Contratto di affitto scaduto inquilino non esce e continua a pagare: che fare!

Sono tanti i proprietari che si chiedono: che cosa accade se in un contratto di affitto scaduto l’inquilino non esce e continua a pagare il canone? Chi, se non il sottoscritto, esperto e specialista in locazioni sicure fin dal 1997, redattore e preparatore in sicurezza di centinaia di contratti di locazione ogni anno e che combatte da sempre gli inquilini furbi e millantatori, può rispondere a questa preziosa e delicata domanda?

Come deve comportarsi il locatore in questi casi e come deve fare costui per evitare una procedura di sfratto?

Si può ritenere tacitamente prorogato il contratto di locazione?

Prima di addentrarci nel fitto e complesso mondo locatizio, ti consiglio vivamente se sei novizio o se a digiuno di affitti, di guardarti la video guida gratuita della durata di oltre un’ora che ho preparato e pensato per i proprietari lungimiranti a attenti ai loro interessi, la video guida è disponibile cliccando qui.

E’ vitale sapere che affittare un immobile è un processo preciso, matematico, rigoroso, in caso contrario il risultato sarà controversie, problemi legali e una valanga di soldi disintegrati.

Facciamo un paio di premesse propedeutiche che ci aiuteranno a capire il perché gli inquilini fanno i padroni in casa degli altri e se ne fregano di te e della costituzione e della Legge Italiana sulle locazioni 392/78 e 431/98.

Il sottoscritto, da sempre a fianco dei proprietari, negli anni ne ha viste di cotte e di crude. Gli inquilini sono furbi e non appena si presenta l’occasione tenteranno di metterla nel “naso” al locatore.

I proprietari se ne accorgono solo dopo aver stipulato il contratto, a distanza di mesi se non anni.

Gli affittuari, la maggior parte, se ne sbattono delle tue esigenze, e se ne fregano se il proprietario ha un’urgenza da risolvere.

Mai dare nulla per scontato, anzi molto spesso essere buoni significa che probabilmente l’inquilino non appena si presenterà l’occazione approfitterà di te.

Altri inquilini invece, quando calano la maschera e si mostrano per quelli che realmente sono (solo dopo 6/8 mesi dalla consegna delle chiavi), iniziano a dare in escandescenza.

Questi loro comportamenti nel 99% dei casi, vengono innescati da un nutrimento di rancore (inconscio) nei confronti delle persone più abbienti.

Gli affittuari più bisognosi, molto spesso odiano i proprietari più ricchi e le persone più facoltose.

Faccio questo mestiere ormai da quasi 25 anni e questi atteggiamenti li ho visti molte volte.

Grazie all’esperienza maturata mi bastano ormai pochi elementi per capire la psicologia che si cela dietro a determinati atteggiamenti fra proprietario e inquilino.

I motivi del rancore, possono essere molteplici e per evitare di fartela troppo lunga (altrimenti questo articolo diventerebbe un’enciclopedia) eccoti alcuni motivi:

nella testa dell’inquilino (in realtà questa cosa è inconscia) crede che il proprietario sia stato molto fortunato ad avere tutti quegli immobili e quindi l’inquilino si sente inferiore e in diritto di fargliela pagare;
il conduttore è incazzato perché nella fase della trattativa molto probabilmente il proprietario non si è comportato da gentiluomo e non gli ha concesso alcuni privilegi, quindi si sente in diritto di restare in casa anche se il contratto è scaduto;
l’inquilino è arrabbiato perché nonostante egli abbia sempre pagato puntualmente il canone di locazione, il proprietario si è dimostrato molto taccagno e non ha investito neanche un euro per apportare negli anni migliorie all’immobile;
l’inquilino è in una fase di difficoltà economica, quindi agisce attaccando come un cane ferito e anziché usare la testa e trovare una soluzione costruttiva per entrambi (fra locatore e conduttore), preferisce “dare di morso” per distruggere l’avversario e restare a sbaffo a spese del padrone di casa;

Avrei migliaia di esempi da farti e da scrivere. Negli anni ho risolto tante di quelle controversie che ormai ho perso il conto.

Tuttavia caro proprietario se ti trovi nella situazione che l’inquilino continua a pagare dopo la disdetta del contratto, togliti subito dalla testa il fatto che costui non sta commettendo nessun reato di occupazione abusiva di immobile.

La dura e fredda verità.

Io, fossi in te, prima di trovarti in mutande e nel tunnel buio e senza via d’uscita e prima di procedere con azioni giudiziarie o di avviare una procedura di fratto per finita locazione, tenterei di trovare soluzioni alternative.

Non dimenticare che la legge Italiana tende a proteggere la parte che si trova in una situazione più debole in quel momento, questa è la dura e fretta verità!!!

Ti ricordo inoltre, caro proprietario che la legge Italiana non tutela la proprietà privata e molto spesso avviare azioni giudiziarie porta solo a delusioni, a ingenti quantità di denari spesi, a rancori e più di qualche notte insonne.

Soluzioni alternative ci sono, basta solo saper dove mettere le mani e saperle trovare!!! Se stai pensando di contattare il sottoscritto e bene sapere che sono lo specialista ed esperto più costoso del mio settore.

Non è un caso aw i proprietari mi affidino da 3 generazioni la preparazione e la blindatura della loro pratica locatizia.

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Miki, fammi capire bene. E’ Vero che il contratto prosegue se il locatore….

….tiene un comportamento contrario alla volontà di disdetta ?????

Esatto hai capito bene, il contratto prosegue!!! In sostanza se il proprietario, dopo che il contatto è scaduto, mantiene un comportamento “amichevole” il contratto prosegue.

Si da per scontato che se il contratto è scaduto, l’inquilino dovrà continuare a pagare il canone di locazione fino all’eventuale rilascio dell’immobile, questo è un dato di fatto.

A tal proposito si è espressa la Cassazione civile. sez. VI-3, ordinanza 18 gennaio 2021, n. 708 citando l’articolo 1597 del cc. “rinnovazione tacita del contratto” .

La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed e’ lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non e’ stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente.

Lo sfratto per non rinnovo contratto: come mandare via l’inquilino.

Tuttavia cosa succede se il nostro “amato conduttore” decide di rimanere contro la volontà del proprietario, in sostanza resta nella detenzione dell’immobile e nonostante quest’ultimo abbia inviato regolare disdetta? Ecco le vari ipotesi:

l’inquilino dove continuare a versare il canone di locazione;
il locatore potrà avviare una procedura di sfratto per finita locazione;
successivamente verrà notificato l’atto di intimazione di sfratto;

In quest’ultimo caso potrebbe accadere che l’inquilino non si presenti in udienza oppure non si opponga, in tale ipotese il Giudice convaliderà lo sfratto e disporrà di un termine massimo ( i giorni possono variare) entro il quale l’inquilino dovrà “cavarsi dalle scatole” e sparire da casa del proprietario..

Oppure potrebbe succedere che l’inquilino contesti lo sfratto e in tale ipotesi si dovrà avviare una procedura ordinaria che si concluderà con una sentenza del tribunale civile.

Quando il contratto di affitto è in scadenza è li che i nodi verranno al pettine.

Se si dovesse configurare tale ipotesi, significa che il tuo “caro e amico conduttore” ha voglia di beghe. A questo punto bisogna rimboccarsi le maniche, aprire il portafogli, e prepararsi per iniziare il cammino nel buio e umido tunnel (avvocato, spese legali, canoni insoluti, probabili danni all’immobile)

Dopo che il locatore otterrà la convalida di fratto, questo dovrà notificare un precetto di rilascio all’inquilino e solo successivamente incaricare un ufficiale giudiziario che si occuperà di buttare fuori a “calci nel culo” il conduttore avvalendosi anche delle forze dell’ordine e in alcuni casi, l’aiuto di un fabbro che scardinerà la serratura del portone di accesso della casa del conduttore birichino.