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Ripartizione spese proprietario e inquilino: novità e aggiornamenti.

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E’ sempre un dilemma per un locatore o un inquilino capire chi deve pagare quando si trovano difronte ad un spesa da sborsare di tasca propria, anche la più banale. Nonostante le due parti abbiano siglato un contratto di locazione nel quale si faceva riferimento alla tabella oneri e accessori, nonostante questo, ci si ferma difronte al primo ostatolo. In tal caso però, ci viene in aiuto la tabella ripartizione spese condominiali fra proprietario e inquilino aggiornate.

Comincio subito a sottolineare che non esiste miglior tabella al mondo che sostituisca il buon senso. Cosa voglio dire? Che prima di andare a cercare il “pelo nell’uovo” è di fondamentale importanza caro locatore o inquilino che stai leggendo questo articolo, che prima di firmare il contratto di affitto, devi stabilire in modo chiaro, quali sono gli obblighi contrattuali dell’uno e dell’altro.

Tantissime volte per non aprire il portafogli si cerca di trovare, attraverso qualsiasi mezzo, il metodo per sottrarsi dal pagamento e dalle proprie responsabilità. Intendo dire che pur di non pagare, una delle due parti interessate (locatore o conduttore) è capace di arrampicarsi sugli specchi cercando scappatoie.

L’essere umano è molto intelligente, sopratutto difronte all’esborso di denaro, cercando quasi sempre il metodo per fuggire dalla proprie responsabilità.

Nelle prossime righe voglio mettere a disposizione dei lettori di michelemartinazzi.it una guida completa alla ripartizione delle spese fra proprietario.

La ripartizione spese proprietario inquilino, chi è più brillante?

Fortunatamente la maggioranza dei proprietari-locatori che affianco da oltre 22 anni, sono persone che si fanno consigliare dal sottoscritto, difficile trovino scappatoie per sottrarsi dal pagamento di un onere che spetta a loro. Molti locatori, anziché consultare la tabella oneri e accessori allegata al contratto, preferiscono utilizzare la via più intelligente.

Alzano il telefono e mi chiamano per capire come si devono comportare, evitando così errori comportamentali, in questo modo riescono a mantenere il rapporto con il loro inquilino il più imparziale possibile. Aver pagato un esperto per affittare la propria casa, garantisce al proprietario/locatore una miriade di servizi, fra cui l’assistenza 24h su 24.

Il buon senso che ho citato nel paragrafo precedente, aiuta a mantenere il rapporto fra locatore e conduttore il più sano e genuino possibile. Con questo voglio dirti caro lettore, che fra esseri umani intelligenti, per evitare di incrinare un buon rapporto di locazione, molto spesso alcuni dei locatori che assisto da anni, fanno i brillanti e si fanno carico della spesa, anche se non è di loro competenza.

ripartizione spese condominiali
fare i brillanti alcune volte mantiene duraturo il rapporto della locazione

Tabella oneri accessori, scopriamola da vicino.

Di questa tabella ne esistono tante varianti, la maggior parte molto simili fra o quasi identiche fra loro. Se stai leggendo questo articolo è molto probabile (anzi sicuramente) stai cercando di capire in modo semplice e immediato, la migliore strada da percorrere per evitare di commettere errori contrattuali.

In fondo questo articolo, ti darò la possibilità di scaricare GRATUITAMENTE la nuova tabella ripartizione spese condominiali contenente in modo chiaro e sintetico chi, cosa e quando deve pagare una determinata cosa.

I modelli da utilizzare

Il Modello ripartizione spese inquilino proprietario da utilizzare per la stipula dei contratti agevolati è quella allegata al Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017. Le parti devono obbligatoriamente adottare la Tabella degli oneri accessori allegata al DM.

Poi nei prossimi paragrafi andremo a vedere le altre tipologia di tabella da utilizzare per le altre tipologie di contratto di affitto. Voglio fare un paio di premesse, sperando di non annoiarti, ma la materia è abbastanza articolata ed è importante non dare nulla di scontato.

La nuova tabella ripartizione spese siglata qualche anno fà

La nuova tabella di ripartizione spese tra locatore e conduttore, siglata qualche anno fa tra i sindacati degli inquilini (Sicet, Sunia e Uniat) e Confedilizia, abbraccia il cambiamento veloce che la nostra società sta di anno in anno subendo. Le novità introdotte sono diverse, di seguito le andiamo a vedere in modo sintetico.

Fino a qualche anno fà veniva utilizzata una vecchia tabella. In particolare la tabella oneri e accessori allegato G al Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002, era la più utilizzata e la più completa nei rapporti di locazione.

A dirla tutta io ne utilizzavo un’altra molto più completa e soddisfacente, che tutt’ora utilizzo. Tale strumento mi permette di siglare un contratto di locazione perfetto. La tabella che utilizzo è fatta molto bene ed è stata siglata a Roma fra molteplici associazioni di categoria.

Ho deciso di renderla disponibile anche a te, ti consiglio vivamente di utilizzare per i contratti di locazione 4+4.

Alla fine di questo articolo, potrai scaricarla in modalità PDF assieme agli altri documenti che ho reso disponibili solo per i lettori di michelemartinazzi.it

La nuova tabella siglata qualche anno fà, recepisce le novità normative e tecnologiche come il cablaggio dei condomini, i sistemi di videosorveglianza e l’installazione di antenne satellitari.

Per utilizzarla basta farne espresso riferimento nel contratto di affitto, citando il numero di registrazione. Ti anticipo che nelle tabella spesa ripartizione fra proprietario e inquilino mancano un sacco di voci. Tale motivo è da imputare al fatto che sia impossibile prevedere tutto, una specifica norma di chiusura, citata nella tabella rinvia, per le voci non previste, alle norme di legge e agli usi locali.

Attraverso l’accordo che è stato raggiunto qualche anno fà in merito alla nuova tabella di ripartizione, si auspicata una sensibile riduzione del contenzioso tra inquilini e proprietari contribuendo, forse, al contenimento dei costi e dei consumi condominiali.

Come richiamare nel contratto, la tabella ripartizione spese fra locatore e conduttore

Semplicemente richiamandola in sede di stipula contrattuale attraverso la formula “Gli oneri accessori alla locazione di cui al presente contratto vengono ripartiti in base alla tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat allegato D del 15/03/2017”

Oppure la seguente clausola:
“Per la ripartizione degli oneri accessori al presente contratto di locazione si espresso rinvio alla Tabella ripartizione oneri accessori fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat. Registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3)”.

Gli effetti della tabella ripartizione oneri

Si auspica che tale documento permetta a rendere palesi e certe le relative ripartizioni in ambito di spese condominiali. Sperando abbia un effetto positivo anche per quanto riguarda i potenziali conflitti che potrebbero insorgere fra locatore e conduttore. Per evitare questo sottolineo il fattore “buon senso”. La locazione è come un matrimonio, ogni tanto bisogna smussare gli angoli.

Caro locatore ti consiglio vivamente di sceglierti bene il tuo inquilino, in questo modo eviterai al 99.99% liti, conflitti o attriti di qualsiasi genere con il tuo futuro inquilino.

Nei contratti di affitto si fa riferimento alla commissione paritetica nazionale che guidi attraverso pareri, chiarimenti e interpretazioni in merito ai contenuti delle ripartizioni, al fine di evitare possibili, e a volte inutili, liti giudiziarie tra conduttore e locatore.

Occhi aperti: ecco i suggerimenti.

Ti esorto a prestare la massima attenzione a tenere gli occhi ben aperti e le orecchie ben aperte quando ti trovi difronte al tuo futuro inquilino. Molto spesso le persone vogliono apparire per quelle che non sono, sopratutto quando cercano una nuova casa. Basti pensare ad una coppia sposata dopo 30 anni di matrimonio, che decide di divorziare. La tipica frase è “pensavo di conoscerlo, invece mi sbagliavo”. E tu pensi di conoscere il tuo inquilino dopo solo un paio di incontri. Non credo.

Il rapporto sfratti elaborato la Sicet, aggiornato a qualche anno fà, parla di TOTALE NAZIONALE GRANDI COMUNI: 556.140 provvedimenti emessi, 118.823 richieste di esecuzione, 30.127 sfratti eseguiti.

Le sorprese non finiscono mai!

Se nutri dei dubbi o hai perplessità e vuoi affittare senza rischi, una buona idea è quella di rivolgerti ad un esperto specializzato nelle locazioni, lo so che stai pensando “non voglio pagare uno che per non fare niente mi chiede un sacco di soldi”.

Visto in un ottica del lungo termine, l’investimento che fai è molto basso, paragonato alla miriade di beghe che ti toglierai dalle spalle, sopratutto se avrai scelto bene l’esperto che faccia i tuoi interessi e le tue veci.

Pensaci bene.

Ho preparato per te un video GRATUITO, che ti aiuterà a capire come scoprire se la persona che hai difronte a te, è l’inquilino giusto o semplicemente un incantatore che cerca di sedurti pur di entrare in casa tua e crearti, in futuro spiacevoli problemi. Se hai suggerimenti o desideri informazioni, scrivimi nei commenti, cercherò di risponderti personalmente.

Al tuo inquilino perfetto.

Miki Martinazzi

Ecco le voci principati riguardanti la tabella ripartizione spese condominiali

TABELLA ONERI ACCESSORI RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE ALLEGATO (D) 15/03/2017

ASCENSORE

LEGENDA
L = locatore
C = conduttor

  • Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
  • Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L
  • Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L
  • Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
  • Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE

  • Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L
  • Manutenzione ordinaria C
  • Imposte e tasse di impianto L
  • Forza motrice C
  • Ricarico pressione del serbatoio C
  • Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO,
DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI

  • Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L
  • Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C
  • Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L
  • Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C
  • Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L
  • Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
  • Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L
  • Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C
  • Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L
  • Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C

PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA.

  • Installazione e sostituzione degli impianti L
  • Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L
  • Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C
  • Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
  • Lettura dei contatori C
  • Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C

IMPIANTI SPORTIVI

  • Installazione e manutenzione straordinaria L
  • Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C
  • Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale
  • per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) C

IMPIANTO ANTINCENDIO

  • Installazione e sostituzione dell’impianto L
  • Acquisti degli estintori L
  • Manutenzione ordinaria C
  • Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALIZZATO E DI RICEZIONE
DATI INFORMATIVI

  • Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare L
  • Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare C

PARTI COMUNI

  • Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L
  • Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C
  • Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L
  • Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C
  • Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L
  • Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti C
  • Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L
  • Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C
  • Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C
  • Installazione e sostituzione di serrature L
  • Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C
  • Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, L
  • armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
  • Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli C
  • segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide
  • e altro materiale di arredo
  • Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
  • Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO

  • Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L
  • Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C
  • Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario C
  • Rifacimento di chiavi e serrature C
  • Tinteggiatura di pareti C
  • Sostituzione di vetri C
  • Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, del cavo, dell’impianto citofonico e videocitofonico e dell’impianto individuale di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo e satellitare C
  • Verniciatura di opere in legno e metallo C
  • Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento C
  • Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento L

PORTIERATO

  • Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L10% C90%
  • Materiale per le pulizie C
  • Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L10% C90%
  • Manutenzione ordinaria della guardiola L10% C90%
  • Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA

  • Spese per l’assunzione dell’addetto L
  • Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C
  • Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L
  • Spese per le pulizie appaltate a ditta C
  • Materiale per le pulizie C
  • Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
  • Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
  • Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
  • Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C
  • Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
  • Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L
  • Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C

SGOMBERO NEVE

Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso.

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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

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