fbpx

Contratto 4+4 : come fare senza sbagliare mai. Le novità 2020

Prendiamo subito l’animale per le corna, in questo articolo ti spiego passo passo come fare il contratto 4+4 senza sbagliare. Se sei pronto ad entrare nel difficile mondo degli affitti, oggi ti spiego tutto in modo pratico e semplice il funzionamento di questa diffusa e più utilizzata tipologia di contratto di affitto.

Legge sulle locazioni abitative

Il contratto di locazione 4+4 è disciplinato dalla Legge 431/98, (ultima legge imperativa che ha disciplinato i contratti di locazione) qui è dove sono contenute le disposizioni che regolamentano quasi tutti i contratti di affitto.

Devi sapere che nel delicatissimo mondo degli affitti i contratti più utilizzati sono 5 (contratto agevolato o concordato 3+2, 4+4 detto anche a canone libero, il transitorio 1-18 mesi, per studenti 6-36 mesi). Tale disciplina viene regolamentata anche nel c.c. agli art. 1571-1614 capo VI.

Se vuoi approfondire l’argomento riguardante le altre tipologie di contratto, ti invito a dare una sbirciatina a questo articolo.

Le guide e i consigli immobiliari sui contratti abitativi…

Rabbrividisco quanto penso a che cosa ho trovato navigando su internet e leggendo articoli che parlano di locazione su molti siti, anche di noti portali.

Mi rendo conto che alcuni competitor trattano l’argomento affitto come se stessero comprando un etto di prosciutto al supermercato. Ti esorto a prestare massima attenzione nel momento in cui ti accingi a trovare informazioni sul web per cercare di fare autonomamente il tuo contratto di affitto.

Se sbagli qualche passaggio importante, potresti trovarti in spiacevoli pasticci, sopratutto se il tuo inquilino è una persona scaltra e agisce in malafede.

Cos’è un contratto a canone libero?

Il contratto di affitto è quel accordo in cui un soggetto si impegna ad assicurare l’utilizzo di un bene, ad un altro soggetto, in pratica il proprietario di casa (detto locatore) affitta la propria casa all’inquilino (detto conduttore o locatario).

Quest’ultimo è tenuto a versare mensilmente un importo, detto canone di locazione, determinato “liberamente” dal proprietario.

In pratica, il proprietario (locatore) che decide di affittare con il 4+4 a canone libero può stabilire il prezzo mensile di casa sua come gli pare e gli piace, senza vincoli alcuni , se non quelli relativi alla durata, che andremo a vedere più avanti.

In sostanza se una persona possiede una casa e decide di darla in affitto è libero di affittarla a qualsiasi presso mensile rispettando, però, la durata minima di 4 anni eventualmente prorogabili per ulteriori 4 anni.

Cosa vuol dire affitto 4+4?

La durata di questa tipologia di locazione è indicata nella Legge 431/98, che stabilisce che il contratto di affitto deve avere una durata di anni 4 (Se le parti stabiliscono diversamente la sua durata, la claosula seppur opposta è nulla). In parole pratiche il proprietario di casa (locatore) deve affittare la sua casa per almeno 4 anni ad un prezzo mensile che, stabilito liberamente può partire da 1 euro, fino ad arrivare anche a decine di migliaia al mese (sempre che qualcuno sia disposto a pagarlo).

Poi al termine dei 4 anni il proprietario ha a disposizione due scelte: rinnovare il contratto per altri 4 anni (ecco perché si chiama 4+4) oppure se vuole riavere la sua casa, disdire il contratto dandone obbligatoriamente comunicazione attraverso lettere raccomandata A/R con almeno 6 mesi di anticipo.

Come funziona il 4+4?

Facciamo un esempio pratico…
Il Sig. Mario Rossi affitta a Franco Bianchi con il contratto libero 4+4 ad un canone mensile di euro 1.400. Ipotizziamo che il contratto abbia inizio in data 1 novembre 2019 e termina in data 31 ottobre 2023.

Ipotizziamo che Mario Rossi (locatore) voglia indietro la sua casa e decide di dare disdetta al Sig. Franco (conduttore) al termine della locazione 31 ottobre 2023, in tal caso il locatore, dovrà comunicare la sua disdetta attraverso lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza inviandola entro e non oltre il 30 aprile 2023.

Se il Sig. Mario Rossi si dovesse dimenticare di inviare la lettera di disdetta al Sig. Franco, il contratto, di diritto si rinnoverà per altri 4 anni. Di conseguenza avrà termine il 31 ottobre 2027. In tale ipotesi se il Sig. Mario Rossi (locatore) volesse indietro la sua casa dovrà ricordarsi di darne comunicazione con lettera raccomandata entro e non oltre il 30 aprile 2027.

Nel caso in cui il Sig. Franco (conduttore) voglia andare via prima? Che cosa succede?

Il contratto di locazione 4+4, la disdetta anticipata del conduttore

Nel caso in cui il Sig. Franco Bianchi (inquilino) voglia andare via, ha la possibilità di recedere in qualsiasi momento dall’affitto dandone obbligatoriamente comunicazione mediante lettera raccomandata A/R con almeno 6 mesi di preavviso.

In parole semplici, il conduttore ha la facoltà di andarsene quando vuole, il proprietario invece è obbligato ad aspettare il termine dei primi 4 anni (31 ottobre 2023) o dei secondi anni ( 31 ottobre 2027) ricordandosi però di inviare la disdetta, almeno 6 mesi prima dal termine del contratto.

La clausola del rinnovo automatico o tacito rinnovo contratto di locazione

Restando sempre in tema di ipotesi contrattuale fra il Sig. Mario Rossi e il Sig. Franco Bianchi che hanno sottoscritto una locazione con decorrenza dal 1 novembre 2019 e termina in data 31 ottobre 2023, cosa accade se i due soggetti vogliono continuare il rapporto di affitto alle stesse condizioni pattuite inizialmente, senza modificare una virgola?

Trascorsi gli otto anni (31 ottobre 2027) il proprietario può:
– rinnovare tacitamente per altri 4+4 (tacito rinnovo);
– disdire il contratto, con un preavviso di almeno 6 mesi attraverso lettera raccomandata A/R;
– chiedere al suo inquilino un nuovo canone a nuove condizioni attraverso la stipula di un nuovo contratto;

Qualora il conduttore (inquilino) non restituisca la cosa locata nei termini, il locatore può avanzare una richiesta di danni ex art. 1591 codice civile per ritardata restituzione.

Il regime fiscale del contratto 4+4 cedolare secca

Attraverso il contratto libero 4+4, il proprietario “locatore” ha a disposizione 2 regimi fiscali da poter scegliere.

  • Il regime con cedolare secca, con una tassazione fissa al 21%;
  • Il regime ordinario in base ai vari scaglioni di reddito IRPEF in capo al proprietario;

A partire dal 2011 nel nostro ordinamento è entrato in vigore la conosciutissima cedolare secca. Se il locatore sceglie di aderire al regime della cedolare secca, l’imposta di registro, i bolli e l’imposta annuale non si versano così come per l’imposta per il rinnovo e per la risoluzione anticipata.

Tuttavia, però, il locatore che sceglie di aderire al regime della cedolare secca, non deve le addizionali comunali e regionali.

Ti esorto a prestare massima attenzione prima di scegliere un regime piuttosto che un’altro. Tale scelta deve essere effettuata attraverso l’ausilio di un esperto e serio professionista che conosca perfettamente la materia, capace di aiutarti e consigliarti a fare le migliori scelte.

Gli obblighi del locatore

Gli obblighi del locatore che ha scelto di sottoscrivere un contratto a canone libero sono disciplinati dall’articolo 3 della Legge 431/98. Il recesso da parte del proprietario (locatore) dal contratto è possibile solo al termine dei primi 4 anni, e nello specifico in uno dei seguenti motivi:

  • a) quando il proprietario (locatore) intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • b) quando il proprietario (locatore), persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • c) quando l’inquilino (conduttore) abbia la piena disponibilità di una casa libera ed idonea nello stesso comune;
  • d) quando l’immobile sia compreso in un edificio molto danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore, sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
  • f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Documenti utili

Qui puoi trovare il fac simile contratto di locazione cedolare secca 2019 con tutte le ultime novità e gli aggiornamenti

Metterò fra alcuni giorni, a disposizione dei lettori di michelemartinazzi.it il mio personale fac simile contratto di locazione modello word, che mi permette da oltre 22 anni, di affittare le case di migliaia di miei clienti in assoluta sicurezza, questo modello è il frutto di continue migliorie e costanti aggiornamenti applicati giorno dopo giorno, fino ad arrivare al modello di contratto perfetto in ogni sua parte, senza sbagliare mai.

Ogni articolo di questo contratto è stato passato al setaccio, permettendomi di garantire e tutelare il proprietario da qualsiasi grattacapo giudiziario potesse sorgere fra locatore e conduttore.

Grazie a questo modello, gli inquilini che ho selezionato sotto la lente di ingrandimento, hanno permesso ai locatori di incassare l’affitto mensilmente e puntualmente come un’orologio svizzero, senza un giorno di ritardo.

A prestissimo
Miki Martinazzi

Avatar

Miki Martinazzi

Miki Martinazzi aiuta migliaia di locatori a trovare l’inquilino affidabile e desiderano sicurezza nel pagamento costante e puntuale del canone di locazione, senza farsi distruggere la casa. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta all'anno al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono un esperto al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molte preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

2 pensieri riguardo “Contratto 4+4 : come fare senza sbagliare mai. Le novità 2020

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *