Ripartizione spese proprietario e inquilino: novità e aggiornamenti.

E’ sempre un dilemma per un locatore o un inquilino capire chi deve pagare, quando questi si trovano difronte ad un spesa da sborsare di tasca propria, anche la più banale. Nonostante le due parti abbiano siglato un contratto di locazione nel quale si faceva riferimento alla tabella oneri e accessori, nonostante questo, ci si ferma difronte al primo ostacolo. In tal caso però, ci viene in aiuto la tabella ripartizione spese condominiali fra proprietario e inquilino aggiornate.

Comincio subito con il sottolineare che non esiste la miglior tabella al mondo che sostituisca il buon senso.

Si esiste, ma quella è nelle mie mani. Cosa voglio dire? Che prima di andare a cercare il “pelo nell’uovo” è di fondamentale importanza caro locatore o inquilino che stai leggendo queste righe, prima di firmare il contratto di affitto, devi stabilire in modo chiaro, quali sono gli obblighi contrattuali dell’uno e dell’altro.

Tantissime volte per non aprire il portafogli si cerca di trovare, attraverso qualsiasi mezzo, il metodo per sottrarsi dal pagamento e dalle proprie responsabilità. Intendo dire che pur di non pagare, una delle due parti interessate (locatore o conduttore) è capace di arrampicarsi sugli specchi cercando scappatoie.

L’essere umano è molto intelligente, soprattutto difronte all’esborso di denaro, trovando strategie, tecniche o metodi per fuggire dalla proprie responsabilità.

Sono passati otre 2 decenni da quando affitto in sicurezza immobili e non è un caso se ogni mese, sono decine i proprietari che conferiscono al sottoscritto la preparazione e la messa in sicurezza del loro contratto di affitto.

Costoro sono anche consapevoli che gli errori costano cari in particolare per chi affitta in autonomia con il rischio di trovarsi a sborsare in caso di controversia con l’inquilino, decine di migliaia di euro fra danni all’immobile, mancato incasso del canone di locazione, tribunali, spese legali, notti in bianco ecc ecc.

Nelle prossime righe voglio mettere a disposizione dei lettori di michelemartinazzi.it una guida completa alla ripartizione delle spese fra proprietario.

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Le 2 regole indispensabili per una sana ripartizione delle spese tra locatore e conduttore

Ancora troppi proprietari sono inconsapevoli che gli inquilini sono furbi più di una volpe. Sembra rose e fiori quando l’inquilino incontra il proprietario per la prima volta. All’inizio il conduttore appare come il principe azzurro arrivato cavalcando l’unicorno. Solo nei mesi successivi alla stipula contrattuale e alla consegna dell’immobile, il locatore si rende conto che l’inquilino non è la persona che pensava.

Questo accade perché il locatore non ha a disposizione le basi indispensabili per tracciare un profilo preciso del proprio inquilino. Ancora pochi proprietari hanno capito che per affittare in sicurezza il proprio immobile devono utilizzare un metodo preciso che permetta di mantenere tutto sotto controllo.

Quando mi accingo a preparare un contratto di locazione (all’incirca 10 ore di tempo + le consulenza), mi attengo a ferree regole che se venissero violate, sono ca…i amari, soprattutto nel caso in cui l’inquilino decidesse di impugnare il contratto.

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Se queste vengono violate, l’affitto del proprio immobile anziché essere un asset finanziario, un guadagno, un profitto e un piacere, questo si trasformerà in una “gatta da pelare” e forti grattacapi..

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Quando redigo un contratto di locazione non lascio mai nulla al caso, tutto viene fatto un modo scrupoloso, attento e preciso. I miei collaboratori alcune volte mi rimproverano di eccesso di rigore.

Fin dal 1997, anno in cui cominciai a stipulare i primi contratti di affitto, ho capito che se vengono osservati scrupolosamente i passi corretti, per il 99,99% degli affitti che ho assistito, difficilmente ci si troverà con brutte sorprese o con inquilini inaffidabili.

Non mi stancherò mai di ripeterlo: il locatore deve essere come un comandante, per mantenere la rotta deve sapere comandare i suoi marinai! In caso contrario, sarà l’inquilino a prendere il comando e il controllo della locazione!! Capito la metafora?

E’ per questo che ho deciso di condensare all’interno del metodo Vespucci, l’unico sistema in grado di ottenere locazioni, profittevoli, longeve, genuine e prive di inquilini inaffidabili. Prova a dare un’occhiata qui per capire che cosa sto cercando di dirti.

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I nostri successi e i grandi traguardi raggiunti

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La ripartizione spese proprietario inquilino, chi è più brillante?

Fortunatamente la maggioranza dei proprietari-locatori che affianco da oltre 24 anni, sono persone che si fanno consigliare dal sottoscritto, difficilmente troveranno scappatoie per sottrarsi dal pagamento di un onere che spetta a loro. Molti locatori, anziché consultare la tabella oneri e accessori ripartizione fra locatore e conduttore allegata al contratto, preferiscono utilizzare la via più intelligente.

Per chi ha avuto la fortuna di acquistare il pacchetto “ammiraglio” alzano il telefono e mi chiamano per capire come si devono comportare, evitando così di perdere il controllo della propria locazione scacciando gli errori comportamentali. In questo modo riusciranno inoltre a mantenere il rapporto con il loro inquilino il più imparziale possibile.

Il buon senso che ho citato nel paragrafo precedente, aiuta a mantenere il rapporto fra locatore e conduttore il più sano e genuino possibile. Con questo voglio dirti caro lettore, che fra esseri umani intelligenti, per evitare di incrinare un buon rapporto di locazione, molto spesso alcuni dei locatori che assisto da anni, fanno i brillanti e si fanno carico della spesa, anche se non è di loro competenza.

Per chi ha affittato il proprio immobile grazie all’ausilio di un esperto, si garantirà in primo luogo una serenità mentale che farà tutta la differenza del mondo. In secondo luogo ma non meno importante del primo, allontanerà per sempre la possibilità di arrivare all’esecuzione di sfratto.

L’ho già detto e ripetuto più volte in altri miei articoli, solo i locatori capaci di mantenere il controllo della propria locazioni riusciranno a non trovarsi in mutande e a garantirsi longevità, profitto e una serenità mentale senza precedenti.

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Tabella oneri accessori 2021 2022, allegato d, scopriamola da vicino.

Di questa tabella ne esistono tante varianti, la maggior parte di queste molto simili fra o quasi identiche. Se stai leggendo questo articolo è molto probabile (anzi sicuramente) stai cercando di capire in modo semplice e immediato, la migliore strada da percorrere per evitare di commettere errori contrattuali.

In fondo a questo articolo, ti darò la possibilità di scaricare GRATUITAMENTE la nuova tabella ripartizione spese condominiali contenente in modo chiaro e sintetico chi, cosa e quando deve pagare una determinata cosa.

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I modelli da utilizzare

Il Modello ripartizione spese inquilino proprietario da utilizzare per la stipula dei contratti agevolati è quella allegata al Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017. Le parti devono obbligatoriamente adottare la Tabella degli oneri accessori allegata al DM.

Poi nei prossimi paragrafi andremo a vedere le altre tipologia di tabella da utilizzare per le altre tipologie di contratto di affitto. Voglio fare un paio di premesse, sperando di non annoiarti, ma la materia è abbastanza articolata ed è importante non dare nulla di scontato.

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La nuova tabella ripartizione spese siglata qualche anno fà

La nuova tabella di ripartizione spese tra locatore e conduttore, siglata qualche anno fa tra i sindacati degli inquilini (Sicet, Sunia e Uniat) e Confedilizia, abbraccia il cambiamento veloce che la nostra società sta di anno in anno subendo. Le novità introdotte sono diverse, di seguito le andiamo a vedere in modo sintetico.

Fino a qualche anno fa veniva utilizzata una vecchia tabella. In particolare la tabella oneri e accessori allegato G al Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002, era la più utilizzata e la più completa nei rapporti di locazione.

A dirla tutta io ne utilizzavo un’altra molto più completa e soddisfacente, che tutt’ora utilizzo. Tale strumento mi permette di siglare un contratto di locazione perfetto, blindato e privo di sorprese. La tabella che utilizzo è una rara opera d’arte, inoltre è stata siglata a Roma fra molteplici associazioni di categoria.

Ho deciso di renderla disponibile anche a te, ti consiglio vivamente di utilizzare per i contratti di locazione 4+4.

Alla fine di questo articolo, potrai scaricarla la tabella oneri accessori in modalità PDF assieme agli altri documenti che ho reso disponibili solo per i lettori di michelemartinazzi.it

La nuova tabella siglata qualche anno fà, recepisce le novità normative e tecnologiche come il cablaggio dei condomini, i sistemi di videosorveglianza e l’installazione di antenne satellitari.

Per utilizzarla basta farne espresso riferimento nel contratto di affitto, citando il numero di registrazione. Ti anticipo che nelle tabella spesa ripartizione fra proprietario e inquilino mancano un sacco di voci. Tale motivo è da imputare al fatto che sia impossibile prevedere tutto, una specifica norma di chiusura, citata nella tabella rinvia, per le voci non previste, alle norme di legge e agli usi locali.

Attraverso l’accordo che è stato raggiunto qualche anno fà in merito alla nuova tabella di ripartizione, si auspicata una sensibile riduzione del contenzioso tra inquilini e proprietari contribuendo, forse, al contenimento dei costi e dei consumi condominiali.

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Come richiamare nel contratto, la tabella ripartizione spese fra locatore e conduttore

Semplicemente richiamandola in sede di stipula contrattuale attraverso la formula “Gli oneri accessori alla locazione di cui al presente contratto vengono ripartiti in base alla tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat allegato D del 15/03/2017”

Oppure la seguente clausola:
“Per la ripartizione degli oneri accessori al presente contratto di locazione si espresso rinvio alla Tabella ripartizione oneri accessori fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat. Registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3)”.

Gli effetti della tabella ripartizione oneri

Si auspica che tale documento permetta a rendere palesi e certe le relative ripartizioni in ambito di spese condominiali. Sperando abbia un effetto positivo anche per quanto riguarda i potenziali conflitti che potrebbero insorgere fra locatore e conduttore. Per evitare questo sottolineo il fattore “buon senso”. La locazione è come un matrimonio, ogni tanto bisogna smussare gli angoli.

Caro locatore ti consiglio vivamente di sceglierti bene il tuo inquilino, in questo modo eviterai al 99.99% liti, conflitti o attriti di qualsiasi genere con il tuo futuro inquilino.

Nei contratti di affitto si fa riferimento alla commissione paritetica nazionale che guidi attraverso pareri, chiarimenti e interpretazioni in merito ai contenuti delle ripartizioni, al fine di evitare possibili, e a volte inutili, liti giudiziarie tra conduttore e locatore.

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Ecco la via maestra per iniziare con il piede giusto una locazione genuina

Ho preparato per i proprietari la video guida che ti aiuterà a fare le scelte giuste e ti eviterà beghe e noie. Prenditi un’oretta e ascoltala con attenzione, cambierà il tuo modo di vedere …..

Occhi aperti: ecco i suggerimenti.

Ti esorto a prestare la massima attenzione a tenere gli occhi ben aperti e le orecchie ben aperte quando ti trovi difronte al tuo futuro inquilino. Molto spesso le persone vogliono apparire per quelle che non sono, soppratutto quando cercano una nuova casa. Basti pensare ad una coppia sposata dopo 30 anni di matrimonio, che decide di divorziare.

La tipica frase è “pensavo di conoscerlo, invece mi sbagliavo”. E tu pensi di conoscere il tuo inquilino dopo solo un paio di incontri. Non credo.

Il rapporto sfratti elaborato la Sicet, aggiornato a qualche anno fà, parla di TOTALE NAZIONALE GRANDI COMUNI: 556.140 provvedimenti emessi, 118.823 richieste di esecuzione, 30.127 sfratti eseguiti.

Le sorprese non finiscono mai!

Se nutri dei dubbi o hai perplessità e vuoi affittare senza rischi, una buona idea è quella di rivolgerti ad un esperto specializzato nelle locazioni, lo so che stai pensando “non voglio pagare uno che per non fare niente mi chiede un sacco di soldi”.

Visto in un ottica del lungo termine, l’investimento che fai è molto basso, paragonato alla miriade di beghe che ti toglierai dalle spalle, sopratutto se avrai scelto bene l’esperto che faccia i tuoi interessi e le tue veci.

Pensaci bene.

Ho preparato per te un video GRATUITO disponibile cliccando qui, che ti permetterà di capire come scoprire se la persona che hai difronte a te, è l’inquilino giusto o semplicemente un incantatore che cerca di sedurti pur di entrare in casa tua e crearti, in futuro spiacevoli problemi. Se hai suggerimenti o desideri informazioni, scrivimi nei commenti, cercherò di risponderti personalmente.

Al tuo inquilino perfetto e affidabile

Miki Martinazzi

Ecco le voci principati riguardanti la tabella ripartizione spese condominiali

Mi dispiace ma la tabella promessa è disponibile solo per i locatori che utilizzano il metodo Vespucci. Tuttavia ho reso disponibile una tavola di ripartizione spese proprietario inquilino pdf, semplice semplice che potrai scaricare gratuitamente da questi due link.

Se invece vuoi la tabella che utilizzo io, che ti permetterà di blindare la tua locazione e metterti al sicuro da eventuali sorprese o controversie con il tuo inquilino, accedi al rivoluzionario metodo Vespucci.

TABELLA ONERI ACCESSORI RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE ALLEGATO (D) 15/03/2017

ASCENSORE

LEGENDA
L = locatore
C = conduttor

• Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
• Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L
• Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L
• Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
• Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE

• Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L
• Manutenzione ordinaria C
• Imposte e tasse di impianto L
• Forza motrice C
• Ricarico pressione del serbatoio C
• Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO,
DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI

• Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L
• Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C
• Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L
• Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C
• Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L
• Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
• Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L
• Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C
• Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L
• Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza C

PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA.

• Installazione e sostituzione degli impianti L
• Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L
• Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C
• Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
• Lettura dei contatori C
• Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C

IMPIANTI SPORTIVI

• Installazione e manutenzione straordinaria L
• Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C
• Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale
• per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) C

IMPIANTO ANTINCENDIO

• Installazione e sostituzione dell’impianto L
• Acquisti degli estintori L
• Manutenzione ordinaria C
• Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

IMPIANTO TELEVISIVO CENTRALIZZATO E DI RICEZIONE
DATI INFORMATIVI

• Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare L
• Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo o satellitare C

PARTI COMUNI

• Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L
• Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C
• Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L
• Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C
• Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L
• Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti C
• Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L
• Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C
• Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C
• Installazione e sostituzione di serrature L
• Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C
• Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, L
• armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo
• Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli C
• segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide
• e altro materiale di arredo
• Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
• Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO

• Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L
• Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C
• Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario C

• Rifacimento di chiavi e serrature C
• Tinteggiatura di pareti C
• Sostituzione di vetri C
• Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, del cavo, dell’impianto citofonico e videocitofonico e dell’impianto individuale di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di dato informativo anche via cavo e satellitare C
• Verniciatura di opere in legno e metallo C
• Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento C
• Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento L

PORTIERATO

• Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L10% C90%
• Materiale per le pulizie C
• Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L10% C90%
• Manutenzione ordinaria della guardiola L10% C90%
• Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA

• Spese per l’assunzione dell’addetto L
• Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C
• Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L
• Spese per le pulizie appaltate a ditta C
• Materiale per le pulizie C
• Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
• Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
• Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
• Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C
• Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
• Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L
• Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C

SGOMBERO NEVE

Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso.