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Affittare senza rischi e le regole di un sano affitto.

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Affittare una casa può sembrare molto semplice, e in effetti lo è! Ma molto spesso, accade che alcuni locatori sottovalutano gli equilibri che governano il mondo degli affitti e permettono di capire se il loro futuro inquilino è affidabile. Oggi stesso voglio svelarti alcune tecniche che in pochi conoscono. Queste tecniche che fra poco saranno in tuo possesso ti permetteranno di affittare senza rischi. Premetto che quello che leggerai in questo blog è quasi impossibile trovarlo altrove.

Ecco l’indice dei principali argomenti che insieme andremo a chiarire passo dopo passo.

I 3 grandi problemi che in questo momento ti stanno bloccando

Già dalla prima stretta di mano e la prima parola che uscirà dalla bocca di un potenziale inquilino, ti garantisco che è possibile determinare il buon esito di una felice e serena locazione nel lungo periodo.

Ci sono 3 grandi problemi che impattano sui locatori che questo articolo andrò a sviscerare, cosicché tu possa avere, fin da subito, gli strumenti per riuscire a capire come affittare senza rischi.

Come scegliere un inquilino che paghi e non ti freghi…

#1 Problema: come trovare un inquilino affidabile ? Molto semplice a dirsi ma difficile da mettere in pratica, sopratutto quando penso alle coppie sposate che dopo 30 anni di matrimonio divorziano. Capita sovente, basta parlare con il barista sotto casa per venire a conoscenza che la tal coppia dopo 30 anni di matrimonio si è lasciata. Il motivo: “lui è cambiato, pensavo di conoscerlo abbastanza”.

E tu pensi, caro locatore, che dopo due chiacchiere con il tuo futuro inquilino ti bastino per capire con chi avrai a che fare per i prossimi 4 anni?

Te lo dico per esperienza, in oltre 22 anni ormai 23, di inquilini ne ho visti tanti. Anch’io ho fatto i miei errori e grazie a questi ho affinato una tecnica che mi permette di capire se un inquilino a cui sto per affittare la casa di un locatore, pensa prima a pagare il canone di locazione che a comprarsi il televisore nuovo oppure andarsene in vacanza a sbaffo.

L’affitto garantito ecco la soluzione

affittare senza rischi

1#Soluzione: non fidarti delle apparenze, mai.

Il locatore deve essere come il poliziotto doganiere aeroportuale. Cosa voglio dire? Che gli Agenti doganieri vengono istruiti per intuire a prima vista, quelle persone sospette che stanno nascondendo qualche cosa.

Basta uno sguardo per capire!

Identica cosa per un locatore con il suo futuro inquilino. Presta massima attenzione alle cose che il tuo inquilino ti dice, come le dice, quanta fretta ha. Presta attenzione alla sua storia che ha da raccontarti Chiedigli perché sta cambiando casa.

Uno dei più gravi errori che un’inquilino “sospetto” fa inconsapevolmente, è tirare fuori i soldi per bloccare l’immobile davanti al locatore mentre visita la casa. Se dovesse capitarti un atteggiamento simile, scappa…

Una persona attenta alle sue finanze, prima di darti i suoi soldi vuole vederci chiaro, ci pensa, analizza con attenzione se l’immobile è sano, si chiede come saranno vicini.

Al contrario dell’inquilino “sospetto”, l’inquilino affidabile è quella persona che cura il suo bilancio e si preoccupa di non spendere oltre il budget, ti chiederà lo sconto.

Regole per affittare casa tramite agenzia

2# Problema. Alla maggior parte delle agenzie immobiliari affittare casa tua serve per coprire i costi, difficile che ci guadagni.

Affittare una casa per un’agenzia immobiliare equivale a caricarsi di una bega.

Perchè?

Perché affittare una casa porta via un sacco di tempo all’agente immobiliare (fra adempimenti vari e impazzimenti). In molti lo fanno, ma ti assicuro che mi hanno confidato che se potessero farebbero anche a meno! Secondo te, casa tua come potrebbe venir affittata, se capitasse in mani sbagliate?

Funziona così:

Fai le visite, alcune volte possono essere molte. Fai la trattativa e non sempre va a buon fine. Prepara il contratto di locazione, e in questi ultimi anni non è più una passeggiata come prima che bastavano 4 fogli, sopratutto quando vuoi affittare senza rischi e blindare un contratto e farlo bene, le mie assistenti ci mettono 2 ore per predisporre un contratto fatto a regola d’arte, costruito su misura in base alle esigenze del locatore.

Poi incontro del conduttore e del locatore per firmare il contratto e come minimo ci perdi dietro un’altra ora (sempre che l’agente immobiliare ti legga e ti spieghi il contratto, ma dubito e su 10 agenti 9 non lo leggono), poi registra il contratto e ci “smeni” altro tempo..

Poi fai un sopralluogo sull’immobile perché il proprietario ha bisogno di un consiglio, oppure l’inquilino non sa dove si trovano i contatori delle utenze domestiche.

Chiama l’amministratore. Insomma potrei stare qui per una settimana a raccontarti quante potrebbero essere le cose e gli adempimenti da fare per affittare in sicurezza, senza rischi.

Chiaramente il tempo che si investe per affittare casa, è proporzionato dall’impegno e dalla capacità dell’agente immobiliare.

Dipende anche dalla città in cui è ubicato l’immobile e dalle sue caratteristiche intrinseche. Se si tratta di una villa, o un appartamento, un bilocale, se ha giardino, oppure senza giardino, con garage, se in condominio ecc ecc.

Inadempienze agenzia immobiliare

2# soluzione. Nel 90% dei casi per un locatore sarebbe meglio affittare casa da privato.

Quello che ho voluto dirti nei paragrafi precedenti è che negli uffici immobiliari ad affittare le case ci sono ragazzetti con pochi mesi di esperienza, che da un mese all’altro si incravattano e si improvvisano agenti immobiliari. A questi, in maniera avventata e frettolosa, i titolari affidano la responsabilità di affittare la casa di un ignaro locatore.

Funziona che quanto un pseudo agente immobiliare comincia a lavorare nell’agenzia, i primi mesi sono fuoco e fiamme, con affiancamento e supervisione dei titolari.

Poi, settimana dopo settimana, per mancanza di tempo e perché i titolari sono occupati a fare affari più interessanti, il nuovo agente, viene seguito sempre di meno. Così si ritrova a procacciare autonomamente un potenziale inquilino da “infilare in casa ad un malcapitato locatore” che in buona fede si fida, pensando che il “potenziale inquilino affidabile” proposto dall’agente poco esperto, senza esperienza, senza maestria e senza la malizia, abbia per le mani l’inquilino perfetto.

Ma come può, una persona che indossa il vestito da agente immobiliare in pochi mesi, avere le capacità per scavare nella vita del potenziale conduttore, ma sopratutto, capire le favole che tanti inquilini raccontano, pur di accaparrarsi una casa? Quasi impossibile!

Ecco perché affittare casa tua, per molte agenzie occupate a concludere affari più interessanti, delegano ai ragazzetti l’affitto della tua casa. Ma non è finita, i ragazzetti spesso sono sottopagati.

Le agenzie immobiliari danno, ai nuovi agenti un fisso mensile di poche centinaia di euro, oltre la provvigione che in media varia dal 25% al 35% dipende dall’età e dagli accordi con i titolari. In pratica su 1.000 euro di compenso il nuovo agente porta a casa dai 240 a 350 euro.

Secondo te, un agente immobiliare con un trattamento salariale come indicato sopra, preferisce cercarti con calma l’inquilino affidabile, oppure preferisce far presto e portare a casa il risultato per non rischiare di arrivare a fine mese con il fisso mensile di poche centinaia di euro? Prova a rifletterci!

affittare-senza-rischi

Poi, come capita spesso, pochi mesi dopo che il bravo agente ti ha infilato in casa lo pseudo “inquilino affidabile” smette di pagare l’affitto, tu caro locatore, incazzato come un serpente, ti rechi in agenzia per chiedere supporto o consiglio su come devi fare o comportarti, esigendo di relazionarti con lo stesso agente immobiliare che ti ha affittato casa, che molto probabilmente non troverai più.

Ti verrà incontro una faccia nuova, che ti dirà “io non so nulla” Pinco Pallino non lavora più con noi, oppure “il nostro lavoro è fare i mediatori e trovare gli inquilini, ora non abbiamo tempo per seguirla”.

Ecco perché l’affitto di una casa diventa carne da macello!

Il fine è fare numero e coprire i costi. Tanto sai quanti altri pesci si trovano nel mare?

E’ sufficiente entrare nella stessa agenzia a distanza di un anno, la metà avranno facce nuove. Basti pensare al BOOM di agenzie immobiliari che hanno aperto negli ultimi 20 anni a cavallo della bolla immobiliare. In molti che non sapevano cosa fare a 40 anni, si sono messi ad aprire un ufficio, mettere una scrivania, un telefono, un fotocopiatore, qualche foglio A4 con qualche annuncio e il gioco è fatto.

Regole di un affitto, il 3° problema.

3# Problema. La fretta.

Un’occasione mancata si ripresenta, mentre non si può mai tornare indietro da un passo precipitoso.
Sopratutto se l’inquilino è stato trovato da un ragazzetto con pochi mesi di esperienza!

I locatori hanno troppa fretta di affittare la propria casa è si fidano del primo agente immobiliare (con i soliti 3 o 4 mesi di esperienza) che li contatta telefonicamente per dirgli che ha un “inquilino affidabile” interessato alla sua casa.

Guarda caso, che cerca proprio nella tua zona.

Oppure ci sono locatori che si fidano dei primi inquilini che si presentano travestiti da “incantatori di serpenti”, che non sono altro che persone scaltre, brave nel mentire, capaci ci imbambolare un proprietario raccontandogli cazzate e fingendo di essere altre persone.

affittare senza rischi e senza sbagliare

A causa dell’inesperienza di un locatore di capire con chi sta avendo a che fare, in molti cadono nella trappola, si fidano, prendono la caparra e procedono alla stipula del contratto di affitto.

Ed ecco il patatrack

Ma solo dopo pochi mesi, si accorgono che l’inquilino comincia a non pagare, oppure, alle prima telefonate del proprietario che chiede gentilmente il pagamento puntuale dell’affitto, l’inquilino comincia a prendere tempo, raccontando cazzate, scuse.

regole affitto
regole di un affitto – le bugie degli inquilini

Insomma si arrampica sugli specchi. Questo è il chiaro segnale di allarme che l’inquilino non è affidabile e molto probabilmente smetterà definitivamente di pagare il canone di locazione, è solo questione di tempo.

Ti è mai successo?

Da qui si apre un mondo.

La maggior parte dei locatori commettono errori eclatanti come questi, cosi ogni 3 per 2, si ritrovano a distanza di un anno, in giro per tribunali, con una causa pendente sulle spalle, uno sfratto esecutivo in corso, avvocato e spese legali sul groppone e 12 mesi di canoni non pagati.

La 3° soluzione. Come affittare casa in sicurezza

#3 soluzione: non permettere a nessuno di prenderti per il culo! E’ una regola, sembra banale ma se rispettata, ti permetterà di affittare in sicurezza.

Un anno e mezzo fà venne da me in studio, in consulenza, Lorenzo, un locatore che ha sentito parlare di me da un amico al quale affitto case da 15 anni.

Loreno mi dice che l’inquilino paga a singhiozzo, mi chiede come deve comportarsi. Gli chiedo quali sono gli atteggiamenti dell’inquilino (che chiameremo Marco), lo ascolto con attenzione, capisco subito che dagli atteggiamenti e i comportamenti di Marco si evince che sta prendendo per il culo Lorenzo.

Fornisco subito a Lorenzo, la soluzione efficace da applicare prima che sia troppo tardi, purtroppo Lorenzo non mi ascolta perché nutre ancora fiducia in Marco, si fida pensa che prima o poi Marco risolva i suoi problemi.

La solvibilità inquilino

Passano i mesi, Marco smette di pagare l’affitto, Lorenzo continua a permettere a Marco di assumere atteggiamenti sbagliati, Marco ne approfitta perché Lorenzo è di Cuore buono ed ha fiducia nelle persone, e tutte le volte che telefona a Marco, cade nella trappola delle scuse.

Crede ancora nella solvibilità del suo inquilino, crede a tutto quello che Marco gli dice (le scuse tipiche degli inquilini sono: il prossimo mese pago, il mio datore di lavoro non mi ha ancora saldato, la banca mi ha bloccato il conto, mi devono arrivare dei soldi dall’assicurazione, a breve arriverà la disoccupazione, i miei mi hanno prestato i soldi ma il bonifico non è ancora partito, mia moglie è incinta, ecc ecc).

Insomma passano 15 mesi prima che Lorenzo si decida ad agire ed applicare quello che mesi prima avevo consigliato di fare.

Questo accade perché tantissimi locatori hanno fiducia nel prossimo e credono nella solvibilità del loro inquilino, ma c’è un momento in cui è palese che il conduttore se ne sbatta altamente di tutto e di tutti.

Ed è proprio in questo momento che è importante agire con tempestività, così da rompere l’incantesimo e non farsi fregare e incantare.

La pratica si è conclusa dopo quasi due anni, attraverso i giusti passi consigliati a Lorenzo. Abbiamo concluso pacificamente e con soddisfazione.

Marco ha saldato il 95% degli insoluti. Lorenzo senza avvio di causa in Tribunale, ha incassato quasi tutti i soldi, semplicemente applicando le giuste strategie nei tempi e nelle modalità corrette.

Sembra impossibile ma applicando le giuste leve psicologiche, avviando un iter ben studiato e pianificato, è possibile mettere l’inquilino nella condizione di saldare i canoni di locazione insoluti.

L’affitto senza contratto: i Rischi e le follie dei Proprietari

Più di qualche locatore viene da me e mi chiede come può fare per un affitto senza contratto, in oltre 22 anni ho visto le tecniche più disparate, che in questo articolo non posso dire, perché sono frutto di espedienti messi a punto da locatori folli. Tuttavia se stai pensando di farlo, ti dico subito di lasciare perdere.

Le vicissitudini a cui puoi andare incontro sono la perdita del tuo immobile, rimetterci tutti i canoni di locazione, l’obbligo coatto di un contratto di locazione a canone libero 4+4, le sanzioni Amministrative da parte delle Istituzioni e infine il vortice ciclonico di tuta una serie di problematiche, fra cui quella di entrare sotto alla lente di ingrandimento del fisco Italiano, che travolgerà la tua vita.

Se tu sei un inquilino che sta leggendo questo articolo e sei in affitto senza contratto, potrebbe succedere che il locatore aumenti improvvisamente il canone di locazione, o potrebbe succedere che ti sfratti senza preavviso o ti cacciarti bruscamente da un momento all’altro, e tutta una serie di rompimento di MARONI da parte del proprietario (come per esempio entrare in casa tua senza il tuo consenso)

La rivoluzione nel mondo degli affitti. Affitta con furbizia

A breve gli inquilini insolventi saranno spazzati via, le agenzie immobiliari saranno costrette a chiudere, gli avvocati saranno molto tristi perche sto mettendo a punto un sistema nel quale i locatori saranno i GRANDI protagonisti e avranno il totale controllo dell’affitto di casa loro.

Il mercato immobiliare delle locazioni si spezzerà in due.

Finalmente gli inquilini insolventi avranno i giorni contati.

Sono quasi pronto a rivelare quello che nessuno ha mai avuto il coraggio di fare e di dire. Se tu caro locatore stai leggendo questa anteprima, puoi gratuitamente inserire la tua email nella lista di attesa. Ecco il link

Non voglio curiosi, ma desidero locatori volenterosi di cambiare le cose e dare finalmente una svolta al mercato immobiliare delle locazioni, spazzando via per sempre quelle persone che hanno approfittato della bontà di ignari locatori caduti nella trappola.

PS aggiornamento del 19/02/2020: ce la sto mettendo tutta, ma il tempo è sempre poco, priorità massima alla mia Amata famiglia e in particolare alle mie Bimbe, credo che dovrò procastinare di qualche mese il lancio dell’idea che spezzerà il mercato immobiliare. Abbi pazienza……

La disciplina delle locazioni, spiegate al Nonno.

Non voglio tediarti con argomenti “pallosi” in merito alla definizione del contratto di locazione e alle regola che governano il contratto di locazione 4+4: il più utilizzato.

Ti rimando agli articoli collegati per approfondire l’argomento e conoscere più da vicino gli aspetti importanti della disciplina che regola la locazione di un immobile.

Dagli una sbirciatina, è indispensabile per conoscere qualche nozione in più, affittare casa può sembrare semplice, ma le informazioni non sono mai abbastanza.

Fac simile contratto di affitto: il nuovo modello da scaricare

Solo per i lettori di questo Blog: ho messo a disposizione il nuovo modello di contratto editabile, che ha già permesso a migliaia di proprietari, per oltre 20 anni, di affittare casa in sicurezza e senza rischi. E’ il modello che permetterà anche a te di affittare senza rischiare di evitae di rendere nullo il tuo contratto di locazione.

Presta massima attenzione ai contratti scaricati a caso sul web perché spesso sono incompleti e rilasciati da persone che fino a ieri, facevano il mestiere di Archeologo. In Italia si registrano ogni anno oltre 57.000 sfratti, che significano Ben 156 esecuzioni di sfratto ogni giorno, ecco il rapporto completo.

La fredda verità è che il 95% degli inquilini, è un bravissimo incantatore di serpenti, è un esperto a nascondere di sé, tante cose al proprietario e non dice mai tutta la verità, quindi è fondamentale per il locatore non dare mai nulla per scontato, questo ti aiuterà a essere più obbiettivo, avere quel pizzico di malizia, senza cadere nella trappola ed avere il massimo controllo sul tuo affitto.



Ecco il Fac simile contratto di locazione uso abitativo 4+4

Ora puoi anche tu affittare serenamente, cominciando subito dal un contratto sicuro e fatto a regola d’arte. Puoi finalmente scaricare gratuitamente il tuo modello editabile. Ecco un anteprima del modello che sarà nelle tue mani. Per eseguire il download gratuito usa, la form più in basso.

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Ecco le regole di un sano affitto ed avere un inquilino sempre felice

  • Scegliere il giusto prezzo di affitto!
  • Non prenderlo per il collo, senza mungerlo come se fosse alla centrale del latte.
  • Coccolarlo ma senza dargli troppo.
  • Ascoltarlo e interessarsi a lui in caso di reale necessità e non per soddisfare i capricci, creando il giusto equilibrio.
  • Affittare una casa dignitosa, confortevole e non un tugurio delle favelas con arredamento di cartone e qualche vizio nascosto che potrebbe causare la nullità del tuo contratto di affitto;
  • Preparare un contratto di locazione inespugnabile capace di assicurare al locatore il pagamento costante e puntuale dell’affitto.
  • Affidarsi ad un esperto professionista capace di consigliare e assistere il locatore, step by step e in caso di bisogno, non sparisca come fanno tutti gli altri.

Ho preparato per te, un video gratuito in cui ti rivelo come fare per affittare senza sbagliare e avere, per 20 anni, inquilini sempre felici di versare il canone di affitto, puntualmente, come un’orologio svizzero. Puoi vederlo qui gratuitamente : Accedi ora

Mi raccomando occhi e orecchi sempre aperte, e guarda in faccia il tuo inquilino. L’incantatore è dietro l’angolo.

Al tuo contratto sicuro inquilino affidabile.

Miki Martinazzi

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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

5 pensieri riguardo “Affittare senza rischi e le regole di un sano affitto.

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