Sta benedetta relazione tecnica integrata: che cos’è, è obbligatoria, è importante. L’art. 19 comma 4 della legge 30 Luglio 2010 n. 122 prevede che tutti gli atti di trasferimento di proprietà degli immobili comprendano l’identificazione catastale e una “…resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità urbanistico catastale rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. ………..”. In pratica è vivamente consigliata la relazione tecnica integrata ma non è assolutamente obbligatoria.
Carissimo lettore se hai interpretato con attenzione la legge 122/2010 art. 19 citata sopra a questo paragrafo, avrai certamente inteso che al contrario di come ce la vogliono far “ingoiare” Credi ancora che la relazione tecnica integrata è obbligatoria?
Assolutamente no, è solo facoltativa.
Lo sapevi ? Forse….!
Dal 01 settembre 2017 il Consiglio Notarile, l’Ordine degli ingegneri e degli Architetti, il Collegio provinciale dei Geometri dell’area bolognese hanno sottoscritto un protocollo di intesa, in merito alla relazione tecnica integrata di conformità edilizia e catastale per la stipula di un’atto notarile (rogito) riguardanti i beni immobili.
Caro lettore se ti trovi in questo blog per ottenere una copia esempio relazione tecnica integrata, la puoi scaricare gratuitamente.
Facciamo ordine : la Relazione Tecnica Integrata, perché è importante?
Di seguito andrò a sventrare insieme a te tutti i dogmi che circondano questo argomento ancora oggi molto discusso e sulla bocca di tanti.
Mettiti comodo perché questo sarà un articolo semplice ma che ti fornirà la risposta che cerchi.
Cosa succede nei corridoi Notarili…..
Vige ancora confusione nei corridoi Notarili e altrettanti Notai fanno “orecchie da mercante” e danno per scontato che documento sia tassativamente obbligatorio.
Con questo articolo voglio chiarire in modo trasparente molti punti oscuri che l’universo immobiliare vive quotidianamente.
Chiarisco subito che la relazione tecnica integrata o relazione di rispondenza edilizia (la dicitura di questo documento è chiamato in 20 modi differenti) non è OBBLIGATORIA !!!
Queste relazioni tecniche si configurano come “pratica importante” per accertare eventuali problematiche urbanistico edilizie, e non come un OBBLIGO propedeutico alle compravendite.
Se da una lato otteniamo – per acquirente e venditore – maggiore sicurezza nella fase della compravendita, dall’altro abbiamo per l’ennesima volta un costo da sostenere in più per il proprietario.
Vi assicuro che molti proprietari di immobili (sopratutto le famiglie) dopo aver fatto sforzi pazzeschi per pagarsi il mutuo, alla loro tenacia e agli enormi sacrifici e finalmente essersi ritrovarsi con un tetto sopra alla testa, sono sfinite dai continui impegni e adempimenti che ogni anno aumentano e gravano sulla proprietà privata.
Allo stesso tempo è anche vero che il Notaio non vede l’immobile oggetto di compravendita e non può conosce lo stato in cui si trova realmente, ne consegue che la relazione tecnica integrata resta un documento che permette a tutte le parti interessate, di ottenere maggiore garanzia ed evitare così liti e problematiche future.
Come si è espressa l’Authority Antitrust?
L’Authority Antitrust della concorrenza del mercato ha emesso un comunicato molto importante ponendolo all’attenzione degli organi preposti (notariato, comitato regionale dei consigli Notarili, ordine degli ingegneri, ordine degli architetti, federazione agenti immobiliari professionisti ecc. ecc. ) specificando che la questa perizia tecnica definita anche relazione di conformità urbanistica e catastale non può essere imposta ma solo consigliata.
Il Notaio, non può imporla ma solo CONSIGLIARLA. Non può, dunque, rifiutarsi di stipulare l’atto Notarile.
Certamente la verifica urbanistica e catastale è tassativamente indispensabile in ogni compravendita immobiliare al fine di tutelare le parti ed evitare “beghe” presenti e future.
Rimetto alla tua attenzione la comunicazione diffusa dall’Authority-Antitrust (autorità garante delle concorrenza del mercato), in merito alla R.T.I. Se lo desideri, puoi scaricarla gratuitamente.
Ecco le parole del Garante: << […] Tale iniziativa potrebbe porsi in contrasto con la normativa a tutela della concorrenza laddove codesto Consiglio Notarile non si limiti a consigliarne l’utilizzo, ma ne richieda obbligatoriamente l’adozione da parte dei notai con modalità attuative uniformi, in quanto tal modo verrebbe limitata l’autonomia dei singoli professionisti nel definire il livello qualitativo della propria prestazione […] al fine di non incorrere in possibili violazioni della normativa antitrust è necessario che venga lasciata alla libera determinazione delle parti la definizione di tutti gli aspetti economici […] >>
Il punto di vista dell’ordine notarile
I Notai, d’altronde, (a voce del Presidente dell’Ordine dei Notai di Bologna) dichiarano che lo “stesso sarebbe sempre stato consigliato e mai definito come obbligatorio”.
Nella realtà, ti assicuro che non è proprio così, la percezione che continuo ad avere sul campo, è che alcuni studi Notarili danno da intendere che essa, al contrario, sia obbligatoria.
Quanto chiamerai uno studio Notarile, ti accorgerai subito che fra la documentazione richiesta per vendere o acquistare un immobile, fra la lunga lista di documenti ci sarà anche la relazione tecnica di compravendita, tale documento ti sarà richiesto come un obbligo e non come consigliato.
Scrivi nei commenti in fondo a questo articolo qual è il tuo punto di vista.
Inoltre desidero quì sottolineare, che le parti che intendono volontariamente procedere alla formazione della relazione tecnica integrata devono sentirsi libere di definire autonomamente gli aspetti economici (pagarla metà ciascuno fra venditore e acquirente).
Quindi, caro proprietario se qualche Notaio, agente immobiliare o tecnico abilitato professionista vuole importi obbligatoriamente la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale, e bene fargli sapere che le cose sono cambiate.
Tuttavia, lo ribadisco ancora: è bene che essa è propedeutica al fine di garantire acquirente e proprietario. Non solo un trasferimento sicuro sotto il profilo della commerciabilità dei beni immobili, ma anche sotto un profilo sostanziale della verifica della regolarità urbanistica, edilizia e della agibilità.
Relazione tecnica integrata esempio. Ora potete scaricarne una copia.
Scaricati gratuitamente la relazione tecnica integrata di conformità edilizia e catastale che trovi di seguito.
Insomma, caro proprietario la perizia tecnica, redatta da un tecnico libero professionista, nella quale risulti l’esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto e l’esame edilizio e urbanistico degli stessi, e un documento indispensabile a supporto dell’attività del notaio.
Sono entrato in possesso di una bozza che utilizzano i tecnici abilitati in merito alle dichiarazione di conformità urbanistica e catastale o meglio definita relazione tecnica integrata. Puoi scaricarla gratuitamente.
Che cos’è, chi la redige ?
E’ quella relazione redatta da un tecnico professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra) nella quale viene fatto un esame edilizio e urbanistico laddove risulti l’esatta descrizione dell’immobile (quando lo stato di fatto, ovvero come esso di presente nella realtà), coincide con la sua rappresentazione nei documenti depositati in Comune e al Catasto, così da permettere al Notaio di eseguire il trasferimento dei beni immobili “in relax” e nel modo corretto.
E’ una forma di Check-up immobiliare urbanistico catastale.
Qui invece metto a disposizione uno schema esempio di relazione tecnica messo a disposizione dal Consiglio Notarile di Bologna.
Relazione tecnica integrata chi la fa? Ecco il tecnico come si muove.
Nella pratica per preparare la relazione tecnica integrata di conformità edilizia e catastale o perizia tecnica, il professionista abilitato, attraverso la delega firmata dal proprietario, dovrà recarsi nel Comune ove l’immobile è situato, richiedere l’accesso agli atti (cioè il tempo che impiega il Comune per fornire la documentazione al tecnico) verificare la presenza dei titoli autorizzativi e abitativi, la presenza di eventuali sanatorie o eventuali interventi edilizi eseguiti dall’attuale o dai precedenti proprietari.
Relazione tecnica integrata tempi per ottenerla, quali sono?
Solitamente se non si riscontrano problematiche di alcun tipo sull’immobile, i tempo vanno da un minimo di 10 giorni ad un max di 20 giorni. Il servizio che influenza di più sulle tempistiche è relativo alla richiesta di accesso agli atti presso il Comune di appartenenza ove l’immobile è situato, cioè il tempo che impiega il Comune per fornire la documentazione al tecnico incaricato.
In alcuni Comuni è possibile accompagnare la domanda di accesso alla documentazione urbanistica con la dicitura “URGENZA” , semplicemente sborsando una somma più alta.
Perché è importante il sopralluogo
Cosa molto importante da fare subito dopo la richiesta di accesso agli atti amministrativi è il sopralluogo del tecnico , presso l’immobile.
La visita è, infatti, il momento in cui il professionista “scatta la fotografia” di come è l’immobile. Sulla base delle informazioni che avrà accertato sul fabbricato, verificherà la corrispondenza con i documenti urbanistici e catastali ricevuti dal Comune.
Ecco perché è così importante il sopralluogo. Il mio suggerimento: diffida dai tecnici che non si prendono il tempo necessario per presentarsi nel tuo immobile, verificarne lo stato, rilevarne le misure e ad espletare tutto il necessario per comprendere il tutto nella sua interezza.
La Legge cosa dice?
In sintesi l’art. 19 comma 4 della legge 30 Luglio 2010 n. 122 non obbliga nessun proprietario a redigere la relazione tecnica..
Cosa è accaduto negli anni?
Nel nostro bel territorio Italiano soltanto dal 31/10/1942 per la prima volta, entra in vigore la legge quadro urbanistica la 1150/42 adottata per uniformare a livello nazionale l’obbligo di licenza edilizia.
Questo documento permetteva per la prima volta a chi intendesse costruire, ampliare o modificare fabbricati, di ottenere in modo probatorio un titolo autorizzativo che permettesse loro di intervenire sui beni immobili.
Da allora ad oggi molte cose sono cambiate, così come tantissime leggi sono state modificate come per esempio la Concessione Edilizia Onerosa del 1977 con la Legge 10, il Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01, i condoni edilizi ( sono 3 a partire dal 1985, 1994 e 2003) che hanno permesso di rendere alcuni abusi edilizi regolar dal punto di vista urbanistico-edilizio, in questo caso di parla di Concessione in Sanatoria.
Tutti questi interventi sono stati eseguiti al fine di disciplinare e migliorare gli interventi sugli immobili, di facilitare le compravendite, le nuove costruzioni, insomma tutte quelle attività e quei processi che hanno permesso al nostro bel territorio di essere quello che è oggi.
Cosa è accaduto negli ultimi 40 anni?
Negli ultimi 4 decenni si sono compravenduti immobili con un sacco di problematiche edilizie, abusi e altrettanti problemi catastali.
Si è potuto vendere di tutto, da immobili con mansarde abusive, aperture dei solai mai dichiarate al fine di creare ambienti abitativi nelle soffitte, immobili con finestre in posizioni in contrasto con le normative comunali, case con porticati senza titolo autorizzativo, ville con garage e interrati immensi inesistenti nelle planimetrie, negozi trasformati in appartamento senza variazione catastale, potrei stare quì per altri 3 giorni ad elencare le problematiche riscontrabili su alcuni immobili.
Cosa dicono gli acquirenti?
Molti acquirenti, dopo aver acquistato l’immobile si sono trovati con una bella “patata bollente” fra le mani senza nemmeno saperlo.
Gli abusi, le difformità e tutte le problematiche edilizie, venivano riscontrate dal nuovo proprietario solo nel momento in cui era necessaria una ristrutturazione o un’intervento sull’immobile.
Tali problematiche se venivano scoperte per tempo e non andavano in prescrizione, era possibile avviare una causa al vecchio proprietario, in caso contrario, bisognava arrangiarsi e tenersi la “patata bollente” mettendo mano al portafogli.
Quindi ribadisco che le relazioni tecniche si configurano come “pratica propedeutica” per accertare eventuali problematiche urbanistico edilizie, e non come un OBBLIGO.
Nella pratica le difformità edilizie sono ancora innumerevoli ed ogni caso andrebbe valutato e approfondito a parte.
Carissimo lettore devi sapere che non tutte le difformità edilizia sono sanabili, quindi attenzione alla “patata bollente”
E’ importante affidarsi ad un esperto che ti affianchi e ti segua per permetterti di acquistare o vendere un immobile in assoluta sicurezza.
Inoltre e bene ricordare che l’abuso edilizio resta in capo a colui che lo ha realizzato, con la conseguenza che il venditore potrebbe trovarsi in guai molto seri.
Reato penale per false dichiarazioni al Notaio
Con l’entrata in vigore del DL 78/2010 convertito in legge 30 luglio 2010 n 22, prevede la nullità dell’Atto Notarile la mancata “conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie”
Il venditore che afferma dichiarazioni false al Notaio sulla conformità allo stato di fatto dell’immobile tacendone gli abusi edilizi, incorre nel reato penale di FALSO IN ATTO PUBBLICO (cassazione penale II n 28703/2010).
Tali dichiarazioni si distinguono sinteticamente:
- False dichiarazione in atto pubblico per induzione (espresse in buona fede, espresse da parte di terzi o di professionista abilitato.
- False dichiarazioni ideologiche in atto pubblico (dichiarazioni false intenzionali (malafede, inganno) e consapevoli.
I vantaggi per il proprietario in merito alla relazione tecnica di rispondenza catastale ed edilizia?
- Evitare rischi di nullità dell’atto formale o sostanziale;
- Garanzia che la casa che stai vendendo è conforme;
- Si evitano responsabilità penali;
- Nessuna sorpresa del tipo sanzioni da pagare o risarcimenti danni;
- Dormirai sereno;
L’ESPERTO RISPONDE: le regole, i vantaggi e i rischi .
Per aiutare a dribblare cattive sorprese, ogni giorno rispondiamo a qualche richiesta dei nostri lettori.
Con l’Esperto risponde del Blog di michelemartinazzi.it, otterrai gratuitamente una risposta personalizzata e un preventivo su misura.
Ora on-line l’esperto risponde “per conoscere le regole ed evitare i rischi”.
Servizio momentaneamente sospeso.
Abbiamo in serbo novità
Relazione tecnica integrata: cos’è e perché è davvero consigliabile? Il mio breve personale punto di vista.
A destra e a manca si leggono vari post su questo argomento, ma ti assicuro che chi come me abituato a “combattere” tutti i giorni sul campo, svolgere con diligenza il proprio lavoro diventa molto stancante, sopratutto quando hai a che fare con tanti ignoranti.
Tuttavia questa benedetta relazione di conformità urbanistica e catastale non è obbligatoria, ma raccomandata.
Tale documento vi solleverà da un sacco di noie che potrebbero insorgere, qualora un giorno, ci fossero incongruenze catastali o urbanistiche di qualche tipo.
Molti, sono ancora poco informati e spesso chi si esprime in merito, lo fà perché ha sentito dire qualche cosa in giro da qualcun altro.
Ogni giorno apro gli occhi alle 5.20 del mattino per riuscire a scrivere su questo blog e mantenere un aggiornamento costante, sfido la maggior parte dei professionisti di questo settore a fare altrettanto e vorrei tanto sapere a che ora si alzano da letto, soprattutto per aggiornarsi e studiare. Scrivi nei commenti il tuo punto di vista.
Relazione tecnica integrata costo.
Ebbene si, “l’ennesima gobba in più per il proprietario cammello” che si deve caricare di un’ulteriore onere. Il costo per la preparazione di una relazione tecnica integrata redatta da un tecnico abilitato,si aggira fra i 300 e 1.000 euro, questo è il costo nella media.
Ho sentito voci, che alcuni proprietari hanno sostenuto anche costi maggiori, naturalmente questo dipende dall’esperienza del tecnico e dalla capacità di risolvere il problema.
Il mio spassionato consiglio è di contrattare anzitempo, con il professionista, il costo da sostenere, ma sopratutto, rivolgiti ad un esperto che abbia esperienza e che sappia dove e come mettere le mani.
Relazione tecnica di compravendita chi la paga?
Solitamente per usi e consuetudini la paga il proprietario di casa. Nulla vieta alle parte di trovare accordi diversi.
Per evitare problemi derivanti da falso ideologico da parte di scaltri tecnici, che si scopre solo successivamente, che potrebbero non essere abilitati a praticare la professione, vi consiglio di verificare l’abilitazione presso l’ordine di appartenenza.
Non è raro trovarsi in situazioni spiacevoli difronte a tecnici senza abilitazione, o di tecnici che dichiarino il falso, rischiando di far entrare anche ignari proprietari nell’oblio di un’indagine.
L’art. 19, comma 6 della L. n. 241/1990 e l’art. 20, comma 13 del d.P.R. n. 380/2001 recitano: “Ove il fatto non costituisca più grave reato, chiunque, nelle dichiarazioni o attestazioni o asseverazioni […] dichiara o attesta falsamente l’esistenza dei requisiti o dei presupposti di cui al medesimo comma è punito con la reclusione da uno a tre anni”.
L’art. 20, comma 13 del d.P.R. n. 380/2001, evidenzia questo: “In tali casi, il responsabile del procedimento informa il competente ordine professionale per l’irrogazione delle sanzioni disciplinari”.
Di seguito ecco i link all’ordine degli architetti di Forlì-Cesena, per effettuare la verifica dell’abilitazione. Qui invece l’ordine dei geometri della provincia di Forlì-Cesena.
Ogni provincia ha il suo ordine (architetti, Geometri, Ingegneri), cercate quello di vostro interesse in base alla professione e al luogo di residenza del tecnico abilitato.
Come deve fare un proprietario per evitare rischi e future ripercussioni?
La materia negli ultimi 10 anni è diventata molto complessa e di difficile interpretazione anche per gli stessi professionisti che quotidianamente operano nella giungla del settore immobiliare.
Incarica adesso un bravo esperto che si occupi di svolgere, accertar e indagare lo status di un immobile, al fine di verificarne anzitempo la sua conformità edilizia.
Fatti affiancare da uno specialista professionista che conosca esattamente cosa fare e come farlo, step by step, così da permetterti di arrivare vincente al traguardo.
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Un caro saluto.
Miki Martinazzi
Pingback: Scegliere il Notaio, garanzie e regole. A quale affidarsi? |
Buongiorno, articolo utile. Grazie.
Vorrei solo fare una domanda: il proprietario dell’immobile che deve vendere, se tecnico abilitato, può redigere la relazione tecnica integrata?
Grazie.
Buongiorno Vincenzo, è assolutamente vietato per un proprietario redigere la relazione tecnica integrata, relativa ad un immobile a lui intestato.
Posso suggerirle di preparare tutti i documenti e i relativi rilievi fatti da lei, per poi portarli ad un suo amico tecnico abilitato, per completare e firmare il lavoro
Miki Martinazzi
Un palazzo costruito nel1984 il tecnico del comune di appartenenza ha dato l’abitabilità oggi al momento della vendita mi ritrovo a pagare migliaia di € per bucature finestre spostate di qualche cm. terrazzi che sporgono di qualche cm preciso che non sono state effettuate modifiche da me unico proprietario in comune l’unica risposta é stata che ai tempi andava bene così la tale risposta mi ha lasciato del tutto basito e che è voglio vendere devo regolarizzare tutto È giusto grazie
Il mio tecnico incaricato , nel redigere la Relazione, di un appartamento posto al primo piano su rialzato, ha scritto secondo piano , considerando il rialzato come primo piano. I dati catastali sono esatti, però ci sta questa difformità tra il piano riportato al catasto e quello che scrive lui. Può impedire la compravendita o basta siano esatti i dati catastali?
Buongiorno Gianluca, rispondo seccamente che dipende tutto dal notaio, alcuni non ne vogliono sapere, altri invece accettando la relazione tecnica anche se con piccoli errori!
Quello che fa fede sono gli estremi catastali, infatti, il professionista allega sempre la visura catastale alla relazione tecnica integrata.
Si rechi dal suo Notaio e senta che cosa le dice in merito. Per l’esperienza che ho vissuto negli ultimi anni all’interno dei corridoi Notarili non dovrebbe sollevale questioni, sempre che il suo, non sia di quelli molto pignoli.
Miki Martinazzi
Con l’entrata in vigore del Decreto semplificazioni, ed in particolar modo quanto riportato nell’art. 34 bis comma 3, qualcosa penso sia cambiato.
Cordiali Saluti
Buonasera.
Abito in una palazzina di 16 condomini. Il mio appartamento è composto da sala/angolo cottura,bagno e camera, s
( nella piantina appare scritto camera/ angolo cottura,bagno e camera.
Ma di fatto quello che è la camera il proprietario o imprenditore edile ha fatto gli attacchi per cucina( in totale sono due attacchi di cucina) ma sarebbe la camera nella piantina, e io ho comprato così, con questa difformità.Devo rompere il pavimento per togliere condutture di gas, che io non ho messo?
Cosa faccio per poter vendere?
Nella relazione tecnica si farà noto questo problema? Potrò vendere ? Grazie.
Oggi ho deciso di dedicare qualche minuto, postando un articolo che sicuramente potrebbe servire a qualche proprietario preoccupato di lievi difformità catastali nella compravendita.
Anche quando si affitta una casa casa i locatori non prestano la dovuta attenzione alla planimetria catastale non conforme, soprattutto quando si loca il proprio immobile a cittadini extracomunitari.
Ma ora passiamo alla domanda della Signora Maurizia relativa alla sua ansia da difformità catastale.
Lievi difformità catastali nella compravendita immobiliare
Buonasera.
Abito in una palazzina di 16 condomini. Il mio appartamento è composto da sala/angolo cottura, bagno e camera, ( nella piantina appare scritto camera/ angolo cottura, bagno e camera).
Ma di fatto quello che è la camera il proprietario o imprenditore edile ha fatto gli attacchi per cucina ( in totale sono due attacchi di cucina) ma sarebbe la camera nella piantina, e io ho comprato così, con questa difformità.
Devo rompere il pavimento per togliere condutture di gas, che io non ho messo?
Cosa faccio per poter vendere?
Nella relazione tecnica si farà noto questo problema? Potrò vendere ? Grazie.
Lievi difformità catastali quali sono e come comportarsi
Buongiorno Maurizia, senza vedere il suo immobile e senza analizzare con dovuta perizia la documentazione, darle una risposta precisa diventa complesso, tuttavia quando verrà il tecnico ad eseguire il sopralluogo (per redigere la relazione tecnica di conformità), la stanza con gli attacchi della cucina, in quel momento deve essere destina a Camera e non a cucina.
Successivamente quando lei venderà il suo immobile, il fatto che ci siano degli attacchi in questo vano, nulla vieta che esso non possa venir utilizzato dal suo futuro acquirente per l’uso per il quale è stato indicato in pianta (come camera o viceversa).
Io mi preoccuperei molto di più, nel caso ci fossero difformità catastali del tipo (muri spostati e non dichiarati) porte ubicate in posti diversi rispetto a quanto indicati nella planimetria catastale, vani come soffitta, cantine o sottotetti completamente abusivi e non indicati nelle piantine planimetriche ne tanto meno dichiarate all’ufficio urbanistica.
Queste difformità, anche se lievi vanno assolutamente sanate con una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) dipende dal tipo di abuso che è stato fatto, con multe in alcuni casi anche oltre a 1.000 euro.
A questa somma andrà aggiunta la parcella del tecnico, bolli e spese varie.
Per concludere, io non ravviso alcun problema e non vedo nessuna lieve difformità catastale e se fossi in lei, non mi preoccuperei assolutamente.
Cordiali saluti
Miki Matinazzi
PS: non riusciamo a rispondere gratuitamente a tutti.
Un caro saluto
Miki Martinazzi
Grazie.
È stato così chiaro nel spiegare tutto e togliermi tanti dubbi.
Grazie di nuovo.
Maurizia
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