Cessione contratto di locazione: subentro e differenze

In molti mi hanno chiesto come devono comportarsi quando hanno a che fare con la cessione del contratto di locazione o con il subentro. Oggi ti spiego la differenza tra cessione e subentro contratto di locazione.

Come al solito le cazz… te volano sulla bocca degli “stolti”. Quindi cercherò di essere breve e coinciso dandoti quelle informazioni indispensabili per schiarirti le idee.

Primo passo essenziale da sottolineare è che non è necessario stipulare un nuovo contratto di locazione quando parliamo di cessione o subentro ex lege nel contratto di locazione.

Se qualche professionista furbone ti ha fatto risolvere il contratto di locazione e rifarne uno ex novo, corri da lui e fatti restituire il maltolto.


Facciamo chiarezza: differenze tra subentro e cessione

Con l’articolo di oggi desidero fare un po di chiarezza e ti spiegherò qual’è la differenza tra subentro e cessione del contratto di locazione.

Quanto locatore e conduttore decidono “volontariamente” di cedere il contratto di locazione questa pratica viene definita cessione.

Quando invece avviene in modo “estraneo alla volontà” di una delle parti, prende il nome di subentro ex lege.

Facciamo un esempio: in caso di decesso del locatore, separazione giudiziale o vendita dell’immobile locato a terzi, con tali ipotesi abbiamo l‘estraneità alla volontà delle parti, quindi ci troviamo difronte al subentro ex lege.

Il caso più conosciuto è quello del figlio che riceve attraverso eredità, un appartamento che i propri genitori avevano affittato anni prima. In questa ipotesi abbiamo il Subentro del contratto ex lege e non una cessione.

Inoltre devi sapere che l’art. 459 cc. , cita che all’apertura della successione e dell’accettazione dell’eredità il subentro avviene in moto automatico, ma ATTENZIONE è qui’ che avviene il casino. Nel linguaggio volgare alcuni proprietari chiamano questo evento “voltura contratto di locazione per decesso” è importante sapere che questo termine è errato.

Nei prossimi paragrafi ti spiego tutto.



Subentro ex lege nel contratto di locazione: come funziona?

Come dicevo poco fa, la cessione del contratto viene definita subentro ex lege in caso in cui la modifica contrattuale è riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti.

I casi più conosciuti di “eventi estranei alle parti” sono per separazione giudiziale, decesso del locatore o meglio per successione, vendita a terzi di un immobile già affittato.

Come già anticipato sopra, nel nostro caso di oggi esaminato in questo articolo, quando ci troviamo difronte al subentro, non deve essere versata alcuna imposta di registro.

L’importante è comunicare la variazione all’ufficio territoriale di zona in cui il contratto a suo tempo era stato registrato.


Proprietari soddisfatti

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Cessione del contratto di locazione

Abbiamo una cessione del contratto di locazione nell’ipotesi in cui tu abbia affittato la tua casa a tre inquilini (facciamo l’esempio di Mario, Roberto, Federico) e uno di questi ( Mario) un bel giorno decide di andarsene, trovando un sostituto (esempio Giuseppe).

In questa ipotesi, dobbiamo procedere alla cessione, comunicando all’agenzia delle entrate che al posto di Mario ci sarà Giuseppe.

Naturalmente Giuseppe definito cessionario (colui che si sostituisce ) si farà carico di tutti gli effetti contenuti nel contratto di locazione precedentemente stipulato fra locatore e i vecchi inquilini

Nello specifico, l’art. codice civile 1406 recita che : “Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta.”

Con la cessione del contratto si consente la sostituzione di uno stipulante con un altro.


Le imposte in caso di cessione contratto di locazione e subentro

L’articolo 17, comma 1, del Decreto del Presidente della Repubblica, 26/4/1986, n. 131 prevede il versamento di un imposta di registro in caso di VOLONTARIA cessione, risoluzione o proroga contrattuale.

Invece nel caso di automatica successione riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti, nella fattispecie dovuta al decesso del locatore o meglio successione, le imposte per la cessione del contratto di locazione, non sono dovute.

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Ecco i rischi e le incongruenze

Non ti nego che più di qualche volta mi è capitato di sentire proprietari che sono stati invitati a versare delle imposte anche in questo caso.

Molto spesso questo è dovuto a errori o all’interpretazione faziosa che alcuni uffici dell’agenzia delle entrate applicano in modo disomogeneo in giro per l’italia.

Ne consegue che il buon locatore abbocca come un pesce, apre il portafogli, paga e zitto….

Paolo, un carissimo proprietario che aiuto e affianco da oltre 15 anni, oggi diventato mio amico, più di qualche volta si è letteralmente “piombato” nel mio studio con in mano “letterine verdi”, inviate dagli amici dell’agenzia delle entrate, per chiedermi come si doveva comportare e come poteva superare il problema.

Ti assicuro che il 90% delle volte, dopo aver attentamente verificato la documentazione di Paolo, mi sono accordo che le contestazioni sollevate della P.A. erano causate da errori.

In casi come questi, attraverso una verifica, Paolo non ha sganciato un solo centesimo.

Forse ti starai chiedendo come puo’ accadere. E’ semplice, ora te lo spiego:


Gli errori della P.A.

Le persone che lavorano all’interno della P..A molto spesso si sbagliano nel trascrivere all’interno del loro server numeri, date, importi, scadenze, ecc ecc.., quindi ecco il patatrac.

Una domanda avviene spontanea: quanti buoni Italiani proprietari avranno pagato in silenzio senza aprire bocca, anziché verificare se ci fossero stati errori?

Poi, questo stesso buon Italiano Signor proprietario è lo stesso che per 20 anni, per paura di chissà che cosa, ha sempre pagato in silenzio senza mai verificare, buttando dalla finestra tanti di quei soldi che ci potremmo ristrutturare un intero bilocale.

E’ normale poi che alcuni pensano che la locazione non frutta più! io aggiungerei che una locazione frutta molto poco quando è gestita male, in modo autonomo e senza conoscere le dinamiche che ti permettono di risparmiarti una valanga di soldi.

E’ lo stesso proprietario dotato di “braccini corti” che preferisce affittare da solo, anziché avere a fianco un serio professionista che lo aiuta a locare in modo corretto, salvaguardo il patrimonio immobiliare del proprietario.


Come affittare casa: le regole per guadagnare di più

Oltretutto, affittare un immobile diventa sempre più difficile. Ogni anno ce ne sempre una.

Prima ci si mette l’attestato di prestazione energetica, poi non sai se gli impianti devono essere a norma, poi cambiamo le fasce di oscillazione per determinare il canone di locazione relativamente a un contratto di tipo concordato.

Se solo provi a cercare informazioni su qualche blog o un sito internet, ti si aprono mille finestre pubblicitarie e dopo 10 minuti che stai leggendo ti accorgi che hai ancora più confusione di prima.

Nel 16/01/2017 è stato pubblicato il nuovo DM che obbliga i locatori a far asseverare i contratti concordati e transitori (e anche qui altri soldi), poi cambiano le fasce di oscillazione per il conteggio del canone (e anche qui nuovi calcoli da fare, altro tempo perso e altre 30 telefonate fra uffici vari).

Poi devi capire se il contratto di affitto che stai facendo è quello giusto per le tue esigenze e come puoi fare per risparmiare sulle tasse.

Poi, disorientato, pensi che la strada giusta sia quella di chiedere al tuo commercialista come puoi fare, ma lui ne ha troppe per la testa, inoltre non è specializzato e non ne sa nulla di locazioni, quindi, l’informazione che potrebbe cambiarti la vita non te la sa dare.

Oppure molto probabilmente, lui non avrà tempo e sarai costretto avere a che fare con la sua collaboratrice che ti risponde a spizzichi e bocconi.

Ma visto che sei li nel suo studio, una cosa buona per te c’è l’ha……… quella di darti in mano i bollettini dove c’è indicato quanto, nelle prossima settimane dovrai versare di tasse…. Questo è il copione di solito.

Se solo ti azzardi ad andare da un associazione di categoria come ASPI, SUNIA, SICET, UNIAT CONFEDILIZIA, uno ti dice una cosa, un’altro un’altra ancora, insomma ogni 3×2 ce ne una nuova.

E pensare che ci sono locatori che pur di non pagare e servirsi di un professionista capace e serio e farsi affiancare per ogni esigenza, preferiscono buttare dalla finestra il loro prezioso tempo, sprecare soldi in tasse che potevano essere risparmiate e stare al telefono ore e ore inutilmente, per ritrovarsi alla fine, allo stesso punto di dove erano rimasti……. Sai dove?

Allo stesso punto e con molta confusione…


La video guida che ho pensato per voi, che vi aiuterà a blindare la vostra locazione è disponibile e scaricabile gratis inserendo i tuoi dati qui:

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Modello RLI agenzia entrate, la comunicazione

Più di qualche volta mi sono accorto che gli eredi si erano scordati di fare e comunicare il subentro del contratto di locazione.

Gli eredi pensano che la comunicazione avvenga automaticamente attraverso la successione, ma non è così.

Come comunicare il subentro o la cessione

Attraverso modello RLI è possibile comunicare all’agenzia delle entrate la cessione del contratto o il subentro.

Nel momento in cui esegue la comunicazione all’agenzia delle entrate è possibile esercitare l’opzione per la “cedolare secca”., senza però dimenticare che, la scelta dell’opzione, va immediatamente comunicata anche al conduttore attraverso lettera A/R, ex articolo 3, comma 11, del Dlgs 23/2011, specificando inoltro che il proprietario rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Ti consiglio vivamente, in caso di subentro ex lege, di far sapere al tuo inquilino, attraverso lettera a/r l’intervenuta successione, e cioè che il locatore è deceduto specificando il nuovo proprietario, le nuove coordinate bancarie e tutti gli elementi che permettano al conduttore di identificare il nuovo locatore.

Affitta con Furbizia
Miki Martinazzi

Miki Martinazzi

👉👉 Considerato l'enciclopedia Italiana delle locazioni sicure, blindo ogni affitto, duplicando o triplicando i profitti. Tutelo i proprietari dagli inquilini furbetti e insolventi e da una Legge menefreghista che, anno dopo anno affievolisce la proprietà privata.

11 pensieri riguardo “Cessione contratto di locazione: subentro e differenze

  • Luglio 10, 2020 in 12:36 pm
    Permalink

    Salve,
    “una cessione di ramo d’azienda ai sensi e per gli effetti dell’art. 36 della Legge 392/78 e dell’art. 2558 Cod. Civ.”, è considerata subentro ex-lege?
    Il virgolettato è tratto da un scrittura privata che regola un successivo rapporto di risoluzione contrattuale, che ho riportato testualmente per specificarne i riferimenti di legge.

    Sarà sufficiente dunque una comunicazione tramite RLI web senza versamento di alcuna imposta di registro? Grazie

    Rispondi
    • Luglio 15, 2020 in 8:02 pm
      Permalink

      Buona sera Andrea, non la posso aiutare per quanto mi sta chiedendo. Il ramo di azienda e un settore che non tratto per scelta.
      Cordialmente

      Miki Martinazzi

      Rispondi
  • Luglio 28, 2020 in 2:48 pm
    Permalink

    Buonasera,
    Ho letto con attenzione quanto da lei pubblicato e desidero sottoporle un problema che mi riguarda.
    L’anno scorso è morto mio marito e siccome il contratto di locazione con cedolare secca che avevamo stipulato, e che ha durata fino al 2022, diceva “Il Signor Stefano C. stipula per sé e per i suoi aventi causa….” non ho fatto nessuna variazione anche perché ero d’accordo con il propretario sulla dizione riportata nel contratto. Al momento della stipula infatti si era optato per questa versione, che teneva conto della validità del contratto per noi come coppia.
    Ieri, andando a compilare il 730, ho riconfermato quanto già era stato detto lo scorso anno e ho sottoscritto il 730. Oggi mi si richiama al Caf per dirmi che il 730 è bloccato e devo restituirlo in quanto il contratto non indica il legittimo locatore.
    Mi chiedo perché nessuno mi abbia informata già l’anno scorso nelle varie incombenze fiscali (730-ISEE) che era necessario fare un subentro, che vedo sarebbe un subentro ex lege. E mi chiedo anche perché la dizione “avente causa” non abbia nessun valore se non confermata da un atto di regolare subentro. Sarebbe stato per noi allora semplicissimo riportare i nomi di mio marito e mio….
    Ora prima che tutto sia corretto dovrò rimetterci il compenso legato alla cedolare secca….e le assicuro che in questo momento sono in serie difficoltà economiche.
    La ringrazio per una sua lettura competente del mio caso e la saluto con cordialità.

    Lucia Marocco

    Rispondi
    • Agosto 3, 2020 in 1:08 pm
      Permalink

      Gentile Lucia, da quanto mi sta indicando, non vedo particolari problemi.

      Dal mio punto di vista e dall’esperienza degli oltre 23 anni che mi contraddistinguono, è più l’incapacità del Caf di gestire questa situazione che la difficoltà di trovare una soluzione specifica al suo caso.
      Li conosco benissimo i “casini” e il pandemonio che le associazioni di categoria combinano ai loro assistiti, questo perché la pratica viene gestita in modo frettoloso e superficiale.

      Lei pensi che ogni associazione di categoria è sottoposta a stress inauditi dovendo gestire migliaia e migliaia di pratiche in pochi mesi. E’ impossibile poter dare ad ogni proprietario l’attenzione e la consulenza che merita……

      Tuttavia andrebbe analizzato più da vicino i diritti reali di godimenti del vostro immobile e capita la successione come è stata gestita e da chi.

      Il mio vivo suggerimento è di prenotare una sessione di consulenza con il sottoscritto per capire le varie dinamiche. A quel punto sono certo di poterle fornire la soluzione più adatta al suo caso.
      Se riuscirà a trovare posto provi a prenotare la sua sessione di consulenza, la aiuterò con piacere. Le richieste di consulenza in questo periodo sono molto ma molto alte.

      Cordialmente
      Miki Martinazzi

      Rispondi
  • Agosto 5, 2020 in 7:55 pm
    Permalink

    Buonasera,
    stavo pensando di acquistare un immobile, attualmente locato ad uso negozio contratto commerciale 6+6. Il locatore è una società quindi al canone viene aggiunta l’iva, io invece sarei un privato e l’iva non ci sarebbe.
    In questo caso, basta la segnalazione del cambio del proprietario e il canone viene accreditato senza iva o bisogna rifare il contratto di locazione?

    la ringrazio in anticipo,
    saluti
    Jack

    Rispondi
  • Gennaio 31, 2021 in 8:50 pm
    Permalink

    Buonasera,
    mi sono aggiudicato in un’asta un appartamento locato. La società esecutata che aveva stipulato il contratto aveva scelto di versare il 10% di IVA, posso optare per la cedolare secca in sede di registrazione del subentro? Non sono tenuto al versamento dell0imposta di registro?
    Sono tenuto a versare il deposito cauzionale alla fine del contratto anche se non l’ho ricevuto dal curatore del tribunale n+ dalla società esecutata?

    Rispondi
    • Febbraio 22, 2021 in 11:01 am
      Permalink

      Buongiorno Sig. Castaldo, per rispondere alle sue domande in modo chiaro e certo, dovremmo avere molti più elementi riguardanti il suo immobile e il suo caso, che purtroppo non abbiamo. Se desidera approfondire e avere una risposta personalizzata, completi il questionario gratuito. cliccando qui: http://bit.ly/34HcIvE​​
      Cordiali saluti
      Elisa

      Rispondi
  • Novembre 1, 2021 in 6:43 am
    Permalink

    Buongiorno signor Martinazzi, ho il caso di due co-proprietarie di diversi immobili che avevano locato ad inquilini delle unità. Per loro decisione si sono spartite equamente le proprietà compensando, senza passaggio di denaro, in maniera da averne, per ciascun bene, la proprietà esclusiva. Mi trovo nella situazione che devo ridurre alla locatrice che è divenuta proprietaria per l’intero quello che è locato a due locatrici, di cui la seconda non più proprietaria. Sul sito dell’Agenzia delle Entrate non riesco ad accedere né alle Istruzioni né alla Guida per problemi che non mi è dato sapere (mi rimandano ad una pagina in bianco). Da quello che ho letto in questo caso le locatrici decidono “volontariamente” di cedere, l’una all’altra, il contratto di locazione, quindi questa pratica è una cessione? Nell’esempio poi che segue cita il caso di “vendita dell’immobile locato a terzi”, ma aggiunge “con tali ipotesi abbiamo l‘estraneità alla volontà delle parti, quindi ci troviamo difronte al subentro ex lege” e questo mi manda in confusione. Se quando avviene in modo “estraneo alla volontà” di una delle parti, prende il nome di subentro ex lege, in questo caso che le locatrici hanno fatto una permuta (equivalente ad una vendita di unità locate a terzi?) dei beni “volontariamente”. Quindi sono in dubbio se una locatrice cede all’altra e quindi debba pagare l’imposta di registro (i contratti sono in cedolare secca) oppure se una subentra all’altra.

    Rispondi
    • Novembre 9, 2021 in 4:45 pm
      Permalink

      Buonasera Sig. Enrico, grazie per averci contattato.

      Capisco da quanto mi sta dicendo che il suo caso necessiterebbe di un’attenzione particolare e specifica.
      Una risposta breve e superficiale data in questa sede, con molta probabilità rischierebbe di essere fraintesa.

      Con dati e documenti alla mano le cose cambiano. Il sottoscritto, prima di indicare e suggerire qual è la direzione giusta da intraprendere, si documenta.

      Una consulenza per il suo caso specifico è la soluzione migliore che le eviterà di commettere errori e inutili giri a vuoto.

      Se vorrà contattarci, lo potrà fare da questo link: https://www.michelemartinazzi.it/contatta-miki-martinazzi/

      Cari saluti
      Miki Martinazzi

      Rispondi
  • Dicembre 4, 2021 in 9:36 am
    Permalink

    Buongiorno Sig. MARTINAZZI ho ricevuto in donazione nel 2020 un locale commerciale locato, il precedente proprietario lo aveva locato nel 2017 e fino al giorno che me l’ha donato non aveva mai pagato le tasse sugli affitti ricevuti.
    Le volevo chiedere a chi spetterà pagare queste tasse appena l’agenzia delle entrate le manderà?
    Saluti.

    Rispondi
    • Dicembre 11, 2021 in 2:56 pm
      Permalink

      Buongiorno Salvatore, gli impegni di queste settimane sono stati davvero molteplici, fra i tanti commenti pervenuti, ho deciso di prendermi qualche minuto e risponderle.

      Gli eredi rispondono dei debiti e delle obbligazioni tributarie (del de cuius) solo se questi hanno accettato l’eredità (di questo ne parla l’articolo 470 cc).

      In sostanza, con l’accettazione di eredità (in forma espressa o tacita) il successore (in sostanza i chiamati a ricevere l’eredità rectius il delato all’eredità come per esempio nipoti, figli, ecc ecc) divengono a tutti gli effetti eredi. Di conseguenza risponderanno nei confronti del fisco o di terzi in genere sia dei debiti di diritto privato che delle obbligazioni tributarie che in precedenza pendevano sul de cuius.

      Cordialmente
      Miki Martinazzi

      Rispondi

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