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Contratto di locazione transitorio: attento a come lo fai + modello nuovo

Il contratto di locazione ad uso transitorio è stato introdotto dalla L. n. 431/1998, dal D. M. del 5 marzo 1999 e dal D. M. 30 dicembre 2002. Voglio fornirti uno sguardo il più preciso e completo possibile, chiarendo in modo definitivo chi può stipulare questa tipologia di contratto di locazione, a cosa prestare massima attenzione, cosa non fare e tutti vantaggi connessi a questa pratica locatizia.

Prima e bene che tu sappia che in questo particolare universo, molto spesso, vige la regola del “fai da te” e del “ho sentito dire”. Tale pratica spesso ha portato locatori a sbagliare e infilarsi in casa un inquilino con il naso lungo, che ha reso la vita del proprietario difficile, ad alcuni ha pesino fatto malanni in casa con conseguenze economiche devastanti.

La prima regola più importante che mi sento di darti e di trovarti un inquilino affidabile, tutto il resto sarà più semplice. Non avere fretta, agisci con calma e orecchie ben aperte.

Se la locazione transitoria non viene ben fatta e non si presta attenzione agli step necessari ad attivare le dovute tutele , che ci sono stati moltissimi casi di inquilini, che hanno minacciato il proprietario, chiedendo, attraverso azione giudiziaria, il risarcimento fino ad un massimo di 36 mensilità di affitto.

Cosa non fare

Molti proprietari/locatori “in barba a tutto e a tutti” stipulano contratti transitori violando palesemente l’obbligo di inserire nel contratto di locazione apposita clausola che individui la motivazione per cui la locazione ha una durata breve.

Se il tuo inquilino è un po scaltro potrebbe metterti in seria difficoltà, trasformando la locazione in un contratto di 4 anni più quattro. Questa non è la sede per approfondire tale aspetto ma lo andremo a vedere in un altro articolo.

Il Contratto di Locazione ad uso transitorio

Il locatore che decide di stipulare un contratto di locazione ad uso transitorio può sottoscriverlo per un mese fino ad un massimo di 18 mesi, tale requisito è fondamentale per accedere a tale tipologia di contratto.

Il soggetto che stipula il contratto, deve essere titolare di diritto reale di godimento di un bene immobiliare ad uso abitativo.

A causa del forte cambiamento che il nostro bel paese è andato incontro negli ultimi venti anni, questi contratti sono stati pensati per andare incontro a particolari esigenze sia del proprietario/locatore che del conduttore.

Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa.

I motivi della transitorietà

Le parti devono indicare in modo chiaro e tangibile e con specifica clausola che individui, quale sia l’esigenza transitoria del locatore o del conduttore.

Le parti sono obbligate ad alleganre al contratto di affitto, la documentazione che attesti, in modo chiaro la motivazione (esempio del conduttore: mi serve la casa per un anno perché sto costruendo la villa nuova, finché la mia casa non sarà pronta abiterò per 12 mesi l’immobile.

Oppure, sono un professore trasferito momentaneamente da un’altra città ed ho un contratto a tempo determinato a scuola, oppure sono una persona che abita fuori provincia e a breve subirò un’importante operazione presso una struttura privata, i miei parenti mi dovranno assistere e avranno bisogno di una casa per 6 mesi ecc ecc)

Esempio del locatore: ho mio figlio che rientrerà dall’estero fra 10 mesi e per il momento voglio affittare casa finché non sarà tornato, oppure mia figlia si sposa fra 12 mesi e per il momento preferisco affittare finchè non ci verrà ad abitare lei.

Tante e tante altre motivazioni possono essere considerate esigenze transitorie, l’importante che siano provate da un documento che attesti il motivo per cui una delle parti dichiara la transitorietà.

Per stipulare il contratto ad uso transitorio è necessario utilizzare il modello predisposto e messo a disposizione dal Ministero dei Trasporti.

Il contratto ad uso transitorio, per legge, non può per legge essere prorogato o rinnovato e termina con la scadenza naturale pattuita in fase contrattuale.

Le case vacanza e le tipologie di contratto

Alcuni sono convinti di poter stipulare un contratto di affitto transitorio per affittare una casa vacanza, ma questa tipologia è regolamentata in modo diverso.

La Corte di Cassazione, con sentenza  n.2380 del 10 marzo 1988 recita: “La locazione stagionale non può configurarsi come un rapporto unitario, che una volta perfezionato ha durata identica a quella degli altri tipi di contratto ad uso diverso previsti dall’articolo 27, legge n.392/1978, ma stante l’obbligo posto a carico del locatore, realizza una serie di rapporti distinti ancorché collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilità, secondo la volontà del conduttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima”.

Gli studenti e le locazioni transitorie

Presta attenzione a non confondere il contratto di locazione transitorio per studenti, tale tipologia è disciplinata diversamente.

In tal caso, questa tipologia di affitto ha una durata da 6 mesi fino ad un massimo di 36, inoltre hanno la possibilità di essere rinnovati. Solitamente questa tipologia di affitta è rivolta agli studenti che dovono abitare in un’altra città per motivi di studio.

La locazione transitoria a Canone Concordato

Molti mi chiedono se possono stipulare contratti transitori e canone libero, la riposta è sì, ma sono in alcuni Comuni che non rientrano nei cosi detti “alta tensione abitativa”.

In questi ultimi, o meglio nei “Comuni ad alta tensione abitativa” nei Comuni che confinano con essi, nonché nei capoluoghi di provincia, il canone deve essere concordato e definito rispettando precisi parametri.

Tali parametri sono inseriti negli accordi territoriali da individuarsi fra Associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini maggiormente rappresentative e il Comune.

Presta massima attenzione a come ti muovi perché molto spesso vige la legge della giungla e ognuno interpreta le linee guida come gli pare e piace, richiedendo documentazione, molto spesso inutile, facendo perdere ai proprietari intere giornate di lavoro.

Il Modello di Contratto

Solo per i lettori di michelemartinazzi.it, metterò a disposizione il modello fac simile contratto di locazione transitorio 2019, da utilizzare per stipulare una sana e sicura locazione.

Disdetta Contratto di Locazione Transitorio. La Guida

La comunicazione della disdetta al termine della locazione non serve per questo contratto, in quanto avviene automaticamente alla scadenza naturale del contratto.

Ti esorto a prestare massima attenzione, perché se il conduttore resta nell’immobile dopo la sua naturale scadenza, il contratto potrebbe essere impugnato ed essere soggetto alla disciplina ordinaria, cioè il 4+4 art. 2 comma 1 della legge 431/98. Con gravi ripercussioni per quei locatori convinti che l’inquilino se ne debba andare.

Mi sono capitati molti casi di locatori che hanno deciso di affidarmi il loro immobile dopo essere usciti da complesse vicissitudini a causa dei loro inquilini scaltri (e ce ne sono molti di questi, che vivono la propria vita cercando di escogitare come fregare gli altri) minacciando il proprietario, di chiedere, attraverso azione giudiziaria, il risarcimento fino ad un massimo di 36 mensilità di affitto.

Scioglimento o recesso anticipato del contratto da parte del proprietario

Non è previsto la disdetta anticipata da parte del proprietario.

Il recesso del conduttore dal contratto di locazione transitorio

Il conduttore è obbligato a dare comunicazione al locatore con un preavviso di almeno 3 mesi prima e con i costi (ove esistenti) per la risoluzione del contratto a suo carico.

La stessa cosa vale per gli studenti, i quali hanno la facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi con un preavviso minimo di 3 mesi. In ogni caso, resta fermo che il canone dovrà essere pagato fino al giorno in cui si abita l’immobile.

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Miki Martinazzi

Miki Martinazzi aiuta migliaia di locatori a trovare l’inquilino affidabile e desiderano sicurezza nel pagamento costante e puntuale del canone di locazione, senza farsi distruggere la casa. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta all'anno al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono un esperto al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molte preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

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