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Il ruolo dell’agente immobiliare. Casa tua è il suo porto di mare!

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Qual’è il ruolo dell’agente immobiliare? Come si comporta? In molti se lo chiedono, ecco svelati i retroscena!

In molti si chiedono qual’è il ruolo dell’agente immobiliare, incontro parecchi clienti che hanno vissuto disavventure con gli Agenti Immobiliari, in quantità notevoli si lamentano per la mancanza di fiducia che nutrono nei loro confronti, moltissimi sono scettici, moltissimi non ne vogliono neanche sentir parlare, altri li considerano delle “Iene”, ma sono davvero poche le persone che si fidano e quando lo fanno, rimane comunque, un alone di insicurezza sulla scelta fatta “avrò fatto bene, oppure no”?.

In realtà il ruolo dell’agente immobiliare se ben fatto, è un valore aggiunto, l’acquisto della casa è un bene primario è un sogno che si realizza, è un fortissimo impatto sulle emozioni di ogni essere umano, ogni casa racchiude momenti unici di ogni famiglia, ogni casa porta con sè segreti delle persone che vivono all’interno di essa.

foto porto di mare dell agente immobiliare
le case dei proprietari, il porto di mare dell’agente immobiliare

Ad oggi ancora pochi proprietari di case sono consapevoli del fatto che, svariati agenti immobiliari utilizzano alcuni immobili “definiti civetta” per svolgere giri turistici e ottenere maggior successo nella riuscita di un determinato obbiettivo.

In questo articolo spiego ai proprietari di casa come tutelasi nella fase
dell’incarico di vendita immobiliare.

L’esperienze vissute dei miei clienti con gli agenti immobiliari sono state le più disparate, in oltre 22 anni ho sentito ogni tipo di avventura passata, chi si è trovato ad essere contattato da 10-12 agenti, che entrati in casa del cliente, non faceva altro che cercare di abbassare il prezzo denigrando l’immobile, chi invece non diceva una parola, chi si relazionava in modo arrogante, chi aspirava a compensi del 5%, tutti comportamenti disparati, disorientando il cliente così da indurlo ad instaurare un rapporto freddo, diffidente e superficiale.

Clienti che ignari dei doveri dell’agente immobiliare dopo la proposta d’acquisto, che si sono ritrovati da soli ad acquistare casa, contattare l’amministratore, reperire i documenti, scegliersi il Notaio e tutte le altre centinaia di incombenze che gravano sulla professione del mediatore.

Agente immobiliare incompatibilità

Rivoluzione grazie alla approvazione della legge europea 2018 (L. n. 37/2019) entrata in vigore il 26 maggio 2019. Le associazioni di categoria plaudono la precedente norma (L. n. 39 del 3 febbraio 1989), che migliora l’incompatibilità per i liberi professionisti che svolgono la professione di agenti immobiliari.

La norma prevede l’esclusione dall’esercizio del mediatore immobiliare gli istituti bancari, finanziari, assicurativi, di enti pubblici e/o privati e tutt le professioni intellettuali che potrebbero trovarsi in conflitto di interesse con l’attività del mediatore. Grazie alla norma approvata per la categoria si aprono nuove opportunità relative a servizi rivoluzionari che il professionista potrà riservare ai propri clienti.

Cosa dice il testo?  “L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi”.


«Finalmente vengono accolte le nostre istanze in materia di incompatibilità per chi svolge l’attività di agente immobiliare – commentano i presidenti Santino Taverna (Fimaa), Gian Battista Baccarini (Fiaip), Renato Maffey (Anama) –. Con la legge europea appena approvata si aprono ora nuove opportunità per gli agenti e si assicura a chi svolge l’attività di mediazione la possibilità di erogare nuovi servizi collaterali alla propria attività, a vantaggio dei clienti-consumatori».

I tre presidenti di Fimaa, Fiaip ed Anama ribadiscono come «il provvedimento, introduce nell’intermediazione il concetto di conflitto di interesse per banche e per le professioni intellettuali e si cancella al contempo le incompatibilità per chi svolge l’attività di mediazione, consentendo agli agenti immobiliari di crescere ed evolvere la loro professionalità alle esigenze degli attuali processi economici».

Ecco il testo dell’articolo della nuova legge: «L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi».

La mia esperienza

Negli ultimi 2 anni mi sono trovato ad essere acquirente anch’io e ho voluto rivolgermi ad un’agente immobiliare per cercare la casa dei miei sogni. La decisione di rivolgermi ad un esperto è stata fatta perché desideravo avere al mio fianco una persona capace di tutelare i miei interessi. Molto spesso le persone che acquistano una casa sono spinti dalle emozioni, l’acquisto diventa una fase elettrizzante per tutti e riuscire a mantenere la centralità e l’obbiettività diventa complicato.

Un professionista al mio fianco significava poter affidare una parte del pesante fardello di pensieri e di confusione ad una persona esterna che riuscisse ad mantenersi integro e guidasse i miei interessi verso la giusta direzione, permettendomi di risparmiare impazzimenti, soldi e mi guidasse nella giusta direzione.

E’ stata un’esperienza molto divertente ma allo stesso tempo molto triste e rammaricante, ho conosciuto ben 5 agenti di 5 agenzie immobiliari ognuno con personalità diverse, alcuni dal mio punto di vista anche bizzarre, il comune denominatore era sempre lo stesso: il rapporto che si instaurava difficilmente era autentico, al contrario di rivelava banale, superficiale e diffidente, ma dovuto a che cosa? Perché non ci si fida? Perché il cliente teme di essere raggirato?.

Sul piano del rapporto interpersonale solo un agente immobiliare si è degnato di pormi delle domande con un senso logico ed essenziale per cercare di capire quali erano le mie reali esigenze, quali erano le cose indispensabili alle quali la mia famiglia non avrebbe mai rinunciato di una casa, come per esempio gli spazi interni e gli ambienti che Amiamo di più.

Ogni agente immobiliare che incontravamo, ci proponeva immobili completamente da ristrutturare senza chiedermi se avevo il tempo a disposizione e sopratutto la voglia di seguire i lavori, ci chiamavano per proporci zone assurde senza chiederci se avessimo dei figli da portare a scuola a quanti km distasse l’istituto scolastico più vicino, ci hanno perfino proposto immobili con peculiarità agricole (vendibili solo a persone che hanno il titolo di coltivatore diretto artt. 1 e 2 L. 1047/57 , come integrati e modificati dalla L 9/63) senza sapere se avevamo i titolo per acquistare il bene.

Percepivo il solo desiderio da parte dell’agente di provare a rifilarmi una casa che non corrispondeva alle nostre reali necessità, ma a quale fine poi? Mi sono chiesto che senso avesse portami a vedere una casa con la cucina piccola che a noi non sarebbe andata bene in quanto ci piace stare in cucina a preparare cibi gustosi e genuini, ogni volta provavo un senso di stupore/divertimento che mutava in sconforto, confusione e smarrimento.

Ma i proprietari di casa che cosa pensano quando si trovano ad avere per casa continue visite di clienti acquirenti portati dagli agenti immobiliari utilizzando la casa di chi vende con “porto di mare”?

Un giorno da cliente con l’agente immobiliare :

Cerchi su internet la casa che sogni e che conservi nel Cuore, dopo un’ora di scrematura fra vari annunci con fotografie che ritraggono la tazza del bagno aperta, il mobile del soggiorno con il vaso cinese, i quadri copia di Picasso sul muro, il gatto sul davanzale, il tavolo o i mobili della cucina, le tende del soggiorno, penso “mannaggia sembrano più le foto del festival del mobile più che di un‘agenzia immobiliare che vende case“, finalmente riesci a scremare un paio di annunci con delle foto dignitose che ti forniscono le necessarie informazioni per capire.

Leggi l’annuncio immobiliare nell’auspicio che la descrizione sia reale e non mezzo inventato, finalmente decidi di chiamare l’agenzia nell’augurio che dall’altra parte risponda “con entusiasmo” un professionista serio, capace di porti qualche domanda prima di descriverti nei dettagli l’immobile.

Saluto l’agente immobiliare e comincio subito la conversazione sottolineando che la mia nuova casa, dovrà avere il soggiorno e la cucina spaziosi, mi risponde che, proprio l’altro giorno è andato a vedere una bella casa che corrisponde esattamente ai miei desideri e che è disponibile a fissare un appuntamento.

Il giorno della visita nella casa.

Finalmente arriva il giorno tanto atteso, ci alziamo al mattino con il pensiero che oggi probabilmente acquisteremo la casa dei nostri sogni, facciamo colazione, ci prepariamo, ci facciamo belli, ci profumiamo, magari ci facciamo una doccia pensando che il proprietario di casa vedendoci belli e puliti ci faccia lo sconto.

Prendiamo l’auto e andiamo al tanto atteso appuntamento che l’agente immobiliare ci ha dato in un punto impreciso di Cesena lontano km dalla casa che andrai a vedere e pensi il perche l’abbia fatto, incontri il tanto atteso Agente Immobiliare che nell’immaginario lo pensavi elegante, ben curato, educato invece ti trovi tutt’altro e pensi “speriamo sappia cosa stia facendo” lo guardi negli occhi e incroci le dita.

Finalmente arriviamo sul posto un po smarriti ma emozionati…. pensiamo che la casa ha le caratteristiche giuste! Evvai!

Entriamo, l’A.I. comincia a darci informazioni su come sono belli i mobili, gli infissi, le ceramiche del bagno ma in realtà non capisce che a noi interessano gli spazi, la grandezza della cucina e lo spazio delle camere, invece l’agente continua come un treno a darci informazioni sulla vista panoramica, sulle ceramiche del pavimento, sul colore delle porte.

Lo stoppo e gli comunico che a noi piace la cucina e il soggiorno grande, sopratutto quando ospitiamo amici per cenare, e che la soluzione che stiamo vedendo non corrisponde alle nostre esigenze, ma l’agente continua imperterrito.

Lo guardo e gli faccio sapere che la cucina e il soggiorno sono piccoli per noi e che gli spazi non possono ospitare più di 6 persone, ma continua a parlare ancora e ancora, come se non gli interessasse imperterrito, a dirci che con un po di fantasia una bella cena fra Amici si può fare.

Arrivati a questo punto chiedo quanti metri misura il soggiorno; misuriamo e incredibilmente la sala è di soli 15 m²; allora gli chiedo come pensa che in un soggiorno del genere, ci possa stare il divano, mobile tv e tavolo per 10-12 persone, risposta “con un tavolo più piccolo il problema si risolve, guardi provi a misurare bene”. 

Ma come, fortuna che ieri al telefono gli avevo chiesto esplicitamente, una casa con la cucina e il soggiorno spaziosi……

I rischi di una compravendita

Vendere o acquistare un bene immobile sembra semplice, ma sottovalutare alcuni dettagli essenziali può rivelarsi un grattacapo. E’ facile acquistare una casa con abusi edilizi, appartamenti con spese condominiali non saldate da anni, conflitti giudiziari con i vicini, immobili con iscrizioni tra cui spicca il privilegio speciale esercitato in modo esclusivo su determinati beni del debitore, servitù attive e passive.

Potrei scrivere una lista intera di problematiche riferite all’universo immobiliare.

Anche acquistare all’asta per alcuni nuovi proprietari si è rivelato un grosso grattacapo, per esempio: “i vizi redibitori (art. 1490 c.c.), la mancanza di qualità promesse o essenziali (un pavimento storto anziché orizzontale; infissi a pezzi che non chiudono; persiane in condizioni pessime”.

Sapevi che nelle vendite all’asta, non si applicano le norme contenute nel Testo unico in materia edilizia, in base alle quali sono vietati gli atti di trasferimento degli immobili realizzati senza permesso di costruire o senza sanatoria? Per esempio quegli immobili che presentano abusi non sanabili e che non è possibile demolire senza incidere sulla stabilità del fabbricato.

In tal caso si deve entro 120 giorni dalla emissione del decreto di trasferimento, presentare la domanda di concessione in sanatoria, in base alle norme dettate dal d.l. 23 aprile 1985, n. 16. Se l’abuso non risulta sanabile, la casa viene trasferita nello stato di fatto e di diritto in cui essa si trova. In questo caso il nuovo proprietario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi.

Il codice civile, la disciplina legislativa.

– art. 1754: è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza

– art. 1755: il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità

– art. 1756: salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso

– art.1759: il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Che cosa accade, quai sono i rischi?

Ora comprendo perché moltissimi proprietari e anche acquirenti, sono così tanto nauseati sfiduciati e diffidenti nei confronti della categoria degli agenti immobiliari.

coppia in consulenza strategica
consulenza strategica immobiliare

Ora comprendo perché il compenso richiesto dalla maggior parte dalle agenzie immobiliari non corrisponde quasi mai, al valore per il servizio offerto al cliente. Questo è dovuto all’improvvisazione di molti che fino al giorno prima erano attaccati alla gonna della mamma. Questi, che si vantano di esser esperti professionisti pretendono anche un compenso alto in cambio di un servizio di consulenza immobiliare di rilevanza quasi nulla.

Presta massima attenzione come ti muovi e a chi ti affidi, l’universo immobiliare è molto complesso. Negli ultimi 10 anni è diventato burocratico e difficile anche per i più esperti del settore.

Commettere un’errore potrebbe costare molto sopratutto se non fai le scelte giuste. Affidarsi alla fortuna nella speranza che prima o poi qualche cosa succeda, consegnandosi nelle mani del primo improvvisato comporta rischi enormi.

Conclusioni, i compiti.

Tuttavia ritengo che nel settore ci sia ancora molto, ma molto da fare, tanti millantatori fino a ieri appesi a “Biberon” occupano oggi, scrivanie negli uffici, pretendendo compensi che non corrisponde al servizio offerto.

La nostra cara Italia necessità di avanguardia, competenza e voglia di fare, questo per procedere verso un’unica direzione. Fatta di onestà, desiderio nel voler diventare i migliori specialisti, riuscendo ad offrire servizi di consulenza tali da risolvere alla radice i problemi delle persone che desiderano acquistare il bene più importante della loro vita…….….casa. 

Al prossimo articolo.
Ricorda, la tua casa vale.

Michele Martinazzi

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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

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