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Contratto affitto canone concordato 3+2 spiegato bene + modello nuovo

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Con il Contratto affitto canone concordato 3+2, voglio parlarti della grande e feroce tigre. Questa tipologia di contratto negli ultimi anni ha aggredito il mercato ed ha avuto una fortissima espansione, permettendo a molti locatori, vessati dalle tasse, di risparmiarsi un bel pò di soldi. Il forte interesse da parte dei locatori è cominciato grazie alla manovra che è stata introdotta nel 2013, ed ha permesso di passare l’aliquota per chi ha scelto il regime a cedolare secca per questi contratti al 15% (Dl 102/2013), ridotta poi al 10% per il quadriennio 2014-2017.

Successivamente, con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019).

Indice di questo articolo

Gli errori più comuni dei locatori

Ogni giorno, mi trovo a parlare con locatori che commettono ancora troppi errori a causa dei consigli errati, che alcuni SAPIENTONI, dispensano alla gente, per sentito dire, senza sapere di che cosa stanno parlando. La materia sui contratti di affitto è ancora troppo sottovalutata. La cosa certa è che oggi fare un contratto di locazione da soli è diventato assai facile: vai su internet scarichi un contratto, lo fai firmare la tuo inquilino e lo porti a registrare. Facile!!!

Poi però nel tempo le cose cambiano, perché l’inquilino affidabile che credevi di conoscere (quando il principe si sposta bisogna sempre guardare la vera persona che si nasconde dietro), si trova in difficoltà. Io e te sappiamo benissimo che la vita di tutti i giorni mette alla prova le persone con ogni strategia e ogni ostacolo.

Poi un bel giorno, comincia a non pagare più puntualmente, ogni tre x 2 ti chiama per ca….ate e a quel punto il locatore sente la necessità di dare disdetta del contratto e cacciare l’inquilino.

E’ proprio in questo momento che cominciano i problemi, perché il scaltro conduttore, che si troverà in difficoltà, cercherà metodologie per non andarsene dalla casa, oppure farà di tutto per ostacolare il proprietario per fare in modo che non porti nuovi inquilini a vedere dell’immobile, oppure potrebbe capitare che leggerà su internet un articolo scritto da persone che non conoscono la materia locatizia, di cercare un difetto della casa, pur di di tentare di scontarsi qualche cinquantina di euro sul canone di affitto.

Le novità conosciute a pochi

Di cazzate che escono dalla bocca di incompetenti ne sento tante, ma è altrettanto vero che, se vai per le agenzie immobiliari, dove ogni angolo della città ne è satura, trovi, in alcune un affollamento di ragazzetti che hanno cominciato il mestiere dell’agente immobiliare da 60 giorni e non vedono l’ora di infilarti in casa tua, il primo inquilino trovato per strada che non sanno che da oltre due anni, i contratti di affitto a canone concordato, ossia i 3+2 anni, sono validi in tutte le città d’Italia.

Lo ha stabilito il Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 16 gennaio 2017, pubblicato in G.U. lo scorso 15 marzo.

Novità che riguarda anche i contratti di affitto transitori e i contratti per studenti.

La Legge n. 431/1998 (l’ultima legge sulle locazioni) prevedeva, fino alla pubblicazione del nuovo Decreto del 2017, che tale tipo di accordo fra conduttore e locatore fosse possibile solo nei “Comuni ad alta tensione abitativa inseriti nel CIPE“.

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LE 5 CHIAVI PER AFFITTARE CASA E DORMIRE SERENI

Gli equilibri di una locazione

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consigli immobiliari nella grande savana

Nella immensa savana immobiliare, fitta di improvvisate bestie che cacciano alla ricerca di nuove prede da addentare, in molti ancora non sanno tante cose come per esempio, come funziona il rinnovo, come devono fare quando scade il contratto, non conoscono la durata minima e ancor meno quella massima. In molti ancora confondono come calcolare il canone e addirittura il 99 dei locatori, getta al vento un sacco di soldi perché non si è recato in Comune a presentare la richiesta per la riduzione dell’IMU.

In verità se proprio la vuoi sapere tutta, l’articolo 3-quater introdotto dal Decreto Crescita D.L 34/2019 comporta alcune semplificazioni relative alla cara IMU a beneficio dei cittadini. L’articolo recita:

•    Cancellato l’obbligo di invio del modello di dichiarazione nel quale si attesta il possesso dei requisiti per fruire delle agevolazioni a titolo di IMU e di TASI solo però nei casi di immobili concessi in comodato a parenti in linea retta.
•    L’agevolazione della riduzione al 75% dell’IMU sugli immobili locati a canone concordato “il soggetto è esonerato dalla presentazione del modello di dichiarazione che attesti il possesso del requisito, e da qualunque altro onere di dichiarazione o comunicazione“.

Dunque in caso di affitto a canone concordato non più sarà necessario fare giri a vuoto o lunghe e inutili code per presentare il modello nel Comune né la dichiarazione IMU.

Gli stessi locatori che fino a ieri hanno regalato allo stato (per aver ignorato come risparmiarsi dei soldi) migliaia di euro, che preferiscono affittare con il fai da te e non si rendono conto, che al contrario avrebbero guadagnato migliaia e migliaia di euro, se solo avessero avuto la lungimiranza, di rivolgersi ad un agente specializzato.

Sono gli stessi locatori che si fanno prendere in giro dal loro inquilino scalpitante, perché non sanno come tenerlo a bacchetto.

Anche nella giornata odierna in cui scrivo, ho auto il piacere di conoscere un locatore che è venuto da me per affidarmi il la locazione del suo immobile. La prima domanda che gli ho fatto é stata se l’IMU che avrebbe pagato in questi giorni, aveva tenuto conto della riduzione spettante ai quei locatori che hanno stipulato contratti di affitto a canone concordato 3+2.

La durata minima e massima del contratto di affitto canone concordato 3+2

La durata minima per questa tipologia di contratto è di tre anni, rinnovabile per altri due.

Nel caso in cui le parti contrattuali (conduttore e locatore) scelgano una durata maggiore (4+2, 5+2, 6+2, 7+2 ecc.) i limiti minimi e massimi del canone verranno proporzionalmente maggiora rispettando i parametri imposti dalla legge e dagli accordi territoriali.

Presta attenzione ora, perché mi riallaccio al discorso dei paragrafi precedenti, in quanto ancora oggi c’è una marea di persone che interpreta molto male il rinnovo contrattuale per questa tipologia di contratto di locazione. Si crede ancora che il rinnovo del contratto sia di 3 anni, quando invece attraverso il Decreto Crescita, art. 19-bis, fornisce una interpretazione chiara in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone concordato.

Nel caso in cui manchi la comunicazione di disdetta alla seconda scadenza contrattuale (3 anni + 2 o altra data definita in sede contrattuale), il contratto debba essere rinnovato tacitamente, per ogni successiva scadenza, per ulteriori 2 anni.

Quindi la legge ha efficacia retroattiva per tutti i contratti 3+2 stipulati a partire dall’entrata in vigore della legge 9 dicembre 431/1998, anno in cui fu approvata. Con il decreto crescita, la novità coinvolge quindi tutti i contratti agevolati, stipulati dal 1998. Pertanto badate bene ai vostri contratti e cercate di interpretarli nel modo corretto sopratutto alla luce delle novità introdotte in questi giorni

Come si calcola il canone concordato del contratto affitto 3+2 ?

Questa tipologia contrattuale, a differenza del contratto libero 4+4, ha un canone di locazione determinato da dei parametri definiti dagli accordi nazionali e locali. Per alcuni locatori utilizzare il contratto a canone agevolato non è per nulla conveniente, ma al contrario per alcuni, si rivela una vera manna dal cielo.

Mi capita sovente di sentire proprietari che vengono dal sottoscritto, per farsi calcolare il canone di locazione agevolato, perché non sono soddisfatti del lavoro fatto da alcuni ignoranti, incapaci di consigliare e assistere nel modo giusto un locatore. So benissimo cosa accade nelle stanze di alcune associazioni, sommerse di pratiche, che non possono far altro che in modo frettoloso e veloce, redigere un contratto di affitto, mancando quella parte di umanità che ogni proprietario necessita per riuscire a fare delle scelte oculate.

come tutelarsi nei contratti di affitto

Ho messo a disposizione dei lettori di michelemartinazzi.it un guida che permetterà di capire quali sono le vulnerabilità di una locazione e come fare per scoprire come riconoscere quegli inquilini che vogliono farla in barba al locatori e prima o poi tenteranno di smettere di pagare l’affitto.
Squalifico il 96% degli inquilini, il restante 5% si candidano come inquilini ideali. Presta massima attenzione a chi affidi la tua casa per i prossimi anni, le persone non si conoscono mai abbastanza.

Ma cosa prevede, per l’esattezza, il contratto di locazione affitto a canone concordato ?

Il contratto a canone concordato, stabilisce che il canone che l’affittuario deve pagare al proprietario di casa non può essere scelto in modalità libera, ma deve essere compreso tra delle fasce di oscillazione stabilita da un appositi accordi territoriali. Questi accordi sono sottoscritti su base locale tra le organizzazioni (ASPI, SUNIA, SICET, UNIAT, CONFEDILIZIA ECC ECC.), e le tabelle di riferimento sono consultabili presso gli uffici del Comune o presso gli uffici dlle organizzazioni citate sopra.

Ti esorto a prestare massima attenzione a chi ti rivolgi per calcolare il canone agevolato di locazione della tua abitazione. Se la persona che incontri non ha esperienza in questa tipologia contrattuale, potresti dire addio ad un notevole risparmio di soldi. Sopratutto quando si parla di contratti a lungo termine. Per sapere in quale fascia ricade il tuo immobile, e calcolare quindi il proprio canone concordato, è necessario tenere conto di una serie di accorgimenti, che se mal interpretati dall’incompetente di turno, faranno in modo di farti perdere un sacco di soldi .

In questo articolo ho spiegato il dietro alle quinte del teatrino fatto all’Italiana.

Contratto di locazione 3+2 canone libero, esiste?

Ogni tanto mi capita di entrare in consulenza con alcuni locatori che mi chiedono. “Miki, come posso fare per stipulare un contratto di locazione 3+2 a canone libero ? Se te lo stai chiedendo anche tu, ti dico subito che non si può fare…..

Il motivo è molto semplice, se un locatore vuole affittare il proprio immobile a canone libero (cioè richiedere al suo inquilino una somma di affitto libera, anche di 10.000 al mese per un bilocale) è obbligato utilizzare il contratto disciplinato dell’art. 2, comma 1, L. n. 431/1998 il conosciutissimo 4+4 e non il contratto di tipo agevolato 3+2 in quanto soggetto a discipline e regole completamente diverse.

Lo so, alcuni si illudono di riuscire a fare di tutto, tanto siamo in Italia…. Se ti devo dire la verità, i modi ci sono ma è illegale e se ti beccano…. S-O-N-O- G-U-A-I….

Come sarebbe poter affittare casa propria, guadagnando un sacco di soldi al mese, riuscendo a risparmiare un sacco di tasse e avendo pure le agevolazioni fiscali? Sarebbe fantastico ! Ma non si può fare.

Cedolare secca contratto affitto a canone concordato

L’imposta della cedolare secca presenta un’aliquota agevolata al 10% se avrai auto la fortuna di rientrare nell’affitto a canone concordato. Se non lo sai, l’aliquota era più alta nel periodo 2014-2017, cosi come per il 2018 che era al 15%. Per il periodo 2020, attraverso un colpo Magico del nostro Governo, sembra che verrà portata al 12,5%.

Per aderire all’opzione cedolare secca, puoi esercitarla semplicemente dichiarando all’interno del contratto di affitto, oppure comunicarla obbligatoriamente attraverso lettera raccomandata A/R e deve essere esercitata entro 30 giorni nel periodo di rinnovo contrattuale, o prima di procedere al versamento dell’imposta di registro. L’opzione della cedolare secca è esercitabile solo per alcune tipologie di immobili cosi come per le relative pertinenze.

Mi è capitato moltissimo locatori che hanno perso un sacco di soldi a causa di professionisti incompetenti, incapaci di consigliare al locatore il metodo migliore per risparmiare sulle tasse.

Prima di affittare un immobile ad un locatore, il sottoscritto effettua una intervista propedeutica, tale da permettere una seria analisi e capire dove e come risparmiare, ma sopratutto come trarre il massimo guadagno dalla locazione di un bene immobile. Ti consiglio vivamente di affidare l’affitto della tua casa da un esperto professionista immobiliare e non da un ragazzetto che ha cominciato questo mestiere perche gli sembrava la cosa più semplice da fare per tirare a campare e provare a guadagnare qualche soldo in più.

Ho visto centinaia di locatori rimetterci qualche migliaia di euro a causa delle incompetenze di ragazzetti improvvisati consulenti immobiliari. Se questi soldi persi, si sommano anche ad eventuali perdite durante la locazione per incapacità di gestire e consigliare il proprietario immobiliare nel modo corretto, anziché un piacere, affittare la propria casa, diventa una rimessa economica. Ora comprendo il perché molti locatori preferiscono affittare privatamente, anzichè attraverso l’ausilio di un’agenzia immobiliare.

Al contrario, se una locazione è fatta bene, riuscendo a qualificare l’inquilino perfetto, ti assicuro, caro lettore o lettrice, che affittare una casa diventa un piacere ed un grande investimento.

Sorrido quando penso a tantissimi locatori che affianco e consiglio da tantissimi anni, riuscendo a fargli risparmiare decine di euro per spese inutili.

Un bravo esperto deve essere capace a fare gli interessi del locatore assicurando a lui, il metodo migliore per trarre il massimo beneficio dall’affitto delle propria casa. Conosco pochi professionisti capaci ad assicurare tali benefici. Il perché è facile ed intuitivo, non hanno voglia di sbattersi e non appena incassano la provvigione, spariscono senza lasciare traccia, oppure ti senti rispondere “il mio lavoro è di trovare soltanto l’inquilino, non posso fare altro, non ho tempo adesso”.

Fra pochi mesi il vento soffierà a favore dei locatori, diverranno presto i protagonisti, perché sto per lanciare in Italia una sfida e una rivoluzione nel mondo delle locazioni. Se desideri capire come, scopri di più qui.

contratto di affitto a favore dei locatori
il vento sta per cambiare a favore dei locatori, ogni cosa cambierà per sempre.

Guadagnare dagli affitti.

Quello che puoi fare per ottenere il massimo dal tuo immobile è: andare da un professionista specializzato SERIO (ti dico subito che nelle agenzie immobiliari ce ne sono pochi), sono troppo presi dall’avarizia di vendere tante case al mese, e tu, caro locatore, se gli affidi il tuo immobile da affittare, per loro sei sono un numero che gli permette di pagarsi la bolletta della luce.

Tant’è vero che, se poi ti trovi ad aver bisogno di un consiglio o di espletare una pratica, nel 99% dei casi, ti senti rispondere che: “io sono un’agente immobiliare, il mio lavoro è trovarti l’inquilino, non darti assistenza”.

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la maggior parte delle agenzie quando avrai bisogno faranno finta di non sentirti, vederti e parlarti.

Tornando al nostro professionista serio, trovane uno che si interessi a te, analizzi la tua situazione, si prenda cura di casa tua, ti guidi e ti consigli, per i prossimi 20 anni. Permettendoti così, di guadagnare tanti soldi anziché perderli, come fanno il 90 % dei locatori che tentano, senza ne capo ne coda di affittare da soli. Trovandosi ogni anno con l’appartamento vuoto per alcuni mesi, spese da sostenere, qualche sorpresa da aggiustare e bollette non pagate, tutto questo per non essersi rivolto ad un bravo agente e non aver sviluppato nel modo corretto la strategia per affittare il proprio immobile.

Ci vediamo nel prossimi giorni. Completerò in modo esaustivo questo articolo, in particolare:

  • CONTRATTO 3+2 IL RINNOVO
  • LA DISDETTA CONTRATTO AFFITTO 3+2
  • FAC SIMILE CONTRATTO LOCAZIONE 3+3 CEDOLARE SECCA WORD

Se nel frattempo vuoi evitare di perdere soldi, oppure di fare scelte sbagliate a causa dei consigli dispensati a casaccio da taluni fenomeni, puoi schedulare la tua consulenza strategia gratuita che metto a disposizione ogni settimana, dedicata a 5 fortunati lettori di michelemartinazzi.it.

Assieme ad uno dei ragazzi del mio Team, potrai analizzare quali sono le migliori strategie da attuare per permetterti di risparmiare tanti soldi e scegliere la tipologia contrattuale corretta per affittare in massima sicurezza. Prenota ora

Al tuo inquilino affidabile

Miki Martinazzi

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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

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