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Come vendere casa in 72 ore.

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4 mosse che il vostro Agente Immobiliare non vi svelerà mai. Guida definitiva !!

Vendere la tua casa è stressante. Lo sò !!!
Su questo non c’è dubbio… Vendere casa in 72 ore è possibile è successo molte volte o per capacità o per fortuna, vendere casa in poche ore è attuabile.
Quando ci si prepara a vendere casa l’impresa se non fronteggiata con i giusti mezzi potrebbe diventare molto stressante e complessa!! Al contrario, se ben preparati e consapevoli la procedura per vendere casa velocemente, si rivelerà divertente e darà tante soddisfazioni .

Ho deciso di scrivere questo articolo così da trasmetterti alcuni segreti, con questa guida ti insegnerò i passi necessari da fare per riuscire a vendere la tua casa al miglior prezzo e in minor tempo!!

Conoscere e valorizzare casa propria determinando il giusto prezzo di vendita

Tanti elementi possono influenzare e determinare il prezzo di vendita di casa tua. Come devi fare per capire quanto può valere il tuo immobile? La prima cosa da non fare per vendere casa è pensare al prezzo di vendita con le emozioni, un potenziale acquirente non potrà mai capire fino in fondo gli sforzi, le fatiche e i sacrifici che tu e la tua famiglia avete fatto per acquistarla, costruirla, ristrutturala o conquistarla.

Di seguito vi fornisco due metodi validi, essi sono una buona base da cui cominciare. Quanto esporrò di seguito vi sembrerà un marchingegno ma vi assicuro che il risultato ci sarà.

Dobbiamo però fare un esempio pratico ipotizzando che abitiate in un appartamento di 90 mq in una zona di Cesena come il Centro Urbano “Sant’egidio-Vigne-Martorano-Ponte abbadesse San Mauro” così da poterti dare degli elementi di esempio su cui lavorare.

Metodo 1:
Consultazione Banca Dati Quotazioni Immobiliari

Andate sulla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari OMI inserite la provincia “per il nostro caso sarà Forlì“, poi inserite la città “in questo caso Cesena”, il semestre di riferimento che solitamente è l’ultimo nel “nostro caso 1-2018″ e infine la fascia/zona per noi “sarà il Centro Urbano Sant’egidio-Vigne-Martorano-Ponte abbadesse San Mauro , ora premete avanti, prendete carta e penna e segnatevi il prezzo al metro quadrato minimo e massimo di riferimento in questo caso per noi sara €/mq minimo 1450 e come max € 1700, ora moltiplicate la metratura commerciale di casa, per noi sarà 90 x 1450 e 90 x 1700 al mq, se non l conoscete, dovrete armarvi di un metro e di tanta pazienza e calcolarla da voi. Ora segnatevi i risultati e passiamo al punto successivo.

Ma questo è solo l’inizio, il prezzo ricavato da tale calcolo sicuramente non rispecchia fedelmente il mercato locale e tanto meno il prezzo di casa vostra, tanti fattori possono arricchirne o diminuirne il valore come per il esempio il numero delle famiglie residenti nel palazzo, il tipo di riscaldamento (centralizzato o autonomo) la vicinanza e il numero dei principali servizi adiacenti, un fattore molto importante condizionante è il quartiere dove abitate, la vetustà o la vecchiaia della palazzina, il piano in cui è ubicata casa tua e la presenza o meno del garage, la presenza di pilastri dell’alta tensione per esempio, sminuisce in modo sostanziale il valore. Questi sono i fattori più importanti che possono incidere sul prezzo di vendita.

Metodo 2:
Consultazione dei portali immobiliari

Un’altro metodo che ritengo molto valido è consultare alcuni dei principali portali immobiliari italiani on-line. Ce ne sono 4, due sono i più specializzati, andate sulla maschera di ricerca inserendo il Comune ove si trova casa tua, se abiti in una città molto grande il mio consiglio è inserire anche il quartiere/zona, poi inserite la tipologia e ora cliccare sul pulsante CERCA, fatto ciò è fondamentale che andiate a clikkare l’opzione ALTRI FILTRI o FILTRA o IMPOSTA FILTRI e quì viene il bello, vi potete scatenare inserendo tutti i parametri come se stiate cercando di comprare un casa identica alla vostra.

Per esempio se abitate in un appartamento con soggiorno, cucina, due camere, bagno, balcone, cantina e garage, dovrete inserire:

  • il numero dei locali (in questo caso 4) ,
  • inserite poi nella maschera il numero dei bagni 1
  • la superficie minima e massima (se non conoscete la metratura di casa vostra vi consiglio di prendere un metro e fare qualche calcolo),
  • poi inserite la tipologia “riscaldamento” se autonomo o centralizzato,
  • inserite anche il parametro “garage e/o posto auto”
  • e infine lo stato dell’immobile “da ristrutturare, normale/buono oppure ottimo/ristrutturato, nuovo/in costruzione”, e il gioco è fatto, mi raccomando non inserite troppi filtr. Al massimo  cinque o sei e poi fate click su cerca.

Fatto ciò, il portale vi restituirà una serie di risultati, arrivati a questo punto dovrete prendetevi carta e penna. Osservate ogni singolo annuncio e identificate sommariamente la descrizione che si avvicina a casa vostra sia per zona che per caratteristiche, trascrivetevi il prezzo e la superficie di almeno 4 o meglio 5 annunci simili al vostro.
Vi faccio un esempio:

  • FACCIO UN ESEMPIO:
  • annuncio 1, richiesta € 185.000 superficie 96 mq;
  • annuncio 2, richiesta € 190.000 superficie 100 mq;
  • annuncio 3, richiesta € 125.000 superficie 80 mq;
  • annuncio 4, richiesta € 127.000 superficie 88 mq;

Ora prendete come riferimento il prezzo di ogni singolo annuncio e lo sommate, il risultato sarà (185.000+190.000+125.000+127.000)= € 627.000, poi sommate la superficie di ogni annuncio (96+100+80+88)= 364 m².

Ora dividete € 627.000:364= otterrete € 1722,52 questo valore è il prezzo medio al m² di un immobile con caratteristiche simili al vostro immobile, non vi resta che moltiplicare € 1.722,55 per i metri quadrati di casa vostra e il previsione è fatta. Tengo a ribadire che molteplici fattori influiscono su una valutazione immobiliare, tuttavia l’esempio riportato sopra è un ottimo punto da cui partire.

  • Ora sommate il prezzo che vi ha restituito il risultato del primo metodo con il secondo metodo. Facciamo un esempio:
  • primo metodo: il valore che vi ha fornito la Banca dati Quotazioni Immobiliari per esempio ammettiamo un prezzo €/Mq min. 1.700 e un prezzo €/mq max 2.100, e lo avete moltiplicato per la metratura di 90, avrete ottenuto € 153.000 min, ed € 189.000 max, bene.
  • secondo metodo: abbiamo ottenuto un prezzo medio al mq pari ad € 1722,55 che lo avrete moltiplicato per 90 e che vi avrà dato come risultato € 155.029. Ora sommate € 153.000+189.000+155.029 e dividetelo per 3 otterrete il risultato di € 165.676 .
  • Fantastico questo è probabilmente il valore di mercato di casa vostra.

Lo sò lo sò, il calcolo è un po complesso e macchinoso, ma questo articolo vi aiuta a comprendere le dinamiche che un buon professionista deve percorrere per arrivare al giusto prezzo di mercato! E’ non è tutto, utilizzo un database che mi sono costruito con fatica fatica, da oltre 20 anni inserisco prezzi e valori per ogni immobile, frutto personale degli oltre 22 anni di esperienza, fatiche, errori, prezzi, valutazione, richieste, Questo personale database, mi aiuta a tracciare e calcolare il prezzo di mercato ottimale. E’ questo è solo parte del lavoro che un bravo e diligente professionista dovrà svolgere.

Metodo 3: Preparatevi un buon allestimento

Non c’è una seconda occasione per destare una buona impressione ci sono alcuni trucchi sperimentati e veri, utilizzabili nella presentazione della tua casa, che aiuteranno i potenziali acquirenti ad immaginarsi la propria vita in casa tua e inoltre aumenteranno le offerte in arrivo.

Cominciare con lo sgomberare casa è un’ottima idea, più spazi vuoti ci sono più luce ci sarà e più potenziali acquirenti potranno immaginare come posizionare i loro mobili in tali spazi. Donando spazio agli ambienti l’impressione del cliente sarà di trovarsi difronte un immobile spazioso, luminoso e invitante. Il colpo di fulmine è dietro l’angolo!

Scrivi l’annuncio immobiliare vincente che farà decollare la vendita

Ne ho parlato ampiamente in questo articolo, riportando degli esempi concreti di annunci immobiliari efficaci. 

Deve comprendere una breve descrizione che faccia subito capire al tuo futuro acquirente di che tipologia di immobile si tratta, parti dalla caratteristica che rende unica e special la tua casa. Chiediti: qual’è la miglior peculiarità di casa tua? Altrimenti pensa ad un aspetto originale della zona in cui è ubicata la tua proprietà e comincia a descriverla, oppure pensa a quali dotazioni è fornita come: particolari finiture, pregi, domotica, comfort o di ampi spazi. Ecco un esempio:

“NELLA QUIETE DEL QUARTIERE (San Siro) OASI DI VERDE E SERVIZI”. 
Oppure 
“SPETTACOLARE VILLETTA DI 210 MQ DALLE ELEGANTI E RAFFINATE FINITURE (nel quartiere………..)”
Oppure
“UN SUGGESTIVO PANORAMA PER UNA VACANZA ALL’INSEGNA DEL RELAX”
Oppure 
“UN BILOCALE SOFISTICATO IN STILE TIPICO (IN PIAZZA DUOMO MILANO)”

in rete alle porte del 2020 si trovano ancora annunci con piantine di questo tipo.
SECONDO VOI UN’ACQUIRENTE POTREBBE ESSERE INVOGLIATO A SCOPRIRE DI PIU’ ? SCANDALOSO !!

Libera la luce

Una casa più luminosa sembra più grande e predispone positivamente un potenziale acquirente suscitando più emozioni, pensate a quando siete entrati in una casa che vi è piaciuta e alle belle sensazioni che vi ha regalato.

Un’altro accorgimento è quello di sostituire le lampadine con una luce fioca, con quelle ad una resa maggiore, meglio utilizzare lampadine a luce calda, questo permetterà di vedere casa anche di sera ma con un aspetto più accogliente e caloroso.

Meglio le visite di casa negli orari di maggiore luminosità

Pensate in quale orario la vostra casa è più luminosa, pensate a quant’è splendente quanto i raggi solari la illuminano, fate in modo e maniera che le visite siano orientate in questa fascia di orario, più sarà luminosa maggiori saranno le probabilità che il potenziale acquirente si innamori.

Il giorno che il vostro acquirente verrà a vedere casa vostra, arrivate 10 minuti prima, alzate bene tutte le tapparelle, aprite le finestre, date aria ai locali è molto importante.

Acquistare la casa dei propri sogni è per la maggio parte delle persone guidata da emozioni e da sensazioni positive.

Fate foto in prospettiva, non sottovalutate questo aspetto!!

Quanto incontro dei clienti che decidono di provare a vendere casa da privato a privato dispenso loro qualche suggerimento su come scattare artigianalmente delle buone foto. L’abito non farà il monaco, ma agli occhi di chi osserva conta, eccome.

Scattate le fotografie partendo dall’angolo di ogni stanza, è importante farne 4 per ogni vano, partite dall’angolo dirigendo l’obbiettivo verso l’angolo opposto, questo vi permetterà di ottenere una maggiore prospettiva.

Siamo nel 2019 e ancora oggi mi capita di vedere fotografie di Agenti immobiliari, che anziché fotografare la stanza e dare l’idea degli spazi, scattano immagini dei mobili, dei quadri, del wc o del vaso sul davanzale.

Parlate poco, fate parlare il professionista (sempre che lo abbiate)

Quanto un potenziale acquirente viene a vedere casa vostra cercate di parlare il meno possibile, osservate molto e ascoltate altrettanto. Limitatevi a rispondere alle domande che vi vengono fatte, meglio ancora sarebbe far parlare esclusivamente il vostro Agente Immobiliare (serio), se non ne avete uno pazienza, tuttavia è meglio che almeno alla prima visita il cliente acquirente si senta a suo agio.
Successivamente in caso ci sia interesse da parte del cliente, allora dovrete destreggiarvi nell’esporre al meglio pregi e difetti di casa vostra.

Preparate la documentazione, siete pronti per vendere casa vostra?

Se domattina vi chiamasse il vostro acquirente che vi dice che è pronto ad acquistare casa vostra, ad ha già fissato l’appuntamento dal Notaio, voi siete pronti con i documenti ? Attenzione alla scelta del notaio, ne ho parlato ampiamente in questo articolo, sono certo si aprirà difronte a voi un nuovo mondo.

Cercate subito i documenti con i quali avete acquistato casa e verificate se li avete già disposizione. Vi descrivo di seguito la documentazione necessaria da tenere a portata di mano in caso dobbiate stipulare il compromesso:

– atto di provenienza (rogito, successione, donazione);
– planimetria catastale;
– attestato di prestazione energetica (APE)
– autorizzativi del Comune (se avete fatto lavori di sistemazione DIA, SCIA, CIL, CILA ecc ecc )
– permessi di costruire/concessione edilizia;
– relazione di regolarità urbanistica e conformità redatta dal tecnico (non necessaria al compromesso ma è meglio averla pronta per evitare problemi )

Questa è solo un piaccola parte della documentazione da consegnare al Notaio per la stipula del compromesso, se volete conoscere l’elenco completo ne ho parlato dettagliatamente in questo articolo dove troverai tutte le indicazioni per concludere una pratica di compravendita completa.

Ricorda, la tua casa vale.

Michele Martinazzi

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Miki Martinazzi

Riconosciuto massimo specialista nel settore delle locazioni sicure, da oltre 23 anni aiuto e consiglio i locatori ad affittare il proprio immobile in assoluta sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Miki Martinazzi oggi è il consulente più pagato del settore degli affitti in Italia. Con oltre 39.000 locatori unici ogni mese, il blog michelemartinazzi.it è divenuto in poco più di un anno, il punto di riferimento per migliaia di locatori. Le paure dei proprietari di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un contratto di affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta ogni anno al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 23 anni affianca migliaia di locatori che vogliono un consulente personale al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è riconosciuto massimo specialista di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermati studi Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata città di Cesena.

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