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Impianto elettrico non a norma e mancanza dichiarazione di conformità

Può l’inquilino sospendere di pagare l’affitto a causa del l’impianto elettrico non a norma o per mancanza della dichiarazione dii conformità degli impianti? Certo che sì, alla grande…….

E’ giunto il momento di fare chiarezza e spiegare in parole semplici cosa può o non può fare un conduttore e un locatore, quando si apprestano a sigllare un contratto di locazione.

immagine bodybuilder con testa di bordò francese
“godimento del bene impossibile”

Al conduttore non è consentita la possibilità di smettere di pagare l’affitto o chiedere la riduzione del canone di locazione. E’ consentito farlo solo quando nell’immobile a lui locato, i vizi siano tali da rendere il “godimento impossibile”.  In questo caso il rapporto fra proprietario e conduttore viene meno, mancando la reciprocità, così da rendere possibile per l’inquilino, chiedere la riduzione del canone di locazione o nientemeno, sospendere il pagamento dell’affitto.

Pertanto in caso sia provato (emerge che l’appartamento è compromesso da non poter essere utilizzato) dal vostro inquilino così da rendere l’impossibilità del “godimento del bene”, è legittimo e condivisibile smettere di pagare il canone mensile.

La normativa sull’impianto elettrico non a norma e la mancanza di conformità degli impianti. Facciamo chiarezza!!

Come al solito siamo in Italia, le normative vengono interpretate alla fuffa, sollevando controversie quotidiane, in merito a chi spetta la gestione, la riparazione e in capo alle responsabilità. Tutta questa gran confusione è state generata a causa della DM 37/2008, poi abrogato. Solite cose all’Italiana per far confusione e far spendere un sacco di soldi…..

Il Decreto Ministeriale poi abrogato che prevedeva l’obbligo per il locatore di consegnare gli attestati o certificati di conformità degli impianti è stata abrogata dal DL 112/2008 art. 35 comma 2.

Resta il fatto che è buon senso di responsabilità locare un’immobile conforme, evitando rischi per l’incolumità delle persone, pur non possedendo le certificazioni di conformità.”Ovviamente, se l’impianto non è mai stato conforme, nemmeno originariamente, alle vecchie normative, l’obbligo di adeguamento non potrà essere derogato”

Alla luce di quanto sopra indicato, ti dico, caro locatore, che l’immobile può essere affittato anche senza la conformità degli impianti “poiché l’oggetto della locazione: è la possibilità di godere del bene.

Cosa significa?

Nel momento in cui affitti la tua casa e i vizi sono “facilmente riconoscibili” e il tuo inquilino accetta l’immobile in buono stato e così com’è , poiché, la circostanza che dall’atto risulta la conoscenza da parte sua, della non conformità degli impianti, comporta l’esclusione della garanzia a carico del locatore ai sensi dell’art. 1491, in questa ipotesi, non è nemmeno possibile per il tuo inquilino, chiedere in futuro, la risoluzione contrattuale.

Resta comunque in capo al proprietario, l’obbligo (regole generali del c.c. art. 1476 n. 3 e 1490, 1492) di garantire che il bene è immune da irregolarità e di fornire ogni informazione utile sul contenuto del contratto.

Per quel che riguardano i “vizi occulti in mala fede taciuti o non facilmente riconoscibili”, è possibile per il conduttore avanzare la richiesta in tribunale, di risoluzione contrattuale (limitazione del godimento del bene o godimento impossibile) o chiederne la riduzione del canone o addirittura la sospensione (cioè smettere di pagare l’affitto).

Tuttavia se il tuo inquilino vuole arbitrariamente autoridursi il canone di locazione (cioè pagare di meno rispetto a quanto indicato nel contratto) costituisce fatto soggettivo ed illegale, che infrange il giusto rapporto di scambio contrattuale. Pertanto non è consentito farlo.

immagine martelletto giustizia sentenza  Num. 18987 Anno 2016

Sta al Tribunale determinare lo “sconto” sull’importo del canone, solo l’organo giudiziario può determinare l’ammontare dei danni che stanno causando disagi all’inquilino. Quest’ultimo non può arbitrariamente quantificare la perdita di valore dell’immobile in quanto compierebbe un’illecito nel confronti del locatore. Nel caso in cui l’appartamento, se pur con qualità ridotte, resta utilizzabile, l’inquilino è obbligato a pagare, sarà il Tribunale a quantificare lo “sconto”.

“La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale (prendere o dare in cambio) che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”.

sentenza  Num. 18987 Anno 2016

Questo significa che, nel caso in cui sia provato dal vostro inquilino l’impossibilità del godimento del bene è legittimo e condivisibile la sospensione del canone di locazione ma solo nel caso in cui la casa è divenuta completamente inutilizzabile (equivale a dire nel caso in cui il tuo affittuario è obbligato ad andare a vivere da un’altra parte) CORTE DI CASSAZIONE III SEZIONE CIVILE SENTENZA  Num. 18987 Anno 2016

COME AFFITTARE UNA CASA IN SICUREZZA E TUTELARSI?

Riassumiamo brevemente i passi necessari per non incorrere in gravi problemi

  • inserire apposita clausola ove si dichiari che gli impianti non sono a norma e che l’inquilino ne sia perfettamente a conoscenza, accetti l’immobile così com’è nello stato in cui si trova;
  • dichiarare nel contratto di locazione che gli impianti sono conformi con riferimento alla normativa in vigore all’epoca in cui gli sono stati realizzati, o rifatti, ovvero adeguati “ovviamente, se l’impianto non è mai stato conforme nemmeno originariamente, alle vecchie normative, l’obbligo di adeguamento non potrà essere derogato”;
  • garantire l’assenza di vizi nell’immobile affittato a norma dell’art. 1578;
  • la clausola di esclusione della garanzia (2° comma dell’ art. 1490 c.c. prevede che, con patto espresso, escludere o limitare la garanzia, stabilendo però la relativa inefficacia qualora il locatore agisca in mala fede, omettendo di dichiarare all’inquilino i vizi a lui noti. Pertanto occorre sottoscrivere un patto tra le parti che, essendo stato ricondotto dalla giurisprudenza nell’ambito delle clausole vessatorie, ne consegue la necessità di definirlo e sottoscriverlo in modo espresso ai sensi dell’art. 1341 c.c.;
  • la dichiarazione di avvenuta consegna;

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Michele Martinazzi

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michelemartinazzi

Michele Martinazzi, professionista del settore immobiliare da oltre 22 anni, esperto conoscitore del settore del mercato delle compravendite. Sin dal 1996 ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini e di Ravenna. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena

Un pensiero riguardo “Impianto elettrico non a norma e mancanza dichiarazione di conformità

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