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La cedolare secca sugli affitti, significato, calcolo e pagamento!

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Finalmente alla luce delle tantissime richieste da parte dei miei carissimi lettori, ho deciso di spiegare un modo semplice il regime dalla cedolare secca e della tassazione agevolata sugli affitti, la tanto richiesta legge sulla tassazione “secca” dei redditi derivanti dalla locazione immobiliare. Ottima notizia che per tutto il 2019 è possibile pagare in misura forfettaria il 10 per cento nei contratti a canone concordato. Ora in modo semplice e senza tanti “frulli” di parole cercherò di spiegare come funziona il regime della cedolare secca.

Dalla mia lettura, che di seguito vi indico il link al disegno di legge 568, alcuni parlamentari hanno voluto inserire la riduzione dell’imposizione anche sui locali commerciali rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) tale scelta è stata fatta per incentivare la locazione di questi immobili sfitti, visibili nei territori di moltissime città Italiane.

In molte delle consulenze svolte con locatori che prima di conoscermi, si rivolgevano ad altri professionisti, dei quali non mi è consentito fare nomi, approfittando dell’ormai consolidata fiducia, si inventano cose non VERE, dicendo al proprietario che vuole passare dal regime secco a quello ordinario o viceversa, che non è possibile faro se non risolvendo il contratto di locazione. Tali false indicazioni vengono rifilate ai proprietari IGNARI, al solo scopo di farsi pagare la prestazione professionale per l’adempimento di una pratica nella quale basterebbe fare una semplice comunicazione telematica facendo così risparmiare soldi e tempo al cliente.

Per chi di voi che legga questo articolo e se si è trovato nella stessa situazione, vi suggerisco di tornare dalla persona che via ha fatto fare questo e chiedergli la restituzione del malloppo che vi è stato sottratto .

Sono molto felice di poter aiutare quei locatori, stanchi, sfiduciati, diffidenti e spremuti fino all’osso, da professionisti che continuano ad approfittare della buona fede, al solo scopo di trarne un profitto.

Ho clienti che si trovano ancora ad avere lo stesso inquilino da 19 anni, grazie alle indicazioni che ho fornito loro al momento opportuno, questo permette al proprietario di massimizzare le performance di guadagno, salvaguardando il loro portafoglio da spese inutili, continue mediazioni e tutti gli impazzimenti per ricercare, ogni anno, un nuovo inquilino per scelte errate.

La cedolare secca sugli affitti.

Ma che cosa è la c. s. sugli affitti?

Aderire alla “c.s.” è un regime opzionale, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva. I contratti che hanno aderito al regime della cedolare secca non dovranno pagare annualmente l’imposta di registro e l’imposta di bollo, solitamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Se scegli di aderire alla c.s. devi rinunciare alla possibilità di chiedere al tuo inquilino, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione (ISTAT), anche se nel contratto è indicato.

Ogni locatore può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi. Quanto stipuli il contratto e non eserciti l’opzione per la cedolare, la registrazione segue il regime ordinario, in tal caso, dovrai versare le imposte di registro e di bollo.

In caso di proroga, cioè al rinnovo del contratto (alla scadenza), è necessario confermare l’opzione della c. s. contemporaneamente utilizzato metodologie telematiche messe a disposizione dei professionisti abilitati (CAF, ACLI, PATRONATI, AGENZIA DELLE ENTRATE, AGENZIE IMMOBILIARI ECC ECC). La conferma dell’opzione va fatta entro 30 gg dalla scadenza contrattuale (attenzione alla data di stipula) o di una precedente proroga.

Entro le stesse scadenze previste per il versamento delle imposte sui redditi è necessario versare anche la cedolare secca sugli affitti.

Per chi è la c.s.?

Il regime delle C.S. lo possono scegliere le persone fisiche proprietarie o usufruttuari, che non affittano l’immobile nell’ esercizio di attività di impresa, arti o professioni.
Attenzione perché alcuni locatori pensano di essere proprietari anche quando hanno il titolo di nuda proprietà, in tal caso il diritto spetta all’usufruttuario.

Cedolare secca sugli affitti anche a inquilini/società?

Prestate massima attenzione perché come al solito siamo in Italia e le interpretazioni lasciano il tempo che trovano.

La circolare n. 26/E dell’1 Giugno 2011, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che esulano dal campo di applicazione della cedolare secca anche i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Pertanto, secondo l’agenzia delle entrate, il regime della cedolare secca non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile.
Ma attenzione carramba che sorpresa…….

Invece, la cedolare secca sugli affitti può essere applicata in caso di un conduttore di società (S.r.l.).

sentenza del Tribunale di Bari n. 825/1/2019,

Lo dice l’ultima sentenza del Tribunale di Bari n. 825/1/2019, secondo la quale questo è possibile quando il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale e sussista il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo.

E accaduto che la gentilissima Agenzia delle Entrate si era accorta che qualche cosa non andava, così ha emesso un bel avviso di liquidazione nei confronti di un locatore che aveva stipulato un contratto di affitto ad uso abitativo (scegliendo il regime della cedolare secca) con una società S.R.L.. In pratica all’agenzia delle entrate non risultata il versamento dell’imposta di registro.

Così il locatore, dotato di gran coraggio e spalle grosse, ha fatto ricorso al tribunale tributario.

Chiaramente l’Agenzia delle Entrate, secondo voi poteva starsene a guardare? No, alzando la sua bella cresta, difendendo il proprio lavoro e con un tocco di magia ha sbattuto in faccia al nostro caro cittadino la Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate, nella quale si evidenziava che la norma della cedolare secca non si applica quando le locazioni hanno un conduttore che agisce nell’esercizio di un’impresa a prescindere dal fatto che l’immobile sia utilizzato ai fini abitativi.

immagine opzione cedolare secca nel contratto di locazione
opzione cedolare secca nel contratto di affitto ad uso abitativo

Ma, il tribunale di Bari ha mostrato i denti ritenendo legittima la scelta dell’opzione della cedolare secca da parte del locatore, dichiarando che l’affitto dell’immobile era ad uso abitativo e il proprietario non aveva agito nell’esercizio di un’impresa o libero professionista (quanto il locatore è una persona fisica e non giuridica)

immagine tribunale di bari con sentenza 825/1/2019

Il fatto che il conduttore sia una società, non è rilavante, perché quando la locazione sia ad uso abitativo e il suo conduttore riveste la qualifica di imprenditore o lavoratore autonomo, il locatore (persona fisica) che non sia imprenditore o meglio non eserciti attività imprenditoriale, può optare per il regime della cedolare secca.

Gli immobili al cui spetta il diritto.

L’opzione può essere esercitata per le case classificate dalla categoria catastale A1 a A11 affittate ad uso abitativo e per le pertinenze (garage, ripostigli, cantine ecc) locate assieme all’immobile. E’ anche possibile affittare le pertinenze separatamente, e con contratto di locazione a parte, purché il rapporto di locazione sia stipulato tra le medesimi e sia dimostrabile la sussistenza del vincolo di pertinenza.

In caso di più proprietari dell’immobile l’opzione della cedolare va fatta separatamente da ciascun locatore. I co-intestatari o più locatori che decidono di non esercitare l’opzione, devono versare la relativa imposta di registro pro-quota sulla parte del canone di locazione loro imputabile, così come deve essere versato il bollo una sola volta.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Finalmente per i contratti strumentale stipulati nel 2019 (categoria catastale C/1 locali commerciali) fino a 600 mq, pertinenze escluse possono aderire alla cedolare secca con aliquota ridotta al 21%.

Non per tutti però…

I conduttori che agiscono nell’attività di impresa o liberi professionisti (lavoro autonomo) non può essere applicato il regime della cedolare secca sugli affitti anche se per finalità abitative riferite a dipendenti o collaboratori, tranne per i locali commerciali C/1 (negozi e botteghe) si veda a riguardo art. 1 comma 59 L 145 del 30/12/2018. 

E’ novità degli ultimi mesi che in base alla sentenza del tribunale di Bari già citata nei paragrafi precedenti, il locatore può aderire al regime della cedolare secca anche quando il conduttore agisce nell’attività di impresa. Si veda la sentenza.

Per quanto tempo posso aderire alla C.S.

Per tutto il periodo di durata del contratto (e di eventuale proroga) oppure nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima o per le restanti. Tuttavia l’opzione può essere revocata dal proprietario in ogni annualità ed è sempre possibile riesercitarla ogni qualvolta si desideri farlo rispettando le tempistiche indicate nella legge.

Entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o in caso di proroga (attenzione alla data di stipula) è necessario confermare l’opzione della C.S. contestualmente alla comunicazione. Se decidete di risolvere il contratto l’imposta di registro non è dovuta per chi ha deciso di aderire alla cedolare secca (chiaramente in caso di più proprietari tutti devono aver aderito) presentando all’ufficio territoriale nel quale si è registrato il contratto.

In caso di risoluzione del contratto anticipata, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto, l’apposito modello (RLI) precompilato in tutte le parti, quì trovi le istruzioni di compilazione per la richiesta di registrazione.

Scadenze, acconti e saldi 2018/2019

Quanti soldi devo versare e quali sono le scadenze della cedolare secca per il 2018/2019?

Caro locatore, il primo acconto deve essere versato allo stato, solo qualora l’imposta sostitutiva, relativa all’anno precedente a questo, sia maggiore a 51,65 euro.

Invece per quanto concerne le scadenze hai due modalità:

  • in una botta sola, a rata unica, da versare entro il 30 di novembre, nel caso in cui l’importo sia inferiore a 257,52 euro;
  • altrimenti puoi optare per due rate se la cifra da versare è superiore ai 257,52 euro: in tale ipotesi devi pagare, entro il 16 giugno un primo acconto, pari al 40%; un successivo acconto, pari al 60% della somma restante, dovrai pagarla entro il 30 novembre del 2018.

Nel corso dell’anno precedente a questo è possibile aderire al regime della cedolare secca; tuttavia gli effetti, dunque le scadenze, si producono nell’anno successivo:

  • in un’unico pagamento con la prima scadenza stabilita al 30 novembre 2019;
  • versando la somma in due volte, la prima si paga entro il 30 giugno del 2019, mentre la seconda (cioè il saldo) entro il 30 novembre 2019.

Se è la prima volta che aderisci al cedolare secca l’acconto non è previsto in quanto non sussiste una base su cui calcolare gli importi, infatti manca l’imposta sostitutiva relativa al periodo precedente

Aliquota e imposta

L’imposta della C.S. si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo.
Per i contratti a canone agevolato o concordato è, inoltre, prevista un’aliquota ridotta si veda a tal proposito

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988).
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Per approfondimenti si veda il link.
La legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota per l’applicazione della cedolare secca sugli affitti è ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

Michele Martinazzi

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Miki Martinazzi

Riconosciuto massimo specialista nel settore delle locazioni sicure, da oltre 23 anni aiuto e consiglio i locatori ad affittare il proprio immobile in assoluta sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Miki Martinazzi oggi è il consulente più pagato del settore degli affitti in Italia. Con oltre 39.000 locatori unici ogni mese, il blog michelemartinazzi.it è divenuto in poco più di un anno, il punto di riferimento per migliaia di locatori. Le paure dei proprietari di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un contratto di affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta ogni anno al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 23 anni affianca migliaia di locatori che vogliono un consulente personale al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è riconosciuto massimo specialista di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermati studi Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata città di Cesena.

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