Contratto di locazione 2021 legge 431/98 sugli affitti

E del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. Contratto di locazione 2021 legge 431/98 sugli affitti

Il Contratto di locazione legge 431/98
ecco come fare una sana stipula.
Anche se non sei un’esperta ed è la prima volta che affitti casa

PREMESSA:
ho messo a tua disposizione delle risorse gratuite che ti aiuteranno a mettere in sicurezza l’affitto di casa tua.

Nel prossimo paragrafo, troverai i link specifici che ti porteranno, con semplicità agli argomenti trattati. A metà di questo articolo, invece, ho postato il testo integrale completo in ogni parte riferito alla Legge 431/1998 sulle locazioni, che ti sconsiglio di leggere. Piuttosto, cerca all’interno di questo blog l’argomento di tuo interesse.

Mettere in affitto casa tua, facilmente

Ho pensato e creato per i locatori, una video guida gratuita che li aiuterà a blindare loro locazione. Puoi scaricarla e vederla gratuitamente inserendo i tuoi dati qui:

Da me non riceverai mai spam e non verrai contattato da terze parti. Potrai cancellarti dalla lista quando ti pare e piace, ti basta un semplice click sul pulsante Unsubscribe, presente in calce ad ogni mia email, oppure, ti basta cliccare su rispondi esprimendo il tuo desiderio di cancellarti e provvederemo noi a farlo per te.

Ho cominciato questo affascinante mestiere cercando le case da affittare e da vendere, suonando i campanelli per le vie di Rimini nel 1997. Non sapevo nemmeno come era fatto un contratto di affitto, non sapevo nemmeno che esistessero i contratti di locazione, quindi ce la puoi fare anche tu. Ti devi dotare di pazienza e capire quali sono i passi giusti da fare per mettere al sicuro la tua locazione.

Immagina quanto sarebbe bello affittare casa tua, senza avere l’angoscia che il tuo inquilino ti telefoni 4 volte al giorno perché non sa nemmeno avvitare una lampadina. Immagina come sarebbe fantastico riuscire a incassare puntualmente e costantemente il canone di locazione senza temere che l’inquilino possa smettere da un momento all’altro di versare il canone di locazione.

Ho visto e conosciuto più inquilini nella vita, che persone in un concerto allo stadio San Siro. Ogni giorno c’erano un sacco di cose nuove da fare e da imparare, ogni giorno aumentavano di pari passo la dimestichezza e le competenze.

Oggi, con questo articolo voglio condividere con te, un po del mio sapere, della mia l’esperienza, cosicché tu possa finalmente, affittare la tua casa ad occhi chiusi.

Il mio primo modello contratto di locazione ad uso abitativo, lo andai ad acquistare alla Buffetti, fu un’emozione. Era un modello prestampato e precompilato.

E’ stato semplice, presi in mano la biro ed è bastato riempire gli spazi bianchi. Facile! I primi modelli prestampati erano di sole 4 sparute paginette.

In confronto ad all’ora, i modelli di contratto di locazione che utilizzo in questi anni sono come un’enciclopedia. Ma per dirtela tutta fino in fondo, c’è ancora chi utilizza dei sparuti prestampati che assomigliano più ad menù da osteria che ad un contratto.

Ai giorni nostri, utilizzare modelli senza arte ne parte, con i rischi che si corrono è una follia. Un inquilino sveglio e accorto, qualora si trovasse in difficoltà, la prima cosa che farà è mettere il naso nel contratto per cercare le falle e le cause di nullità.

Spero che questi contratti fac simile e queste smunte copie, non capitino nelle tue mani!!!!

Oltre 24 anni fa, quando sottoposi ai primi clienti (locatore e conduttore), il mio primo contratto completo in tutte le sue parti, mi tremavano le mani, la gola mi prudeva e quando aprivo bocca, la voce mi rantolava.

Non solo, purtroppo a causa della timidezza e delle emozioni che salivano e scendevano come le montagne russe, le persone lo notavano e il mio imbarazzo aumentava. La faccia mi diventava rossa paonazza.

Quindi, seguendo le mie indicazioni, non temere, dotati di pazienza e vedrai ce la farai anche tu ad affittare casa in sicurezza.

Prima di tuffarti nella lettura, sopratutto se hai appena cominciato, ti consiglio una sbirciatina veloce, di un paio di articoli, che faranno luce sull’argomento. Oppure meglio ancora gustati la video guida gratuita della durata di oltre un’ora che ti aiuterà a capire il complesso mondo delle locazioni. La guida è disponibile cliccando qui.

Inoltre, troverai dei video che ti aiuteranno ad affittare in sicurezza senza sbagliare mai.

Articoli propedeutici per affittare casa senza rischi

Cosa troverai in questo articolo?

Se sei dotato di un pizzico di pazienza, ti consiglio di leggerlo almeno un paio di volte, viceversa, se non hai il tempo, puoi postare i tuoi dubbi e le tue perplessità nei commenti infondo a questo articolo.

Tempo e impegni permettendo, ti risponderò in modo esaustivo e successivamente scriverò un articolo che possa darti tutte le risposte che cerchi.

Cercherò di seguito, di riassumere brevemente alcuni importanti principi relativi a detta legge. Almeno per fare luce sui concetti di base.

Locazione ad uso abitativo:
le tipologie di contratto previste dalla legge

I contratti di locazione ad uso abitativo, sono regolati dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, che a sua volta ha abolito il regime vincolante indicato dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (famosa legge “equo canone”), che obbligava i proprietari immobiliari, ad affittare gli immobili a un canone prestabilito.

In Italia, esistono varie tipologie di contratto, ma, in questo articolo, ti descriverò i più utilizzati. La prima cosa che ti dovresti chiedere è: a chi voglio affittare? Qual’è il mio inquilino tipo? Voglio affittare per lunghi periodi oppure per brevi. Oppure vuoi gli studenti perché ti fanno guadagnare di più!

Altrimenti c’è chi preferisce affittare per brevi periodi di 30 o 60 o 90 giorni, chi invece preferisce affittare di anno in anno.

Insomma le modalità possono essere molteplici, dipende tutto da cosa voi dal tuo inquilino e dal reddito che ne ricaverai. Quindi, primo passo fondamentale capire a qualche target ti vuoi rivolgere.

Per esempio, i proprietari che seguo da oltre 20 anni preferiscono avere inquilini stabili, che non gli diano pensieri e che mantengano la casa meglio della reggia di Versailles

Tu, hai il tempo di seguire il tuo affitto? Hai voglia ogni tre per due di avere il via vai di inquilini che vanno e vengono da casa tua ogni mese oppure ogni anno.

Se decidi di affittare per brevi periodi il rischio è di restare con casa tua vuota per alcuni mesi.

Se non sai come affittare, il rischio è di ritrovarti con inquilini che pur di infilarsi in casa tua, accettano qualsiasi condizione. In questi casi una valida soluzione potrebbe essere valutare l’affitto di un contratto a canone libero 4+4.

LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO

Contratto a canone libero (il famoso 4+4)

Le parti (locatore e conduttore o proprietario e inquilino) stabiliscono in forma libera l’importo del canone mensile, in pratica con questo tipo di contratto il proprietario può chiedere al suo inquilino il canone che vuole, oltre a tantissime altre condizioni della locazione. Con questa tipologia contrattuale esistono un paio di vincoli, il rispetto della durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, salvo casi particolari.

O meglio, il contratto con durata di quattro anni non può essere disdetto dal locatore salvo particolari casi come per esempio il subentro del proprietario, la vendita o l’integrale ristrutturazione dell’immobile ecc ecc che non elenco in questa sede.); Quindi le principali caratteristiche sono:

• durata contratto: 4 anni + 4 anni;
• entità del canone: libero ( il proprietario/locatore può determinare il canone di locazione che più gli aggrada;
• agevolazioni fiscali: per il proprietario (riduzione IMU solo nei Comuni che hanno deliberato una riduzione dell’aliquota).

Contratto a canone concordato (detto anche: agevolato o concertato il famoso 3+2)

Ovviamente in questo tipo di contratto, il canone è determinato sulla base delle ristrette indicazioni, dettate dall’accordo territoriale che ogni Comune (ad Alta densità Abitativa) delibera autonomamente, in modo diverso rispetto alle altre città.

L’accordo territoriale è sottoscritto dai Comuni in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini (sunia, confedilizia, sicet uniat ecc ecc) .

In questi accordi locali, sono indicate le modalità di calcolo per determinare il canone di locazione di ogni immobile. Molto spesso, ma non sempre, inferiore ai correnti prezzi di mercato determinati canone libero.

Lo stordito di turno, fai attenzione!

Presta massima attenzione da chi ti farai fare il calcolo del canone, perché se trovi lo stordito di turno, potresti trovarti con in mano un pugno di mosche.

Mi sono accorto che alcuni proprietari immobiliari, prima di conoscermi e utilizzare i miei servizi, l’85% di essi, avevano regalato un sacco di soldi al nostro governo.

Purtroppo esistono professionisti un po’ storditi e frustrati che non Amano il proprio mestiere, ne consegue che questi, trascurano di curare con attenzione gli interessi dei loro clienti.

Questi malcapitati proprietari fidandosi dello stolto professionista, ignoravano che in alcuni casi il loro immobile sarebbe potuto rientrate nei parametri per stipulare un contratto a canone concordato, se solo l’impiegato della maldestra associazione, avesse prestato attenzione a due piccoli particolari che avrebbero fatto una grande differenza.

Quindi, prima di affidarti a degli incompetenti, rischiando di regalare dei soldi al fisco, presta massima attenzione se lo stolto professionista ha saputo fare bene i calcoli.

Devi sapere che in molti casi ho scoperto che tanti immobili rientravano nelle fasce di oscillazione, beneficiando così, dell’opportunità per il proprietario, di portare la cedolare secca dal 21 al 10%.

Tieni gli occhi aperti.

Per il proprietario locatore che stipula contratti a canone agevolato/concordato, la legge ha stabilito di concedere, sia per il proprietario sia per l’inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro ed una interessante riduzione Imu solo nei Comuni che hanno deliberato in favore di tale forma contrattuale).

Per la tipologia di contratto di tipo agevolato o concordato, la durata della locazione è di 3 anni, più 2 di rinnovo automatico (la durata minima può essere incrementata a 5/7/9/11/13 anni anche più), tranne in casi particolari.

I contratti a canone agevolato prevedono importi mensili di locazione che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi imposti dalle linee guida degli accordi territoriali definiti nel Comune ove l’immobile è ubicato; ricordando ai miei lettori, che non tutti i Comuni rientrano in queste possibilità.

Se vuoi sapere se nel tuo Comune sono stati siglati accordi territoriali indispensabili per stipulare il contratto a canone agevolato. Prova a guardare qui.

Tuttavia ti consiglio vivamente di accedere al sito dell’agenzia delle entrate della tua regione e verificare eventuali modifiche all’elenco, ogni mese ci sono importanti novità.

I contratti di locazione a canone agevolato/concordato si distinguono:

a) ad uso abitativo, con le seguenti caratteristiche:

durata contratto: 3 anni + 2 anni (la durata minima può essere aumentata liberamente di 5-7-9-11-13 anni e così aumentando;
entità del canone: agevolato; fissato dall’accordo territoriale siglato in ogni Comune inserito nell’elenco ad “alta densità abitativa”
agevolazioni fiscali: consentita per il proprietario ma anche per gli inquilini in base alle fasce di reddito (riduzione imu, abbattimento irpef, o cedolare secca con aliquota inferiore).

b) ad uso transitorio, con le seguenti caratteristiche:

durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
canone: agevolato/concordato stabilito in base alle linee guida degli accordi territoriali;
agevolazioni fiscali: purtroppo nessuna (salvo leggi o decreti emanati dal Governo).

c) per studenti universitari, con le seguenti caratteristiche:

durata: minimo 6 mesi, massimo 36 mesi;
canone: agevolato, fissato dall’accordo territoriale tra Comune e organizzazioni sindacali (sunia, sicet, uniat, confedilizia ecc ecc).
università e associazioni degli studenti;
agevolazioni fiscali solo per il proprietario.

Quanto indicato nei paragrafi precedenti è solo una piccolissima parte dell’immenso universo delle locazioni. Consiglio di prestare la massima attenzione alle modalità con cui definisci e sottoscrivi accordi con i tuoi inquilini.

Se hai scelto bene il tuo inquilino riuscirai a superare qualsiasi problema si presenti, in caso contrario la tua locazione è molto probabile si trasformi in un’odissea.

In questo articolo (verifica inquilino) ho creato una guida dove spiego passo passo, come ho fatto a scovare inquilini che pagano puntualmente, non prendono in giro il proprietario e mantengono la casa in perfette condizioni abitando l’immobile da oltre 19.

Ora ti lascio alla pedante normativa di riferimento riguardante i contratti di locazione abitativi regolamentati dalla Legge 9 dicembre 431/1998.
Buona lettura

Art. 1 (Ambito di applicazione)

1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati “contratti di locazione“, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della legge
Legge 9 dicembre 1998, n. 431 , ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2.

2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della legge
Legge 9 dicembre 1998, n. 431 non si applicano:

a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell’articolo 2 della legge Legge 9 dicembre 1998, n. 431 ;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7 e 13 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 non si applicano al contratto di locazione stipulato dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l’articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.

Art. 2 (Modalità di stipula e di rinnovo del contratto di locazione legge 431/98)

1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare il contratto di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell’area territoriale interessata.
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio, aliquote dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.
5. Il contratto di locazione legge 431/98 stipulato ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all’articolo 5.

Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.

Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.

Art. 3 (Disdetta del contratto di locazione da parte del locatore)

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Contratti di locazione stipulati in base ad accordi definiti in sede locale

Art.4 . (convenzione nazionale)

Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell’articolo 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata “convenzione nazionale”, che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell’immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti.

In caso di mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, con il decreto di cui al comma 2 del presente articolo, sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle predette organizzazioni.

I criteri generali definiti ai sensi del presente comma costituiscono la base per la realizzazione degli accordi locali di cui al comma 3 dell’articolo 2 e il loro rispetto costituisce condizione per l’applicazione dei benefici di cui all’articolo 8.

2. I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della convenzione nazionale ovvero dalla constatazione, da parte del Ministro dei lavori pubblici, della mancanza di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni dalla loro convocazione.

Con il medesimo decreto sono stabilite le modalità di applicazione dei benefici di cui all’articolo 8 per i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 in conformità ai criteri generali di cui al comma 1 del presente articolo.

3. Entro quattro mesi dalla data di emanazione del decreto di cui al comma 2, il Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, fissa con apposito decreto le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2, nel caso in cui non vengano convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero non siano definiti gli accordi di cui al medesimo comma 3 dell’articolo 2.

4. Fermo restando quanto stabilito dall’articolo 60, comma 1, lettera e), del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, con apposito atto di indirizzo e coordinamento, da adottare con decreto del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio dei ministri, ai sensi dell’articolo 8 della legge 15 marzo 1997, n. 59, sono definiti, in sostituzione di quelli facenti riferimento alla legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, criteri in materia di determinazione da parte delle regioni dei canoni di locazione per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica.

Gli attuali criteri di determinazione dei canoni restano validi fino all’adeguamento da parte delle regioni ai criteri stabiliti ai sensi del presente comma.

Art. 5. (Contratti di locazione di natura transitoria) .

1. Il decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.

2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base di contratti-tipo definiti dagli accordi di cui al comma 3.

3. È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d’intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell’articolo 4, di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari.

Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell’articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.

ESECUZIONE DEI PROVVEDIMENTI DI RILASCIO DEGLI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO

Art. 6. (Rilascio degli immobili).

1. Nei comuni indicati all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo per finita locazione sono sospese per un periodo di centottanta giorni a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge.

2. Il locatore ed il conduttore di immobili adibiti ad uso abitativo, per i quali penda provvedimento esecutivo di rilascio per finita locazione, avviano entro il termine di sospensione di cui al comma 1, a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, anche tramite le rispettive organizzazioni sindacali, trattative per la stipula di un nuovo contratto di locazione in base alle procedure definite all’articolo 2 della presente legge.

3. Trascorso il termine di cui al comma 1 ed in mancanza di accordo fra le parti per il rinnovo della locazione, i conduttori interessati possono chiedere, entro e non oltre i trenta giorni dalla scadenza del termine fissato dal comma 1, con istanza rivolta al pretore competente ai sensi dell’articolo 26, primo comma, del codice di procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno dell’esecuzione. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell’articolo 11 del decreto-legge 23 gennaio 1982, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 marzo 1982, n. 94.

Avverso il decreto del pretore è ammessa opposizione al tribunale che giudica con le modalità di cui all’articolo 618 del codice di procedura civile. Il decreto con cui il pretore fissa nuovamente la data dell’esecuzione vale anche come autorizzazione all’ufficiale giudiziario a servirsi dell’assistenza della forza pubblica.

4. Per i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi dopo la data di entrata in vigore della presente legge, il conduttore può chiedere una sola volta, con istanza rivolta al pretore competente ai sensi dell’articolo 26, primo comma, del codice di procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno dell’esecuzione entro un termine di sei mesi salvi i casi di cui al comma 5. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell’articolo 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982. Avverso il decreto del pretore il locatore ed il conduttore possono proporre opposizione per qualsiasi motivo al tribunale che giudica con le modalità di cui all’articolo 618 del codice di procedura civile.

5. Il differimento del termine delle esecuzioni di cui ai commi 3 e 4 può essere fissato fino a diciotto mesi nei casi in cui il conduttore abbia compiuto i 65 anni di età, abbia cinque o più figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo, sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia acquirente di un alloggio in costruzione, sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio. Il medesimo differimento del termine delle esecuzioni può essere fissato nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.

6. Durante i periodi di sospensione delle esecuzioni di cui al comma 1 del presente articolo e al comma quarto dell’articolo 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982, nonché per i periodi di cui all’articolo 3 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, come successivamente prorogati, e comunque fino all’effettivo rilascio, i conduttori sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all’ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della variazione, accertata dall’Istituto nazionale di statistica (ISTAT), dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente; l’importo cosí determinato è maggiorato del venti per cento.

La corresponsione di tale maggiorazione esime il conduttore dall’obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile. Durante i predetti periodi di sospensione sono dovuti gli oneri accessori di cui all’articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

In caso di inadempimento, il conduttore decade dal beneficio, comunque concesso, della sospensione dell’esecuzione del provvedimento di rilascio, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della citata legge n. 392 del 1978.

7. Fatto salvo quanto previsto dai commi 2-bis e 2-ter dell’articolo 1 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, nonché quanto previsto dai commi primo, secondo e terzo dell’articolo 17 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982, è data priorità ai destinatari di provvedimenti di rilascio con data di esecuzione fissata entro il termine di tre mesi.

Art. 7. (Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile).

1. Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato è la dimostrazione che il contratto di locazione è stato registrato, che l’immobile è stato denunciato ai fini dell’applicazione dell’ICI e che il reddito derivante dall’immobile medesimo è stato dichiarato ai fini dell’applicazione delle imposte sui redditi.

Ai fini della predetta dimostrazione, nel precetto di cui all’articolo 480 del codice di procedura civile devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli estremi dell’ultima denuncia dell’unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell’applicazione dell’ICI, gli estremi dell’ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell’ICI relative all’anno precedente a quello di competenza.4

N. B: molti articoli di questa legge sono stati modificati e aggiornati, vi esorto prestare massima attenzione a quanto deciderete di metter in pratica. Se non sapere come fare, non fate a caso e non rischiate, gli inquilini sono sempre pronti a darvela nel naso. Rivolgetevi ad un esperto specialista che sappia il fatto suo.

Per la restante normativa, rimando i miei carissimi lettori alle prossime settimane

Michele Martinazzi