Spesso vengono in consulenza con il sottoscritto, proprietari Italiani che desiderano affidare in gestione il proprio immobile ad una sconosciuta agenzia immobiliare. Sono due le principali preoccupazioni che la maggior parte di loro mi sollevano e riguardano, in primis il ricavato netto dell’affitto (fra imposte e spese) e per secondo quali sono le formule di affitto garantito e le regole per corazzare il contratto di locazione.
I rischi che una locazione porta con se sono molto elevati e spesso sottovalutati dalla stragrande maggioranza dei proprietari Italiani.
Per una piccola parte di essi invece, in particolare per quelli più facoltosi, sono consapevoli che per ottenere un affitto garantito e profittevole è indispensabile fin dai primi giorni partire con il piede giusto e avere al proprio fianco l’esperto in grado di ottenere risultati eccellenti.
Affittare casa è un arte e non pressappochismo, le brutte soprese sono sempre dietro l’angolo e in questi tempi di forte difficoltà economica in cui la nostra Italia si trova, diventa sempre più difficile concedere in locazione il proprio immobile al primo sconosciuto.
Io che dal 1997 ho iniziato questa eccellente professione, i rischi elevati di ogni locazione li conosco molto molto bene.
I primi contratti che ho stipulato oltre 24 anni fa, ero convinto sarebbero sempre stati onorati dagli inquilini, mio Nonno mi insegnò che bisogna fidarsi del prossimo e che le persone sono tutte buone, ma ho presto capito e imparato proprio sulla mia pelle e quella dei locatori, che l’occasione fa l’uomo ladro e che fra locatore e conduttore è il proprietario l’unico a rischiare di perdere e sborsare una valanga di soldi.
Contratto affitto assicurato e il canone di affitto garantito: come fare?
Scopriamo quindi, con l’articolo di oggi, quali sono le garanzie che un locatore dovrà mettere in campo per proteggere i propri denari, la propria tranquillità mentale, la casa e l’arredamento, dalle imperizie dell’inquilino.
Si sente spesso parlare di polizze “affitto garantito” per eventuale morosità dell’inquilino o addirittura ho sentito millantare da scalzacani travestiti da professionisti sempre di fretta, di clausole che risolvono in automatico in contratto di locazione dopo 60 giorni di inadempimento contrattuale.
Tutte cazzate che spesso escono dalla bocca di chi non sa che quello che sta facendo e cosa sta dicendo e che rischiano di mettere a repentaglio la buona riuscita di una ricca e longeva locazione.
Cara locatrice, per prima cosa, quello che mi sento di consigliarti per salvaguardare la tua locazione è di affidarsi ad eccellenti e validi professionisti del settore, in particolare e in modo specifico che questi ultimi abbiamo una forte specializzazione in quello che fanno.
Oppure, un alternativa è rivolgersi ad agenzie specializzate che non siano affollate da primo improvvisato ragazzetto di turno in cerca di fortuna, abbagliato e affascinato dal mattone e dalle provvigioni facili sborsate da locatori inesperti.
Come funziona all’interno delle agenzie immobiliari, ne ho parlato nello specifico in questo articolo che ti consiglio di leggere.
Assolutamente da allontanare e sconsigliate, le associazioni di categoria “trita tutto, tuttologhe” che pensano solo a fare numeri e a mettere la tua pratica locatizia nella loro catena di montaggio.
Queste ultime non fanno nulla di specifico e non sono sinonimo di affitto assicurato. Funziona che tu gli porti il tuo documento di identità e quello del tuo inquilino, una visura catastale, una planimetria, l’attestato di prestazione energetica, l’importo del canone, tutto qui.
Quello che faranno per te sarà riempire gli spazi vuoti di un fac simile contratto di locazione nel giro di mezzo’ora, stamparlo, telefonarti e dirti che il tuo contratto di affitto è pronto.
Non faranno un analisi fiscale della tua situazione specifica (non ne hanno il tempo), non ti chiederanno se il tuo immobile ha difformità di qualche tipo, non cercheranno di capire quali sono le tue esigenze in merito alla durata contrattuale e non avranno nemmeno il tempo per capire se per te è meglio un tipo di contratto con finalità turistica, piuttosto che un contratto 4+4, o uno canone concordato o transitorio.
Mirare a tutelare l’abitazione primaria è tutt’altra cosa. Affidare il proprio bene immobile al primo sconosciuto e senza tutele è follia pura.
Ritornando al nostro contratto di affitto assicurato, presta molta attenzione alle società che emetterà la polizza fideiussoria, molto spesso sono società a responsabilità limitata (srl) che, per antonomasia, potrebbero chiudere baracca e burattini da un momento all’altro, lasciando il proprietario scoperto e con le tasche vuote.
Una “polizza assicurativa affitto sicuro” non garantisce il proprietario sul fatto che l’inquilino sia una persona affidabile e solvibile, anzi al contrario, una polizza assicurativa o fideiussoria la può ottenere qualunque lestofante, basta pagare il premio per ottenerla e il gioco è fatto.
Il canone di affitto garantito e i costi
I costi, che l’inquilino dovrà sostenere per ottenere una polizza affitto garantito si aggirano tra l’8 e il 10 % del canone annuo. Occhio inoltre alle clausole generali di contratto. Le assicurazioni sono brave a trovare il “pelo sull’uovo” pur di non erogare la somma di spettanza.
Ora vediamo come si fa a corazzare un contratto di affitto. Ne ho già parlato in un video che ho deciso di condividere alla fine di questo articolo. Il mio video ti aiuterà ad aprire gli occhi e capire quali sono le regole e gli equilibri che governano il complesso e affascinante mondo locatizio.
Ogni contratto di locazione ha una specifica disciplina e regolamentazione che andrebbe attentamente valutata con la massima perizia, visto da fuori e dai non addetti ai lavori sembra semplice.
Ogni immobile, ogni inquilino e ogni proprietario non sono dei numeri e non standardizzati, ecco perché ogni contratto deve essere attentamente e accuratamente analizzato nella sua interezza.
La legge 9 dicembre 431/98 e 27 luglio 392/78 vengono da quando sono state approvate, interpretate alla carlona e ogni persona (nello specifico proprietari e addetti ai lavori) tendono a manipolarla a proprio piacimento, in barba a tutto e tutti.
Tanto siamo in Italia, tutto è possibile!!! Poi però quanto le “magagne” vengono a galla, sono ca…i !!!
E solo a distanza di mesi dopo che le parti hanno firmato il contratto di locazione si accorgono con il “senno del poi” ci si fa ben poco, controversie e beghe legali sono all’ordine del giorno e ritornare indietro sulla propria strada risulta molto molto complesso e pieno di complicazioni ed economicamente insostenibile.
Anagrafe inquilini morosi e cattivi pagatori
Cara locatrice se vuoi iniziare la tua locazione nel modo giusto e consapevole, scopri come verificare l’affidabilità e la solvibilità del tuo inquilino partendo da qui:
Eccoci alla procedura e opposizione sfratto per morosità fra locatore e conduttore
Miki, vorrei sapere quando posso intimare lo sfratto per morosità nel momento in cui l’inquilino smettesse di versare il canone di locazione o fosse in ritardo con l’affitto (almeno da un paio di mesi) ? E quando posso citare quest’ultimo in udienza per la convalida?
Ecco quali sono le chance che la Legge 9 dicembre 431/98 e 392/78 offre all’inquilino moroso ed ecco in breve come egli potrà comportarsi:
- presentarsi all’udienza, comportandosi da finto povero e disperato con gli occhioni lucidi e con il SUV nuovo parcheggiato fuori, facendo opposizione, in tal caso il giudice molto probabilmente impietosito, deciderà se concedere o meno al proprietario l’ordinanza di sfratto.
- presentarsi con i “soldi del reddito di cittadinanza” e saldare la morosità: in questo caso il procedimento si chiude e l’inquilino se ne ritornerà a casa beato e tranquillo spaparanzandosi sul divano, e il suo proprietario arrabbiato speranzoso che il giudice emettesse ordinanza per cacciare di casa il furbone, stando sveglio la notte sperando che il mese dopo non si ripeti la manfrina;
- oppure sempre con le lacrime agli occhi (e il naso da pinocchio) chiedere il termine di grazia. Solitamente, se l’avvocato non è stato furbo e non è stato consigliato sulla procedura strategica da adottare studiata da Miki Martinazzi, il Giudice concederà sempre un termine (variabile solitamente parliamo di 3 lunghi e insostenibili mesi) entro i quali l’inquilino avrà tutto il tempo per restare a scrocco a casa del proprietario e solo nel caso avesse voglia, racimolare la somma e saldare, in caso contrario si dovrà aspettare ancora;
- oppure (questo è la chance che sperano la maggior parte dei proprietari) non presentarsi. In questo caso se il nostro amico furbone inquilino non si presenta all’udienza, il proprietario si asciugherà i sudori e finalmente vedrà che il giudice potrà emettere un’ordinanza di convalida di sfratto, successivamente presentarsi con le forze dell’ordine e con il fabbro a casa dell’inquilino, sfondare il portone e cacciarlo.
Mi raccomando occhi aperti !!!
Miki Martinazzi