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Relazione tecnica integrata, legge, costi, esempio.

L’art. 19 comma 4 della legge 30 Luglio 2010 n. 122 prevede che tutti gli atti di trasferimento di proprietà degli immobili comprendano l’identificazione catastale e una “…resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità urbanistico catastale rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. ………..”. In pratica è vivamente consigliata la relazione tecnica integrata.

Carissimo lettore se hai interpretato con attenzione la legge 122/2010 art. 19 citata sopra a questo paragrafo, avrai certamente inteso che al contrario di come ce la vogliono far “ingoiare” la relazione tecnica integrata non è obbligatoria.

Lo sapevi ? Forse….!

Da quasi 2 anni (precisamente dal 01 settembre 2017) Il Consiglio Notarile, l’Ordine degli ingegneri e degli Architetti, il Collegio dei Geometri dell’area bolognese hanno sottoscritto un protocollo di intesa, in merito alla relazione tecnica integrata di conformità edilizia e catastale per la stipula di un’atto notarile (rogito) riguardanti i beni immobili.

Caro lettore se ti trovi in questo blog per ottenere una copia esempio relazione tecnica integrata, la puoi scaricare gratuitamente.

Di seguito cercherò di chiarire e fare ordine

Ecco l’indice delle domande più ricorrenti dei miei lettori:
La relazione tecnica integrata è obbligatoria?
La relazione tecnica ingrata, costi?
Relazione tecnica integrata esempio?
La relazione tecnica ingrata la legge, cosa dice?
La relazione tecnica ingrata cos’è?
Quanto costa la relazione tecnica integrata?
Comunicato ufficiale Authority Antitrust, come si è espresso?

Di seguito andrò a sventrare insieme a te tutti i dogmi che circondano questo argomento.

Cosa succede nei corridoi Notarili…..

Vige ancora confusione nei corridoi Notarili e altrettanti Notai fanno “orecchie da mercante” e danno per scontato che documento sia tassativamente obbligatorio. Con questo articolo voglio chiarire in modo trasparente molti punti oscuri che l’universo immobiliare vive quotidianamente.

Chiarisco subito che la relazione tecnica integrata o relazione di rispondenza edilizia (la dicitura di questo documento è chiamato in 20 modi differenti)  non è OBBLIGATORIA !!!

Queste relazioni tecniche si configurano come “pratica importante” per accertare eventuali problematiche urbanistico edilizie, e non come un OBBLIGO propedeutico alle compravendite.

Se da una lato otteniamo – per acquirente e venditore – maggiore sicurezza nella fase della compravendita, dall’altro abbiamo per l’ennesima volta un costo da sostenere in più per il proprietario.

Vi assicuro che molti proprietari di immobili (sopratutto le famiglie) dopo aver fatto sforzi pazzeschi per pagarsi il mutuo e, finalmente ritrovarsi con un tetto sopra alla testa, sono sfiniti dai continui impegni e adempimenti che ogni anno aumentano e gravano sulla proprietà privata.

Allo stesso tempo è anche vero che il Notaio non vede l’immobile oggetto di compravendita e non lo può conosce come realmente si trova, ne consegue che la relazione tecnica integrata resta un documento che permette di ottenere maggiore garanzia ed evitare così liti e problematiche future.

Come si è espressa l’Authority Antitrust?

Pochi mesi fà l’Authority Antitrust della concorrenza del mercato ha emesso un comunicato molto importante ponendolo all’attenzione degli organi preposti (notariato, comitato regionale dei consigli Notarili, ordine degli ingegneri, ordine degli architetti, federazione agenti immobiliari professionisti ecc. ecc. ) specificando che la questa perizia tecnica definita anche relazione di conformità urbanistica e catastale non può essere imposta ma solo consigliata.

immagine stambecco fermo a riflettere

Il Notaio, non può imporla ma solo CONSIGLIARLA. Non può, dunque, rifiutarsi di stipulare l’atto Notarile.

Certamente la verifica urbanistica e catastale è tassativamente indispensabile in ogni compravendita immobiliare al fine di tutelare le parti ed evitare “beghe” presenti e future.

Rimetto alla tua attenzione la comunicazione diffusa dall’Authority-Antitrust (autorità garante delle concorrenza del mercato), in merito alla R.T.I. Se lo desideri, puoi scaricarla gratuitamente.

Ecco le parole del Garante: << […] Tale iniziativa potrebbe porsi in contrasto con la normativa a tutela della concorrenza laddove codesto Consiglio Notarile non si limiti a consigliarne l’utilizzo, ma ne richieda obbligatoriamente l’adozione da parte dei notai con modalità attuative uniformi, in quanto tal modo verrebbe limitata l’autonomia dei singoli professionisti nel definire il livello qualitativo della propria prestazione […] al fine di non incorrere in possibili violazioni della normativa antitrust è necessario che venga lasciata alla libera determinazione delle parti la definizione di tutti gli aspetti economici […] >>

Il punto di vista dell’ordine notarile

I Notai, d’altronde, (a voce del Presidente dell’Ordine dei Notai di Bologna) dichiarano che lo “stesso sarebbe sempre stato consigliato e mai definito come obbligatorio”. Nella realtà, ti assicuro che non è proprio così, la percezione che continuo ad avere sul campo, è che alcuni studi Notarili danno da intendere che essa, al contrario, sia obbligatoria.

Inoltre desidero quì sottolineare che le parti che intendono volontariamente procedere alla formazione della relazione tecnica integrata devono sentirsi libere di definire autonomamente gli aspetti economici (pagarla metà ciascuno fra venditore e acquirente).

Quindi, caro proprietario se qualche Notaio, agente immobiliare o tecnico abilitato professionista vuole importi obbligatoriamente la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale, e bene fargli sapere che le cose sono cambiate.

immagine agente immobiliare cesena
la doppia personalità di alcuni finti Esperti

Tuttavia, lo ribadisco ancora: è bene che essa è propedeutica al fine di garantire acquirente e proprietario. Non solo un trasferimento sicuro sotto il profilo della commerciabilità dei beni immobili, ma anche sotto un profilo sostanziale della verifica della regolarità urbanistica, edilizia e della agibilità.

Ecco un’esempio di relazione

Scaricati gratuitamente la relazione tecnica integrata di conformità edilizia e catastale che trovi di seguito.

Insomma, caro proprietario la perizia tecnica, redatta da un tecnico libero professionista, nella quale risulti l’esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto e l’esame edilizio e urbanistico degli stessi, e un documento indispensabile a supporto dell’attività del notaio.

Sono entrato in possesso di una bozza che utilizzano i tecnici abilitati in merito alle dichiarazione di conformità urbanistica e catastale o meglio definita relazione tecnica integrata. Puoi scaricarla gratuitamente.

Che cos’è, chi la redige ?

E’ quella relazione redatta da un tecnico professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra) nella quale viene fatto un esame edilizio e urbanistico laddove risulti l’esatta descrizione dell’immobile (quando lo stato di fatto, ovvero come esso di presente nella realtà), coincide con la sua rappresentazione nei documenti depositati in Comune e al Catasto, così da permettere al Notaio di eseguire il trasferimento dei beni immobili “in relax” e nel modo corretto.

E’ una forma di Check-up immobiliare urbanistico catastale.

Qui invece metto a disposizione uno schema esempio di relazione tecnica messo a disposizione dal Consiglio Notarile di Bologna.

Cosa fà il tecnico e come si muove?

Nella pratica per preparare la relazione tecnica integrata o perizia tecnica, il professionista abilitato, attraverso la delega firmata dal proprietario, dovrà recarsi nel Comune ove l’immobile è situato, richiedere l’accesso agli atti (cioè il tempo che impiega il Comune per fornire la documentazione al tecnico) verificare la presenza dei titoli autorizzativi e abitativi, la presenza di eventuali sanatorie o eventuali interventi edilizi eseguiti dall’attuale o dai precedenti proprietari.

Tempi per la preparazione della perizia tecnica.

Solitamente se non si riscontrano problematiche di alcun tipo sull’immobile, i tempo vanno da un minimo di 10 giorni ad un max di 20 giorni. Il servizio che influenza di più sulle tempistiche è relativo alla richiesta di accesso agli atti presso il Comune di appartenenza ove l’immobile è situato, cioè il tempo che impiega il Comune per fornire la documentazione al tecnico incaricato. In alcuni Comuni è possibile accompagnare la domanda di accesso alla documentazione urbanistica con la dicitura “URGENZA” , semplicemente sborsando una somma più alta.

L’importanza del sopralluogo

Cosa molto importante da fare subito dopo la richiesta di accesso agli atti amministrativi è il sopralluogo del tecnico , presso l’immobile.
La visita è, infatti, il momento in cui il professionista “scatta la fotografia” di come è l’immobile. Sulla base delle informazioni che avrà accertato sul fabbricato, verificherà la corrispondenza con i documenti urbanistici e catastali ricevuti dal Comune.

Ecco perché è così importante il sopralluogo. Il mio suggerimento: diffida dai tecnici che non si prendono il tempo necessario per presentarsi nel tuo immobile, verificarne lo stato, rilevarne le misure e ad espletare tutto il necessario per comprendere il tutto nella sua interezza.

La Legge cosa dice?

In sintesi l’art. 19 comma 4 della legge 30 Luglio 2010 n. 122 non obbliga nessun proprietario a redigere la relazione tecnica..

Cosa è accaduto negli anni?

Nel nostro bel territorio Italiano soltanto dal 31/10/1942 per la prima volta, entra in vigore la legge quadro urbanistica la 1150/42 adottata per uniformare a livello nazionale l’obbligo di licenza edilizia. Questo documento permetteva per la prima volta a chi intendesse costruire, ampliare o modificare fabbricati, di ottenere in modo probatorio un titolo autorizzativo che permettesse loro di intervenire sui beni immobili.

Da allora ad oggi molte cose sono cambiate, così come tantissime leggi sono state modificate come per esempio la Concessione Edilizia Onerosa del 1977 con la Legge 10, il Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01, i condoni edilizi ( sono 3 a partire dal 1985, 1994 e 2003) che hanno permesso di rendere alcuni abusi edilizi regolar dal punto di vista urbanistico-edilizio, in questo caso di parla di  Concessione in Sanatoria.

Tutti questi interventi sono stati eseguiti al fine di disciplinare e migliorare gli interventi sugli immobili, di facilitare le compravendite, le nuove costruzioni, insomma tutte quelle attività e quei processi che hanno permesso al nostro bel territorio di essere quello che è oggi.

Cosa è accaduto negli ultimi 40 anni?

Negli ultimi 4 decenni si sono compravenduti immobili con un sacco di problematiche edilizie, abusi e altrettanti problemi catastali.

Si è potuto vendere di tutto, da immobili con mansarde abusive, aperture dei solai mai dichiarate al fine di creare ambienti abitativi nelle soffitte, immobili con finestre in posizioni in contrasto con le normative comunali, case con porticati senza titolo autorizzativo, ville con garage e interrati immensi inesistenti nelle planimetrie, negozi trasformati in appartamento senza variazione catastale, potrei stare quì per altri 3 giorni ad elencare le problematiche riscontrabili su alcuni immobili.

Cosa dicono gli acquirenti?

Molti acquirenti, dopo aver acquistato l’immobile si sono trovati con una bella “patata bollente” fra le mani senza nemmeno saperlo. Gli abusi, le difformità e tutte le problematiche edilizie, venivano riscontrate dal nuovo proprietario solo nel momento in cui era necessaria una ristrutturazione o un’intervento sull’immobile.

Tali problematiche se venivano scoperte per tempo e non andavano in prescrizione, era possibile avviare una causa al vecchio proprietario, in caso contrario, bisognava arrangiarsi e tenersi la “patata bollente” mettendo mano al portafogli.

Quindi ribadisco che le relazioni tecniche si configurano come “pratica propedeutica” per accertare eventuali problematiche urbanistico edilizie, e non come un OBBLIGO.

Nella pratica le difformità edilizie sono ancora innumerevoli ed ogni caso andrebbe valutato e approfondito a parte. Carissimo lettore devi sapere che non tutte le difformità edilizia sono sanabili, quindi attenzione alla “patata bollente” E’ importante affidarsi ad un esperto che ti affianchi e ti segua per permetterti di acquistare o vendere un immobile in assoluta sicurezza.

immagine consulenza immobiliare esperto michele martinazzi
affidarti ad un esperto ti permette di risparmiarti un sacco di soldi e pensieri

Inoltre e bene ricordare che l’abuso edilizio resta in capo a colui che lo ha realizzato, con la conseguenza che il venditore potrebbe trovarsi in guai molto seri.

Reato penale per false dichiarazioni al Notaio

Con l’entrata in vigore del DL 78/2010 convertito in legge 30 luglio 2010 n 22, prevede la nullità dell’Atto Notarile la mancata “conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie”

Il venditore che afferma dichiarazioni false al Notaio sulla conformità allo stato di fatto dell’immobile tacendone gli abusi edilizi, incorre nel reato penale di FALSO IN ATTO PUBBLICO (cassazione penale II n 28703/2010).
Tali dichiarazioni si distinguono sinteticamente:

  • False dichiarazione in atto pubblico per induzione (espresse in buona fede, espresse da parte di terzi o di professionista abilitato.
  • False dichiarazioni ideologiche in atto pubblico (dichiarazioni false intenzionali (malafede, inganno) e consapevoli.

I vantaggi per il proprietario in merito alla relazione tecnica di rispondenza catastale ed edilizia?

  • Evitare rischi di nullità dell’atto formale o sostanziale;
  • Garanzia che la casa che stai vendendo è conforme;
  • Si evitano responsabilità penali;
  • Nessuna sorpresa del tipo sanzioni da pagare o risarcimenti danni;
  • Dormirai sereno;

Costi

Ebbene si, “l’ennesima gobba in più per il proprietario cammello” che si deve caricare di un’ulteriore onere. Il costo per la preparazione di una relazione tecnica integrata redatta da un tecnico abilitato,si aggira fra i 250 e 500 euro, questo è il costo medio da sostenere. Ho sentito voci, che alcuni proprietari hanno sostenuti anche costi maggiori, naturalmente questo dipende dalla personale decisione del tecnico. Il mio spassionato consiglio è di contrattare anzitempo, con il professionista, il costo da sostenere.

Per evitare problemi derivanti da falso ideologico da parte di scaltri tecnici, che si scopre solo successivamente, che potrebbero non essere abilitati a praticare la professione, vi consiglio di verificare l’abilitazione presso l’ordine di appartenenza. Non è raro trovarsi in situazioni spiacevoli difronte a tecnici senza abilitazione.

L’art. 19, comma 6 della L. n. 241/1990 e l’art. 20, comma 13 del d.P.R. n. 380/2001 recitano: “Ove il fatto non costituisca più grave reato, chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni o asseverazioni […] dichiara o attesta falsamente l’esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al medesimo comma è punito con la reclusione da uno a tre anni”.

L’art. 20, comma 13 del d.P.R. n. 380/2001, evidenzia questo: “In tali casi, il responsabile del procedimento informa il competente ordine professionale per l’irrogazione delle sanzioni disciplinari”.

Di seguito ecco i link all’ordine degli architetti di Forlì-Cesena, per effettuare la verifica dell’abilitazione. Qui invece l’ordine dei geometri della provincia di Forlì-Cesena. Ogni provincia ha il suo ordine (architetti, Geometri, Ingegneri), cercate quello di vostro interesse in base alla professione e al luogo di residenza del tecnico abilitato.

Come deve fare un proprietario per evitare rischi e future ripercussioni?

La materia negli ultimi 10 anni è diventata molto complessa e di difficile interpretazione anche per gli stessi professionisti che quotidianamente operano nella giungla del settore immobiliare.

Incarica adesso un bravo esperto che si occupi di svolgere, accertar e indagare lo status di un immobile, al fine di verificarne anzitempo la sua conformità edilizia. Fatti affiancare da uno specialista professionista che conosca esattamente cosa fare e come farlo, step by step, così da permetterti di arrivare vincente al traguardo.
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Ricorda, la tua casa vale.
Michele Martinazzi

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Miki Martinazzi

Miki Martinazzi aiuta migliaia di locatori a trovare l’inquilino affidabile e desiderano sicurezza nel pagamento costante e puntuale del canone di locazione, senza farsi distruggere la casa. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta all'anno al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono un esperto al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molte preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

3 pensieri riguardo “Relazione tecnica integrata, legge, costi, esempio.

  • Pingback:Scegliere il Notaio, garanzie e regole. A quale affidarsi? |

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    Novembre 5, 2019 in 7:49 am
    Permalink

    Buongiorno, articolo utile. Grazie.
    Vorrei solo fare una domanda: il proprietario dell’immobile che deve vendere, se tecnico abilitato, può redigere la relazione tecnica integrata?
    Grazie.

    Risposta
    • Avatar
      Novembre 6, 2019 in 9:08 am
      Permalink

      Buongiorno Vincenzo, è assolutamente vietato per un proprietario redigere la relazione tecnica integrata, relativa ad un immobile a lui intestato.
      Posso suggerirle di preparare tutti i documenti e i relativi rilievi fatti da lei, per poi portarli ad un suo amico tecnico abilitato, per completare e firmare il lavoro

      Miki Martinazzi

      Risposta

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