formalità pregiudizievoli che non possono essere cancellate, il notaio ne dà avviso alle parti, in questo caso lo svincolo può avvenire in esecuzione di accordo tra tutte le parti interessate.
In presenza di ipoteche iscritte a garanzia di mutui e/o finanziamenti bancari da estinguersi, il notaio procede, solo dopo il rilascio da parte del creditore ipotecario (solitamente l’istituto di credito) della quietanza attestante la data dell’estinzione del pagamento.
Attraverso il Notaio e le sua attività, pone in essere una sorta di controllo sulle transazioni immobiliari, sugli abusi edilizi parziali o totali o su lottizzazioni non autorizzate. In tal caso il Notaio si dimostra efficace per la tutela degli interessi delle parti.
Sono soltanto una piccola parte delle funzioni che un Notaio ha per la loro complessità come esempio: ( vendite, divisioni, mutui ed altri contratti immobiliari, atti costitutivi di società commerciali); effetti sullo stato civile esempio: ( riconoscimento di un figlio naturale); per la manifestazione della volontà delle persone la più conosciuta esempio: ( testamento, donazione).
Un po di storia
La caratteristiche e le funzioni svolte da Notaio, nascono nell’Italia Longobarda e nella Francia Merovingia, ex segretari dell’Imperatore e dei Governatori delle province, più tardi prendono il nome di Tabellio, con funzioni di redigere scritture private.
In origine il funzionario che in presenza di cinque testimoni, controllava il peso di un metallo non coniato, che veniva ceduto in cambio di un bene, si chiamava libripens. Facente parte delle magistrature minori dell’antica Roma, assisteva alla compravendite; era dotato di bilancia, pesi e di una verga, che batteva sull’oggetto per formalizzare il passaggio di proprietà.
La storia dal 476 al 1492
Nel Medioevo, lo sviluppo del Notariato era basato a dare certezza nei rapporti giuridici, nei Comuni Medioevali i Notai e i Giudici facevano parte delle Arti Maggiori (Arte del cambio, Arte dei Giudici, Arte dei Notai, Arte della Lana ecc ecc.) e successivamente ciascuna di esse venne regolamentata attraverso norme contenute in statuti acquistando così, una propria specifica autonomia.
Nel 1266 le Arti Maggiori si organizzarono in modo stabile ognuna con il proprio vessillo. Grazie a queste corporazioni per il tramite dei loro iscritti, gestirono grandi interesse creando partnership finanziarie e commerciali in quasi tutto il mondo. Verso la fine del duecento guidarono la Repubblica Fiorentina contribuendo alla creazione della ricchezza e dello splendore della Città toscana, ancor’oggi visibile.
Regolamentato dalla legge 16 febbraio 1913, n. 89, tuttora in vigore, il Notariato fù regolato in Italia con Regio Decreto 25 maggio 1879, n. 4900.
La tipologia di notariato presente nel nostro ordinamento, le cui caratteristiche odierne, prende il nome di Notariato Latino risasente alla Rivoluzione Francese; tale sistema è presente in oltre 80 Paesi, da tutta l’Europa continentale all’America latina, all’est europeo, fino a Russia e Cina.
Grazie all’intervento del Notaio è scarsissima la litigiosità davanti ai giudici, così come per le cause riguardanti i contratti immobiliari, altrettanto pochissime per gli ambiti societari.
Un Notaio vale l’altro ? No! La scelta del Notaio rogante. Chi e perché?
Dipende da quanto siete disposti a pagare!
Oppure da quanto volete sia rigoroso e perfezionista!
Dipende da quanto volete blindare il vostro atto e da quanto il Notaio e voi siete fiscali!
Dipende, inoltre da tanti altri fattori!
Infondo il Notaio è un libero professionista, in quanto esercita la sua funzione non da dipendente dello Stato, ma con un’organizzazione di tipo libero professionale.
L’attività del Notaio tende a far emergere l’esatta volontà delle parti e indica loro la via più corretta per ottenere il risultato desiderato ed inoltre responsabilizza le parti stesse sul contratto che andranno a sottoscrivere.
La sicurezza di un’atto è tanto maggiore quanto più l’indagine del Notaio, anche attraverso l’attività di propri collaboratori dello studio o professionisti esterni, è approfondita, supportando a proprie spese i costi pertinenti;
Di conseguenza ogni Notaio è libero
e indipendente rispetto ad altri.
Ci sono Notai più rigorosi, Notai che redigono un’atto in modo diverso più o meno lungo rispetto ad altri suoi colleghi, dipende da come accerta ed interpreta la volontà delle parti. Notai ben strutturati che vi faranno perdere meno tempo, Notai meno strutturati che vi faranno perdere un po più di tempo.
Prendete due atti di compravendita (il vostro e quello di un amico) vi esorto a leggerli, ci si accorge subito che sono diversi. I concetti sono gli stessi per tutti, ma esposti, cuciti e personalizzati in modo differente.
Lo sò, starai pensando, ma non sono tutti uguali i Notai? Ma il Notaio non ha il potere di attribuire pubblica fede, cioè il valore di prova legale, agli atti che stipula? In pratica si, ma come ho citato sopra, il Notaio è un pubblico ufficiale con qualità da libero professionista.
Le persone, gli immobili e la volontà delle parti,
sono tutte uguali? Prova a riflettere!
La mia esperienza di oltre 22 anni di lavoro e incontri e confronti con vari professionisti, mi ha insegnato che per scegliere il Notaio è ancora molto importante utilizzare il passa parola, è la cosa migliore.
Quando scelgo il Notaio prediligo studi professionali con almeno 20/25 anni di esperienza, in tal modo sono certo che l’organizzazione, customer service, front office ed l’efficienza sia elevatissima. Conosco persone che vanno dallo stesso Notaio da oltre 40 anni e non sono assolutamente disposti a cambiare.
Il perché è facile da intuire:..“si trovano ben, vengono coccolati e si sentono a casa”
Chiedi con Amici e conoscenti da quale studio Notarile si servono, per chi non si è ancora ambientato e non conosce nessuno, nella città in cui vive, chieda almeno ad una decina di persone tipo gli insegnanti di scuola, al dottore, si informi al punto IAT locale del Comune di appartenenza, vedrai che più di qualcuno di consiglierà lo stesso Notaio.
Fai fare almeno 2 o 3 preventivi, passa direttamente dallo studio Notarile e guardati intorno, cosa vedi ? Come è organizzato? Quanti dipendenti ha? Fai la tua scelta in libertà, utilizza il tuo intuito. Per alcuni miei clienti trovare lo studio Notarile giusto ha comportato impegno e collo lungo.
Notai in Italia: ecco l’albo Notarile
Sicuramente ti interesserà sapere dove si trovano i Notai in Italia. Ti lascio il link del Notariato che ti permetterà di fare una ricerca gratuita all’interno del Database Notarile.
Clicca qui per effettuare la tua ricerca all’interno dell’albo dei Notai
In modo semplice potrai verificare l’iscrizione all’Albo del Notai scoprire se il professionista a cui ti rivolgerai è stato sospeso o radiato.
Evita di fare il collo lungo
Ecco un’esempio di parcella del notaio e dove trovare l’albo Notai.
Ecco a tua disposizione un esempio di un preventivo relativo alle tariffe Notarili per l’ acquisto di un’immobile come seconda casa. Puoi scaricarlo gratuitamente. Il preventivo è creato ipotizzando di acquistare un appartamento ad € 95.000, come puoi notare l’onorario Notarile è pari ad € 950,11. Tu cosa ne pensi, è alto rispetto ai prezzi della tua città? Scrivi il tuo punto di vista sincero, nei commenti alla fine di questo articolo. I commenti più rilevanti, mi impegno personalmente a stamparli e a portali a tutti i Notai che conosco.
Se nutri dei dubbi e non sai come fare per scegliere in sicurezza il Notaio oppure non ti fidi e nutri dei dubbi, verifica l’abilitazione quì,
Oppure puoi informarti presso il distretto Notarile, nel mio caso sarà di Forlì- Rimini.
Consiglio Notarile dei distretti di Forlì – Rimini
Via Fossato Vecchio n. 2/f – 47121 – Forlì
Tel. 0543 25049 – fax 0543 21523
Link al sito web
Nel prossimo articolo parlerò di chi paga il Notaio e qual’è lo stipendio medio
Le tempistiche del Notaio per il rogito
Non ci sono regole per stipulare l’atto definitivo di compravendita o meglio conosciuto come rogito Notarile. I tempi sono strettamente connessi con gli accordi definiti fra acquirente e venditore nella fase della trattativa.
Nel caso in cui, la trattativa fosse stata fatta dall’agenzia immobiliare e quest’ultima che dovrebbe recarsi dal notaio e definire le tempistiche in base a quando stabilito nella proposta di acquisto.
Tuttavia se la trattativa è stata fatta privatamente, per chi non le conoscesse, le tempistiche del notaio per il rogito sono circa di 20/30 giorni per addivenire alla stipula notarile, purché la maggior parte della documentazione (sia parte acquirente che dal venditore) sia pronta.
Se poi di mezzo c’è pure la parte acquirente che ha chiesto il mutuo ipotecario per acquistare l’immobile oggetto di compravendita, le tempistiche si allungano di circa una quindicina di giorni. Se la banca è sveglia, il perito pure in 30 giorni è possibile concludere e stipulare l’atto di compravendita.
Capita spesso di riuscire a stipulare atti di compravendita immobiliare anche in 14 giorni; naturalmente, come è mia abitudine fare, a monte avevo già predisposto la maggior parte della documentazione. Permettetemi di sottolineare ancora una volta, che è il venditore ad vere il carico di dover produrre la maggior parte dei documenti necessari per concludere la compravendita immobiliare.
La scelta del Notaio, chi paga?
Salvo pattuizioni diverse, il notaio è scelto da chi acquista. E’ lui infatti, che pagherà, salvo accordi diversi, le spese dell’atto notarile: egli ha quindi il diritto di scegliere un notaio di sua fiducia. Per volontà dell’acquirente è anche possibile stipulare l’atto notarile in una regione diversa dall’ubicazione in cui è situato l’immobile oggetto di acquisto.
L’art. 1475 del nostro codice civile recita che: “le spese del contratto di vendita e le altre accessorie, sono a carico del compratore, se non è pattuito diversamente».
Cosa chiedere al Notaio prima del Rogito?
E’ una bella domanda! Il mio suggerimento è di capire da quale Notaio desiderate andare, fatto questo, il passo successivo e leggetevi l’articolo dedicato ai documenti necessari per comprare e vendere casa e cominciate a procurarvi la documentazione da consegnare allo studio Notarile. Solitamente la scelta del Notaio viene fatta dalla parte acquirente ed è quest’ultimo che “apre le danze”.
Dopodiché, la scelta viene comunicata anche al venditore, ed è costui che ha l’onere di predisporre la maggior parte della documentazione per procedere alla stipula notarile.
Sessione di consulenza. La scelta del Notaio prima del rogito
Suggerisco di prendersi un appuntamento con il Notaio che avrai scelto per effettuare una preventiva sessione/consulenza al fine di verificare preventivamente le casistiche su argomentazioni civilistiche e fiscali riguardanti i tuo futuro acquisto o la tua futura vendita. Negli usi e consuetudini, la sessione con il Notaio non costa assolutamente nulla, questo ti permetterà di capire che la persona che avrai difronte è il professionista giusto per soddisfare le tue necessità.
Inoltre la consulenza ti permetterà di: simulare quale è la propria situazione personale, l’aspetto matrimoniale, l’aspetto fiscale del proprio acquisto o vendita, la corretta gestione di eventuali somme di denaro derivanti da famigliari e/o partenti, alla luce del fatto evitare futuri contenziosi civilistici, successori e fiscali.
In questa occasione che solitamente è gratuita, ti suggerisco di chiedere un preventivo preciso in funzione dell’attività che il tuo Notaio andrà ad espletare in ragione della complessità della pratica.
Il bene più prezioso, casa vostra!
Insomma, la vostra casa è il bene più prezioso che avete; volete proprio lasciare al caso una scelta così importante?
La casa…… frutto di tanta fatica, incazzature sul lavoro per pagare il mutuo, calli nelle mani, schiena rotta, sudore nella fronte, notti insonni, frutto dei vostri sacrifici, di genitori, di nonni, o zii, forse il risultato di una donazione di qualche Amato caro, l’importante è che tu oggi, la possieda. Al contrario, se stai vendendo o acquistandone una, in questo articolo suggerisco quali documenti servono per effettuare una genuina pratica di compravendita immobiliare.
Amo da sempre questo lavoro, Amo il bello ed il brutto di questo difficile compito; la casa è un valore inestimabile ed insostituibile alle necessità delle persone, delle famiglie, la casa è il rifugio del nostro Cuore, la sicurezza che ogni essere vivente abbisogna nella difficile e tortuosa vita del nostro Mondo, ognuno ha la sua………come la casa d’altronde.
Non lasciare al caso le tue scelte, affidati agli specialisti giusti.
Chiedi ora una consulenza.
Un caro saluto
Miki Martinazzi
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