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Fideiussione o deposito cauzionale di chi mi fido?

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Non affitterei mai casa mia ad una persona ignorante, maleducata o arrogante, anche se mi consegnassero domani mattina una fideiussione di 20.000 euro a protezione dei danni o a copertura da eventuali inadempimenti economici e contrattuali. Una delle domande ricorrenti che nelle ultime settimane vengono inviate alla mia attenzione da una parte degli oltre 5000 lettori di questo BLOG è: Miki, meglio fideiussione o deposito cauzionale?

Pensaci bene! Metteresti in casa tua un estraneo che hai appena conosciuto e non sai da dove viene, che non è un tuo parente, che non ti è stato raccomandato da nessuno, che magari non ti piace e da un momento all’altro potrebbe essere licenziato in tronco, in cambio di una polizza anti morosità o di una fideiussione?

Certamente, penserai!

Ma se questa persona che abiterà in casa tua per diversi anni, nel tempo si rivelasse maleducata, ignorante e arrogante, nel caso in cui per qualche motivo avessi necessità di risolvere un problema (tubi rotti, infiltrazioni, antenna TV ecc ecc), oppure infastidisse il vicino di casa lanciando mozziconi di sigaretta o sbattendo la tovaglia sopra la testa di quest’ultimo, l’affitto assicurato ti semplificherebbe la vita in questo senso?

Pensaci! Prova a immaginare se ti trovassi nella necessità di vendere il tuo immobile o avessi necessità di riaffittarlo e il tuo inquilino arrogante non ti facesse entrare in casa tua, cosa accadrebbe?

Oppure ti chiamasse al telefono ogni giorno per cose futili, per lamentarsi che questo o quello non funziona, o che il rubinetto perde un goccio d’acqua o perché nella camera da letto esposta a NORD, sbuca un pizzico di condensa, accusandoti che si tratta di muffa e per questo querelandoti che la casa è insalubre, chiamando l’ASL con il rischio di toglierti l’abitabilità di casa tua, spingendosi persino ad autoridursi il canone di affitto, cosa penseresti?

Pensa al giro di telefonate che dovrai fare!

Alcune grandi agenzie sventolano questa dicitura “noi abbiamo una tutela chiamata AFFITTO GARANTITO che le va a garantire da 4 a 6 mensilità pagate da noi nel caso l’inquilino non paghi.
Noi le garantiamo il rimborso dei canoni non pagati e le offriamo assistenza legale per tutta la durata del contratto.

Ma la triste verità è che le società che assicurano o garantiscono gli inquilini, non ti mettono al riparo da tutti gli eventuali danni o dispetti che un testa di ca…o potrebbe causare in casa tua. Dunque, prima cosa assolutamente da valutare è capire con chi avrai a che fare per i prossimi 10 anni, il resto poi, sarà più semplice. Meglio una coppia di umili operai, che un arrogante e ignorante inquilino con una dubbia garanzia fra le mani.

Altra dura e fredda verità che pochi conoscono, e che le società che emettono la fideiussione o assicurano il tuo futuro inquilino, il 95 % dei casi, non istruiscono una pratica che indaghi le garanzie economiche dell’inquilino, in pratica è sufficiente versare 800 euro (compenso per la società) per ottenere la garanzia. Ma che garanzia è?

38 assicurazioni fallite, ecco il punto di vista della Gabanelli

L’apocalisse è quando la società che emette la garanzia a copertura dei canoni di locazione a favore del proprietario fallisce. Cosa accade?

Ecco il punto di vista della Gabanelli che ha dedicato una puntata al fallimento delle assicurazioni. Ora la mia domanda è: quante di queste assicurazioni fallite, avranno emesso polizze fideiussorie a garanzia dei canoni di locazione. Nel mezzo di questa bufera, quanti sono i locatori che non dormiranno la notte e resteranno svegli pensando se il suoi inquilino pagherà il prossimo canone mensile o se in futuro, provocherà dei danni nella casa?

Oltre 500.000 italiani in fila per i rimborsi. Addirittura c’è chi aspetta da 40 anni. Follia pura……leggi l’articolo

Con un «buco» da 5,2 miliardi di euro che ha lasciato appesi quasi 500 mila creditori, fatto lavorare (e guadagnare) generazioni di avvocati, periti, consulenti vari e almeno 500 tra liquidatori e consiglieri di sorveglianza.

Meglio il deposito cauzionale, la fideiussione o la polizza anti morosità?

Se consideri che alcuni degli inquilini a cui ho affittato casa, non hanno nemmeno versato il deposito cauzionale, e sono gli stessi che abitano da quasi 20 anni nello stesso immobile. Pensi sia meglio il deposito cauzionale o la fideiussione?

Il 98% degli inquilini che stanno abitando nella casa dei proprietari che affianco da tantissimi anni, sono persone squisite, educate e a modo, in pratica è come non averli in casa.

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fideiussione o deposito cauzionale

Sono persone comprensibili, che si mettono nei panni degli altri, sopratutto difronte alle tante necessità che un locatore potrebbe avere da un momento all’altro.

Sono persone con cui ragionare, parlare e trovare la soluzione migliore per ogni evenienza! Persone che conducono una vita ordinaria, modesta, e di tutto rispetto. Sono persone che prima pensano a pagare il canone di locazione e poi a comprarsi il televisore 60 pollici o andare in vacanza.

Queste persone fanno parte del 98% che hanno versato un modesto deposito cauzionale di pochi mesi e non una polizza o una fideiussione!

Le clausole nascoste

La maggior parte delle polizze fideiussorie assicurative contengono clausole che se non sei un avvocato, farai fatica ad interpretarle. Prova a leggerti tutta la pappardella riguardante la “Nota Informativa”!

Quante volte avrai sentito o letto nei giornali che per incassare un premio assicurativo ci vogliono mesi o probabilmente anni? L’ADUC è un associazione che aiuta ogni anno migliaia di persone a fare causa alle assicurazioni per premi che non sono mai stati versati ai propri clienti.

Per assurdo un locatore potrebbe arrivare persino ad incaricare un avvocato per sollecitare l’accredito del premio. Immagina, un proprietario cerca la tutela attraverso una garanzia fideiussioria, poi nel momento in cui l’inquilino smette di pagare o gli distrugge casa, deve pure farsi l’avvocato per sollecitare l’incasso del premio.

Alla fine delle fiera il premio si rischia di perderlo ! Ho trovato questa dicitura all’interno di una nota informativa proposta da un grande agenzia: “Qualora la ricezione della comunicazione da parte di ……….. avvenisse oltre il termine sopra indicato (ovvero oltre i 30 giorni dalla “morosità persistente”), il Locatore non potrà richiedere a ………. di fornire il servizio”.

Nelle note informative che ho analizzato ci sono una serie di procedure che il locatore deve attivare se vuole avere la certezza che l’assicurazione risarcisca il danno.

Stiamo già vivendo una vita frenetica, sempre di corsa, dove il tempo è sempre poco per tutti, dove si fatica a fare tutto, dove la burocrazia è aumentata anziché diminuire, il locatore si deve pure, preoccupare di inviare, per tempo, email macchinose e complicate.

Per esempio, guarda uno stralcio della nota informativa relativa ad una polizza anti morosità che ho trovato in rete:

  • Il Locatore dovrà comunicare a…………. la morosità del proprio conduttore secondo le seguenti modalità e tempistiche.

    Ai fini del presente servizio, la morosità sussiste e viene considerata “morosità persistente”

    1) Nel caso di morosità per canone di locazione: trascorsi 30 giorni dal mancato pagamento da parte del conduttore di una rata del canone di locazione rispetto ai termini previsti dal contratto di locazione;

    2) Nel caso di morosità per oneri accessori: trascorsi 30 giorni dal mancato pagamento da parte del conduttore di oneri accessori per un importo complessivo pari a 2 mensilità di canone di locazione, rispetto ai termini previsti dal contratto di locazione.

    Il Locatore dovrà comunicare la morosità del proprio conduttore entro 30 giorni da quando la morosità può considerarsi “persistente” (vedi sopra i punti 1 e 2), mediante comunicazione all’indirizzo e-mail ……………, indicando il proprio nome e cognome ed il numero del servizio.

    Le comunicazioni prive dell’indicazione del numero di servizio si intenderanno come non giunte. Si raccomanda di dotare la comunicazione e-mail dell’opzione “conferma di lettura” e di non inserire allegati, al fine di avere certezza dell’avvenuta ricezione da parte di …………

    Qualora la ricezione della comunicazione da parte di ……….. avvenisse oltre il termine sopra indicato (ovvero oltre i 30 giorni dalla “morosità persistente”), il Locatore non potrà richiedere a ………. di fornire il servizio.

    Il servizio dovrà quindi intendersi a tutti gli effetti non più fruibile.

La soluzione? E’ davanti ai tuoi occhi

Se il tuo futuro inquilino che hai difronte, non ti convince ! SCAPPA!
Dai retta al tuo sesto senso, non basta una buona polizza o una fideiussione bancaria, non farti incantare!

Meglio una persona affidabile, onesta e modesta alla prima impressione, che si interessa al mio immobile, che chieda lo sconto, che si preoccupi di dove andrà ad abitare e con il deposito cauzionale e un contratto di locazione fatto bene e protetto (che puoi scaricare da qui), che una inaffidabile, arrogante, ignorante a cui va tutto bene, che dice subito di si in cambio di una indubbia polizza anti morosità o una fideiussione!

Cercati un professionista specializzato di locazioni, che ti aiuti a selezionare il tuo inquilino, che ti assista nella fase contrattuale e ti indichi il modo migliore per blindare il contratto di affitto. Se ha esperienza e capacità sicuramente è in grado di riconoscere un inquilino affidabile da quello disonesto, arrogante e ignorante.

Occhi aperti e dai retta al tuo intuito.

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Da oltre 23 anni aiuto i proprietari ad affittare casa in sicurezza, blindando il contratto di affitto, avere inquilini che versano il canone puntualmente, ed avere sempre l’assistenza di cui hanno bisogno.

Ho creato per i miei Amati lettori una Consulenza GRATUITA, dove capiremo insieme quali sono gli errori da non fare quando si affitta una casa e come gestire in modo esemplare, passo dopo passo una locazione protetta. Ogni mese sono disponibili solo 4 sessioni. Ti aspetto non mancare.

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Miki Martinazzi

Fideiussione bancaria: cos’è?

In parole semplici e immediate la fideiussione è quel documento attraverso il quale un istituto di credito (la banca) si impegna a garantire l’obbligazione (il pagamento dei canoni di locazione o in alternativa il deposito cauzionale) qualora chi ha richiesto questo documento (nel nostro caso l’inquilino) non sia in grado di pagare l’affitto o onorare il proprio debito.

Il nostro ordinamento, nello specifico il codice civile all’articolo 1936 recita: Secondo quanto riportato dall’articolo 1936 del Codice Civile, il fideiussore (la banca che nel nostro caso garantisce per l’inquilino) è il garante del pagamento del debitore verso terzi (nel nostro caso il locatore) “impegnandosi unilateralmente con il creditore nel caso di mancato pagamento da parte del debitore”.

Alcuni credono che la fideiussione garantisca il proprietario per un importo illimitato. E’ fondamentale sottolineare che il locatore è garantito limitatamente al valore della fideiussione.

Per usi e consuetudini l’importo minimo garantito oscilla da una mensilità ad un massimo 12. Che in alcuni casi potrebbe arrivare anche a 24 (sempre che il fideiussore o meglio la banca sia disponibile a garantire)

Solitamente questa forma di garanzia viene richiesta dal locatore al fine di assicurarsi il pagamento costante e puntuale dei canoni di locazione o in alternativa, in sostituzione al deposito cauzionale.

Ancora pochi proprietari, sono a conoscenza che una fideiussione bancaria o assicurativa non puo’ essere di importo superiore a 3 mesi di affitto. Lo stesso concetto vale per il deposito cauzionale che non può esere superiore alle tre mensilità.

Quindi, se il proprietario di casa chiede al suo inquilino una fideiussione di 6 mesi, quest’ultima deve essere imputata a garanzia del pagamento del canone e non al deposito cauzionale.

La cauzione o deposito cauzionale: cos’è?

La cauzione è una somma di denaro versata (nel nostro caso il conduttore) a titolo di garanzia (al proprietario locatore) per l’esatto adempimento di tutte le obbligazioni assunte attraverso il contratto di affitto.

In materia di locazione, in particolare all’art. 11 L. n. 392/1978 che, specifica che: Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Non dice altro,

Tale deposito, il locatore è tenuto a restituirlo al suo conduttore il giorno in cui quest’ultimo andrà via dall’immobile, salvo che abbia adempiuto alle obbligazioni assunte con il contratto di locazione.

Alcuni proprietario locatori, mi scrivono se possono chiedere un deposito cauzionale superiore a tre mensilità. Lo già ribadito più volte, la legge sulle locazioni lo vieta. Quello che è possibile fare è chiede il deposito cauzionale e a parte farsi fare una garanzia fideiussoria (sempre che la società emittente sia solida e sana e non fallisca).

Ormai siamo così abituati ad aprire un giornale e leggere che una tale banca è fallita, che pensiamo ancora come verità assoluta, che un inquilino presentato come persona affidabile in quanto sostenuto dalla fideiussione assicurativa, sia una garanzia. Ma i retroscena te li raccontano?

Fideiussione e deposito cauzionale insieme? Si può?

Certamente, l’importante che le due garanzie vengano spalmate equamente e nel modo corretto.

La fideiussione venga imputata a garanzia del pagamento dei canoni di locazione e il deposito cauzionale venga imputato a garanzia delle obbligazioni assunte con il contratto.

Mi raccomando occhi aperti.

Posta nei commenti qui in basso, se hai avuto particolari esperienze con il tuo inquilino. Invece, se hai delle domande postale, ti risponderò personalmente prima possibile.

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Miki Martinazzi

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Miki Martinazzi

Riconosciuto massimo specialista nel settore delle locazioni sicure, da oltre 23 anni aiuto e consiglio i locatori ad affittare il proprio immobile in assoluta sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Miki Martinazzi oggi è il consulente più pagato del settore degli affitti in Italia. Con oltre 39.000 locatori unici ogni mese, il blog michelemartinazzi.it è divenuto in poco più di un anno, il punto di riferimento per migliaia di locatori. Le paure dei proprietari di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un contratto di affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta ogni anno al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 23 anni affianca migliaia di locatori che vogliono un consulente personale al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è riconosciuto massimo specialista di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermati studi Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata città di Cesena.

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