Affittare casa in sicurezza regole, criticità e fregature

Una della prime domande che un locatore pone a se stesso prima di affittare il proprio immobile è: come posso affittare casa in sicurezza?

Moltissimi proprietari, nel cuor loro desidererebbero affittare in sicurezza la propria casa, ma hanno paura di sbagliare. E’ ormai risaputo che affittare la propria casa ad un inquilino im-perfetto si rivelerebbe una pessima decisione che porterebbe a notti insonni, insolvenze, conto in banca vuoto e ad enormi grattacapi. A questo punto vediamo come può fare una locatore per potersi tutelare nel caso in cui voglia affittare in sicurezza e chi se non Miki Martinazzi riferimento Italiano per le locazioni sicure e specialista nella blindatura dei contratti di locazione, oggi vi indicherà come affittare casa e qual’è la strada maestra.

Indice degli argomenti che tratteremo all’interno di questo articolo: le regole per affittare casa.

  1. Affittare casa regole furbe
  2. Come affittare agli stranieri: a che cosa stare attenti
  3. Una regola da non sottovalutare
  4. Novità affitti brevi: il decreto crescita
  5. Gli sfratti in Italia: come affittare sicuri
  6. La polizza anti morosità o locazione sicura
  7. Meglio la cauzione o la fideiussione o la polizza anti morosità
  8. I 3 passi per affittare senza rischi
  9. Affittare casa costi: ecco il carico fiscale
  10. Conclusioni e soluzioni

Ho già anticipato in più occasioni in alcuni miei interessanti articoli, di come trovare un’inquilino perfetto.

I miei suggerimenti sono il frutto di oltre 24 anni di esperienza sul settore immobiliare e ti assicuro che di inquilini “im-perfetti”, ne ho incontrati veramente molti.

Botte nei denti ne ho prese tantissime.

Grazie all’esperienza maturata posso vantare enormi risultati, fra cui centinaia di locatori che hanno in casa lo stesso inquilino da oltre 20 anni, con enormi profitti che successivamente sono stati diligentemente reinvestiti per creare nuovi asset, permettendo a questi di accrescere il proprio patrimonio immobiliare.


Affittare casa regole

In questo articolo parlo di quali sono i più importanti e vitali accorgimenti che un locatore deve tassativamente adottare quando dovrà verificare la solvibilità dell’inquilino.

Ogni inquilino porta con sé la sua storia, ogni affittuario tenta di nascondere referenze e situazioni che potrebbero non piacere agli occhi del suo proprietario, ecco perché è fondamentale analizzare attentamente ogni pratica locatizia con massima dovizia.

Tuttavia esistono delle eccellenti norme su cui fare riferimento, queste vi permetteranno di trovare un’inquilino affidabile.

Di fondamentale importanza è cercare di conoscere bene il vostro potenziale affittuario: questo vi permetterà di capire se la tua casa è appropriata alla persona che stai scegliendo.

Per esempio, alcuni proprietari locatori non Amano la presenza di amici a quatto zampe e bimbi nella casa, questo aspetto molti inquilini tentano di nasconderlo (ed è solo una parte delle menzogne che accennavo sopra).

Una piccola parte dei proprietari che affianco da anni, che mi affidano da 3 generazioni la locazione della propria casa, mi hanno confidato che la scelta di non volere bambini o animali era orientata a rispettare il totale silenzio che si era consolidato con i vicini di casa, così da evitare di compromettere l’equilibrio e il solido rapporto.

Tu ci avevi mai pensato?


Miki, dimmi come affittare in sicurezza agli stranieri.

Ti esorto a prestare massima attenzione nel momento in cui decidi affittare in sicurezza agli stranieri. Alla luce dei miei tantissimi anni di eccellente carriera, ho in svariate occasioni, affittato casa senza incorrere in problemi agli stranieri.

Tale scelta se ben fatta, si rivela un’ottima opportunità sia in termini economici che di lunga durata contrattuale.

Ma, se al contrario si sottovalutano alcune importanti considerazioni, la scelta di locare la tua casa, si rivelerà un “in-sicurezza”.

Il motivo è racchiuso in un importante articolo scritto qualche tempo fà. Certi rischi e bene conoscerli prima di affidare la propria casa ad un cittadino extracomunitario.

Uno dei problemi più gravi che potrebbero sorgere nell’affittare a cittadini extracomunitari è che gli inquilini stranieri usano l’immobile come stazione per far dimorare amici connazionali in cambio di denaro.

Ti spiego meglio. Gli stranieri danno ospitalità ad amici connazionali in cambio di soldi in modo che questi ultimi, usino l’immobile per ottenere la residenza, per ottenere il permesso di soggiorno o per farli emigrare dal loro paese di provenienza.

Prova a pensarci un attimo, come farebbe un cittadino straniero che abita in Senegal, a venire in Italia senza una dimora dove soggiornare?

Se sei interessato o interessata a scoprire altri trucchetti che gli inquilini furbetti usano per mettere in difficoltà il proprietario, ti consiglio la visione della video guida gratuita che ho pensato e creato per i locatori lungimiranti disponibile cliccano qui.


Miki, mi puoi anticipare quali sono le regole per affittare casa tramite agenzia?

Ne ho parlato più volte nei miei video e in più occasioni ho scritto articoli a tal proposito, tuttavia è bene ribadire a che cosa andrà in contro un proprietario quanto intende affittare casa con agenzia immobiliare.

Le agenzie (quasi tutte) sono stracolme di ragazzetti improvvisati e incravattati a cui viene inculcato che il lavoro sia semplice e si guadagnano un sacco di soldi.

Si sa, l’abbaglio del mattone e dei soldi facili è sempre sotto agli occhi.

In verità solo 1 agente immobiliare su 10 guadagna, gli altri faticano ad arrivare a fine mese, sono sempre di corsa, in competizione fra colleghi, alla ricerca di nuovi immobili da affittare e con l’acqua alla gola.

Non sanno coltivare rapporti a lungo termine con i proprietari, pensano solo fare legna e numeri. La maggior parte di questi agenti immobiliari sono tuttologi.

Trattano la vendita delle case, dei capannoni, degli stabilimenti al mare, dei Loft, dei negozi, delle tabaccherie, terreni, bilocali ecc ecc. In sostanza trattano tutto di tutti, che alla fine si rivela solo “chiacchiere e distintivo.”

Certo in alcuni mesi guadagnano qualche soldino, poi se si fa la media annuale, ci si rende conto che fanno la fame.

Certo sventoleranno anche il macchinone grosso e lussuoso, ma tanto è in Leasing o affitto lungo termine e molto spesso lo fanno più per ego personale e per mostrarsi finti ricchi.

Questo è un grave problema per tutti i proprietari che cadranno nella rete di questi personaggi.


Affitto tramite agenzia chi paga? Naturalmente il proprietario è sempre quello che rischia di più.

Anzi, c’è un detto all’interno delle agenzie immobiliari: le provvigioni percepite dall’affitto degli immobili, servono per pagare le bollette e la rata della macchina.

Tu caro lettore affidi l’immobile all’agenzia immobiliare e il ragazzetto senza arte ne parte che sa che durante la sua giornata dovrà correre più della gazzella per competere con i suoi colleghi e sa altrettanto bene che a fine mese faticherà ad arrivarci, quindi dovrà prodigarsi per fissare più visite possibile all’immobile per infilarti un inquilino qualsiasi in casa.

Non solo, il 99 % dei ciarlatani incravattati non ha nemmeno strumenti investigativi atti a verificare il rating inquilini.

Fanno due verifiche sulla busta paga (molto probabilmente ritoccata a computer) guardano la dichiarazione dei redditi (anch’essa forse taroccata) qui un articolo interessante in cui si parla di cosa sono capaci i veri lestofanti e bam il gioco e fatto.

Che cosa accade dopo ?

Il proprietario che si è fidato del bravo ragazzetto senza esperienza e incravattato, si rende conto che l’inquilino ha iniziato a non pagare più e a fare quello che gli pare in casa degli altri.

E questo è solo un 1% di quello che accade negli uffici, potrei stare qui dei mesi a raccontarti tutto quello che so, quindi proseguiamo.

Io questi equilibri li conosco benissimo, è per questo che tutti quei proprietari che hanno preso la batosta nei denti e buttato nel cesso decine di migliaia di euro fra spese legali, insolvenze, notti in bianco, lacrime e frustrazioni, capiscono che non bisogna affidarsi più alla cieca e al primo che capita.

I locatori imparano che affittare casa è un’arte che deve essere affidata ad uno specialista con gli attributi e sappia il fatto suo come il sottoscritto, unico esperto, molto costoso e in grado di garantire ricchezza e risultati eccellenti ai suoi locatori.



Una regola da non sottovalutare e le certificazioni obbligatorie per affittare casa.

Un’aspetto che viene trascurato da tanti locatori quando affittano la propria casa, riguarda la mancanza di provvedimenti autorizzativi o concessori relativi alla sua destinazione d’uso (abitabilità, sanatorie, agibilità).

Spesso si pensa agli impianti (elettrico e idraulico) se devono essere a norma o se possono andar bene così come sono, ma non si pensa alla salubrità dell’immobile.

Tuttavia se vuoi maggiori informazioni in merito a quali sono gli step per affittare la propria casa, guarda la video lezione gratuita di oltre un’ora che ho preparato per i proprietari svegli, disponibile qui

E’ un’argomento molto importante a cui andrebbe dedicato almeno una cinquantina di articoli, ma in questa sede cercherò di essere sintetico in modo da poterti fornire qualche spunto su cui riflettere.

L’articolo 1578 cc:  “Se al momento della consegna la casa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, allorché si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”. “Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti dai vizi della cosa, se non prova di aver senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

Va tuttavia specificato che, la peculiarità intrinseca di immobile abusivo, per la mancanza di titoli autorizzativi o abitativi relativi alla sua destinazione d’uso (ovvero per l’assenza dell’abitabilità o agibilità), dello stesso, non impedisce la valida costituzione del rapporto di locazione. (Cass. 4228/1999 – Cass. 22312/2007 – Cass. 12983/2010) 

In particolare si sono espressi un paio di Tribunali (Palermo e Prato) in merito, riconoscendo che, la mancanza dei requisiti di abitabilità di una casa affittata, esclude per il locatore, la responsabilità per inadempimento.

Specificando che la mancanza di idoneità dell’alloggio non impedisce in modo assoluto il godimento dello stessa da parte del conduttore. ed anche se quest’ultimo già conosceva, o era in grado di conoscere.


Affitti brevi 2019, normativa novità e Decreto Crescita

In questi giorni, sono finalmente riuscito a scrivere come dare in affitto il proprio immobile per brevi periodi e le novità in merito agli affitti brevi 2019 e le novità del Decreto Crescita. Dai una sbirciatina perché l’articolo è molto interessante.


Gli sfratti in Italia e come affittare casa in sicurezza

Da un rapporto relativo a qualche anno fà che ho pubblicato in questo articolo, appare molto allarmante il numero elevato di sfratti raggiunti in Italia, se non lo sai ci sono stati oltre 57.000 sfratti.

Affittare una casa senza brutte sorprese è quasi impossibile, tuttavia se si ha l’accortezza di non dare nulla per scontato, l’affitto di una casa si rivelerà un verso successo.

Ho recensioni di proprietari che hanno lo stesso inquilino da quasi 20 anni, ti sempre impossibile ?

Se puoi, trovati un esperto che ti aiuti a fare sempre le scelte giuste e rimanga al tuo fianco per sempre.

Lo so, ora starai pensando che pagare un compenso per affittare la tua casa sia un pessimo investimento, ma se ci rifletti bene e se rapportato ad incasso di un canone annuale medio che si aggira attorno ai 8000/10000 euro, si tratta di spiccioli per avere uno specialista al tuo fianco che ti protegge da errori contrattuali, sviste, dimenticanze, interpretazioni errate del codice civile ma sopratrutto ti protegge dagli inquilini furbacchioni che tentano attraverso trucchetti e altarini, di infilarsi in casa tua per poi smettere di pagare l’affitto solo pochi mesi dopo.


La polizza anti morosità o polizza affitto sicuro

In casa mia non metterei mai una persona ignorante, maleducata o arrogante, anche se mi consegnassero domani mattina una polizza di 20.000 euro a protezione dei danni o a copertura da eventuali inadempimenti economici e contrattuali. In primis la polizza un giorno potrebbe valere zero qualora la società chiudesse, in “secondis” avere a che fare con un testa di ca…zo ti rovinerà la vita.


Pensaci bene! Metteresti in casa tua un estraneo che hai appena conosciuto e non sai da dove viene, che non è un tuo parente, che non ti è stato raccomandato da nessuno, che magari non ti piace e da un momento all’altro potrebbe essere licenziato in tronco, in cambio di una polizza anti morosità o di una fideiussione?


Certamente, risponderai!

Ma se questa persona che abiterà in casa tua per diversi anni, nel tempo si rivelasse maleducata, ignorante e arrogante, nel caso in cui per qualche motivo avessi necessità di risolvere un problema (tubi rotti, infiltrazioni, antenna TV ecc ecc), oppure infastidisse il vicino di casa lanciando mozziconi di sigaretta o sbattendo la tovaglia sopra la testa di quest’ultimo, l’affitto assicurato ti semplificherebbe la vita in questo senso?

Pensaci! Prova a immaginare se ti trovassi nella necessità di vendere il tuo immobile o avessi necessità di riaffittarlo e il tuo inquilino arrogante non ti facesse entrare in casa tua, cosa accadrebbe?

Oppure ti chiamasse al telefono ogni giorno per cose futili, per lamentarsi che questo o quello non funziona, o che il rubinetto perde un goccio d’acqua o perché nella camera da letto esposta a NORD, sbuca un pizzico di condensa, accusandoti che si tratta di muffa e per questo querelandoti che la casa è insalubre, arrivando perfino ad autoridursi il canone, cosa penseresti?


Meglio la cauzione o la fideiussione o la polizza anti morosità?

Se consideri che alcuni degli inquilini a cui ho affittato casa, non hanno nemmeno versato il deposito cauzionale e sono gli stessi che abitano da più di 20 anni nello stesso immobile.

Pensi ancora sia meglio il deposito cauzionale o la fidejussione?

Il 98% degli inquilini che stanno abitando nella casa dei proprietari che affianco da tantissimi anni, sono persone squisite, educate, affidabili, sovibili e a modo.


affittare casa in sicurezza
recensioni miki martinazzi

Sono persone comprensibili, che allora avevamo attentamente selezionato, che prima di infilarle in casa di un locatore sono state investigate attraverso i nostri strumenti di indagine.

Tale strumenti fondamentali, ci hanno permesso di scoprire se avevano a che fare con lestofanti che nascondevano qualche cosa.

Sono persone con cui ci puoi parlare e trovare la soluzione migliore per ogni evenienza! Sono persone che conducono una vita ordinaria, modesta, e di tutto rispetto. Sono persone che prima pensano a versare il canone di locazione e poi a comprarsi il televisore 60 pollici o il SUV.

Queste persone fanno parte del 98% che hanno versato un modesto deposito cauzionale di pochi mesi e non una polizza o una fideiussione che potrebbe non essere rinnovata!

Se la persona che hai difronte non ti convince, scappa! Dai retta al tuo sesto senso.

Non farti incantare dalla polizza o dalla fideiussione che potrebbe essere non rinnovata dal tuo affittuario o potrebbe adirittura essere rilasciata da una società a responsabilità limitata (srl) finanziariamente non solida e traballante.

Meglio una persona affidabile che una inaffidabile e arrogante sopratutto in cambio di una polizza anti morosità! Se vuoi approfondire, ho dedicato un articolo, puoi leggerlo qui.

Occhi aperti!!!


I 3 passi per affittare senza rischi

Dal 1997 anni affianco i proprietari ad affittare il proprio patrimonio immobiliare in sicurezza, avere inquilini che versano il canone puntualmente, aumentare il loro conto in banca ed avere un esperto al loro fianco su cui contare e fare sempre le scelte corrette.

Ho deciso di Creare un video completamente GRATUITO di oltre un’ora per TE, dove capirai quali sono gli errori da non fare quando si affitta una casa e come gestire in modo esemplare, passo dopo passo una locazione protetta. Ti aspetto non mancare.

Clicca sul pulsato blu per vederlo gratis


Al tuo inquilino affidabile e solvibile


Affittare casa costi: il carico fiscale

Per farla molto breve e non tediarti con inutili giri di parole i costi per locare una casa di seguito li elenco e l’importo varia a seconda dell’immobile affittato:

  • per fabbricati a uso abitativo, l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo;
  • per fabbricati strumentali, l’imposta è pari all’1% del canone annuale, soggetti IVA
  • in tutti gli altri casi, l’imposta è pari al 2% del canone;
  • fondi rustici, l’imposta è pari allo 0,50% del corrispettivo annuo;
  • per tutti gli altri immobili l’imposta di registro è pari al 2% calcolato sull’annualità.
  • contratto a canone concordato è possibile ottenere una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta. Importante sapere che l’importo per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.
  • se il deposito è pagato da un terzo (garante o al di fuori) dal rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Imposta di bollo

L’imposta di bollo deve essere versata per ogni copia da registrare. Euro 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe

In conclusione come tutelarsi quando si affitta un appartamento o una casa

Per concludere, desidero evidenziare un’altro punto di vista relativo alla Corte Suprema (Cass. 915/1999), che ha sentenziato “…. il locatore è responsabile ed è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell’immobile a lui locato, anche quando tali condizioni fossero note al conduttore, al momento della conclusione del contratto….” Rilevando che il diritto alla salute supera qualsiasi patto che escluda o limiti la responsabilità (Cassazione 19744/2014)

Buona visione


3 consigli per non avere problemi quando affitti la tua casa

Al tuo contratto sicuro e al tuo inquilino affidabile
Un caro saluto

Michele Martinazzi

PS. se sei interessato o interessata ad affittare casa per brevi periodi, ho preparato una guida per farlo in sicurezza, disponibile qui.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.