Valutazione immobiliare: come orientarsi nella giungla della compravendita

È proprio vero che tutto dipende dal punto di vista. Se da acquirenti ci sentiamo sempre in grado di stabilire il rapporto qualità/prezzo di un qualsiasi prodotto, che sia un paio di scarpe o un’automobile, quando è il momento di mettersi dal lato del “venditore” veniamo assaliti dai dubbi e non saremmo capaci di attribuire il giusto prezzo neppure a una bicicletta usata… Figurarsi a una casa!

Se sei alle prese con la vendita della tua abitazione, sicuramente saprai di cosa sto parlando: la valutazione immobiliare è un passo fondamentale per la buona riuscita di una transazione. In fondo, qual è la prima cosa a
cui pensa un acquirente per prendere in considerazione un immobile? No, non è come arredare il soggiorno.
Ti aiuto… è il volume del proprio portafoglio.

Per questo motivo, una corretta valutazione immobiliare tiene conto del fatto che il prezzo perfetto rispecchia il reale valore della casa in oggetto, ma deve essere soprattutto quello che il cliente è disposto a pagare.

So cosa stai pensando: “Come posso capire se è stato attribuito il giusto prezzo alla mia abitazione?” Proprio qui sta la differenza tra un agente immobiliare improvvisato e un professionista. Non ti offendere, nessuno nasce imparato. Quando ci si affaccia a un campo lontano dalle proprie competenze è normale avere bisogno della guida di chi è più esperto!

Tips and Tricks per una valutazione immobiliare efficace

Non dimenticare, il fine ultimo delle visite a un’abitazione deve essere uno: concludere la vendita! Chiunque ti dica il contrario sta mentendo, forse per prendere tempo o mettere le mani avanti in caso di fallimento. La maggior parte delle vendite che vanno a buon fine si concludo nel giro di uno, o al massimo due appuntamenti. E il periodo migliore per vendere il tuo immobile, al contrario di quello che si pensa, è proprio durante primi mesi. Esatto, sotto i 60/90 giorni.

Ma quanta influenza può avere una corretta valutazione immobiliare sulla riuscita dell’operazione di vendita?
Beh, direi che la valutazione immobiliare ha un peso fondamentale. Costituisce infatti una sorta di tornello di entrata per i potenziali acquirenti.

Segui il mio ragionamento: un immobile sottovalutato, oltre a non portare beneficio all’attuale proprietario, che non riuscirà a trarre il massimo profitto dalla vendita di un bene per lui (anche solo affettivamente parlando) di grande valore, può attirare “acquirenti senza scrupoli”, che fiutando un’occasione ghiotta per un investimento poco impegnativo da riproporre sul mercato a prezzo maggiorato, si approfitteranno del venditore inesperto; al contrario, un immobile sopravvalutato porterà a un allontanamento di acquirenti che, prendendo in considerazione varie opzioni, sapranno facilmente riconoscere un prezzo fuori mercato. Il risultato in questo secondo caso può essere anche peggiore: visite di interessati occasionali che “Sì, siamo intenzionati a comprare…
Ma prima dobbiamo vendere.” Che “Sì, siamo venuti per farci un’idea…” Insomma, traducendo in poche semplici parole questo concetto: grandi perdite di tempo.

Come fare dunque per capire se ti sei affidato a un professionista capace e la tua valutazione immobiliare è adeguata?

Ecco alcuni semplici consigli: in generale, i meccanismi mentali di chi si approccia a un acquisto seguono sempre le stesse logiche. Si tende al confronto. La scelta ricadrà sull’immobile che, a parità di caratteristiche, presenta prezzo più basso, oppure su quello che, pur avendo un costo maggiore, presenta migliori caratteristiche. Attento però: le caratteristiche a cui mi riferisco non sono eventuali lavori di miglioramento che puoi aver apportato alla tua abitazione. Perché, infatti, il futuro inquilino dovrebbe spendere qualche decina di migliaia di euro in più per questo motivo, quando può reinvestire la cifra risparmiata con la scelta più economica in una ristrutturazione che
segua il proprio gusto?

Proprio sul meccanismo del confronto, quindi, ti devi basare per la tua valutazione immobiliare. Il modo più semplice e “casalingo” è quello di andare a ricercare immobili simili al tuo (ovvero ubicati in una zona di
caratteristiche analoghe, costruiti nello stesso periodo, più o meno della stessa superficie ecc.) da poco venduti, e confrontare il loro prezzo con quello che proponi tu. Alternativamente, puoi ricercare immobili simili ancora in vendita e considerare che solitamente se si trovano sul mercato da più di sei mesi, il prezzo è sovrastimato di
circa il 20%.

Chiaramente il fai da te ha un risultato modesto se paragonato all’azione di un professionista specializzato: un agente immobiliare competente, qualcuno che ti parli francamente dicendoti quello che stai leggendo in questo articolo, sarà in grado di fornirti un’analisi specifica di mercato, che tanga conto dell’esperienza da lui maturata sul campo in anni di esercizio della professione. Chi opera nel settore in modo serio e professionale è in grado di capire al volo quali siano i problemi e i punti di forza legati alla tua abitazione e, oltre a effettuare una valutazione
immobiliare azzeccata, saprà consigliarti anche in relazione alla documentazione necessaria da presentare all’acquirente, al posizionamento corretto del tuo immobile e alla selezione dell’acquirente stesso che, come abbiamo visto, può non essere ben intenzionato.

Valutazione immobiliare: a volte uno è meglio di due

E se ti rendi conto di esserti affidato alle persone sbagliate, ma ormai la casa è già sul mercato?

Nel caso di valutazione immobiliare errata o di una rovinosa campagna marketing, magari seguita da più agenzie, il consiglio che posso darti è solo uno: spegnere i riflettori.

Il danno provocato da una cattiva gestione degli annunci (foto di scarso impatto, per non dire addirittura controproducenti, descrizioni che non rispecchiano le reali caratteristiche dell’immobile o non ne mettono in luce i punti di forza) e da un prezzo fuori mercato, è infatti impossibile da riparare. L’unica scelta è quella di cancellare per un certo periodo (almeno trenta giorni) la tua casa dalla memoria collettiva.

Rimuoverla da tutti i siti e sottrarla a tutte le agenzie che la seguivano, che evidentemente non hanno adempito al compito a loro assegnato.

A questo punto la mossa più saggia sarebbe quella di affidarsi a un solo professionista, una sola agenzia di fiducia, che si occupi non solo di effettuare una nuova valutazione immobiliare della proprietà, ma anche di riscrivere gli annunci, di posizionarli nel modo migliore e di arricchirli con foto che le rendano giustizia e che rendano impossibile collegarla alla casa pubblicizzata in precedenza.

Una persona qualificata potrà guidarti lungo il sentiero che porterà, alla fine di questo percorso tortuoso, a una sola esclamazione: Abemus Rogito!

Michele Martinazzi D. Botter