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Contratto 4+4: come fare senza sbagliare mai, le novità 2020.

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Prendiamo subito l’animale per le corna, in questo articolo ti spiego passo passo come fare il contratto 4+4 senza sbagliare. Se sei pronta ad entrare nel difficile mondo degli affitti, oggi ti spiego tutto in modo pratico e semplice, qual’è il funzionamento di questa diffusa e più utilizzata tipologia di contratti di affitto. In particolare in questo articolo parleremo del contratto 4+4.

Prima cosa molto importante da prendere in considerazione è: tieni sempre gli occhi ben aperti quanto ti accingi a metterti in casa qualcuno che non conosci. Le persone cambiano e non si conoscono mai abbastanza, l’esempio più semplice che ti voglio dare è quello di una coppia che ha deciso di condividere la propria vita insieme.

contratti a canone libero
Nei contratti di affitto l’inquilino non lo si conosce mai abbastanza

Poi, con il passare degli anni decidono di sposarsi, mettono su famiglia, ma poi un bel giorno si lasciano, a causa delle incomprensioni, oppure dicendosi la classica scusa “pensavo fossi diverso”, “sei cambiato” “non sei la persone che avevo conosciuto”.

La stessa identica cosa accade con il tuo inquilino, non potrai mai conoscerlo abbastanza, sopratutto all’inizio, quando lo vedrai la prima volta. Quindi valuta con massima attenzione la persona a cui affitti la tua casa, poi tutto il resto risulterà più semplice. Vuoi sapere perché ? In questo articolo ti spiegherò tutto.

Indice di questo articolo

Affittare casa

Le regole da seguire su come affittare casa nel 2020 sono molto semplici, prima cosa, come ti ho detto sopra è che devi trovare un inquilino affidabile. Quando avrai fatto questo, qualora si presentassero qualsiasi tipo di problematica nel corso della locazione (e ti assicuro che le varianti sono le più disparate) se l’inquilino che ti sei messo in casa è la persona giusta, insieme, potrete superare qualsiasi tipo di difficoltà, anche all’apparenza insuperabili.

L’inquilino perfetto non esiste. Esiste soltanto la persona giusta a cui affidare la tua casa. Fra persone intelligenti si comunica e si trova sempre una soluzione. Al contrario se ti infili in casa l’inquilino sbagliato, tutto il resto risulterà molto complesso, perché con una persona ignorante è molto difficile comunicare e superare qualsiasi problematica nel corso della tua lunga locazione.

contratto 4-4 verifica inquilino

Affitto case da oltre 23 anni e di assicuro che ho incontrato gli inquilini più disparati. L’inquilino ideale lo vedi subito, da come si muove, da quello che dice, da come lo dice, dai gesti e i modi incondizionati che comunica involontariamente.

Come selezionare inquilino

Pensa alla polizia di frontiera, oppure ai poliziotti in aeroporto, vengono addestrati a riconoscere, fra migliaia di turisti che transitano ogni giorno, il viaggiatore che ha qualche cosa da nascondere, quella persona sospetta che si muove in modo strano, diverso da tutti gli altri. Nel 99% dei casi, quando la individuano e la perquisiscono, trovano sempre sostanze e/o oggetti proibiti dalla legge. E lo beccano sempre con le dita nella marmellata !

Lo stesso identico procedimento è come scegliere un buon inquilino. Prima assicurati chi è la persona che hai difronte, tutto il resto sarà molto più semplice.

Nel mio mestiere squalifico il 95% degli inquilini, il restante 5% delle persone le prendo in considerazione come inquilino ideale. Sotto ai miei occhi ne visti e scartati veramente tanti. Appena aprono bocca e dalle prime frasi che dicono, capisco subito con chi mi trovo ad avere a che fare.

Non oso pensare a quei locatori che abbiano affidato la propria casa a queste persone che io ho scartato, dai quali, il sottoscritto è scappato via a gambe levate. Spero bene per loro. Poi ci stupiamo che i tribunali sono pieni zeppi di cause.

La peggior cosa che possa accadere ad un proprietario di casa è che l’inquilino gli lasci la casa distrutta.

ECCO QUANTO IL LOCATORE SI ARRENDE ALLE AVANCE DELL’INQUILINO

COME AFFITTARE IN AUTONOMIA E LIBERTA’, SENZA RISCHI E SENZA NOIE???

ma soprattutto senza agenzie immobiliari, senza legali e senza commercialisti, risparmiando un sacco di soldi e una valanga di tempo???

Ho dato Vita ad un Nuovo e Rivoluzionario metodo per affittare casa in Italia. Questo è per te se:

Se sei un locatore responsabile che vuole affittare il proprio immobile ad un inquilino serio, corretto e affidabile che si prenda cura del tuo immobile!!!

Sei un proprietario che vuole gestire in assoluta autonomia l’affitto dei tuoi immobili senza aiuto di agenzie immobiliari, commercialisti e senza perdere soldi e tempo!!!

​​Sei un locatore che vuole finalmente entrare nella stanza dei bottoni e vuole conoscere quello che fino ad oggi gli è stato tenuto nascosto!!!

Sei un locatore che ​si è stancato di tutti i professionisti tuttologi sparsi per le città approssimativi, incapaci e “all’acqua di rose” che non sanno nemmeno loro come aiutarti!!!!!

​Sei un locatore che affitti per la prima volta e vuoi gestire in modo straordinario l’affitto del tuo immobile e avere a disposizione un metodo testato e infallibile.!!!!! Scoprilo qui.

Ti spiegherò quali sono le tecniche salva sfratti per aiutarti a redigere una locazione sana e genuina per i prossimo 20 anni.

Questa video guida è stata pensata apposta per mettere in guardia i proprietari di casa, prima di affidare la propria casa ad uno sconosciuto.

Ora, nei paragrafi successivi passiamo a capire come funziona un contratto di locazione ad uso abitativo (contratto 4+4) la durata e al modello abitativo 2020.

Legge sulle locazioni abitative: le regole base

Il contratto di affitto 4+4 è disciplinato dalla Legge 431/98, (ultima legge imperativa che ha disciplinato i contratti di locazione) qui è dove sono contenute le disposizioni che regolamentano quasi tutti i contratti di affitto.

Devi sapere che nel delicatissimo mondo degli affitti i contratti più utilizzati sono diversi (contratto agevolato o concordato 3+2, 4+4 detto anche a canone libero, il transitorio 1-18 mesi, transitorio per studenti 6-36 mesi, contratto di comodato gratuito o comodato oneroso, contratto commerciale (per negozi, hotel, capannoni ecc) contratti ad uso turistico, gli affitti brevi regolamentati dal Decreto Legge 50/2017 poi convertito.

Tale disciplina viene regolamentata anche nel codice civile attraverso art. 1571-1614 capo VI.

Molti proprietari sono convinti che un contratto vale l’altro, ma non è così.

E’ importante scegliere quello più adatto alle proprie esigenze, in primo luogo scegliere la tipologia giusta ti mette al riparo da un eventuale via vai turistico di inquilini, inoltre scegliere il contratto adatto, ti aiuterà nel momento in cui ri-vorrai la tua casa, non dovrai andare per le vie legali per rientrarne in possesso.

Se vuoi approfondire l’argomento riguardante le altre tipologie di contratto, ti invito a dare una sbirciatina a questo articolo, nello specifico al contratto concordato, dove potrai scaricare gratuitamente il modello editabile aggiornato.

video lezione affittare senza rischi
VIDEO GUIDA PASSO PASSO

Le guide e i consigli immobiliari sui contratti di locazione uso abitativo 2020

Rabbrividisco quanto penso a che cosa ho trovato navigando su internet e leggendo articoli che parlano di locazione su molti siti, anche di noti portali.

Mi rendo conto che alcuni competitor trattano l’argomento affitto come se stessero comprando un etto di prosciutto al supermercato. Più di qualche volta sono entrato all’interno di alcuni siti internet, mi sono spaventato da tutte le finestre pubblicitarie che mi sono apparse a destra e a manca, il sito risultava lento e quasi impossibile da consultare.

Ti esorto a prestare massima attenzione nel momento in cui ti accingi a trovare informazioni sul web per cercare di fare autonomamente il tuo contratto di affitto. Molti di questi portali non sono specializzati, puntano soltanto a darti qualche informazione giusto il tempo per attirare la tua attenzione all’interno.

Ecco la verità sui grossi portali

Ti sei mai chiesto come guadagnano i portali che pubblicano contenuti riguardanti la disciplina locatizia? Te lo rivelo io. Pubblicando le inserzioni pubblicitarie attraverso un programma di affiliazione di google.

In pratica se ci fai caso, non appena accedi al portale, ti troverai decine di finestre che ti mostrano pubblicità in ogni angolo del sito internet, in questo modo ogni persona o utente che navigherà per cercare qualche informazioni utile all’interno del sito, permetterà loro di guadagnare qualche centesimo per ogni visita.

Perciò calcolando 2000/3000 visitatori ogni giorno per qualche centesimo di euro, ecco che il conto e presto fatto.

Quindi la domanda sorge spontanea: questi grossi portali, mirano a fornirti informazioni corrette e specifiche pensate solo per te ? Oppure mirano solo a caricare contenuti ogni giorno, che “scopiazzano” da altri, senza badare a quello che scrivono spiegandoti davvero come funzionano le cose nella realtà?

Inoltre le fredda e cruda verità è che il 95 % degli articoli pubblicati su questi portali sono scritti da persone che hanno 0 esperienza sul campo, quindi quando scrivono, utilizzano la pura teoria che è ben distante dalla realtà.

A te la conclusione……

Se sbagli un solo passaggio importante, potresti trovarti in spiacevoli pasticci, sopratutto se il tuo inquilino è una persona scaltra che agisce in malafede.

Quello che troverai all’interno di questo blog è il frutto di oltre 23 anni di esperienza vera e reale sul campo. Nel mio blog troverai solo informazioni specifiche e raccontate da un professionista che prima di diventare tale, era un ragazzetto magro e pauroso che suonava campanelli per le strade di RImini per cercare case e appartamenti da vendere e/o affittare.

Già, ero io quel ragazzetto che suonava campanelli per le strade. Prima di diventare lo specialista che sono oggi, mi sono fatto un cu….lo tanto e mi sono “pappato” la vera gavetta. Sono caduto tante volte, ho tentato di mollare questa professione perché mi ero stancato di combattere e avevo preso tante mazzate sulla schiena, sono arrivato persino ad odiare le mia professione, ma quando tocchi il fondo buio del pozzo, e riesci a rialzarti e uscirne, allora significa che tutto sarà più facile, perché non avrai più paura di nulla. Quando ti trovi al buio, hai due scelte: lasciarti andare o cercare l’interruttore giusto per accendere la luce dentro di te.

Io ho scelto la seconda! Ho trovato dentro di me, la forza di rinnovarmi, di rimettermi in gioco, di studiare ancora di più, di imparare cose nuove, solo così puoi capire come aiutare le persone.

Ora che ti ho rivelato qualche cosa di me, passiamo alla pratica.

Cos’è un contratto a canone libero?

Il contratto di affitto è quel accordo in cui un soggetto si impegna ad assicurare l’utilizzo di un bene, ad un altro soggetto, in pratica il proprietario di casa (detto locatore) affitta la propria casa all’inquilino (detto conduttore o locatario).

Quest’ultimo è tenuto a versare mensilmente un importo, detto canone di locazione, determinato “liberamente” dal proprietario.

In pratica, il proprietario (locatore) che decide di affittare con il 4+4 a canone libero può stabilire il prezzo mensile di casa sua come gli pare e gli piace, senza vincoli alcuni , se non quelli relativi alla durata, che andremo a vedere più avanti.

In sostanza se una persona possiede una casa e decide di darla in affitto, è libero di affittarla a qualsiasi presso mensile rispettando, però, la durata minima di 4 anni eventualmente prorogabili per ulteriori 4 anni.

Cosa vuol dire affitto 4+4?

La durata di questa tipologia di locazione è indicata nella Legge 431/98, che stabilisce che il contratto di affitto, deve avere una durata di anni 4 (Se le parti stabiliscono diversamente la sua durata, la clausula seppur opposta è nulla).

In parole pratiche il proprietario di casa (locatore) deve affittare la sua casa per almeno 4 anni ad un prezzo mensile che, stabilito liberamente può partire da 1 euro, fino ad arrivare anche a decine di migliaia al mese (sempre che qualcuno sia disposto a pagarlo).

Poi al termine dei 4 anni il proprietario ha a disposizione due scelte: rinnovare il contratto per altri 4 anni (ecco perché si chiama 4+4) oppure se vuole riavere la sua casa, disdire il contratto dandone obbligatoriamente comunicazione attraverso lettere raccomandata A/R con almeno 6 mesi di anticipo.

Come funzionano i contratti 4+4? Esempio pratico.

Facciamo un esempio pratico…
Il Sig. Mario Rossi affitta a Franco Bianchi con il contratto libero 4+4 ad un canone mensile di euro 1.400. Ipotizziamo che il contratto abbia inizio in data 1 novembre 2019 e termina in data 31 ottobre 2023.

Ipotizziamo che Mario Rossi (locatore) voglia indietro la sua casa e decide di dare disdetta al Sig. Franco (conduttore) al termine della locazione 31 ottobre 2023, in tal caso il locatore, dovrà comunicare la sua disdetta attraverso lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza inviandola entro e non oltre il 30 aprile 2023.

Se il Sig. Mario Rossi si dovesse dimenticare di inviare la lettera di disdetta al Sig. Franco, il contratto, di diritto si rinnoverà per altri 4 anni. Di conseguenza avrà termine il 31 ottobre 2027. In tale ipotesi se il Sig. Mario Rossi (locatore) volesse indietro la sua casa dovrà ricordarsi di darne comunicazione con lettera raccomandata entro e non oltre il 30 aprile 2027.

Nel caso in cui il Sig. Franco (conduttore) voglia andare via prima? Che cosa succede?

Cause di nullità nel contratto di locazione

Un contratto di affitto può essere dichiarato nullo provocando il venir meno di tutti gli effetti da esso prodotti, come se lo stesso non fosse mai esistito, nato.

La nullità riguarda un vizio o un irregolarità dell’atto i cui motivi sono indicati nell’art. 1418 del c.c. : Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.

I casi più emblematici riguardano la nullità della locazione per mancata registrazione del contratto. Nello specifico il primo principio riguardante le sezioni unite della cassazione, stabilisce che la mancata registrazione del contratto di locazione, ne comporta la nullità.

Precisando che qualora il contratto stesso venga registrato tardivamente (oltre i 30 giorni stabiliti dalla legge) renderà efficace il contratto stesso dal giorno della sua registrazione. In pratica l’efficacia delle obbligazioni in esso contenute si otterranno solo dal giorno della sua registrazione e non dal giorno delle stipula.

Per non parlare degli accordi integrativi al contratto di locazione, come quello che alcuni locatori furbetti fanno, credendo che l’inquilino sia uno stupido, dove obbligano quest’ultimo a versare un canone maggiore rispetto a quello concordato originariamente. Anche qui le sezioni unite della cassazione hanno affermato che:

il patto  di maggiorazione del canone, con cui si stabilisce un canone maggiore rispetto a quello dichiarato e registrato, è nullo e non viene sanato dalla registrazione”

sentenza n. 7634/16

Quindi caro locatore, orecchie alzate e attenzione!!!

Le altre cause di nullità di un contratto:

  • quando l’oggetto del contratto è inverosimile, illecito, indeterminato o impreciso;
  • quanto è contrario a norme imperative (nel nostro caso alle norme che regolano i contratti di affitto L 392/78 e L 431/98 e del codice civile..
  • in tutti gli altri casi previsti dalla legge (nello specifico la L. 382/78 all’articolo 17 stabilisce la nullità di ogni pattuizione diretta a ridurre la durata legale di un contratto);
  • quando è privo di uno degli attributi (art. 1325 c.c.) o meglio l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto, la forma;
  • il contratto è nullo in tutti gli altri casi stabiliti dalla legge.

Per la legge la nullità è considerata la più grave problematica contrattuale, dato che consiste in una sanzione applicata al verificarsi di vizi collegati alla nascita del contratto.

E non si prescrive, e può essere fatta valere da chiunque sia interessato a farlo, inoltre può anche essere rilavata d’ufficio (un giudice).

Inoltre i “Patti contrari alla legge” attraverso il comma 59 dell’art. 1 della Legge 28 dicembre 2015, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 302 del 30 dicembre 2015, in vigore dall’1 gennaio 2016, ha modificato l’art. 13 delle L 9/12/1998, n. 431 specifica le ipotesi di nullità in merito alle clausole del contratto che abbiano l’effetto di assegnare al locatore benefici economici in contrasto con i limiti legali.

In pratica è una “norma di protezione” a favore del conduttore ritenuto “parte debole”.

L’errore più eclatante è quello del proprietario che scarica dei fac simile contratti di affitto a caso su internet senza sapere se sono completi nella forma contrattuale, da portali web pieni di finestre pubblicitarie che di mestiere fanno tutt’altro.

Poi, come se fosse un pittore, li personalizza come gli pare e gli piace, cancellando addirittura degli articoli essenziali del codice civile.

Pensando così di far del bene a se stesso, credendo che l’inquilino sia un pirla e che le leggi non le conosca.

La dura e fredda verità e che gli inquilini sanno bene cosa vogliono, la maggior parte di essi sono scaltri e alla prime difficoltà, si attaccano ai vizi contrattuali.

Sai quali sono gli errori di forma più classici, che riscontro nei contratti di affitto che passano fra le mie mani, stipulati dai locatori che non prestavano le dovute attenzioni?

  1. Modificare la data di disdetta entro la quale il proprietario locatore deve comunicare la propria intenzione di recesso anticipato.
  2. Oppure, inserendo nel contratto, diciture assurde in merito alla messa a norma dell’impianto elettrico ed idraulico, pensando di poter aggirare il problema.
  3. Durata contrattuale di due anni o addirittura un anno, utilizzando strategie volte a ridurre la durata dello stesso, trasformando un contratto a canone libero in uno transitorio.
  4. Trasformare un contratto a canone concordato, chiedendo all’inquilino un canone superiore rispetto a quello indicato dalle linee guida stabilite dagli accordi territoriali.
  5. Mi sono capitati fra le mani contratti di affitto senza apposita clausola in merito alla certificazione energetica, con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica.

    Se non lo sai ancora, la mancata dichiarazione A.P.E. nei contratti di affitto, sia il proprietario che l’inquilino (se l’agenzia delle entrate se ne accorge) sono soggetti al pagamento, in solido di una bella e salata sanzione.

    In questo caso (la mancata dichiarazione APE) non ha nulla a che vedere con i casi di nullità ma è un’esempio delle azioni sconsiderate e selvagge di certuni locatori.

Un’altro errore che viene commesso dal proprietario (che non riguarda i casi di nullità di un contratto) è l’eliminazione della clausola relativa agli interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore.

Anche se viene eliminata la dicitura, il conduttore ha diritto al rimborso degli interessi legali maturati negli anni di durata del contratto di affitto.

In realtà è palese che tutte le cause di nullità contenute nell’art. 1418 c.c. si condensano in una soltanto, cioè contraria alla norme imperative.

Quindi, stai molto attento a come ti muovi. Potrei stare qui ad elencarti altre 100 cause di nullità o di patti contrari alla legge di una locazione, pensa bene a quello che farai e alla forma che conterrà il tuo contratto.

Se il tuo inquilino è un furbone, potrebbe invalidare clausole o utilizzare a suo vantaggio i patti contrari alla legge. Quindi occhio.

Le tre tipologie di IDIOZIE che si racconta sui contratti 4+4

Ieri sera, prima di coricarmi, anziché leggermi un libro come sono solito fare, ho deciso di distrarmi mezz’oretta per andare a leggermi qualche articolo di alcuni miei competitor ben posizionati sulla prima pagina di google.

Ho letto un paio di articoli (sui contratti di locazione a canone libero) che di interessante non avevano nulla, se non con il solo obbiettivo di posizionarsi fra i primi risultati del noto motore di ricerca.

Questi articoli, di veramente istruttivo e indispensabile per il proprietario locatore, avevano si e no il 2%. In pratica, dopo averlo letto non mi è servito a nulla se non per raccontarmi tante ovvietà da bar.

La mia attenzione è stata attirata da una cosa in particolare riguardante un paragrafo, dove l’autore scriveva che non tutti gli immobili possono essere concessi in locazione abitativa a canone libero.

Nello specifico l’autore indicava che sono tassativamente esclusi da questo tipo di locazione (affitto abitativo 4+4) gli immobili che non costituiscono abitazione come garage, cantine, ecc. e le case di villeggiatura, adibite a foresteria o per usi transitori.

Questa è una grande stronzata! Quindi secondo l’autore dell’articolo, se per esempio, io se volessi affittare una casa con uno o due garage e cantina, come dovrei fare? Un contratto di locazione a canone libero, per l’abitazione, ed un contratto ad uso diverso dall’abitativo per il garage e la cantina? Che stupidata !!

Inoltre, l’autore diceva che sono tassativamente esclusi da questo tipo di locazione (affitto abitativo 4+4) le casa di villeggiatura adibite a foresteria o per usi transitori. Che cosa vuole dire?

In pratica, se un proprietario ha una casa a Forte dei Marmi, che fino all’anno scorso affittava per il periodo estivo, non può affittarla a canone libero per un lungo periodo? Altra stronzata.

In sostanza, caro proprietario, attento alle assurdità che leggi in giro per la GIUNGLA del web, gli agguati si celano in ogni angolo.

la giungla di stupidate sui contratti di affitto

E’ possibile l’aumento del canone di locazione?

Vige la leggenda metropolitana che nel contratto 4 4 locazione a canone libero sia possibile aumentare il canone di affitto. Una simile baggianata la sento molto spesso.

In pratica secondo alcuni proprietari, l’affitto mensile è possibile aumentarlo liberamente.

Non la farò molto lunga, anzi cercherò di essere il più sintetico possibile.

Prendiamo come esempio il contratto a canone libero (il 4+4 ai sensi dell’art. 2, comma 1 L 431/98), questa tipologia di contratto è la più utilizzata per la flessibilità riguardante le condizioni contrattuali. Alcuni pensano che grazie a questa flessibilità sia possibile, aumentare liberamente il canone di locazione.

La legge vieta l’aumento del canone in modo fazioso.

Se il locatore volesse applicare un aumento del canone di locazione al suo inquilino, potrà farlo solo in due modi: adeguando annualmente il canone all’indice I.S.T.A.T, salvo che non abbia optato per la tassazione con cedolare secca, oppure al termine del periodo di rinnovo, cioè all’ottavo anno, comunicando al conduttore (con lettera A/R 6 mesi prima), la volontà di rifare il contratto a nuove condizioni.

Il conduttore, avrà 60 giorni di tempo per rispondere e comunicare le proprie intenzioni (se accettare oppure no).

In mancanza di risposta, ovvero di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione, in tal caso il locatore dovrà trovare un nuovo inquilino.

Lo stesso principio riguarda gli altri contratti di locazione abitativi.

Riduzione canone di affitto: ecco quando si può fare

Spero non ti serva sapere come ridurre il canone di affitto al tuo inquilino, ma non si sa mai, nel corso di una locazione potrebbe succedere qualunque cosa, soprattutto quelle inaspettate. Basti pensare alla bufera avvenuta pochi mesi fa sotto agli occhi di tutti.

Il recente Lockdown avvenuto in mezzo mondo, ha causato una marea di insoluti. I locatori sono dovuti correre ai ripari sospendendo o riducendo il canone di affitto ai loro inquilini.

Almeno il 60% dei locatori sono stati involontariamente obbligati a sottoscrivere un accordo per la riduzione del canone.

Nel periodo di marzo e aprile per il sottoscritto è stato un momento di intenso lavoro a causa dell’elevato numero di consulenze a distanza che ho fornito a centinaia di proprietari di immobili sparsi per tutta Italia.

Per alcuni di loro è stata una vera odissea, inquilini che avevano smesso di pagare il canone mensile, persone rimaste improvvisamente senza lavoro, operai in cassa integrazione da un giorno all’altro, aziende fallite, gli uffici della pubblica amministrazione chiusi, commercialisti irreperibili perché obbligati a starsene a casa, patronati anche, insomma tutte le città erano state sigillate lasciando ai cittadini Italiani, un vuoto totale.

Quindi, per sostenere i proprietari in difficoltà ho creato una video guida gratuita ​in cui spiego ​​la DIFFERENZA tra un Locatore di Successo e uno che a fine dell’anno resta sempre in Mutande…..

La scrittura privata fra locatore e conduttore: che cosa scrivere.

Inoltre, a causa del totale polverone avvenuto fra marzo e aprile, ho pensato di rendere disponibile gratuitamente, anche il mio prezioso accordo per la riduzione del canone di locazione, in pratica è una scrittura privata che puoi liberamente scaricare da questa pagina.

Modello 69 compilato fac simile

Per ridurre il canone di locazione è indispensabile compilare il modello 69 dell’agenzia delle entrate, scaricarlo e compilarlo in tutte le sue parti.

Per evitare impazzimenti, giri a vuoto, ricerche su internet ho messo a disposizione anche il modello 69 compilabile, che potrai scaricare anch’esso gratuitamente dalla pagina che ti ho indicato sopra.

Come inviare la documentazione

Subito dopo il blocco totale avvenuto per emanazione delle stringenti misure del Dpcm 8 marzo 2020 #IoRestoaCasa era impossibile recarsi negli uffici territoriali delle Agenzia delle Entrate, quindi, per portare a mano, la documentazione necessaria sono stati concessi degli slittamenti.

All’interno delle video guida ho descritto come ci si deve comportare in casi come questi. Per sapere come devi fare, clicca sul link che ti ho indicato nei paragrafi precedenti.

Il contratto di locazione 4+4, la disdetta anticipata del conduttore

Nel caso in cui il Sig. Franco Bianchi (inquilino) voglia andare via, ha la possibilità di recedere in qualsiasi momento dall’affitto dandone obbligatoriamente comunicazione mediante lettera raccomandata A/R con almeno 6 mesi di preavviso.

In parole semplici, il conduttore ha la facoltà di andarsene quando vuole, il proprietario invece è obbligato ad aspettare il termine dei primi 4 anni (31 ottobre 2023) o dei secondi anni ( 31 ottobre 2027) ricordandosi però di inviare la disdetta, almeno 6 mesi prima dal termine del contratto.

Più di qualcuno mi scrive chiedendomi se nel contratti di affitto 4+4 è prevista la disdetta di 3 mesi. La legge 431/98 non prevede per questa tipologia di contratti la disdetta di soli 3 mesi.

Le parti possono sempre derogare al contratto, nessuno vieta di scrivere nel contratto stesso una disdetta di soli 3 mesi, ma se in seguito a causa di incomprensioni, dovessero sorgere dei problemi di qualsiasi natura, fra le parti, tali da dover ricorrere al tribunale, il giudice applica i criteri dettati dalla legge sulle locazioni abitative.

Quindi la disdetta va comunicata almeno 6 mesi prima. Se non sei sicuro di chi ti trovi difronte, meglio non rischiare. Ho scritto un articolo in merito a come riuscire ad affittare senza rischi.

La clausola del rinnovo automatico o tacito rinnovo contratto di locazione

Restando sempre in tema di ipotesi contrattuale fra il Sig. Mario Rossi e il Sig. Franco Bianchi che hanno sottoscritto una locazione con decorrenza dal 1 novembre 2019 e termina in data 31 ottobre 2023, cosa accade se i due soggetti vogliono continuare il rapporto di affitto alle stesse condizioni pattuite inizialmente, senza modificare una virgola?

Trascorsi gli otto anni (31 ottobre 2027) il proprietario può:
– rinnovare tacitamente per altri 4+4 (tacito rinnovo);
– disdire il contratto, con un preavviso di almeno 6 mesi attraverso lettera raccomandata A/R;
– chiedere al suo inquilino un nuovo canone a nuove condizioni attraverso la stipula di un nuovo contratto;

Qualora il conduttore (inquilino) non restituisca la cosa locata nei termini, il locatore può avanzare una richiesta di danni ex art. 1591 codice civile per ritardata restituzione.

Il regime fiscale dei contratti di affitto 4+4 cedolare secca

Attraverso il contratto libero 4+4, il proprietario “locatore” ha a disposizione 2 regimi fiscali da poter scegliere.

  • Il regime con cedolare secca, con una tassazione fissa al 21%;
  • Il regime ordinario in base ai vari scaglioni di reddito IRPEF in capo al proprietario;

A partire dal 2011 nel nostro ordinamento è entrato in vigore la conosciutissima cedolare secca. Se il locatore sceglie di aderire al regime della cedolare secca, l’imposta di registro, i bolli e l’imposta annuale non si versano così come per l’imposta per il rinnovo e per la risoluzione anticipata.

Tuttavia, però, il locatore che sceglie di aderire al regime della cedolare secca, non deve le addizionali comunali e regionali.

Ti esorto a prestare massima attenzione prima di scegliere un regime piuttosto che un’altro. Tale scelta deve essere effettuata attraverso l’ausilio di un esperto e serio professionista che conosca perfettamente la materia, capace di aiutarti e consigliarti a fare le migliori scelte.

Cedolare secca quando non conviene al locatore?

Sarà breve e coinciso, senza tanti giri di parole e senza tanti fronzoli, Marco mi contatta chiedendomi questo:

sto affittando un appartamento con un contratto a canone libero a 600 euro al mese, in quanto mi trasferirò all’estero. Il mio scaglione di reddito è inferiore agli 8000 euro all’anno, cosa mi conviene fare? Meglio cedolare secca o tassazione ordinaria?

Per chi ha uno scaglione di reddito più basso, fino a 15.000 euro, è tassato al 23% (primo scaglione i.r.p.e.f), la convenienza, rispetto al 21% della cedolare secca in alcuni casi è molto sottile.

Con i rincari che il governo ha attuato negli ultimi anni alla tassazione ordinaria IRPEF (dove era previsto uno sconto del 15%, ora sceso al 5%), la cedolare secca, oggi potrebbe convenire, anche a chi ha redditi bassi.

Per la scelta tra cedolare secca e regime ordinario, però, molto dipende da redditi personali e detrazioni fiscali in corso. Bisogna mettere sul piatto un paio di cose e ragionare qualche minuto. Nei prossimi paragrafi tenterò di fare luce senza diventare prolisso.

Nel caso si scelga la cedolare secca, è probabile che il proprietario si trovi a non ottenere altre detrazioni come quelle relative alla ristrutturazione o al risparmio energetico.

Quindi, se hai un reddito molto basso, in alcuni casi potrebbe convenire aderire alla tassazione ordinaria piuttosto che alla cedolare secca.

In linea generale per esperienza maturata sulle centinaia di affitti mensili relativi ai clienti che ogni mese ho il piacere di affiancare, posso affermare che maggiore è il il tuo reddito, più è conveniente optare per il regime della cedolare. Ribadisco: non sono un commercialista.

Pochi proprietari conoscono esattamente il meccanismo degli oneri detraibili/deducibili. In questo caso le deduzioni possono abbattere, fino a ridurlo allo zero il reddito complessivo, la stessa identica cosa per quanto riguarda le detrazioni che potrebbero abbattere l’imposta lorda fino ad azzerarla.

In tal caso il proprietario-locatore che sceglie di aderire al regime della cedolare, potrebbe perdere parte dei benefici fiscali. Quindi il mio vivo consiglio è di dare una telefonata al tuo commercialista o al tuo caf acli, per capire il verificarsi della capienza di imposta.

cedolare-secca-esempio-pratico
caro locatore alza la cresta e scegli con attenzione la tassazione corretta

Cedolare secca: esempio pratico

Senza tanti fronzoli e giri di parole, un esempio pratico di cedolare secca è quando il locatore affitta un immobile ad euro 500 al mese, con un contratto di affitto a canone di affitto libero 4 anni + 4. Pertanto il canone annuo di locazione sarà di 6.000 euro .

In questo caso se il proprietario/locatore decide di optare per la tassazione in cedolare secca, il canone verrà tassato in modo “secco” al 21% su 6.000 euro, pari a 1.260 euro.

La cedolare secca prevede un’aliquota del 21% sul canone di affitto annuo, che scende al 10% per i comuni dove sia stato fatto un accordo territoriale, grazie alle ultime modifiche fatte dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Decreto 16 gennaio 2017 purché il contratto di affitto sia a canone concordato/agevolato. Quindi, ora, in tutti i comuni anche quelli non ad «alta tensione abitativa» diventa fattibile sottoscrivere accordi territoriali e stipulare contratti a canone concordato.

In poche righe ho cercato da darti un’infarinata sull’argomento, ma la materia è molto particolare e andrebbe approfondita in modo specifico, inoltre ogni locatore ha esigenze diverse rispetto ad un’altro, in tal caso è bene fare un piano personalizzato per ognuno.

Fammi sapere con un commento la tua esperienza e ti risponderò personalmente, magari con un articolo dedicato alle tue esigenze oppure con un video sul mio canale!

Contratti di affitto, le novità 2020 sulla tassazione

Interessanti novità dal 2020 sulla tassazione dei contratti ad uso abitativo. Con la legge di bilancio il governo ha elargito qualche briciola ai suoi cittadini.

Per tutti i contratti sottoscritti dal primo gennaio 2020, finalmente niente tasse sui redditi per le mensilità che il conduttore non ha versato.

Dall’introduzione della norma 01/01/2020, non si pagheranno più le tasse in caso di morosità dell’inquilino, purché il mancato incasso sia comprovato dall’avviato procedimento di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.

E’ un piccolo “contentino” che il governo ha elargito ai suoi cittadini.

Il nostro bel governo, con un bel colpo gobbo, ha cancellato la norma che prevedeva una sanzione a carico di quei proprietari che si scordavano di comunicare all’agenzia delle entrate, la relativa proroga o la risoluzione contrattuale.

Altra novità che riguarda la Legge di Bilancio 2020,  il nostro bel governo ha avuto il coraggio di fissare in modo definitivo l’’aliquota al 10% per i contratti di affitto a canone concordato.

Hai capito bene, l’aliquota è diventata definitiva, quindi strutturale. Inizialmente lo spauracchio di portare l’aliquota al 12,5% era imminente, ma fortunatamente, nei corridoi della politica, qualche cosa è accaduto e stavolta ci è andata grassa.

Per chi aderisce alla cedolare secca, resta invariata l’aliquota del 21% sui contratti a canone libero.

Gli obblighi del locatore

Gli obblighi del locatore che ha scelto di sottoscrivere un contratto a canone libero sono disciplinati dall’articolo 3 della Legge 431/98. Il recesso da parte del proprietario (locatore) dal contratto è possibile solo al termine dei primi 4 anni, e nello specifico in uno dei seguenti motivi:

  • a) quando il proprietario (locatore) intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

  • b) quando il proprietario (locatore), persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

  • c) quando l’inquilino (conduttore) abbia la piena disponibilità di una casa libera ed idonea nello stesso comune;

  • d) quando l’immobile sia compreso in un edificio molto danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore, sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

  • e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

  • f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

  • g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Documenti utili e contratto affitto 4+4 cedolare secca

Qui puoi trovare il fac simile contratto di locazione cedolare secca 2020 con tutte le ultime novità e gli aggiornamenti

Ora puoi scaricare il mio personale fac simile contratto di locazione 4+4 modello word, che permette da oltre 22 anni, di affittare le case di migliaia di miei clienti in assoluta sicurezza, questo modello contiene i miei segreti per condurre in sicurezza la locazione della tua casa. E il frutto di continue migliorie e costanti aggiornamenti applicati giorno dopo giorno, fino ad arrivare al modello di contratto perfetto in ogni sua parte, senza sbagliare mai.

Ti avverto è molto lungo e completo, se cerchi un contrattino di 3 o 4 paginette, ti consiglio di cercarlo altrove, ci sono migliaia di portali che “tirano sulla schiena” il fac simile gratuito.

Il mo dello che fra poco potrebbe essere fra le tue mani, non è il modellino di 4 o 5 paginette che trovi in ogni angolo del web. Nulla è lasciato al caso.

Se deciderai di scaricare gratuitamente il modello che ho reso oggi disponibile, sappi che è composto da ben 12 lunghe pagine.

Puoi modificarlo, copiarlo e adattarlo alle tue esigenze. Scegli sempre in sicurezza il tuo inquilino, i rischi di una locazione sono sempre in agguato, sopratutto se non hai un’esperto su cui contare. Ricordati che ogni inquilino è un furbone e sa nascondere bene le sue vere intenzioni.

Ho affittato migliaia di immobili a locatori che si dimenticano persino di avere in casa l’inquilino, tutto questo è possibile, perché le scelte sono state fatte attuando le strategie necessarie a tutelare il locatore.

Ho, da pochi mesi, per i lettori di questo blog, creato una video guida che ti aiuterà a capire come puoi tutelarti e affittare senza rischi e quali sono i punti vulnerabili di un contratto di affitto abitativo. Ti consiglio di non guardarla se sei di fretta. La video guida è stata fatta per chi ha davvero voglia di dare un nuovo vestito alla locazione della sua casa.

Ogni articolo di questo contratto, che metto qui a tua disposizione oggi, è stato passato al setaccio, così da permettermi di garantire e tutelare il proprietario da qualsiasi grattacapo giudiziario potesse sorgere fra locatore e conduttore.

Se non sai come fare, puoi chiedere il nostro supporto, ti aiuteremo e ti assisteremo passo dopo passo alla creazione del tuo affitto perfetto.


Penseremo noi a tutto. Chiedi qui la tua consulenza personale, ma solo se rispetti i nostri requisiti.

L’imposta di registro

L’imposta di registro relativa ai contratti di locazione senza che il proprietario abbia aderito alla cedolare secca è pari al 2% del canone annuo.

L’imposta minima è pari ad euro 67,00, oltre all’imposta di bollo, che varia in base al numero di pagine e di copie del contratto. Il costo per ogni bollo è di 16 euro. Una marca da bollo per ogni contratto di affitto (entro le 100 righe per copia)

Qualora tu abbia scelto di stipulare una tipologia di contratti di affitto agevolati (3+2 o transitorio o transitorio per studenti), in questo caso l’imposta dovuta è del 2% e si calcola sul 70% del canone annuo. Per queste tipologie di contratto l’imposta di bollo è assolta.

E’ importante sapere che il contratto andrà registrato entro 30 giorni.

Pochi lo sanno, ma l’imposta di registro minima va versata solo al momento della prima registrazione e nel momento in cui si dovrà prorogare il contratto, quindi per gli altri anni l’imposta da versare andrà calcolata al 2% sul canone annuo.

Per i contratti pluriennali, cioé quelli di durata molto lunga, si puo’, al momento della registrazione, versare l’imposta di registro per tutta la sua durata.

Pratica che io sconsiglio vivamente perché se il tuo inquilino dovesse andarsene da casa tua, prima del tempo, dovrai far richiesta di rimborso all’Agenzia delle Entrate, con grosse perdite di tempo e giri inutili.

Chi scegliesse di pagare tutto in una “botta” ha diritto a uno sconto o meglio ad una detrazione dell’imposta che a mio avviso non invoglia di certo nessun proprietario a sbottonarsi .

Se desideri approfondire l’aspetto la disciplina che regola i contratti di locazione concordati o definiti anche agevolati, il mio vivo consiglio è di dare una sbirciatina da questa parti.

Il Fac simile contratto di affitto 4+4 dal 9 settembre è disponibile solo all’interno del nuovo e Rivoluzionario metodo “Affitta Con Furbizia”

Quindi, se sei un locatore che vuole avere il controllo totale della sua locazione, stipulare contratti di locazione sicuri e perfetti  senza essere considerato il burattino dell’inquilino puoi scoprire anche tu il metodo affitta con furbizia qui

Grazie a questo modello di contratto di locazione 4+4 2020, migliaia di inquilini qualificati che seleziono ogni anno sotto la mia attenta lente di ingrandimento, assicurano una locazione a bassissimo rischio insolvenza. Ora disponibile solo e soltanto per una cerchia ristrettissima di locatore intelligenti.

Inoltre, se qualche inquilino volpino si alzasse alla mattina con l’intenzione di sollevare fastidi e provare a ridursi il canone di locazione, le probabilità attraverso un fac simile di contratto di affitto abitativo fatto bene, si riducono drasticamente quasi allo zero, salvo che il locatore non abbia affittato una “Casa di Cartapesta”, così da assumersi la responsabilità di aver consegnato un’immobile non a norma.. .

Ecco l’anteprima del modello contrattuale all’interno del sistema Affitta Con Furbizia

esempio-contratto-affitto-cedolare-secca

Le cinque tipologie di contratti di locazione residenziale

Per non dare nulla di scontato, cercherò di essere breve e coinciso. Se è la prima volta che affitti casa, è molto probabile che non conosci le cinque tipologie di contratti di affitto abitativo. Per tua conoscenza, rimetto i link che portano agli articoli di approfondimento in merito alle tipologie di affitto più utilizzate.

  1. Contratto ordinario a canone libero (4+4)
  2. Scarica gratuitamente il nuovo modello di contratto ad uso transitorio
  3. Scarica gratuitamente il nuovo fac simile contratto di locazione convenzionato o a canone concordato
  4. Contratto comodato d’uso. Ecco cosa sapere

I miei suggerimenti immobiliari

suggerimento immobiliare contratto affitto 4+
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In guardia e occhioni sempre aperti quando affitti casa, non dare mai nulla di scontato, analizza con massima attenzione la situazione del tuo futuro inquilino, fatti sempre qualche domanda in più sul perché la persona che hai difronte desidera entrare in affitto nella tua casa.

Non potrai tornare più indietro, nel momento in cui avrai definitivamente firmato il contratto di affitto ad uso abitativo. Meglio prendersi un paio di giorni in più per riflettere, piuttosto che affittare sulla fiducia.

Affitto case da oltre 22 anni, devi sapere che un buon 80% degli inquilini non ti dicono tutta la verità sulle loro scelte e sopratutto sulle loro situazioni famigliari, lavorative e su se stessi.

LE VERITA’ SUI CONTRATTI FAC SIMILE SCARICATI A CASACCIO DA PORTALI NON SPECIALIZZATI

Quindi se affitti senza l’ausilio di un’esperto professionista, le probabilità di successo si riducono drasticamente. Al contrario, se la persona che ti aiuterà conosce alla perfezione quello che sta facendo, oltre a padroneggiare la materia, allora la locazione diverrà un’esperienza straordinaria, ricca e gratificante e tutto sarà più facile.

Quando hanno bisogno di un parere o di un chiarimento, i proprietari che affianco da tanti anni, sanno di poter contare SEMPRE su un consiglio di un’ esperto che farà la totale differenza. Centinaia di inquilini ai quali ho affittato casa, da oltre 20 anni, abitano negli stessi immobili, senza dare noia o stress al proprietario, senza chiamate notturne, senza rompimenti.

Anzi sono i locatori che contattano i loro inquilini, perché è come non averli.

Ecco perché da 3 generazioni i proprietari scelgono di essere affiancati da Miki Martinazzi…

recensioni michele martinazzi

Utilizzare un modello contrattuale corretto è un passo fondamentale, questa scelta creerà le condizioni per metterti al sicuro da eventuali attacchi da parte di qualche inquilino Birbante. In questa guida parlo del perché gli inquilini se ne sbattono di te e continueranno a prenderti per il cu…..lo

E’ il miglior modello di contratto di affitto ad uso abitativo (cosiddetto 4+4 locazione a canone libero ai sensi dell’art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431) con le indicazioni essenziali che non possono mancare nella biblioteca di un proprietario di casa.

Oppure, puoi guardare il video gratuito (che puoi trovare qui) dove imparerai consigli unici che nessuno di dirà mai, al termine del video, potresti avere la possibilità di schedulare una consulenza personalizzata e parlare con me o con uno dei ragazzi esperti del mio Team.

Occhi sempre aperti…..
Affitta con furbizia
Miki Martinazzi

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Miki Martinazzi

Riconosciuto massimo specialista nel settore delle locazioni sicure, da oltre 23 anni aiuto e consiglio i locatori ad affittare il proprio immobile in assoluta sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Miki Martinazzi oggi è il consulente più pagato del settore degli affitti in Italia. Con oltre 39.000 locatori unici ogni mese, il blog michelemartinazzi.it è divenuto in poco più di un anno, il punto di riferimento per migliaia di locatori. Le paure dei proprietari di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un contratto di affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta ogni anno al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 23 anni affianca migliaia di locatori che vogliono un consulente personale al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è riconosciuto massimo specialista di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermati studi Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata città di Cesena.