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Incarico di mediazione in esclusiva. Squalo o pesciolino?

Sono ancora turbato nonostante siamo alle porte del 2020, ancora oggi moltissimi proprietari di casa restano nauseati dal modo in cui taluni, che si “dichiarano professionisti“, propongono l’incarico di mediazione in esclusiva, ho addirittura sentito dalla bacca dei proprietari, espressioni del tipo “sanguisuga” “Iene” “strozzini” facce di m…a e chi più ne ha, più ne metta……

Troppo spesso mi capita di sentire lamentarsi, sopratutto dalle persone adulte, alle quali è stato fatto firmare un’incarico di vendita addirittura in modo “coercitivo”., qualcuno addirittura è arrivato a dirmi che non sapeva nemmeno se aveva firmato un incarico di mediazione in esclusiva oppure il modulo privacy.
Sono sconvolto. Mi chiedo come possano ancora oggi, accadere simili episodi.

Mini premessa sul mediatore immobiliare.

Art. 1754 c.c.: è mediatore colui che mette in relazione due o più parti (art. 1321) per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza

Art. 1755 c.c. : il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, [art 2950] se l’affare è concluso [art 1173] per effetto del suo intervento.

La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professional o di usi e consuetudini, vengono determinate dal giudice equamente art. 2225 art 2233 c.c.

Vittima o carnefice?

immagine squalo che vorrebbe attaccare persona

Forse per capacità dell’agente immobiliare “scorretto” di ipnotizzare il cliente, forse con false promesse di sottoscrivere un semplice modulo di autorizzazione al trattamento dei dati personali “privacy”, o forse perché noi bravi ed educati Italiani, tendiamo a fidarsi del prossimo o meglio del primo che arriva a casa nostra e ci facciamo frastornare da chi millanta fesserie, magnetizzandoci con frasi carine, “noi quà…… noi là…… noi sù…… noi giù, noi siamo più bravi….. noi siamo più belli….”

Io credo che la verità stia sempre nel mezzo, con la consapevolezza che c’è sempre chi ne approfitta un po di più, vittima e carnefice sono la stessa persona, dipende dalla posizione in cui si vuole stare e chi abusa di più della posizione.

L’oceano immobiliare fatto di pesci…. ma sopratutto di squali.

Ho deciso di scrivere questo articolo nella speranza di fare un po di chiarezza in modo esauriente e definitivo, nell’augurio di far comprendere al lettore i concetti fondamentali e i più importanti che voglio esprimere nel difficile e complesso mondo immobiliare, fatto di squali e personaggi che non guardano in faccia nessuno pur di arrivare all’obbiettivo che si sono prefissati.

La prima cosa che auspico venga recepita è prima di firmare un qualsiasi incarico di mediazione, fatti dare una copia del documento che, solo dopo esserne entrato in possesso, andrai a sottoscrivere. Non ti devi preoccupare, nei successivi paragrafi ho messo a disposizione dei fac-simile da consultare e comprendere il contenuto.

Nel conferimento di incarico di mediazione, a che cosa prestare attenzione?

Altra cosa importantissima è chiedere al professionista o all’agente immobiliare al quale avete deciso di affidare la vendita di casa vostra, di prepararvi per tempo l’incarico di mediazione in esclusiva compilato in tutte le parti, e inviarlo via email, il giorno prima della sottoscrizione, alla vostra attenzione già completo. Così avrete il tempo di leggerlo, capirlo ed evidenziarvi le cose poco chiare.

Per chi al contrario, non riesce a farsi inviare il modello, può, il giorno della firma, utilizzare la strategia di utilizzarne due. Praticamente una copia a voi e una copia all’agente immobiliare, e nella fase di lettura, compilarlo insieme. In questo modo sarete certi che non vi sfugga niente di quanto è contenuto nel conferimento di incarico di mediazione.

Sò che è banale e sicuramente ripetitivo, lo avrai sentito mille volte che prima di firmare è fondamentale guardarci bene, ma ancora oggi ci si fida tanto, il nostro caro Papà o caro nonno, suggerirebbe la stessa cosa, ma oggi è diventato facile, anche per chi non utilizza internet, richiedere via email un documento o l’incarico di mediazione in esclusiva , qualsiasi tabaccaio di città o paesotto, è dotato di connessione internet e stampante.

Il bene più prezioso, casa vostra!

Insomma, la vostra casa è il bene più prezioso che avete; volete proprio lasciare al caso una scelta così importante? Frutto di tanta fatica, calli nelle mani, schiena rotta, sudore nella fronte, notti insonni, frutto dei vostri sacrifici , di genitori, di nonni, o zii, oppure semplicemente di una donazione di qualche vostro caro, importante è che tu ne abbia una.

Amo da sempre questo lavoro, amo il bello ed il brutto di questo difficile compito; la casa è un valore inestimabile ed insostituibile alle necessità delle persone, delle famiglie, la casa è il rifugio delle nostra Famiglia, la sicurezza che ogni essere vivente abbisogna nella difficile e tortuosa vita di questo Pianeta Terra.

Quanto ti appresti a fare qualsiasi operazione, anche delle più semplici come pagare una bolletta, spostare un muro, imbiancare, acquistare dei mobili nuovi, è importante sapere in anticipo, quello che si stà facendo, così sarai certo di non sbagliare in modo clamoroso, almeno gli eventuali “danni” restano limitati, così come quanto sarai sul punto di affidare l’incarico di vendita in esclusiva ad un qualsiasi “brav’uomo” che si presenterà a casa vostra.

Non affidatevi al primo che arriva, sopratutto se non ha esperienza.

Affidarsi della persona che si ha difronte, sicuramente è buona educazione e buona norma, ma è altrettanto importante di questi tempi economicamente difficili per tutti, diffidare con un pizzico di malizia e perché nò, andare adagio, senza fretta, altrimenti ci potrebbero essere fastidi, sopratutto economici.

Quindi, come tutelarsi in modo corretto per evitare notti insonni?
Quando ti trovi difronte al professionista, la prima cosa che puoi fare è chiedere se è in possesso del patentino che autorizza l’agente ad esercitare la professione.

Poi la seconda cosa molto importante da chiedere è quanto esperienza ha nel campo immobiliare. Per chi si trova ad avere problemi, e ne conosco tanti, con l’incarico in esclusiva, e in qualche modo si sente raggirato o forzato a firmare, può recarsi presso la C.C.I.A.A. territoriale e verificare se il modello che il professionista ha utilizzato sia depositato presso la C.C.I.A.A. competente.

Tuttavia metto a disposizione dei modelli di incarico di mediazione in esclusiva che potete liberamente consultare e farvi una lista di domande da sottoporre al vostro agente immobiliare.

Il furbone, dietro l’angolo.

Attenzione al furbone del momento, il mondo è pieno, sopratutto a chi vi sopravaluta il vostro immobile e poi vi chiede di firmare un’incarico di mediazione in esclusiva, così facendo rischiate di inflazionare il vostro immobile sul mercato e di raddoppiare le tempistiche di vendita. In tal caso fatevi fare due o tre valutazioni da agenzie diverse e poi date retta al vostro istinto che non vi tradisce mai.

attenzione al furbo!

Massima attenzione a….. vuoi essere pesciolino ?

La cosa a cui prestare massima attenzione è alla clausola di rinnovo contrattuale, alcuni la utilizzano ancora, tale è definita vessatoria,  

“le clausole di proroga tacita o di rinnovazione del contratto se predisposte dal contraente più forte sono da considerare prive di efficacia, ex. art. 1341 2 comma c.c. qualora non siano approvate per iscritto dal contraente aderente (Cass. n. 11734 del 2004)”

La durata e la scadenza dell’incarico deve avere un’inizio e un termine, prestate la massima concentrazione.

Il compenso, la provvigione.

L’entità della provvigione, se vuoi la puoi trattare è tuoi diritto, se il compenso ti sembra alto chiedi al professionista il perché. I compensi elevati solitamente vengono richiesti da professionisti con alle spalle una struttura importante, che utilizzano strategie di vendita chiare con una Vision aperta e lungimirante e non vecchia di 30 anni fà.

Il prezzo minimo di vendita, cioè il prezzo di vendita minimo da cui non vuoi scendere, sappi che puoi rifiutare offerte e rinunciare alla vendita nel caso in cui ti viene offerto anche soltanto 1 cent. in meno del prezzo minimo di vendita, senza pagare alcuna penale.

La penalità in caso di inadempienza, devi sapere che è indispensabile stabilire una penale in caso in cui tu decida di non vendere più, di rifiutare l’offerta o di violare la clausola di esclusività, vendendo privatamente o con un’altro professionista. Tuttavia è altrettanto essenziale che stabilisci all’interno dell’incarico di mediazione in esclusiva, la penale in caso di inadempienza del professionista, sopratutto quanto non ti ha ti ha portato nemmeno un potenziale acquirente o quanto sostanzialmente ha tradito la tua fiducia incantandoti con false promesse poi non mantenute.

Penalità in caso anche per l’agente: quotidianamente millantatori chiedono al proprietario di casa l’incarico di vendita raccontando che hanno centinaia e migliaia di clienti con il risultato che poi, realmente non hanno nessuno, quindi è giusto che anche il professionista sia passibile di pagare una penale in caso di incapacità a vendere una casa. Giusto? Ho conosciuto alcuni che se ne stanno nel bel officetto tranquilli e beati ad aspettare il potenziale acquirente senza muovere il c…lo!!

Le esigenze specifiche

Per i proprietari che hanno esigenze specifiche, consiglio vivamente di indicare nell’incarico di vendita eventuali esigenze di pagamenti.

Cioè se per esempio hai già acquistato una casa e hai delle somme da versare nei prossimi mesi e hai necessità di vendere entro una data ben precisa, puoi inserire nell’incarico che il futuro acquirente, comperi, rispettando i tuoi tempi e le tue modalità, altrimenti potresti risultare inadempiente nell’acquisto che, anzitempo hai fatto.

Le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (con assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta all’agente alla conclusione dell’affare, che coincide con la firma del compromesso o con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente.

Il recesso dall’incarico di mediazione immobiliare

Capita abbastanza spesso, che alcuni proprietari si sentano pentiti per aver affidato il mandato a vendere all’agenzia immobiliare. Può succedere, che presi dall’entusiasmo e dalla bravura dell’agente immobiliare, si firmi in modo fulmineo il conferimento di incarico di mediazione , senza le dovute riflessioni. In tal caso come comportarsi? Come uscirne?

Abbiamo BEN 7 opzioni:

PRIMA OPZIONE’: se il tempo trascorso dalla firma del mandato a vendere al giorno che si intende recedere si riduce di una manciata di giorni, il mio suggerimento è di andare in agenzia a spiegare in modo trasparente e senza timori, la vostra volontà di recedere. Io di solito, ascolto con attenzione quanto mi viene detto dal proprietario pentito, lo guardo negli occhi e se percepisco che non mi sta prendendo in giro, apro il cassetto, prendo la mia copia di incarico di vendita in esclusiva, la strappo e finita lì.

SECONDA OPZIONE: in sporadiche occasioni è accaduto che alcuni proprietari hanno tentato di prendermi in giro raccontandomi delle storie che nemmeno pinocchio sapeva raccontarle cosi male; ci sediamo, ci confrontiamo e concordo con loro un rimborso spese calcolato sul tempo che ho dedicato su quell’immobile.

TERZA OPZIONE: il proprietario “alza la cresta” , dopo due mesi di duro lavoro e di rilevanti investimenti fatti sull’immobile per trovare il giusto cliente, viene da me dicendomi che ha cambiamo idea e non vuole più proseguire con la vendita. Poi costui con voce grossa pensa che uno specialista immobiliare sia uno sprovveduto e dispensi gratuitamente il proprio tempo e butti al vento il lavoro di due mesi. Poi apra il cassetto prenda l’incarico, lo butti nel cestino e tutti felici. Oppure il proprietario con la “cresta alzata” tenta di raccontandomi delle “fiabe” che pinocchio, la volpe e nemmeno Gianburrasca raccontano, con il fine di prendermi in giro. Preparo seduta stante la fattura per il rimborso in toto del compenso pattuito il giorno della sottoscrizione dell’incarico di vendita in esclusiva e la spedisco per raccomandata a casa.

QUARTA OPZIONE: starsene buoni e sperare che l’agenzia fatichi a vendere l’immobile al prezzo pattuito nel mandato a vendere così facendo potrebbe succedere che:

La speranza e le opzioni sleali

Se il prezzo pattuito è un pò fuori mercato, la probabilità che l’agenzia riceva una proposta esattamente uguale al prezzo richiesto è molto improbabile. Nel caso in cui questo accada è diritto del proprietario rifiutare la proposta ricevuta anche di solo 2 centesimi più bassa rispetto al prezzo indicato sul mandato immobiliare in esclusiva.

Se sfortuna vuole, che l’agenzia sia stata brava, abbia svolto con diligenza il proprio lavoro e raccolga un’offerta uguale o superiore al prezzo pattuito ci si porrà il dilemma se pagare il compenso all’agente immobiliare o accettare la proposta e vendere.

QUINTA OPZIONE: fare il gioco sleale cercando di non farsi reperire e cercando di procastinare gli appuntamenti con i potenziali compratori procurati dall’agenzia (sperando che l’agenzia non “nasi” la presa in giro e non faccia partire la raccomandata dal Legale)

SESTA OPZIONE: fare il gioco “sleale” seconda parte. Tenere le tapparelle chiuse, luce di casa accesa ma con lampade fioche, presentare la propria casa in disordine, insomma utilizzare le tattiche per fare in modo che il vostro potenziale acquirente non acquisti la vostra casa. Tutto questo teatrino, diminuirà le probabilità di vendita.

SETTIMA OPZIONE: assumetevi le vostre responsabilità e affrontate i problemi, se sin dall’inizio avete a che fare con un’agenzia immobiliare seria, il tutto si risolve al meglio e ricordate sempre che se intendere attuare alcuni delle ultime opzioni “sleali” indicati succede che:

ad ogni azione corrisponde una reazione uguale e contraria;

Ne consegue che se decidete di agire slealmente, prima o poi le proprie azioni ritornano indietro !!!

I professionisti che fanno pena

Ormai alle porte del 2020 , capita sovente di prendere visione di incarichi di vendita in esclusiva, scritti da alcuni professionisti in modo disdicevole. E bene tenere presente che come ogni altro documento, l’incarico di mediazione in esclusiva, genera obbligazioni e impegni morali (anche se non sono citati nel documento) ai quali tener fede e che vanno rispettati, dunque questo documento è d’obbligo che il professionista lo curi e lo scriva nel modo corretto. Franchezza, candore e onestà dovrebbero essere alla base del comportamento di ogni bravo ed esperto professionista.

Molto spesso nell’incarico di vendita in esclusiva scritti da alcuni millantatori, mancano addirittura le informazioni amministrative dell’immobile come per esempio foglio, particella, subalterno e comune ove è ubicato. Tali informazioni sono reperibili nell’atto di provenienza di ogni immobile (rogito, donazione, successione ecc ecc).

Riassumo in poche righe le regole fondamentali a cui prestare massima attenzione:

  • gli estremi dell’iscrizione al Ruolo dell’agente e della società di intermediazione;
  • nel caso il conferimento di incarico in esclusiva, venga steso su di un modulo prestampato, devono comparire gli estremi relativi al deposito del modulo stesso presso la Camera di Commercio;
  • la durata dell’incarico;
  • le eventuali clausole di rinnovo;
  • l’entità della provvigione e le eventuali spese autorizzate;
  • l’esatta identificazione (estremi catastali) del bene immobiliare e dei suoi accessori;
  • eventuale prezzo minimo di vendita;
  • preferenze di pagamento indispensabili per alcuni venditori;
  • la descrizione di ipoteche, vincoli e limiti alla vendibilità dell’immobile se esistenti;
  • pretendere l’uso di moduli (formulari) depositati in camera di commercio;
  • ultimo e più importante le clausole relative alle penalità in caso di inadempimento di una delle due parti.
  • clausola di risoluzione delle controversie: se indicate come foro competente la località a voi ideale, solitamente è dove si risiede.

Conclusioni

Non servono anni per vendere una casa, ma serve una strategia di vendita, un buon piano Marketing, che parte da un’analisi specifica della tua casa per individuare il prezzo giusto che puoi realizzare. Ricorda, perdere 5 o 10.000 euro, basta una svista.

Non lasciare al caso la vendita del bene più prezioso, presta attenzione, affidati a persone esperte, capaci e lungimirante ma sopratutto oneste che possano affiancarti in questo percorso tortuoso fatto di emozioni.
Ricorda, la tua casa vale.

Michele Martinazzi

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Miki Martinazzi

Michele Martinazzi, da oltre 22 anni sostiene migliaia di persone che cercano un esperto al loro fianco e desiderano certezze nell' affittare e vendere il bene più importante; la propria casa. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele ha permesso ai proprietari immobiliari di trovare, finalmente, la persona giusta. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

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