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Contratto agevolato e accordo territoriale Cesena, facciamo ordine.

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Carissimo lettore, dopo tanta confusione e altrettanti giri a vuoto di locatori che non sapevano da quale parte orientarsi, negli ultimi mesi ne ho sentite di cotte e di crude!!! Sto parlando dell’accordo territoriale e del contratto agevolato Cesena.

In questo articolo voglio metterti in guardia e dirti che come al solito vige la legge della giungla, desidero informarti che nonostante ci siano delle linee guida e un’accordo territoriale sottoscritto da molti, nel quale è indicato che cosa devi esattamente fare per stipulare un contratto locazione agevolato o anche definito contratto a canone concordato a norma dell’ art. 2 comma 3 della legge 431/98, nel lato pratico e reale, le cose vengono fatte in modo diverso.

immagine asini simpatici

Voglio sottolineare che nel momento in cui ti troverai ad asseverare un contratto di locazione a canone concordato da una delle tante associazioni di categoria come per es. A.S.P.I.I., S.U.N.I.A., U.P.P.I ACLI, CONFEDILIZIA, PATRONATI, ECC ECC, devi sapere che, molto probabilmente, qualcuno di questi, ti dirà che devi fare in un certo modo, e di conseguenza potrebbe essere più facile e semplice (cioè ti chiederanno meno documentazione e saranno meno fiscali); qualcun’altro, invece sarà più complesso, burocratico e difficile (cioè ti faranno fare un sacco di giri a vuoto e tutto ti apparirà stancante e quasi impossibile da portare a termine).

Ora lo sai, provo a spiegarti un po di cose e forse ti semplificheranno la vita, spero di riuscire a spiegarmi al meglio ma è importante che questo articolo venga scritto.

I nuovi accordi territoriali fra proprietari e inquilini.

Ha sollevato malumori, confusione e gran pasticci oltre a perdite inutili di prezioso tempo, fra i cittadini, la revisione dei nuovi accordi territoriali riguardanti i Comuni, definiti ad alta tensione abitativa, che di seguito per tua comodità riporto il link:

Mi accingo a scrivere questo articolo alle 21.57, sperando di chiarire, un po di punti oscuri che questi accordi territoriali hanno portato, e a causa delle intense giornate che mi trovo a fronteggiare, per aiutare i locatori ad orientarsi nella confusione totale, con questo voglio andare subito al dunque senza girarci tanto attorno.

Se stai pensando di stipulare un contratto di tipo agevolato o contratto a canone concordato, mettiti comodo, dotati di tanta pazienza e presta massima attenzione perche se vuoi provare ad attivarti autonomamente e non sai esattamente come comportanti, questo articolo fà per te, ti descriverò la corretta procedura da seguire, come evitare di perdere tempo prezioso e intere giornate di lavoro, e per ultimo evitare di girare a vuoto come una trottola.

Se sei interessato a stipulare un contratto a canone concordato, devi sapere che nell’accordo territoriale del Comune di Cesena sono indicate le linee guida da seguire per riuscire a calcolare il canone della casa che affitterai. Per semplicità, di seguito metto il link per scaricare gratuitamente l’accordo territoriale del Comune di Cesena, così da permetterti di studiarlo prima di commettere degli errori, sapendo però che anche se le seguirai alla lettera, nel lato pratico, quando ti troverai nella fase di asseverazione, alcune associazioni ti chiederanno tutt’altro.

Attento a non cambiare un virgola al contratto agevolato…. ti ho avvertito!!

Le prime settimane dopo la stipula del nuovo accordo territoriale, consapevole di come funzionano le cose in Italia e nei corridoi della Burocrazia, come le norme, articoli e le leggi, vengono, spesso interpretate a proprio piacimento, ho telefonato ad una delle tante Associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini per comprendere al meglio la procedura esatta, i costi da sostenere per l’asseverazione e quali documenti bisognava consegnare, per attenermi correttamente alle linee guida, così da evitarmi di perdete del tempo inutilmente.

Come faccio solitamente, ho scelto l’associazione più conosciuta, più aggiornata e maggiormente all’altezza delle mie aspettative…..

Mettiti comodo ora ti spiego come funziona……..

immagine segretaria telefona all'associazione di categoria

Alla prima telefonata mi dicono che è obbligatorio allegare al contratto agevolato le conformità degli impianti (obbligo abrogato dal decreto DL 112/2008 art. 35 comma 2), un’altra associazione poco prima, mi aveva detto – correttamente – è sufficiente dichiarare nel contratto che gli impianti sono conformi, così come indicato nelle linee guida del contratto agevolato e nello specifico nell’accordo territoriale del Comune di Cesena.….. e vabbè…..cominciamo bene!

L’impiagata poi, mi dice che servono i documenti di identità delle parti citate nel contratto, un’altra impiagata di altra associazione, poco prima mi aveva detto che i documenti non servono, perché basta farne menzione nel contratto di locazione….. e vabbè….. ! Un’altra ancora mi dice che assieme ai documenti di identità è fondamentale essere in possesso della delega, gli rispondo che nell’accordo territoriale tale “delega” non è indicata……

Poi mi dicono che per il calcolo del canone si possono seguire due regole così come citata nell’accordo territoriale del Comune di Cesena:

– La superficie da considerare per il calcolo del canone di locazione è esclusivamente quella desumibile dalla planimetria determinata dalla superficie interna al netto dei muri perimetrali.

In assenza di planimetria, si potrà utilizzare la metratura indicata nella visura catastale abbattuta del 15%.

In realtà ? Come funziona?

In realtà non è così, perché se hai deciso di estrapolare la metratura dalla visura catastale, come calcoli le superfici scoperte come i balconi, terrazze/verande?
Dalla planimetria; oppure in assenza, con un metro ti misuri le superfici dei balconi, terrazze, verande ecc ecc , bene!!!!!

La metratura estrapolata va poi riportata nell’allegato 4 (prima del nuovo accordo territoriale del Comune di Cesena si chiamava modello N) che di seguito ti riporto il link

Ma……… c’è un ma……..!!!!!!!
Quando andrai a far asseverare la documentazione, in particolare il calcolo della metratura che avrai riportato nell’allegato 4, ti diranno che le superfici coperte, calcolate da te, devono essere asseverate….ma da chi? Da te……. ASSEVERATE DA TE???………. ma in che senso?
Dovrai sottoscrivere nella visura che allegherai alla documentazione, una tua dichiarazione, di assunzione di responsabilità, nella quale attesti la metratura da te misurata e di quanto riportato nell’allegato 4. Assurdo………….

Questo viene fatto in quanto le associazioni non si assumono la responsabilità di asseverare un documento o una dichiarazione di parte, che non hanno potuto verificare personalmente, ma allora perché un cittadino deve impazzire e spendere dei soldi per fare una cosa che poi non è chiara?

Faccio fatica anch’io a capire….lo sò…

Lo so, forse non ci stai capendo nulla, nemmeno io all’inizio, con questo articolo ci sto provando a spiegarmi al meglio. Ho perso intere giornate per capacitarmi e capire che cosa fare, nonostante abbia studiato attentamente le nuove linee guida riportate negli accordi territoriali e abbia oltre 22 anni di esperienza alle spalle, faccio fatica a 42 anni a capire perche tutto così complesso.

Ti rammento che ogni associazione interpreta le cose come gli pare e piace, pertanto il vivo suggerimento è scegli quella che ti farà impazzire di meno.

Torniamo a noi, e facciamo un passo indietro al giorno delle telefonate, chiedo allora all’impiegata, come deve essere impostata la forma del contratto agevolato e quì arriva il bello; un’associazione italiana che vanta una posizione professionale rilevante mi dice che” ASSOLUTAMENTE VIETATO” inserire nel contratto concordato una parola diversa, che il contratto deve rispettare i paragrafi, l’impaginazione, spazi, forma e distanza della parole come da modello messo a disposizione dal ministero dei trasporti e delle Finanze (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 2, comma 3) e nel rispetto del contratto agevolato e dell’accordo territoriale Cesena  che metto di seguito gratuitamente a tua disposizione

Chiedo: in che senso deve rispettare esattamente impaginazione, spazi, forma e distanza delle parole? Mi risponde che è vietato cambiare il contratto ed è obbligatorio rispettare il modello messo a disposizione.

Allora gli rispondo, ma se ho 10 proprietari di un’immobile e li devo inserire tutti nel contratto con la conseguenza che l’impaginazione originale cambierà, come la mettiamo????

Il fenomeno comincia a guardarsi intorno, a balbettare, a parlare di altro, mi risponde cercando di deviare la sua risposta, alla fine mi dice che si deve informare (SI DEVE INFORMARE?) FANTASTICO….

Conclusione badate bene a come vi muovete, non trascurate nulla e lasciare alla fortuna il vostro patrimonio è molto rischioso. Di seguito vi riporto il link che ti permette di scaricarti gratuitamente l’accordo territoriale del Comune di Cesena.

E’ disponibile la seconda parte di questo articolo, dove ho messo a disposizione tutta la restante documentazione che ti permetterà di concludere il contratto agevolato, avrai così a disposizione i link per scaricarti gratuitamente gli allegati e il modello per l’asseverazione, le fasce di prezzo per il calcolo del canone, e infine il documento che ti permetterà di chiedere la riduzione dell’IMU.

Lo sai che 7 locatori su 10 buttano al vento un sacco di soldi perché pensano che la riduzione IMU sul contratto agevolato avviene in modalità automatica?

In realtà le cosa stanno in modo differente! Quando si rivolgono a me nuovi proprietari, consigliati da locatori che affianco e aiuto da oltre 22 anni, che fino a pochi giorni prima si rivolgevano altrove, la prima cosa che chiedo loro, è se la tanto Amata agenzia immobiliare gli aveva consegnato il modulo per chiedere la riduzione dell’IMU sul contratto a canone concordato. Sette su 10 rimangono basiti, in quanto per anni hanno regalato soldi al Comune, senza sapere che è possibile chiedere il beneficio semplicemente compilando il modello che metto a tua disposizione.

Comune di Cesena ufficio casa

Se hai già stipulato un contratto a canone concordato nel Comune di Cesena (e quasi sicuramente l’agenzia si è scordata di dirti come devi fare), corri a consegnarlo per ottenere l’abbattimento dell’Imposta Municipale Unica.

Ricordo che, quand’ero ragazzetto,per alcuni proprietari locatori andavo personalmente all’ufficio casa del comune di Cesena a depositare il modello per la riduzione dell’imposta.

Tale documento è quasi irreperibile, il perché non lo sò, forse per rendere le cose difficili, come sempre, viva l’Italia.

Asseverazione contratto di locazione Cesena

Non so proprio da dove cominciare. Le storie che girano attorno all’asseverazione di un contratto di locazione sono davvero tante. A Cesena per asseverare un contratto di locazione il costo si aggira attorno al biglietto da 50 euro (per chi non è tesserato). Per chi invece è tesserato si spende un po di meno, se non erro, attorno ai 20-30 euro. Se ti rivolgi ad altre associazioni il costo per l’asseverazione contratto di locazione potrebbe costare anche 60 euro. Se vai fuori città, c’è lo sconto, arrivi a spenderne anche 40 euro.

Insomma, posto che vai asseverazione contratto di locazione che trovi….

Citazione di Miki Martinazzi
asseverazione contratto di locazione cesena
asseverazione contratto di locazione….. è il supermercato degli sconti

E come andare al supermercato, in un posto spendi di più in un altro di meno. Ci manca solo il volantino sconti, nella buchetta delle lettere.

Affittare in sicurezza a Cesena

Ogni anno centinaia di proprietari sono più sereni, hanno più tempo per loro e per la famiglia.

Hanno smesso di impazzire e di combattere con gli uffici in cui una persona ti dice una cosa, un’altra te ne dice un’altra ancora.

Hanno smesso di perdere del tempo inutilmente e di fare code di assurde di qualche ora, per consegnare documenti o per risolvere problemi banali.

Hanno smesso persino di preoccuparsi di consegnare le chiavi al nuovo inquilino, perché ci sarà qualcuno che si preoccuperà di farlo al posto loro.

Hanno smesso di preoccuparsi di dover cercare i numeri dei contatori o correre dietro al vecchio inquilino per scoprire le matricole di acqua, luce, gas per subentrare o riattivare le utenze.

Non devono più preoccuparsi di dover sollecitare il loro conduttore perché c’è qualcuno che lo farà al posto loro.

Non devono più scervellarsi per capire come risparmiare sull’imu o sulle tasse, perché, attraverso un piccolo sondaggio propedeutico, ci sarà qualcuno che gli indicherà la strada per fare le scelte giuste e per non sbagliare.

Nel caso in cui, arrivasse loro una lettera verde a causa di un’imposta non versata o di un’annualità dimenticata, non si dovranno più preoccupare, perché molto probabilmente è frutto di un errore ( è già successo moltissime volte). Ci sarà qualcuno che li assisterà a compilare l’apposito modello per chiedere la richiesta di annullamento.

basta preoccupazioni, c’è qualcuno che ti indicherà la via migliore per trovare la soluzione

Non dovranno perdere la testa quando scadrà il contratto di affitto, perché ci sarà sempre qualcuno che li guiderà e li aiuterà a preparare il rinnovo contrattuale.

Non si dovranno più preoccupare di spendere dei soldi per re-imbiancare, pulire e aggiustare le cose rotte nella casa, quando l’inquilino se ne andrà, perché ci sarà qualcuno, il giorno della consegna delle chiavi, che li assisterà e li sosterrà per fare in modo che l’inquilino consegni la casa meglio di come gli era stata consegnata anni prima.

Non dovranno più preoccuparsi di nulla, se non di una cosa!

Di Se stessi, dei loro cari e della loro famiglia.

Sarai anche tu uno di loro? Ti aspetto

affittare senza rischi a cesena

Michele Martinazzi.

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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

6 pensieri riguardo “Contratto agevolato e accordo territoriale Cesena, facciamo ordine.

  • Avatar
    Luglio 8, 2019 in 1:44 pm
    Permalink

    Occorre valutare con molta attenzione la convenienza di questo tipo di contratto, anche perchè espone il locatore alla possibilità di contestazioni sul metodo di calcolo del canone che possono diventare pretesto per ritardare i pagamenti o il rilascio; il regime agevolato con aliquota al 10% scade alla fine del 2019 e non è improbabile che non venga prorogato e che l’aliquota diventi il 15%; per un 6% di imposizione in meno (anche considerata riduzione imu che comporta un altro risparmio del 3/4%) conviene rinunciare al canone di mercato che spesso è molto maggiore di quello concordato ? Secondo me no. Quasi sempre conviene fare un contratto a canone libero con cedolare al 21% (anche se le associazioni per ovvi motivi, cioè il compenso per l’asseverazione, spingono per la stipula di contratti concordati). Cosa ne pensi ?

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      Luglio 9, 2019 in 12:50 pm
      Permalink

      Gentilissimo Maurizio, ottima osservazione. I tuoi dubbi sono fondati e concordo con te. Tuttavia ho verificato personalmente che per alcuni proprietari è covenuto stipulare il contratto agevolato anche se il risparmio si riduce a poche centinaia di euro almeno per tutto il 2019
      Suggerisco vivamente di fare una simulazione di convenienza prima di procedere con la stipula di questo tipo di contratto. E bene ricordare che alcuni hanno avuto un risparmio di qualche migliaio di euro dall’entrata in vigore del Dl 47/2014.

      Per quanto riguarda i tuoi dubbi sul fattore contestazione sul metodo di calcolo e ritardo nei pagamenti, concordo con te, tuttavia ritengo opportuno dirti che se all’inizio del contratto di locazione viene fatto un lavoro propedeutico di preparazione pratica e di selezione dell’inquilino, i rischi si riducono del 80%, in questo video fornisco alcuni suggerimenti pratici nella fase pre e post contrattuale https://youtu.be/OTfh-2TGtRs sono sicuro, che alcuni suggerimenti, possano servire ai locatori.

      Concludo nel dirti che dal mio personale punto di vista, l’obbligo dell’asseverazione è una vera baggianata all’Italiana (con un sacco di lacune), un’altro metodo per far spendere soldi agli onesti cittadini Italiani già sovraccarichi di imposizione fiscale.

      A presto
      Michele Martinazzi.

      Risposta
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