Svantaggi affitti brevi: conviene di più affitto a lungo o breve termine ?

E’ sempre un dilemma ed è una domanda costante: Affitto a lungo o breve termine? Pro e contro ? Per tutti coloro che vogliono aumentare gli introiti e prosperare con gli immobili oggi parliamo di strategia e svantaggi affitti brevi.

Desidero inoltre, nei prossimi paragrafi, regalarti una tattica segreta per massimizzare i guadagni e gestire al meglio i tuoi prezzi e le tue tariffe.

Ci tengo a sottolineare che tutte le preziosissime informazioni che trovi in questo blog, non sono il frutto di teorie o articoli scopiazzati a “destra e manca”, ma il risultato tangibile di quasi 30 anni di carriera, di contratti stipulati, di immobili visti e di persone che si sono arricchite grazie agli immobili e al sottoscritto.

Al contrario dell’immondizia che si continua a diffondere attraverso i migliaia e migliaia di vomitevoli portali web, e per il tramite di articoli scritti da ragazzetti freelance sottopagati e incapaci, che di affitti brevi e locazioni turistiche non ne capiscono una “mazza”, anzi conoscono solo la teoria distante anni luce dalla vita vera.

Quindi, ti invito a prestare massima attenzione ai portali immondizia che diffondono notizie teoriche, con il risultato di fornirti informazioni errate che, se applicate, ti metteranno certamente nei guai.

Intanto facciamo una premessa: Cosa sono gli affitti brevi?

Questa tipologia di affitto è chiamata in gergo: “affitto breve” e ogni contratto di affitto breve dura al massimo 30 giorni.

Forse non lo sai ma il canone di locazione viene determinato liberamente dalle parti (tra locatore e conduttore/turista).

Questa opzione solitamente viene scelta da tutti quei proprietari, gestori, Property Manager, host che desiderano far fruttare (mettere a reddito) la seconda o la terza casa per un periodo limitato.

Per tutti coloro che intendono stipulare un contratto di locazione turistico e sono interessati ad affittare immobili ai viaggiatori, devono sapere che questa tipologia di locazione immobiliare è regolamentata dal Dl 50 2017 locazioni brevi e dalla Legge 178/2020, oltre alle varie circolari emesse dell’agenzia delle Entrate che hanno dato finalmente un giro di vite alla pratica selvaggia degli affitti in nero.

Nello specifico la locazione temporanea o affitto breve viene definita dalla normativa come: “un contratto di locazione di durata non superiore a 30 giorni, di immobili ad uso abitativo, che viene stipulato da persone fisiche“.

In sostanza, grazie all’introduzione della L 50/2017 ogni persona in possesso di un immobile (proprietario o subaffittuario) potrà locare l’immobile per da un minimo di 1 a un max di 30 giorni.

E’ importante ricordare che chiunque affitti per brevi periodi senza rispettare le recenti leggi e normative varate negli ultimi tempi, sarà passibile di una sanzione variabile da 500 fino fino a 5.000 euro, doppia in caso di recidiva.

Ricorda inoltre caro lettore o carissima lettrice, che la Legge di bilancio 2021 dispone che il regime delle locazioni brevi, o meglio, la formula del contratto di affitto breve, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Si configura attività come imprenditoriale e scatta l’obbligo della partita i.v.a. e l’inizio di una nuova attività (SCIA), quando il locatore inizia a non rispettare e violi i dettami delle recenti normative e se ne freghi della legge.

Quindi, occhio…… alle evasioni fiscali, prima o poi i furbetti verranno pescati.

Inoltre, sono ancora in pochi a sapere che con provvedimento del 17/03/2022 è stato previsto che dall’anno 2023 sarà in vigore l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’anno di locazione e dei dati catastali dell’immobile affittato.

L’obbligo è esteso anche ai contratti di locazione breve sottoscritti da coloro che gestiscono portali telematici e sottoscritti con l’intervento di intermediari immobiliari.

Miki, tu che sei il punto di riferimento italiano per le locazioni, mi puoi dire tra affitto breve vs affitto classico quale conviene ?

Quali sono gli svantaggi degli affitti brevi? Intanto cominciamo con il dire che gli affitti brevi presentano numerosi vantaggi e possono triplicare o quadruplicare il reddito derivante da un immobile ben amministrato.

Di contro posso subito anticiparti che le locazioni brevi rispetto a quelle tradizionali, necessitano di un maggiore impegno da parte di coloro che li gestirà, in quanto la gestione, la cura degli aspetti organizzativi è ben diversa rispetto all’affitto a classico (cioè a lungo termine). Con l’affitto breve dovrai curare (check-in, check-aut, pulizie al termine di ogni soggiorno, cambio biancheria, gestione delle tariffe, sincronizzazione dei calendari, promozioni, imposta di soggiorno, comunicazione alloggiati, statistica movimento turistico istat e altro.)

L’affitto breve presenta dei vantaggi enormi. Purtroppo la maggior parte dei locatori non sa come fare e da dove iniziare.

Ho visto proprietari buttarsi alla rinfusa nel settore turistico e prendere delle bastonate enormi (parlo di sanzioni e frustrazioni).

Chi ha deciso di buttarsi a caso senza una precisa pianificazione e regolamentazione, lavorerà come un criceto senza guadagnare nulla o quasi.

Dovete sapere cari locatori che ogni mese aiuto decine di proprietari e pianifico e studio una precisa strategia di mercato che permetta loro di posizionarsi sul territorio e avere il pienone di turisti.

Grazie ad una precisa e certosina pianificazione, alcuni locatori sono riusciti anche a triplicare del 300% il vecchio canone di locazione.

In che senso?

Gli affitti a lungo temine in molte città non funzionano più come una volta, quindi oggi l’affitto breve è una grande opportunità ancora poco compresa.

Nelle locazioni annuali i risultati non sono più soddisfacenti come negli anni precedenti.

I costi per il mantenimento degli immobili ogni anno aumentano costantemente.

I proprietari che vogliono affittare con l’affitto classico o tradizionale (tipo un contratto 4+4 libero o 3+2 agevolato) e qualora l’inquilino decidesse di non versare più il canone di affitto, la legge non è più disposta a tutelare la proprietà privata.

Ormai lo abbiamo visto tutti, la giustizia, in caso di controversia, scaricherà solo sul locatore tutti i costi legali dello sfratto e di tutto il procedimento giudiziale.

Ormai lo sanno tutti, l’inquilino ha solo diritti e il proprietario solo doveri e responsabilità.

L’inquilino può permettere il lusso di firmare un contratto e di non pagare, il proprietario invece, è obbligato a stare zitto e aspettare per mesi e mesi che la vergognosa e costosa macchina burocratica e giudiziari faccia il suo corso.

Invece, grazie agli affitti brevi e alla recente riforma avvenuta negli ultimi tempi, per ogni locatore è diventato molto più semplice affittare per brevi periodi e guadagnare grazie ad essi.

Affittare con Airbnb conviene? Gli immobili a reddito facciamo due conti

Secondo il te quanto si guadagna con airbnb?

Te lo dico io, tutto dipende dal flusso turistico della tua città in cui si trova l’immobile.

Il tuo guadagno sarà proporzionale ai movimenti turistici (lavoratori, liberi professionisti, imprenditori, turisti stranieri e Italiani, infermieri/sanitari ecc ecc).

In sostanza, prima di buttarsi in bocca al mercato degli squali, il primissimo passo è analizzare qual’è il flusso turistico nella tua città.

L‘istat ogni anno pubblica sul proprio sito il rapporto sul Turismo Italiano e Estero.

Tuttavia, se ti senti già un locatore davvero furbo, bravo e capace, allora è tempo di attuare una strategia differenziante, e in questo modo potrai duplicare, se non triplicare il guadagno grazie alla locazione breve.

Ipotizzando una occupazione media del 30% all’anno, un immobile in buone condizioni situato in una città Italiana potrebbe arrivare a incassare dai 1.200 ai 1.800 al mese.

Per i locatori più bravi, soprattutto nel periodo di maggior spostamenti (come fiere, eventi, congressi, manifestazioni ecc ecc) il guadagno potrebbe arrivare anche a 6.000 al mese, questo con un immobile tradizionale.

Se parliamo di ville o castelli, il guadagno giornaliero può arrivare a 6.000/10.000/20.000 al giorno. Ecco un esempio

Affitti brevi conviene davvero? Ecco una strategia

Il costo di un pernottamento presso la tua struttura (casa, appartamento, casa vacanze o Bed and Breakfast) va gestito in modo strategico e intelligente.

Che tu sia un Host proprietario, subaffittuario, gestore o locatore devi conoscere il tuo mercato.

Mi ricordo nel lontano 1997 quando parlavo con i proprietari più facoltosi, cioè quelli che affittavano gli immobili nella riviera romagnola, il periodo in cui internet era ancora un miraggio, mi rivelarono in quale modo riuscivano a manipolare il mercato e ad estrarre il massimo profitto dalla locazione breve (allora si chiamava affitto turistico).

Le menti più eccelse avevano capito che potevano, grazie agli immobili, estrarre​​ grosse quantità di denaro dalle tariffe settimanali e/o mensili, riuscendo così ad accantonare alla fine dell’anno un bel gruzzoletto per poi reinvestirlo nel tempo.

Infatti, oggi la Riviera Romagnola è diventata tale, anche grazie a queste manovre.

Ora tu penserai che non è giusto da una parte, ma alla luce del fatto che ad oggi sono il punto di riferimento Italiano per le locazioni in Italia, ho il dovere di informarti che esiste sempre una fascia di turismo che non bada al prezzo e a quanto esso spende per una vacanza.

Per queste persone i soldi non sono un problema….

Non posso dirti di più….

​​​Tuttavia ti posso dare qualche spunto di riflessine.

Per​​ massimizzare i tuoi guadagni devi sapere esattamente chi sono e dove vengono i tuoi potenziali clienti (turisti) e qual è la loro media di spesa giornaliera, cioè quanto questi sono disposti a spendere per soggiornare.

Ti faccio un esempio: gli Americani spendono di più rispetto agli Italiani per soggiornare in alcuni luoghi o città Italiane.

I tedeschi in alcuni luoghi d’Italia non sono disposti e non vogliono spendere più di una certa somma, anzi sono alla ricerca dell’offerta irripetibile e vanno a risparmio.

Per non parlare dei Belgi e dei Francesi (spesso volentieri hanno le braccine corte).

Da quale parte del mondo vengono o verranno principalmente i tuoi clienti? Germania? Inghilterra? Spagna? Cina?

Se sai chi sono e da dove vengono i tuoi potenziali e futuri clienti, sarai in grado di capire dove pubblicare la tua struttura (appartamento, casa vacanze, bed & breakfast etc etc) e offrire loro tariffe diverse per ogni continente attraverso portali specifici.

In questo modo la tariffa giornaliera sarà diversa per un Italiano rispetto ad un Tedesco, Americano o Cinese.

In questa email gratuita è impossibile e complesso spiegarti tutto. Tuttavia le mie strategie frutto di anni e anni di test e di studi, non intendo rivelarle in un articolo gratuito.

Inoltre per capire in quale modo poterti aiutare è fondamentale analizzare la tua specifica situazione, i punti di forza, quelli di debolezza, quanto vuoi guadagnare, i luoghi di interesse storico e artistico che circondano la tua struttura e tanto altro.

Studia bene il tuo mercato, i turisti quando vanno in vacanza hanno i soldi nelle mani, pronti per consegnarli solo a coloro che conoscono il mercato e che avranno attuato una strategia per attirarli verso di se.

In caso contrario, sarai e resterai una tra le migliaia di indifferenziate strutture, vittime delle circostanze, obbligati a fare la guerra del prezzo a ribasso.

Alla fine dell’anno, avrai corso  come un criceto senza ottenere risultati economici eccellenti.

Una cosa sicuramente ti resterà. Sai qual è’ ? La soddisfazione di averci provato e il via vai.

Questa cosa intangibile ahimè negli anni avvenire non ti aiuterà a prosperare e ad accantonare un soddisfacente gruzzoletto e non ti permetterà nemmeno di vivere la vita piena e gustosa che desideri da tempo.

Un carissimo saluto
Miki Martinazzi

PS:
Nel caso desiderassi chiarimenti, contatta senza impegno Elisa, la mia assistente con un messaggio WhatsApp cliccando qui.