Come affittare casa i consigli dell’esperto, le regole e gli errori da evitare.

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E’ essenziale, per un locatore, avere il controllo della propria locazione, lo dico e lo ripeto da anni!!! Il proprietario di casa non DEVE MAI dare nulla per scontato, mai affidarsi al fato o alla casualità. Ho iniziato ad affittare le prime case all’età di 19 anni, allora era tutto più semplice, bastavano 4 tristi e sparute paginette per redigere un contratto di locazione. Oggi il mondo è cambiato, sono cambiati gli inquilini, si è complicata la burocrazia, i conduttori sono diventati più furbi, la giustizia molto spesso non è dalla parte del proprietario. Quindi, ho deciso di dedicare un paio di orette per fornire al proprietario di casa una guida pratica alla locazione. Con l’articolo di oggi, come affittare casa i consigli dell’esperto, tenterò l’ardua impresa di fornire al mio lettore un paniere ricco di consigli pratici, per non avere problemi quando affitterà la sua casa.

La guida pratica all’affitto: i consigli di uno specialista

Sarò molto schietto ed eviterò di frullarci intorno. La maggior parte dei casini e delle fregature che esistono nelle locazioni, derivano da una scarsa attenzione e cura dei particolari da parte dei locatori. Tali superficialità le posso tranquillamente riassumere in una sola parola: “pressapochismo”.

I locatori pensano di proteggere la propria locazione semplicemente affidandosi alla fortuna. La classica esclamazione che spesso sento uscire dalla bocca è: con il tuo inquilino sei stato fortunato!!! Oppure ti è andata grassa l’anno scorso con il tuo inquilino!!!

Affittare un immobile o una casa è un’arte, non è fortuna. Mantenere profittevole, genuina e longeva una locazione, non sono il frutto di coincidenze ma la capacità di curare in modo maniacale ogni particolare, ogni finezza, senza tralasciare nulla al caso. Avere lo stesso inquilino per oltre 20 anni, non è fortuna, è arte.

Riottenere l’immobile meglio di come l’avevi consegnato anni prima al tuo inquilino non è una combinazione fortuita.

Locare una casa è un’arte, che se ben applicata porterà
enormi soddisfazioni al suo proprietario. Parola di Miki Martinazzi

Come affittare casa senza rischi e senza problemi

Affitto immobili da oltre 23 anni, quest’anno ormai 24. E’ grazie all’enorme bagaglio esperienziale che ho acquisito in oltre due decenni, se oggi sono in grado di fiutare e di capire a distanza di miglia, se un inquilino è una persona affidabile oppure no, oppure se un contratto produrrà ricchezza oppure se sarà solo grattacapi.

Ti faccio un esempio molto pratico.

Pensa alla polizia di frontiera che addestra i suoi agenti a individuare un turista da un criminale che tenta di nascondere qualche cosa di illegale.

I poliziotti vengono addestrati per anni, a riconoscere una persona affidabile da una disonesta. Con quali strumenti?

Dai modi di fare, dai comportamenti, dalla fretta, dall’atteggiamento ansioso, in pratica dall’analisi dei movimenti e dai modi di agire del sospettato. Ti ricordi Airport Security?

Ti ricordo che non esistono macchine o robot in grado di distinguere un sospetto da un altro.

Quando seleziono degli inquilini, applico le stesse tecniche. Come ho fatto?

Inizialmente sono stato fregato anche io tante volte dagli inquilini inaffidabili, poi grazie ai miei errori e da quelli di migliaia di proprietari che ho avuto l’onore di incontrare in questi lunghissimi anni, ho imparato a unire i puntini e a riconoscere un inquilino serio e affidabile dal millantatore disonesto e inaffidabile.

Lo so ora tu starai pensando: Miki, ma le persone cambiamo nel tempo, come fai a essere sicuro che l ‘inquilino che mi sto mettendo in casa continuerà a pagarmi l’affitto e a rispettarmi, da un’altra che molto probabilmente mi pagherà i primi due mesi e poi la dovrò sfrattare da casa mia?

Ho centinaia e centinaia di casi di immobili locati oltre 20 anni fa, con inquilini modello che non hanno mai, e dico mai , dato grattacapi ai loro locatori. Sai perché?

Grazie alle tecniche e alla mia unica metodologia infallibile Vespucci! Non sono teorie, sono dati di fatto concreti. Vai qui e vedi che cosa dicono di me.

Ecco le regole da rispettare per affittare una casa e i primi passi

Inutile dirlo, ormai è un dato di fatto, non dimenticatevi di far redigere l’attestato di prestazione energetica (APE) e riportatelo in contratto.

Nel caso di mancata dichiarazione o nel caso in cui l’APE non sia allegato (non va allegato se si affittano singole unità immobiliari), le parti (in solido fra loro) potrebbero (se l’agenzia delle entrate se ne accorgesse) pagare una multa; tale sanzione sarà pari ad un importo compreso tra i 3.000 e i 18.000 euro o, nel caso di locazioni di singole unità immobiliari tra i 1.000 e i 4.000 euro, quindi occhio!!!!

Fu il d.lgs. 192/2005 che introdusse per la prima volta il vecchio ACE (attestato di certificazione energetica) poi il governo ha apportato modifiche introducendo l’attestato di prestazione energetica grazie al DL 63/2013 all’art. 6 e ad una rivisitazione dalla Legge 90/2013 (di conversione del Decreto Legislativo 63/2013), che ha recepito la Direttiva 2010/31/Ue,

Insomma, non te la faccio molto lunga, in pratica non dimenticarti l’APE:

Una cosa che nessuno vi dirà mai, perché non ha le mie stesse competenze ed esperienza nella blindatura e nella redazione in sicurezza di un contratto di locazione, sappi che nel caso in cui ci fossero più eredi e intestatari dell’immobile, il contratto andrà firmato da tutti.

Alcuni proprietari sono venuti dal sottoscritto a dirmi che avrebbero firmato il contratto in sostituzione degli altri co-proprietari che abitavano fuori regione.

Sai che cosa è accaduto in questi casi? Li caccio dal mio studio….. Mi raccomando non firmate mai il contratto senza una valida procura.

Altri passaggi fondamentali riguardano lo stato dell’immobile, fate in modo che i locali e i vani interni, siano in buone condizioni, pure gli impianti devono essere a norma.

Palesate al vostro futuro conduttore se gli elettrodomestici sono funzionanti oppure no. Fate in modo di non avere beghe giudiziarie che gravano sull’immobile, fate in modo che l’immobile risulti nei registri immobiliari pulito ed esente da trascrizioni pregiudizievoli.

NOn nascondete mai al vostro inquilino se il vostro immobile ha qualche cosa che non va. Palesatelo con serenità e concordate sul da farsi.

Quali sono le principali tipologie di contratto di affitto? Vantaggi pro e contro.

Facciamo una rapida carellata per capire quanti e quali sono i principali contratti di locazione che la nostra cara normativa ( la Legge 9 431/98) ha regolamentato

  • Contratto di affitto a canone libero il più utilizzato da mezza Italia;
  • Contratto di affitto a canone concordato detto anche 3+2, con alcune limitazioni determinate dagli accordi territoriali;
  • Contratto di affitto convenzionato 3+2 che è la stessa cosa del canone concordato solo chiamato in modo diverso.
  • Contratto di affitto transitorio di durata compresa fra 1 e 18 mesi. Ricorda che tali contratti hanno dei vincoli disciplinati dal DM. 16/01/2017.
  • Contratto di affitto a studenti universitari di durata compresa fra i 6 e 36 mesi. Ricorda che anche questi contratti hanno delle limitazioni e sono disciplinati dal DM 16/01/2017.

Molti proprietari non conoscono quale sia la soluzione migliore per mettere a reddito la loro casa. Spesso tirano a sorte, sperando di azzeccarci.

Lo sapevate che in Italia nel 2019 il numero di nuovi contratti di locazione registrati online o presentati direttamente agli sportelli dell’agenzia delle entrate sono stati pari a 1.752.742???

Con un bel segno + 4,2% rispetto allo scorso anno 2018. Ebbene questi contratti hanno interessato oltre 2 milioni di immobili.

Sapere quanti soldi hanno lasciato sul tavolo i proprietari affittando alla cieca e tirando a campà? Avete idea delle potenzialità che un immobile ha e che i proprietari molto spesso non sanno nemmeno esistano?

La stragrande maggioranza dei locatori non hanno la più pallida idea delle possibilità intrinseche ed estrinseche di molti immobili di guadagnare di più e che non vengono sfruttate diligentemente e sapientemente

Naturalmente le variabili in gioco sono davvero tantissime, tuttavia il problema di fondo resta. Pressapochismo…….!!!!

Affittare casa, il canone di locazione e qualche genuina regola per guadagnare di più

Nel 2019 in Italia, sono stati generati 5,4miliardi di euro di canone di locazione totale, fino a toccare i quasi 81milioni di metri quadrati di superficie delle abitazioni affittate.

Se non lo sai caro locatore, la superficie media di un’abitazione locata, si colloca intorno agli 85 metri quadrati, con un canone annuo medio per unità di superficie pari a 67,1 €/m2.

In alcune città come Milano, che consolida il suo primato e si posiziona sullo scalino più alto, sono stati toccati i 160 €/m2, contro una media nazionale pari a 67,1 €/m2.

Le città di Roma, Firenze e Bologna fanno i fanalini di coda contro la regina Milano.

In fondo alla classifica, c’è Palermo e Genova, con un canone medio al di sotto dei 50 €/m2.

Insomma, i numeri parlano da soli. Solo chi ha il naso buono riuscirà a gonfiare il suo portafogli. La redditività che ogni immobile potrà dare al locatore, dipende dalla tipologia di contratto, dall’astuzia e dalla pre-analisi contrattuale.

Cose che purtroppo il 80% dei proprietari non sanno nemmeno che cosa sia.

Trovare la forma di contratto più redditizia per il tuo immobile, non è alla portata di tutti. Si pensa solo a infilare in casa il primo inquilino, lasciando così un bel po di soldini sul tavolo.

Certamente anche livello di tassazione che grava in ogni contratto ha la sua rilevanza, ma le tasse, se ben valutate, sono bazzecole.



I grandi traguardi raggiunti da Miki Martinazzi, massimo specialista dal 1997

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Contratti di locazione redatti in massima sicurezza

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Locazioni profittevoli, longeve e sicure completate

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Milioni di euro generati in Italia grazie agli inquilini affidabili scelti

Prendere casa in affitto tramite un’agenzia immobiliare evitando i rischi

Meglio che non mi sbilancio troppo perché potrei spaventarti.

Non ho una grande considerazione per il 98% delle agenzie immobiliari. Per uno come me che 24 anni fa ha iniziato a cercare le prima case da affittare suonando i campanelli per le strade di Rimini, di acqua sotto i ponti ne ho vista davvero tanta. Sono caduto tante volte, ma altrettante mi sono rialzato, più forte e determinato di prima.

Prendere una casa in affitto attraverso un’agenzia immobiliare, per la maggior parte degli inquilini risulterà un’esperienza da dimenticare.

In agenzia, gli inquilini vengono trattati da numeri e non da persone. Il problema del mercato delle locazioni è uno solo: la domanda è altissima, l’offerta bassissima.

Quindi l’agente immobiliare tratta gli inquilini con molta superficialità, sbattendosene altamente dell’aspetto umano e delle reali esigenze di quest’ultimo.

Tuttavia, potrei stare qui dei giorni interi a scriverti i retroscena, ma preferisco rimandarti all’articolo dedicato, disponibile qui.

Come affittare casa rispettando le regole

Queste sono alcune semplici regole che ti aiuteranno a fare le scelte giuste:

  • non dare mai nulla per scontato, guarda bene negli occhi il tuo futuro inquilino: nessuno ti dirà mai che 9 inquilini su 10 mentono. Nessuno te lo dirà mai perché non hanno le mie stesse capacità, l’esperienza e la specializzazione che mi contraddistingue da oltre 24 anni.
  • verifica le sue referenze: presta attenzione perché ci sono inquilini che falsificano la documentazione.
  • non fare a caso e non affidarti al fato, il proprietario DEVE saper esercitare il controllo sulla propria locazione, in caso contrario meglio stare fermi.
  • rispetta la legge e fa in modo che il tuo immobile sia confacente alle esigenze del tuo futuro conduttore e non fare come tanti locatori alzano le mani facendo firmare al loro inquilino una liberatoria di manleva da colpe o negligenze.
  • non affittare in nero, prima o poi il tuo inquilino potrebbe fartela pagare, le cose cambiano nel tempo e le persone pure., quindi non fidarti troppo.
  • non tenerti la utenze intestate, se puoi fai la voltura;
  • richiedi sempre un deposito cauzionale. Tu non affitti per beneficenza, ma per guadagnare e migliorare la tua vita oppure quella dei tuoi cari:
  • non siate pressapochisti!!!

Apri gli occhi e affitta casa in modo genuino

C’è una sola via per affittare casa in massima sicurezza e in modo genuino. Perchè? Perché ci sono migliaia di equilibri che regolano una locazione, basta incrinarne uno e l’inquilino se ne approfitterà.

Ho pensato e preparato una guida gratuita per i locatori della durata di oltre un’oretta. Ti aiuterà a non passare notti in bianco e a risparmiarti numerose beghe e grattacapi.


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Miki Martinazzi

👉👉 Miki Martinazzi è consulente, specialista e punto fermo nel mercato delle locazioni abitative sicure. Le sue strategie, l'ultra ventennale esperienza e la sua specializzazione consente ad ogni locatore, di mettere in sicurezza ogni contratto di affitto e blindare ogni locazione, rendendola longeva e profittevole.

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