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Affittare casa in sicurezza regole, criticità e fregature

Una della prime domande che un locatore pone a se stesso prima di affittare il proprio immobile è: come posso affittare casa in sicurezza?

Moltissimi proprietari, nel cuor loro desidererebbero affittare in sicurezza la propria casa, ma hanno paura di sbagliare. E’ ormai risaputo che affittare la propria casa ad un inquilino im-perfetto si rivelerebbe una pessima decisione che porterebbe a notti insonni e ad enormi grattacapi. A questo punto vediamo come può fare una locatore per potersi tutelare nel caso in cui voglia affittare in sicurezza.

Indice degli argomenti che tratteremo all’interno di questo articolo

  1. Affittare casa regole, furbe
  2. Come affittare agli stranieri: a che cosa stare attenti
  3. Una regola da non sottovalutare
  4. Novità affitti brevi: il decreto crescita
  5. Gli sfratti in Italia: come affittare sicuri
  6. La polizza anti morosità o locazione sicura
  7. Meglio la cauzione o la fideiussione o la polizza anti morosità
  8. I 3 passi per affittare senza rischi
  9. Affittare casa costi: ecco il carico fiscale
  10. Conclusioni e soluzioni

Ho già anticipato in più occasioni in alcuni miei interessanti articoli, di come trovare un’inquilino perfetto. I miei suggerimenti sono il frutto di oltre 22 anni di esperienza sul settore immobiliare e ti assicuro che di inquilini “im-perfetti”, ne ho incontrati veramente molti.

Grazie all’esperienza maturata posso vantare enormi risultati, fra cui moltissimi locatori che hanno in casa lo stesso inquilino da oltre 18 anni.

Affittare casa regole

In questo video parlo di alcuni importanti accorgimenti che un locatore dovrebbe adottare quando dovrà verificare la solvibilità dell’inquilino.
Ogni inquilino porta con sè la sua storia, per cui sarebbe fondamentale analizzare ognuno singolarmente. Tuttavia esistono delle buone norme su cui fare riferimento, queste vi aiuteranno a trovare un’inquilino affidabile.

Di fondamentale importanza è cercare di conoscere bene il vostro potenziale affittuario: questo ti permetterà di capire se la tua casa è appropriata alla persona che stai scegliendo. Alcuni proprietari locatori non Amano la presenza di amici a quatto zampe e di bimbi nella casa.

Una piccola parte dei proprietari che affianco da anni, che mi affidano da una vita la propria casa, mi hanno confidato che la scelta di non volere bambini o animali era orientata a rispettare il totale silenzio che si era consolidato con i vicini, così da evitare di compromettere l’equilibrio.

Tu ci avevi mai pensato?

Affittare agli stranieri

Ti esorto a prestare massima attenzione nel momento in cui decidi affittare in sicurezza agli stranieri. Alla luce dei miei tantissimi anni di carriera, ho, in svariate occasioni affittato casa senza incorrere in problemi agli stranieri. Tale scelta se ben fatta, si rivela un’ottima opportunità.

Ma, se al contrario, si sottovalutano alcune importanti considerazioni, la scelta di locare la tua casa, si rivelerà un “in-sicurezza”. Il motivo è racchiuso in un importante articolo scritto qualche tempo fà. Certi rischi e bene conoscerli prima di affidare la propria casa ad un cittadino extracomunitario.

Una regola da non sottovalutare

Un’aspetto a cui pochissimi proprietari locatori pensano prima di affittare è relativo alla mancanza di provvedimenti autorizzatori o concessori relativi alla sua destinazione d’uso (abitabilità, sanatorie, agibilità). E’ un’argomento molto importante a cui andrebbe dedicato un’interno articolo, ma in questa sede cercherò di essere sintetico in modo da poterti fornire qualche spunto su cui riflettere.

L’articolo 1578 cc:  “Se al momento della consegna la casa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, allorché si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”. 
“Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti dai vizi della cosa, se non prova di aver senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

Va tuttavia specificato che, la peculiarità intrinseca di immobile abusivo, per la mancanza di titoli autorizzativi o abitativi relativi alla sua destinazione d’uso (ovvero per l’assenza dell’abitabilità o agibilità), dello stesso, non impedisce la valida costituzione del rapporto di locazione. (Cass. 4228/1999 – Cass. 22312/2007 – Cass. 12983/2010) 

In particolare si sono espressi un paio di Tribunali (Palermo e Prato) in merito, riconoscendo che, la mancanza dei requisiti di abitabilità di una casa affittata, esclude per il locatore, la responsabilità per inadempimento.

Specificando che la mancanza di idoneità dell’alloggio non impedisce in modo assoluto il godimento dello stessa da parte del conduttore. ed anche se quest’ultimo già conosceva, o era in grado di conoscere.

Affitti brevi 2019, normativa novità e Decreto Crescita

In questi giorni, sono finalmente riuscito a scrivere come dare in affitto il proprio immobile per brevi periodi e le novità in merito agli affitti brevi 2019 e le novità del Decreto Crescita. Dai una sbirciatina perché l’articolo è molto interessante.

Gli sfratti in Italia e come affittare casa in sicurezza

Da un rapporto relativo a qualche anno fà che ho pubblicato in questo articolo, appare molto allarmante il numero elevato di sfratti raggiunti in Italia, se non lo sai ci sono stati oltre 57.000 sfratti. Affittare una casa senza brutte sorprese è quasi impossibile, tuttavia se si ha l’accortezza di non dare nulla per scontato, l’affitto di una casa si rivelerà un verso successo. Ho recensioni di proprietari che hanno lo stesso inquilino da quasi 20 anni, ti sempre impossibile ?

Se puoi, trovati un esperto che ti aiuti a fare sempre le scelte giuste. Lo so, ora starai pensando che pagare un compenso per affittare la tua casa sia un pessimo investimento, ma se ci rifletti bene e se rapportato ad incasso di un canone annuale medio che si aggira attorno ai 6000 euro, si tratta di soli 1,36 euro al giorno per avere uno specialista al tuo fianco che ti protegge da errori contrattuali, sviste, dimenticanze, interpretazioni errate del codice civile ma sopratutto ti protegge dagli inquilini furbacchioni che tentano attraverso trucchetti e altarini, di infilarsi in casa tua per poi smettere di pagare l’affitto pochi mesi dopo.

La polizza anti morosità o polizza affitto sicuro

In casa mia non metterei mai una persona ignorante, maleducata o arrogante, anche se mi consegnassero domani mattina una polizza di 20.000 euro a protezione dei danni o a copertura da eventuali inadempimenti economici e contrattuali.

Pensaci bene! Metteresti in casa tua un estraneo che hai appena conosciuto e non sai da dove viene, che non è un tuo parente, che non ti è stato raccomandato da nessuno, che magari non ti piace e da un momento all’altro potrebbe essere licenziato in tronco, in cambio di una polizza anti morosità o di una fideiussione?

Certamente, risponderai!

Ma se questa persona che abiterà in casa tua per diversi anni, nel tempo si rivelasse maleducata, ignorante e arrogante, nel caso in cui per qualche motivo avessi necessità di risolvere un problema (tubi rotti, infiltrazioni, antenna TV ecc ecc), oppure infastidisse il vicino di casa lanciando mozziconi di sigaretta o sbattendo la tovaglia sopra la testa di quest’ultimo, l’affitto assicurato ti semplificherebbe la vita in questo senso?

Pensaci! Prova a immaginare se ti trovassi nella necessità di vendere il tuo immobile o avessi necessità di riaffittarlo e il tuo inquilino arrogante non ti facesse entrare in casa tua, cosa accadrebbe?

Oppure ti chiamasse al telefono ogni giorno per cose futili, per lamentarsi che questo o quello non funziona, o che il rubinetto perde un goccio d’acqua o perché nella camera da letto esposta a NORD, sbuca un pizzico di condensa, accusandoti che si tratta di muffa e per questo querelandoti che la casa è insalubre, arrivando perfino ad autoridursi il canone, cosa penseresti?

Meglio la cauzione o la fideiussione o la polizza anti morosità?

Se consideri che alcuni degli inquilini a cui ho affittato casa, non hanno nemmeno versato il deposito cauzionale, e sono gli stessi che abitano da quasi 20 anni lo stesso immobile. Pensi sia meglio il deposito cauzionale o la fidejussione?

Il 98% degli inquilini che stanno abitando nella casa dei proprietari che affianco da tantissimi anni, sono persone squisite, educate e a modo.

affittare casa in sicurezza

Sono persone comprensibili, che si mettono nei panni degli altri, sopratutto difronte alle tante necessità che un locatore potrebbe avere da un momento all’altro.

Sono persone con cui ci puoi parlare e trovare la soluzione migliore per ogni evenienza! Sono persone che conducono una vita ordinaria, modesta, e di tutto rispetto. Sono persone che prima pensano a versare il canone di locazione e poi a comprarsi il televisore 60 pollici.

Queste persone fanno parte del 98% che hanno versato un modesto deposito cauzionale di pochi mesi e non una polizza!

Se la persona che hai difronte non ti convince, scappa!
Dai retta al tuo sesto senso Non farti incantare dalla polizza o dalla fideiussione.

Meglio una persona affidabile che una inaffidabile e arrogante sopratutto in cambio di una polizza anti morosità! Se vuoi approfondire, ho dedicato un articolo, puoi leggerlo qui.

Occhi aperti e dai retta al tuo intuito.

I 3 passi per affittare senza rischi

Da oltre 23 anni aiuto i proprietari ad affittare il proprio patrimonio immobiliare in sicurezza, avere inquilini che versano il canone puntualmente, ed avere un esperto al loro fianco su cui contare e fare sempre le scelte corrette.

Ho deciso di Creare una Consulenza GRATUITA per TE, dove capiremo insieme quali sono gli errori da non fare quando si affitta una casa e come gestire in modo esemplare, passo dopo passo una locazione protetta. Ogni mese sono disponibili 4 sessioni gratuite. Ti aspetto non mancare.

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Al tuo inquilino affidabile

Affittare casa costi: il carico fiscale

Per farla molto breve e non tediarti con inutili giri di parole i costi per locare una casa di seguito li elenco e l’importo varia a seconda dell’immobile affittato:

  • per fabbricati a uso abitativo, l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo;
  • per fabbricati strumentali, l’imposta è pari all’1% del canone annuale, soggetti IVA
  • in tutti gli altri casi, l’imposta è pari al 2% del canone;
  • fondi rustici, l’imposta è pari allo 0,50% del corrispettivo annuo;
  • per tutti gli altri immobili l’imposta di registro è pari al 2% calcolato sull’annualità.
  • contratto a canone concordato è possibile ottenere una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta. Importante sapere che l’importo per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.
  • se il deposito è pagato da un terzo (garante o al di fuori) dal rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Imposta di bollo

L’imposta di bollo deve essere versata per ogni copia da registrare. Euro 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe

In conclusione

Per concludere, desidero evidenziare un’altro punto di vista relativo alla Corte Suprema (Cass. 915/1999), che ha sentenziato “…. il locatore è responsabile ed è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell’immobile a lui locato, anche quando tali condizioni fossero note al conduttore, al momento della conclusione del contratto….” Rilevando che il diritto alla salute supera qualsiasi patto che escluda o limiti la responsabilità (Cassazione 19744/2014)

Buona visione

Al tuo contratto sicuro e al tuo inquilino affidabile

Michele Martinazzi

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