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Contratto di locazione ad uso transitorio novità, modello, rischi.

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Il contratto di locazione ad uso transitorio è stato introdotto dalla L. n. 431/1998, dal D. M. del 5 marzo 1999 e dal D. M. 30 dicembre 2002. Voglio fornirti uno sguardo il più preciso e completo possibile, chiarendo in modo definitivo chi può stipulare questa tipologia di contratto di locazione, a cosa prestare massima attenzione, cosa non fare e tutti vantaggi connessi a questa pratica locatizia.

Di vitale importanza è non sottovalutare mai nulla, soprattutto in questo particolare universo. Tutto deve essere fatto in modo scrupoloso. Ora starai pensando che fino a ieri tua zia ha affittato anche senza contratto ed è andato tutto bene. E’ vero.

Ma di questi tempi i furbi sono sempre in agguato, aspettano solo di trovare l’occasione favorevole per smettere di pagare il canone, ridurlo oppure, in alcuni casi, chiedere anche un bel risarcimento pari a 36 mensilità dell’ultima mensilità versata. Nel prossimi paragrafi ti spiegherò.

Troppo spesso, vige la regola del “fai da te” e del “ho sentito dire” oppure fai in questo modo perché mio cugggggino ha affittato così e gli è andata grassa.

Tale pratica, ha portato una valanga di proprietari a illudersi, mettendosi in casa l’inquilino sbagliato, cioè quel tipo di persona dal naso lungo, che nei mesi successivi, si è rivelato tutt’altro soggetto, rendendo la vita del locatore un inferno.

Non ci si pensa, ma l’effetto più grave di aver locato la propria casa all’inquilino volpino, si ripercuote nella famiglia, nella quotidianità, nel lavoro, nelle relazioni.

Il problema si trasforma in un tarlo che si ficca nella testa.

Il proprietario difronte a un inquilino arrogante, si sente impotente. Sa di avere in casa sua una persona che fa quel ca…zo che gli pare, mancando pure di rispetto, prevaricando su tutto e su tutti.

La regola da seguire

La prima regola più importante che mi sento di darti e di trovarti un inquilino affidabile, tutto il resto sarà più semplice. Non avere fretta, agisci con calma e orecchie ben aperte.

Se la locazione transitoria non viene ben fatta e non si presta attenzione agli step corretti, attivando le tutele adeguate, il rischio altissimo è di incappare in quei casi di inquilini, che hanno minacciato il proprietario, chiedendo, attraverso azione giudiziaria, il risarcimento fino ad un massimo di 36 mensilità di affitto.

Art. 3, comma 3 della legge n. 431/1998:
“Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito”.

Art. 3, comma 5 della legge n. 431/1998:

“Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 (trentasei mensilità)“.

Ricordati inoltre che i contratti transitori sono diversi e ognuno e regolamentato in modo differente, quindi non fare di testa tua e attieniti alle regole e alla disciplina.

Lascia perdere le leggende metropolitane da bar, i sentito dire, il mio “cuggggggggino” di qua, la mia “amicccccca” di la, gli inquilini furbi si trovano dietro l’angolo.

Ma sopratutto ci sono inquilini che sono disposti a firmare contratti transitori per poi attaccarsi al pelo sull’uovo e solo successivamente, quando sono entrati in possesso di casa tua, chiedere d’ufficio la trasformazione in uno ordinario di durata 4+4.


Leggendo questo articolo, sicuramente ti si aprirà un mondo nuovo, tuttavia se ti senti incerta e insicura, piuttosto che risparmiarti qualche centinaio di euro con il fai da te, e solo successivamente accorgerti che hai commesso errori che ti costeranno 9 volte l’investimento iniziale (fra avvocato e professionisti vari, giri a vuoto, telefonate inutili e forse qualche notte insonne), contattaci per una consulenza personalizzata.

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INDICE DEGLI ARGOMENTI:

Cosa non fare i rischi

Molti proprietari/locatori “in barba a tutto e a tutti” stipulano contratti transitori violando palesemente l’obbligo di inserire nel contratto di locazione apposita clausola che individui la motivazione per cui la locazione ha una durata breve.

Se il tuo inquilino è un po scaltro potrebbe metterti in seria difficoltà, trasformando la locazione in un contratto di 4 anni più quattro. Questo è uno degli errori più comuni che colpiscono i contratti di locazione ad uso transitorio. Nello specifico il Tribunale di Milano con sentenza di settembre 2017 n. 9299 ha fatto luce su questo aspetto.

L’articolo 2, comma 6, del DM 16/1/2017 dispone che «i contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 ( il contratto si trasforma in una locazione ordinaria di durata anni 4+4) in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo»

Altro errore pazzesco è dimenticarsi di confermare l’esigenza transitoria comunicandola al conduttore attraverso lettera raccomandata A/R entro i termini stabiliti dalla legge. Questa comunicazione per il 90% delle volte viene dimenticata dal proprietario.

Il rischio che si incorre, è che in mancanza di questa comunicazione, il contratto diventi come indicato nel paragrafo precedente in un contratto di affitto 4+4.

Il locatore che si arrende al suo inquilino.


Il Contratto di Locazione ad uso transitorio: che cos’è e come funziona ?

Il locatore che decide di stipulare un contratto di locazione ad uso transitorio può sottoscriverlo per un mese fino ad un massimo di 18 mesi, tale requisito è fondamentale per accedere a tale tipologia di contratto.

Il soggetto che stipula il contratto, deve essere titolare di diritto reale di godimento di un bene immobiliare ad uso abitativo.

A causa del forte cambiamento che il nostro bel paese è andato incontro negli ultimi venti anni, questi contratti sono stati pensati per andare incontro a particolari esigenze sia del proprietario/locatore che del conduttore.

Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa.

I motivi della transitorietà: durata, requisiti, motivazioni.

Le parti devono indicare in modo chiaro e tangibile e con specifica clausola che individui, quale sia l’esigenza transitoria comprovata del locatore o del conduttore.

Negli affitti transitori disciplinati dalla legge 431/98, in quanto diversi da quelli della normale e continuativa dimora, comporta una permanenza solo
precaria e saltuaria dell’inquilino nell’immobile, assumendo carattere eccezionale e temporaneo.

Le parti sono obbligate ad allegare al contratto di affitto, la documentazione che attesti, in modo chiaro la motivazione che individui l’esigenza transitoria del proprietario e/o dell’inquilino.

Esempio del conduttore: mi serve la casa per un anno perché sto costruendo la villa nuova, finché la mia casa non sarà pronta abiterò per 12 mesi l’immobile (la concessione edilizia o i documenti autorizzativi sono una prova tangibile)

Oppure, sono un professore trasferito momentaneamente da un’altra città ed ho un contratto a tempo determinato a scuola, oppure sono una persona che abita fuori provincia e a breve subirò un’importante operazione presso una struttura privata, i miei parenti mi dovranno assistere e avranno bisogno di una casa per 6 mesi ecc ecc

Esempio del locatore: ho mio figlio che rientrerà dall’estero fra 10 mesi e per il momento voglio affittare casa finché non sarà tornato, oppure mia figlia si sposa fra 12 mesi e per il momento preferisco affittare finchè non ci verrà ad abitare lei.4

Tante e tante altre motivazioni possono essere considerate esigenze transitorie, l’importante che siano provate da un documento che attesti il motivo per cui una delle parti dichiara la transitorietà.

Per stipulare il contratto ad uso transitorio è necessario utilizzare il modello predisposto e messo a disposizione dal Ministero dei Trasporti.

Il contratto ad uso transitorio, per legge, non può per legge essere prorogato o rinnovato e termina con la scadenza naturale pattuita in fase contrattuale.

Le case vacanza e le tipologie di contratto

Alcuni sono convinti di poter stipulare un contratto di affitto transitorio per affittare una casa vacanza, ma questa tipologia è regolamentata in modo diverso.

La Corte di Cassazione, con sentenza  n.2380 del 10 marzo 1988 recita: “La locazione stagionale non può configurarsi come un rapporto unitario, che una volta perfezionato ha durata identica a quella degli altri tipi di contratto ad uso diverso previsti dall’articolo 27, legge n.392/1978, ma stante l’obbligo posto a carico del locatore, realizza una serie di rapporti distinti ancorché collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilità, secondo la volontà del conduttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima”.

Gli immobili affittati esclusivamente per finalità turistiche non hanno vincoli relativi al canone di affitto cosi sia il locatore che conduttore hanno le mani libere nel poter trattare il canone finali. Per tale aspetto si va riferimento al c.c. art 1571 e successive.

In particolare l’art 53 attraverso il DL 2011 del 23 maggio ha sottolineato che gli immobili affittati per finalità turistiche, in qualsiasi luogo situati, sono regolati dalle disposizioni del c.c. in tema di locazione. Per non incorrere in sanzioni o nullità, il contratto turistico deve essere redatto in forma scritta.

Nello specifico questo tipo di contratto si riferisce ad un periodo di vacanza quindi ad una finalità transitoria con una durata ben stabilita.

Gli studenti e le locazioni transitorie

Presta attenzione a non confondere il contratto di locazione transitorio per studenti, tale tipologia è disciplinata diversamente.

In tal caso, questa tipologia di affitto ha una durata da 6 mesi fino ad un massimo di 36, inoltre questi contratti, hanno la possibilità di essere rinnovati per pari periodo alla prima scadenza, a meno che l’inquilino, non comunichi disdetta al locatore almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima della scadenza contrattuale

Solitamente questa tipologia di affitto è rivolta espressamente nei Comuni sede di Università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, disciplinati da regio decreto 31 agosto 1933, n. 1592, e dalla legge 21 dicembre 1999, n. 508 nonché nei Comuni limitrofi e qualora il conduttore (in questo caso lo studente) sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea (quali master, dottorati, specializzazione o perfezionamenti) in un comune diverso da quello di residenza.

In modo dialettico questi conduttori vendono definiti i “fuori sede”, cioè quegli studenti che risiedono in una città diversa da quella in cui è ubicata l’Università.

Caro proprietario-locatore devi sapere che la disciplina ti consente di poter affittare anche una singola porzione dell’immobile, che puoi comodamente suddividere in stanze singole o matrimoniali, con la conseguenza che potrai inoltre, sottoscrivere anche più contratti di affitto.

Il modello contrattuale è molto ferreo e vincolato, per questa tipologia tassativamente si fa riferimento al DM 16/01//2017 “allegato C“.

Per gli studenti universitari o equiparati è necessaria l’asseverazione da parte delle associazioni di categoria (asppi, sicet, uniat, uppi, confedilizia ecc ecc). L’immobile, chiaramente deve trovarsi nel Comune in cui ha sede l’università o in una città vicina e che il tuo dolce conduttore sia uno studente.

Occhi sempre aperti perché per calcolare il canone di affitto dovrai far riferimento all’art. 5 della legge 431/1998 che stabilisce «è facoltà dei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con Comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali (….)”

All’ interno del contratto transitorio per studenti è necessario specificare il corso di studi l’università al quale è iscritto il tuo caro e dolce inquilino.

L’articolo 4 della convenzione che regolamenta questa disciplina prevede che le parti debbano utilizzare la tabella oneri accessori (allegato D)

La locazione transitoria a Canone Concordato

Molti mi chiedono se possono stipulare contratti transitori e canone libero, la riposta è sì, ma sono in alcuni Comuni che non rientrano nei cosi detti “alta tensione abitativa” o meglio quei Comuni che attraverso il DM 16 gennaio 2017, che ha sostituito il precedente del 2012 ora possono sottoscrivere accordi territoriali.

In questi ultimi, o meglio nei “Comuni ad alta tensione abitativa” nei Comuni che confinano con essi, nonché nei capoluoghi di provincia, il canone deve essere concordato e definito rispettando precisi parametri.

Ricadono nel canone concordato tutti gli immobili situati nei Comuni con oltre 10.000 abitanti e la durata del contratto di locazione transitoria può determinare l’obbligo o meno di canone concordato (che resta libero se inferiore ai 30gg.).

Tali parametri sono inseriti negli accordi territoriali da individuarsi fra Associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini maggiormente rappresentative e il Comune.

Presta massima attenzione a come ti muovi perché molto spesso vige la legge della giungla e ognuno interpreta le linee guida come gli pare e piace, richiedendo documentazione, molto spesso inutile, facendo perdere ai proprietari intere giornate di lavoro. In questo articolo, spiego in modo chiaro e pratico cosa si cela dietro alle quinte delle organizzazioni di rappresentanza degli inquilini e dei proprietari.

Tienti stretta i capelli perché si “drizzeranno.”



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I casi atipici dei contratti transitori a canone concordato

Nel nuovo decreto ministeriale è stata inserita la possibilità di stipulare un contratto di locazione transitoria a canone concordato non riconducibile nei vincoli imposti dalla legge.

In pratica attraverso il supporto delle associazioni di categoria (il sindacato degli inquilini e dei proprietari) sia locatore che conduttore possono stabilire regole differenti a patto che vengano supportate dalle organizzazioni di rappresentanza.

Locazione di natura transitoria e contratti concordati: le agevolazioni fiscali conduttore

In relazione a quanto stabilito dall’articolo 10 della legge n. 431/1998 e dall’articolo 13-ter del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, come modificato dall’articolo 2, comma 1, lettera h) della legge 23 dicembre 2000, n. 388, ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi, stipulati o rinnovati a norma degli articoli 2, comma 3 e 4, commi 2 e 3, della citata legge 9 dicembre 1998, n. 431, spetta una detrazione, nei seguenti importi:

  • a) euro 495,80 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
  • b) euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41 ma non alla soglia di 30.987,41 euro.

Detrazioni per i giovanotti che vivono in affitto

In questo caso rientrano in questo beneficio i soggetti (conduttore) compresi tra i 20 e i 30 anni, per i quali spetta (per i primi tre anni di canone) una detrazione fissa di 991,60 euro, a patto però che il reddito complessivo non sia superiore a 15.493,71 euro.

Agevolazioni fiscali per chi ha trasferisce la residenza per lavoro

Per quelle persone che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni antecedenti a quello di richiesta della detrazione. A vantaggio di questi contribuenti, infatti, è prevista una detrazione:

  • di 991,60 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
  • oppure di 495,80 euro, se il reddito complessivo è compreso tra i 15.493,72 e i 30.987,41 euro.


L’agevolazione è applicata a condizione che:

  • il lavoratore abbia trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo
  • il nuovo comune si trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione
  • la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione.

Studenti fuori sede e le detrazioni fiscali

Per quanto riguarda gli studenti frequentanti università o atenei situati in comuni diversi da quello in cui lo studente è residente

Esistono detrazioni fiscali nella misura del 19% ed è calcolabile su un importo non superiore a 2.633 euro.Naturalmente gli immobili oggetto di locazione dovranno essere situati nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni vicini, con una distanza di almeno 100 Km dal comune ove lo studente è residente Invece 50 km per gli studenti residenti in zone montane o disagiate.

Per i contratti di sublocazione, la detrazione non è ammessa. Dal 2012 la detrazione per “i fuori sede” è fattibile anche per gli studenti frequentanti corsi di laurea in Università/atenei che appartengono a stati dell’Unione Europea.

Il Modello di Contratto

Solo per i lettori di michelemartinazzi.it, metterò a disposizione il modello fac simile contratto di locazione transitorio 2020, da utilizzare per stipulare una sana e sicura locazione. Fra pochi giorni sarà disponibile e potrai scaricarlo gratuitamente.

Se gironzolando in giro per il web stai cercando il modello contratto di locazione agenzia delle entrate ti dico subito che non c’è. Puoi trovare i modelli standardizzati, di appena 4 o 5 paginette.

Dal mio punto di vista un contratto fatto bene, deve essere redatto da una persona esperta che conosce altrettanto bene la materia e abbia esperienza.

Alcuni mi hanno chiesto dove trovare il modello contratto di locazione transitorio ammobiliato. Ti basta prendere il modello base e inserire al suo interno la seguente dicitura: l’immobile viene consegnato arredato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti.

Questa è la dicitura classica che inseriscono il 99% di chi ha poca esperienza e poi si ritrova alla fine della locazione con incomprensioni.

Il mio consiglio invece è di specificare che: l’immobile viene consegnato arredato come da inventario fotografico digitale, masterizzato su supporto CD-ROM che le parti dichiarano di aver preso visione e di accettare integralmente.

Disdetta contratto di locazione transitorio: la Guida.

La comunicazione della disdetta al termine della locazione non serve per questo contratto, in quanto avviene automaticamente alla scadenza naturale del contratto.

Tuttavia, se fosse stato il locatore ad indicare nel contratto le ragioni della transitorietà, queste devono essere confermate attraverso A/R prima della scadenza.

Ti esorto a prestare massima attenzione, perché se il conduttore resta nell’immobile dopo la sua naturale scadenza, oppure se il locatore comunica al conduttore il perdurare dell’esigenza transitoria ed entro 6 mesi non adibisce l’immobile all’ uso dichiarato, il contratto potrebbe essere impugnato ed essere soggetto alla disciplina ordinaria, cioè il 4+4 art. 2 comma 1 della legge 431/98. oppure il proprietario sarà tenuto al risarcimento di un numero massimo di 36 mensilità di canone in favore dell’inquilino.

Con gravi ripercussioni per quei locatori convinti che l’inquilino se ne debba andare.

Mi sono capitati molti casi di locatori che hanno deciso di affidarmi il loro immobile dopo essere usciti da complesse vicissitudini a causa dei loro inquilini scaltri (e ce ne sono molti di questi, che vivono la propria vita cercando di escogitare come fregare gli altri) minacciando il proprietario, di chiedere, attraverso azione giudiziaria, il risarcimento fino ad un massimo di 36 mensilità di affitto.

Qualora l’inquilino intendesse recedere anticipatamente dal contratto di locazione transitorio, questo, in genere dovrà comunicarlo al locatore con una lettera A/R da un minimo di 1 ad un massimo di 6 mesi prima, dipende dalla durata contrattuale. Tuttavia, nei prossimi paragrafi ho approfondito questo aspetto.

In ogni caso, resta fermo che il canone dovrà essere pagato dal conduttore fino al giorno della consegna delle chiavi o del termine contrattuale.

Scioglimento o recesso anticipato del contratto da parte del proprietario

Non è previsto la disdetta anticipata da parte del proprietario. Anche se mi capita di avere in consulenza proprietari che hanno tentato più volte di rescindere dal contratto, nella speranza che l’inquilino beccasse come una gallina. Devi sapere che molti inquilini, al contrario di come si pensa, ne sanno più di un avvocato.

Inoltre si sottovaluta il fatto che in caso di controversia sul contratto di locazione i diritti dell’inquilino vengono quasi sempre messi prima di quelli del locatore. Attenzione non è sempre così, ma la legge tende a tutelare la parte più debole, cioè l’inquilino.

I problemi e le controversie con il proprietario di casa sono all’ordine del giorno. I rischi di un contratto di affitto transitorio si trovano nidificati proprio nella fase iniziale, cioè quella fase in cui proprietario e inquilino seminano le basi del loro rapporto.

Troppo spesso si tende a sottovalutare questa delicatissima fase, dando per scontato una miriade di elementi essenziali, pensando sempre che le cose rimangono immutate per l’eternità, ma non si calcolano i cambiamenti e le prove, che la vita riserva ogni giorno agli esseri umani.

Ecco perché avere a fianco a te un professionista esperto che ti guidi giorno dopo giorno nelle scelte corrette da fare, ti permetterà di non trovarti impreparata agli attacchi inaspettati che il tuo inquilino – qualora si trovasse in difficoltà – potrebbe sferrare da un giorno all’altro.

Le difficoltà dell’inquilino potrebbero essere legate ai cambiamenti economici, lavorativi, di necessità, di coppia, di invidia, si salute, di incomprensione fra marito e moglie.

Forse non lo sai, ma gli inquilini vedono il proprietario di casa come un gran Signore a cui il “cielo o il mago Merlino” ha donato il patrimonio immobiliare, quindi nella testa dell’inquilino frulla la frase “il proprietario è stato più fortunato di me”, quindi l’effetto invidia alberga nella testa del 98 % dei conduttori.

Il recesso del conduttore dal contratto di locazione transitorio

Il conduttore è obbligato a dare comunicazione al locatore con un preavviso di almeno 3 mesi prima e con i costi (ove esistenti) per la risoluzione del contratto a suo carico.

La stessa cosa vale per gli studenti, i quali hanno la facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi con un preavviso minimo di 3 mesi.

In ogni caso, resta sempre fermo, che il canone dovrà essere pagato fino al giorno in cui si abita l’immobile.

I sacrifici del proprietario-locatore

Gli inquilini non conoscono i sacrifici che hai fatto, non sanno che molto probabilmente il tuo patrimonio immobiliare te lo sei sudata con ore e ore di lavoro ogni giorno, strappando con i denti la carne dall’osso, combattendo contro tutto e tutti.

Gli inquilini non sanno che probabilmente il tuo patrimonio immobiliare c’è grazie ai sacrifici dei tuoi genitori, alle rinunce, dall’accantonamento di una lira dopo l’altra, dalle rinunce di andarsene in vacanza pur di arrivare a fine mese e pagarsi la casa.

Gli inquilini ignorano i costi che un proprietario di casa ha e quanto ammontala gestione di un patrimonio immobiliare, grande o piccolo che sia, non sanno quanto costa il mantenimento in buono stato di una casa e quante sono le tasse da pagare ogni anno.

Ecco perché l’inquilino deve essere gestito nel giusto modo, altrimenti il padrone di casa sarà lui………e non te!

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E’ lo stesso modello di contratto che ha già permesso a centinaia di proprietari ogni mese, di mettere al sicuro il loro affitto.

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I contratto di locazione

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Affitta con Furbizia
Miki Martinazzi

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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

13 pensieri riguardo “Contratto di locazione ad uso transitorio novità, modello, rischi.

  • Pingback: Contratto 4+4: come fare senza sbagliare mai, le novità 2020.

  • Avatar
    Aprile 24, 2020 in 8:53 am
    Permalink

    Buongiorno,
    sono titolare di un appartamento che affitto regolarmente con contratti di locazione turistica (attività non imprenditoriale comunicata al SUAP lo scorso anno).
    A seguito dell’emergenza sanitaria in atto dovuta al COVID-19, il governo ha dichiarato che:

    “Le strutture turistico-ricettive di varia tipologia come i bed and breakfast e le altre strutture ricettive possono proseguire la propria attività, previa comunicazione al Prefetto della provincia ove è ubicata l’attività, esclusivamente nei casi in cui siano ospitate persone impegnate in attività funzionali ad assicurare la continuità dei servizi di pubblica utilità e dei servizi essenziali.”

    Ho ricevuto una richiesta da parte dell’AUSL di Cesena di ospitare un medico per 2 mesi. Ho sempre stipulato contratti di locazione breve e, quindi, inferiori a 30 giorni…ora sono un pò in panico.
    Mi sembra che ci siano tutti i presupposti per stipulare un contratto transitorio ma, leggendo i suoi articoli mi sono spaventata. La AUSL mi chiede di stipulare un contratto con loro ma di indicare nel contratto che l’utilizzo dell’immobile è ad esclusivo servizio del medico che mi indica….posso quindi modificare il contratto?
    Ci sono altre tipologie contrattuali più consone alla situazione?

    Ho capito che devo fare una comunicazione al Prefetto e, questo non mi spaventa ma…devo anche dare comunicazione di sospensione in Comune (ho chiamato il SUAP ieri e non mi hanno saputo rispondere). Pensandoci mi sembra un controsenso, se comunico al prefetto che proseguo l’attività perché devo comunicare al Comune che la sospendo?

    Rispondi
    • Avatar
      Aprile 24, 2020 in 4:33 pm
      Permalink

      Gentilissima Silvia, l’argomento è molto delicato e se le rispondessi in questa sede, rischierei di essere frainteso. Inoltre la sua domanda è molto interessante e richiederebbe da parte mia, una risposta molto lunga, articolata e con un impegno di scrittura troppo lungo.

      Quindi, le posso suggerire di contattarmi attraverso email, utilizzando senza impegno alcuno, la form dedicata che le posto qui Preferirei darle una risposta esaustiva utilizzando mezzi diversi. Io e mia moglie abbiamo gestito per tanti anni un Bed & Breakfast con risultati eccellenti, quindi capisco benissimo le dinamiche e quello che sta cercando di dirmi. Attendo sue notizie.

      Miki Martinazzi

      Rispondi
  • Avatar
    Aprile 29, 2020 in 11:00 pm
    Permalink

    Salve.Volevo capire quali documenti devo chiedere da allegare al contratto che facciano capire che sia transitorio e quindi non rischiare che si trasformi in un normale contratto 4+4?
    Devo affittare per 1 anno a una coppia di medici che abitano in un’altra regione e vengono nel mio appartamento 1 settimana al mese perchè operano in libera professione in varie strutture della mia zona.
    Grazie!

    Rispondi
    • Avatar
      Aprile 30, 2020 in 8:25 am
      Permalink

      Buongiorno Alessia, da quanto mi dice non vedo ostacoli alcuni nel stipulare il contratto transitorio. Si ricordi che nei comuni con piu’ di 10.000 abitanti deve stipulare il contratto transitorio facendo riferimento agli accori territoriali stipulati da comune ove è situato l’immobile.

      Dai suoi inquilini si faccia consegnare un documento che possa provare quanto loro asseriscono. Nel suo caso potrebbe essere un contratto a termine, che il medico ha sottoscritto con la struttura o con le strutture con cui collabora. Insomma qualsiasi documento tangibile che possa provare la transitorietà contrattuale del conduttore.

      Cordialmente
      Miki Martinazzi

      Rispondi
  • Avatar
    Giugno 13, 2020 in 1:06 pm
    Permalink

    Buongiorno, ho letto con interesse il suo articolo. Dovrei affittare il mio appartamento ad una lavoratrice per un mese (34 giorni) e pensavo di adottare la formula del contratto transitorio, in quanto mi sembra la più appropriata. I costi di registrazione spettano metà al conduttore e metà al locatore? E in merito alla cedolare secca, quanto andrei a pagare per questo tipo di contratto?

    Grazie mille.

    Chiara

    Rispondi
    • Avatar
      Giugno 15, 2020 in 8:17 pm
      Permalink

      Bauona sera Chiara, per stipulare un contratto transitorio, tutto dipende in quale città si trova il suo immobile, in alcuni casi non è cosi’ scontato che possa farlo. Qualora lei scegliesse la cedolare secca, non ci sono imposte e bolli per la registrazione.
      Tuttavia per quanto mi sta dicendo, il suo coso andrebbe analizzato con più attenzione, in quanto il contratto se non osservasse quanto le indica la legge, potrebbe essere impugnato dal suo inquilino e trasformato in contratto ordinario 4+4.

      Qualora volesse affittare in sicurezza ed evitare grattacapi, la invio a prenotare una sessione di consulenza personalizzata con il sottoscritto, da questo link. In questo modo potrò analizzare più da vicino il suo caso e successivamente fornirle l’assistenza necessaria a non commettere passi falsi.

      Buona notte
      Miki Martinazzi

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    Giugno 24, 2020 in 8:10 pm
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    buona sera,
    ho un appartamento affittato.
    tipo : contratto ordinario a canone libero ( 4 + 4 anni )
    durata : 01/09/2012 31/08/2016 rinnovabile per altri 4 anni
    così è stato . Quindi in data 31/08/2020 scadrà definitivamente.
    In data 26/12/2018 ho inviato una raccomandata nella quale segnalavo la volontà di NON voler
    procedere ad un ulteriore rinnovo dopo la scadenza del 31/08/2020 .
    Ora gli inquilini mi chiedono di rimanere ancora x un po’ ADDUCENDO ANCHE LA
    SCUSA DEL LOCKDOWN DOVUTO AL COVID .
    Questa motivazione potrebbe valere per stipulare un contratto “temporaneo ” di un anno ?

    Grazie x l’interessamento

    Rosy

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      Giugno 29, 2020 in 8:40 pm
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      Gentilissima Rosetta, quanto lei asserisce come motivazione transitoria, non appare valida e tangibile. Come fa a dimostrare in modo certo la transitorietà del contratto, ma soprattutto come pensa di documentarla?

      Il modo per forzare e trovare una valida motivazione esiste nel rispetto della L 431/98 e del DM 16/01/2017, ma questa sede e attraverso una riduttiva risposta, non è possibile farlo.

      A tal proposito le suggerisco una consulenza con il sottoscritto, attraverso la quale le indicherò come attivarsi e superare il problema, rispettando la legge e senza incorrere in brutte e future sorprese.

      Clicchi qui per prenotare la sua consulenza personalizzata.
      Cordialmente
      Miki Martinazzi

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    Luglio 5, 2020 in 6:58 am
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    Salve, ho un appartamento parzialmente affittato con cedolare secca al 21% in un comune con meno di 10.000 abitanti con contratto temporaneo di 18 mesi in scadenza, fatto stipulare da un’associazione sindacale. Ho la residenza in questo appartamento, le utenze vista la transitorietà sono rimaste a mio nome ma suo carico come da contratto. La clausola di transitorietà è stata dichiarata da me e dal conduttore. Non ho inviato la lettera A/R entro i termini stabiliti al conduttore e lui non l’ha inviata a me. Il conduttore vorrebbe rimanere almeno un’altro anno perchè il motivo di transitorietà persiste. A me andrebbe bene anche per più tempo perchè il conduttore si è rivelato preciso nei pagamenti. Vorrei sapere: 1) l’importo del canone l’ho stabilito io e non in base agli accordi territoriali, il contratto è valido? 2) Che succede alla scadenza, si può fare fare un nuovo contratto transitorio alla stessa persona visto che permangono i motivi di transitorietà? Si può prorogare quello esistente tramite modello RLI? Se invece non facciamo niente diventa un 4+4? Nel caso bisogna comunicare qualcosa all’Agenzia delle Entrate?
    Grazie

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      Luglio 5, 2020 in 12:52 pm
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      Buona domenica Luca, da quanto lei ha scritto e dai pochi elementi in mio possesso, le rispondo che il suo contratto è valido è sicuramente è stato fatto rispettando i vincoli del Decreto Ministeriale 16/01/2017.

      Avendo pero’, omesso l’invio della raccomandata al suo inquilino, il rischio è di ritrovarsi, qualora questo sia scaltro e furbo e solo se lo richiedesse, con un contratto 4+4. Al contrario se il suo inquilino è affidabile e sia in buona fede, credo che il problema non ci sia.

      Non capisco come mai il suo contratto originariamente era transitorio e nonostante sia scaduto, continui fra lei e il suo inquilino a persistere la transitorietà.

      Tuttavia, alla scadenza, lei potrà stipulare un NUOVO contratto transitorio, ricordandosi pero’ di rispettare le indicazioni della normativa di riferimento e della L. 431/98, in caso contrario il rischio elevato è quello che le ho indicato sopra.

      La proroga, per la tipologia contrattuale riconducibile all’art 5. comm. 1 L 431/98 (contratto transitorio ordinario), non è permessa.

      Qualora, alla scadenza dell’attuale contratto, lei non facesse nulla, si troverebbe ad avere un inquilino in casa sua e a gestire una locazione senza titolo e valido contratto, con tutte le conseguenze, i rischi e le responsabilità che ne possono derivare.

      Felice giornata e felice domenica.
      Miki Martinazzi

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    Luglio 16, 2020 in 5:26 pm
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    Ciao! Ottimo articolo. Quali sono i termini per presentare la ragione della natura transitoria del contratto a mezzo raccomandata A/R? 30 giorni dalla stipula?

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      Luglio 24, 2020 in 8:41 am
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      Buongiorno Anna, non ha capito bene la sua domanda, ma credo di aver intuito che cosa intendeva dire. Il contratto di locazione va registrato entro 30 giorno dalla stipula contrattuale.
      Tuttavia è bene sapere che nel caso in cui il contratto venga sottoscritto in data antecedente alla sua decorrenza, i 30 giorno vengono calcolati da questa data.

      Cordialmente
      Miki Martinazzi

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