Ogni giorno ne sento di cotte e di crude sulla locazione, ho ormai quasi 24 anni di VERA E GENUINA esperienza sulle mie spalle, ma non finisco mai di imparare cose nuove. Ho deciso di intitolare questo articolo “conduttore e locatore: la verità le differenze, il significato e chi sono” perché è una domanda ricorrente che mi viene spesso posta, ma ancora, nonostante il suo significato possa sembrare banale, sono moltissime le persone che ancora non conoscono le differenze fra conduttore e locatore.
Nel codice civile, il Libro IV, Titolo III capo IV delle locazioni, ci aiuterà nell’arduo compito di oggi.
L’art. 1571 del c.c. recita che: “la locazione e’ il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”. Tuttavia questi bellissimi e complicati paroloni non ci aiutano a comprendere chi sono il conduttore e locatore, ma non ti preoccupare, con l’articolo di oggi lo farò io, utilizzando parole facili e di immediata comprensione.
Conduttore e locatore: la verità e le differenze
Il conduttore è colui che “conduce” un immobile, in pratica è l’inquilino. E’ la persona che paga costantemente il canone o più comunemente è quello che prende in affitto una casa. E’ il personaggio tanto amato, ma allo stesso tempo, tanto temuto dal locatore. Più questo è affidabile, più raro è riconoscerlo e più il proprietario sarà felice e con il conto in banca alto.
Il locatore è colui che detiene la proprietà di un immobile (art. 832 c.c), in pratica è il padrone di casa. E’ il personaggio che incassa puntualmente il canone di locazione, salvo che sia stato capace di trovare e scegliere l’inquilino affidabile.
Tuttavia, che tu sia l’inquilino o il locatore, ho una brutta notizia da darti, purtroppo la maggior parte dei proprietari di casa (locatori) non sanno quello che stanno facendo, conoscendo solo lo 0.05 % della L 9 dicembre 1998 n. 431, con il risultato che solo pochi mesi aver messo in casa il nuovo inquilino, si rendono conto di aver combinato un pasticcio.
Proprietario e inquilino cosa accade!
La maggiori parte dei locatori (i padroni di casa o proprietari) che stipulano in autonomia i propri contratti di locazione, fanno le cose semplicemente a caso, alla carlona. Questo accade perché pensano di saperne abbastanza, semplicemente perché credono che dopo aver letto 3 articoli sul giornale o su un blog inaffidabile, siano a conoscenza di come si blinda una locazione.
Poi hanno il coraggio di lamentarsi che gli inquilini sono bugiardi e inaffidabili. Naturalmente gli inquilini (i conduttori) coloro che pagano il canone di locazione, non appena potranno farla in barba al locatore, lo faranno.
Ci sono tre strade che un inquilino inaffidabile solitamente intraprende nel momento in cui intuisce che il locatore (colui che detiene la proprietà dell’immobile) è uno sprovveduto e ne sappia meno di un bimbo che studia alle elementari.
Solitamente il copione è questo: impugnare il contratto di locazione, spulciarlo e trovarci articoli del c.c. in contrasto con la L. 9 dicembre 431/98 o con il Decreto Ministeriale 16 gennaio 17, la seconda è chiedere la riduzione del canone, la terza quella più complessa ma quella che decidono di intraprendere una parte di questi, è smettere di pagare fino ad arrivare allo sfratto per morosità.
Ora è meglio che mi fermo, altrimenti rischierei di suggerire a qualche malintenzionato conduttore (colui che paga il canone) di imparare come mettere in difficoltà tantissimi sprovveduti proprietari di casa.
Differenza fra conduttore e affittuario
Non ci sono differenze.
Il conduttore e l’affittuario sono la stessa persona, in pratica è quello che tira fuori i soldi per pagare il canone di locazione. Affittuario è un termine errato, tuttavia è molto utilizzato nel linguaggio comune.
Anche il termine affitto e locazione non sono la stessa cosa. Il 99% degli addetti ai lavori non sanno una bella “cippa” e giuridicamente non conoscono nemmeno la differenza fra locazione e affitto. Tuttavia, per evitare di fartela molto lunga, il termine affitto per il codice civile è un contratto che riguarda i terreni.
In pratica l’affitto è un particolare contratto, che riguarda soltanto dei beni produttivi, come un terreno agricolo o un locale ad uso commerciale.
Obbligazioni del locatore: quello onesto.
Molti sono convinti che fra il locatore e il conduttore , quest’ultimo sia il più cattivo dei due . Ma non è così, ho conosciuto locatori mooooolto disonesti, che prendono per il collo l’affittuario (l’inquilino o conduttore) affittando a quest’ultimo catapecchie di cartone, che il proprietario ha il coraggio di chiamare casa, chiedendo canoni di locazione altissimi e fuori mercato.
Non solo, ci sono locatori così disonesti che locano il proprio immobile in malafede, sapendo benissimo che la casa ha dei vizi nescosti, dei problemi urbanistici o normativi.
Alcuni proprietari, si spingono così in la che sono disposti a far firmare un documento di manleva (obbligazione assunta verso altri di sollevarli dalle conseguenze patrimoniali negative di un dato evento) pur di togliersi dalle spalle la responsabilità derivante dai vizi dell’immobile affittato a qualche sprovveduto conduttore..
Naturalmente, la conseguenza è che prima o poi qualcuno (il conduttore o l’inquilino che sono le stesse persone) metterà in ginocchio il proprietario di casa..
Ora passiamo in rassegna quali sono gli obblighi del locatore (quello onesto) nei confronti di un inquilino.
- Consegnare l’immobile a norma, salubre, adatto all’uso e in buono stato di manutenzione. Il godimento del bene da parte di chi lo abiterà, cioè l’affittuario è la parte protagonista del contratto è il fondamento del rapporto locatizio. Naturalmente cosa non così ovvia, il bene deve essere catastalmente ad uso abitativo. Voglio dire che molto spesso mi capitano proprietari furbetti che tentano di affittare locali che hanno un uso diverso dall’abitativo, spacciandoli per case.
- il locatore è obbligato ad eseguire tutte le riparazioni di manutenzione straordinaria, mantenendo l’immobile in uno stato in cui chi lo abiterà, lo potrà godere in modo pacifico, al meglio e per tutto il tempo della sua permanenza. Tuttavia, quando redigo in massima sicurezza i contratti di locazione abitativi, allego una rara e introvabile tabella oneri e accessori che permette di stabilire in modo chiaro e preciso, quali sono l lavori che deve eseguire una parte e quali l’altra. Solitamente i piccoli lavori di manutenzione, causati dall’imperizia o da una usura oltre le normali consuetudini, restano imputabili al conduttore.
- pochi sanno che il locatore è obbligato a garantire il conduttore da molestie di diritto e di fatto. L’art. 1585 recita: Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie, che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa (art. 1575), arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima. Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti(, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio. In sostanza il locatore che agisce in malafede ed è a conoscenza che ci sono dei problemi con soggetti terzi, potrebbe essere punito dalla legge.
- potrei riempire altri 100 articoli di aneddoti e di obbligazioni pendenti sul locatore, ma è meglio che mi fermo, rischierei di annoiarti. Ora vediamo quali sono i doveri dell’inquilino in affitto.
Gli obblighi del conduttore-inquilino
Secondo l’art. 1587, il conduttore DEVE O DOVREBBE, il condizionale è d’obbligo, osservare la diligenza del buon padre di famiglia. Lo so che è un termine strano, tuttavia in moltissimi contratti di locazione che ho stipulato sin da 1997, questo termine si utilizza in alcuni casi.
La diligenza del buon padre di famiglia è un concetto di diritto privato, risalente al diritto privato romano, e richiamato da vari articoli del Codice civile italiano. Una delle diverse forme di diligenza, è relativa alla modalità di adempimento di talune obbligazioni contrattuali ed extracontrattuali.
Ecco quali sono i diritti e doveri dell’inquilino in affitto:
- osservare gli obblighi contrattuali contenuti nel contratto e servirsi dell’immobile per l’uso pattuito in sede contrattuale.
- versare puntualmente il canone di locazione.
- mantenere la cosa locata in buono stato locativo e restituirla nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso. I locatori in questo caso, quando affittando da soli non capiscono che è indispensabile verbalizzare in modo chiaro e preciso, lo stato in cui si trova l’immobile il giorno della consegna. Il termine deperimento d’uso lascia spazio all’interpretazione, tuttavia se una maniglia della porta il giorno in cui ho affittato l’immobile era perfetta, qualora dopo 10 anni di locazione, questa venisse restituita un po graffiata e un po consumata (deterioramento della laccatura) si ha il deperimento d’uso.
- il conduttore, il giorno della firma contrattuale, diventa custode della stessa e ne assume il possesso, quindi egli, secondo l’articolo 1588 c.c., “risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile“
Le responsabilità dell’inquilino
Mi sono trovato spesso con locatori che mi chiedevano come si dovevano comportare nei confronti di quegli inquilini che avevano, senza autorizzazione, eseguito dei lavori all’interno dell’immobile, ora non la voglio fartela l’unga e desidero essere pratico, quindi ti cito un articolo contenuto all’interno del contratto di locazione, anche in questo caso l’interpretazione lascia spazio ai pensieri.
Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione all’immobile locato ed alla sua destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto dei locatori.secondo l’articolo 1592 c.c., “il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata.
Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna” salvo disposizioni particolari della legge o degli usi.
Attenzione caro inquilino che alcuni proprietari tacciono eventuali vizi occulti. I vizi occulti sono problemi come muffa, umidità, o problemi intrinseci che vengono nascosti agli occhi delle persone, presentandoli o dichiarandoli come problemi di poca importanza.
Risarcimento danni all’inquilino
Mi è capitato molto spesso di risolvere problemi legati al tema del risarcimento danni, tuttavia le controversie fra locatore e conduttore sorgono sempre il giorno della riconsegna delle chiavi. Tanti attriti vengono a galla per colpa dell’imperizia e del menefreghismo del conduttore.
Quest’ultimo crede che non spetti a lui, prendersi cura della casa che gli è stata data in locazione. Molti conduttori credono che sono autorizzati a starsene nel divano a guardarsi la partita, anziché provvedere al mantenimento in buono stato dell’immobile.
Se tu che stai leggendo questo articolo credi questo, sappi che non è così.
L’inquilino è direttamente responsabile verso il Locatore ed i terzi dei danni causati per sua colpa, anche ai sensi dell’art.2049 C.C., da spandimento d’acqua e fughe di gas, da mancata manutenzione o riparazione di sua competenza della cosa locata e delle apparecchiature ivi esistenti e da ogni altra colpa, negligenza o abuso nel loro utilizzo.
Ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino (locatore e conduttore)
E’ sempre molto difficile stabilire al centesimo la ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino. Per iniziare con il piede giusto è FONDAMENTALE che il giorno della stipula contrattuale, il locatore provveda a far firmare al suo affittuario (conduttore) quasi sono le spese che saranno a suo carico.
Premesso che in fase di stipula, tra proprietario e inquilino c’è sempre la possibilità di regolare in autonomia la ripartizione delle spese legate al condominio, ma non dimenticate cari, proprietari e inquilini, che ci sono contratti di locazione abitativi regolamentati dal Decreto Ministeriale che hanno precise indicazioni che non possono essere derogate.
Tuttavia molti locatori cadono nel tranello, inserendo spese e oneri che non spettano al conduttore, con la conseguenza che quest’ultimo farà finta di nulla accettando qualsiasi condizione (imposta dal locatore disonesto) pur di avere un tetto sopra alla testa, ma quando esso sarà entrato in possesso dell’immobile, sicuramente impugnerà il contratto e chiederà, attraverso il sottoscritto o un legale, una riduzione del canone o la ridefinizione degli obblighi di ognuno.
Cosa dice la giurisprudenza in merito alle spese?
L’art. 1576 c.c. ci viene in aiuto e specifica che: “il ocatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che restano a carico del conduttore/affittuario“
Il giorno della stipula è bene indicare nel contratto nell’articolo dedicato quali sono le spese che il conduttore dovrà sostenere. Ecco un esempio:
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative alla voltura e/o attivazione delle utenze domestiche, all servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, della tari, del gas di cucina, del Wi-Fi, del riscaldamento, del condizionamento (ove esistente), allo spurgo della fossa biologica, dei degrassatori, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
La video guida che ho pensato per I PROPRIETARI, che vi aiuterà a blindare la vostra locazione è disponibile e scaricabile gratis inserendo i tuoi dati qui:
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La tabella oneri accessori, sicura.
Affitto immobili da oltre 23 anni, ormai quest’anno sono 24 (sin dal 1997) è ho centinaia e centinaia di immobili locati allo stesso inquilino.
I locatori non hanno ancora capito che sono i primi passi a determinare una ricca e longeva locazione. I proprietari anziché assicurarsi fin dal primo giorno che tutto sia fatto a regola d’arte, vanno da un professionista tuttologo, che fa tutt’altro che locare immobili in sicurezza, nella speranza che tutto andrà per il verso.
Oppure, c’è chi va addirittura dalle associazioni di categoria, sommerse dalla burocrazia, dove il cliente è soltanto un numero, che fanno il copia e incolla dei contratti, nella speranza che questi abbiano pure il tempo, la voglia, e la capacità di fare gli interessi del proprietario di casa.
E’ bene sapere che ogni contratto è diverso dall’altro ed è VITALE, sia in termini economici che di longevità, eseguire una preanalisi contrattuale. Altrimenti la tua locazione sarà il frutto del fato.
Inoltre è importantissimo seguire delle regole auree che determineranno la sorte della tua locazione. E’ di FONDAMENTALE e VITALE Importanza fare i passi corretti e utilizzare una tabella che indichi in modo specifico e nel dettaglio, la ripartizione tra locatore e conduttore.
Io utilizzo una tabella oneri accessori (disponibile qui), oggi introvabile, che mi era stata donata nel lontano 1997, composta da ben 4 lunghe e fitte pagine, con questo documento allegato al contratto, difficilmente sorgeranno controversie contrattuali.
Miki Martinazzi