Con l’articolo di oggi ho deciso di rispondere alla Signora Del Gaudio in merito alla disdetta del suo contratto di affitto. Uno degli argomenti principali che attanaglia proprietari e inquilini, riguarda il recesso improvviso di una delle due parti. Lo sappiamo tutti molto bene, la vita ci riserva sorprese inaspettate che arrivano quando meno ce lo aspettiamo. La Signora Del Gaudio mi chiede se è possibile lasciare la casa in affitto senza preavviso e se esiste una modalità per riavere il deposito cauzionale nel rispetto del codice civile art. 1590.
Salve vorrei delle informazioni.
Ho stipulato un contratto d’affitto 4+4 con cedolare secca ,dato 2 mesi di caparra e una mensilità anticipata.
Il contratto è stato stipulato il mese di settembre, dato che ho perso il lavoro, purtroppo, dovrò lasciare l’appartamento in affitto solo dopo due mesi. Ora mi chiedo, stupidamente non ho mandato raccomandata, ho chiamato e mi sono incontrata con il proprietario.
Gli ho spiegato la situazione e lui non vuole ridarmi la caparra perché non ho dato i 6 mesi di preavviso come da contratto. E l’altro giorno mi ha anche chiamato dicendomi che ha trovato un nuovo inquilino.
Ora mi chiedevo, visto che ho affrontato tante spese inutilmente, non ci sono modi per aver indietro almeno la caparra data? Anche perché avendo due minori con me, la casa si è rivelata avere muffa.
Purtroppo per forza maggiore sono costretta a lasciare l’abitazione. E il contratto di locazione sarà cessato nel momento in cui io andrò via e restituisco le chiavi, o devo stipulare un un’altro contratto di cessazione fine rapporto? Ringrazio a chi mi risponderà 🙏
La disdetta dell’affitto per giusta causa
Ho visto proprietari che hanno fatto causa al loro inquilino per aver lasciato l’immobile senza una giusta causa.
Disdire un contratto di locazione aggrappandosi ai “gravi motivi” potrebbe non bastare. Che cosa significa gravi motivi? Siamo in Italia e come al solito il legislatore ha lasciato libero sfogo alle interpretazioni.
Cara Signora Del Gaudio deve sapere che il proprietario potrebbe puntare i piedi,. Il locatore se percepisce che l’inquilino lo sta prendendo per il cu….lo e che pure ha intenzione di lasciare l’appartamento semplicemente per sfizio o perché ieri sera si è ubriacato,, il proprietario potrebbe puntare i piedi e portarla in tribunale.
Lei si starai chiedendo: perché?
Per prima cosa gli inquilini non sono quasi mai sinceri quando dichiarano che vogliono recedere dal contratto di locazione per giusta causa. Nel 90% dei casi l’inquilino dichiara cazz….te!!!!
Questo glielo assicuro. Sono oltre 23 anni che redigo contratti di locazione in massima sicurezza, ho conosciuto migliaia di inquilini e di proprietari e la storia si ripete quasi sempre.
Si provi a mettere nei panni del locatore per una volta:
il proprietario affitta un immobile, lo imbianca, lo pulisce, lo sistema, lo rende confortevole per il suo inquilino, ci mette pure qualche mese per trovare e affittare all’inquilino affidabile, forse ha dovuto pure pagare un alto compenso per redigere in sicurezza la pratica locatizia (qualora si sia rivolto al sottoscritto) e poi, trascorsi solo pochi mesi, si ritrova da un giorno all’altro con un inquilino che se ne vuole andare da casa
In sostanza, la disdetta dell’affitto per giusta causa, esiste ma andrebbe attentamente valutata. Infatti, ecco quanto ha stabilito la cassazione :
…..”Il locatore, infatti, continuerà a subire il pregiudizio derivante dalla risoluzione sino alla successiva rilocazione del bene a terzi oppure, in mancanza di questa, fino al termine originariamente pattuito, salva la riduzione del risarcimento nell’ipotesi e alle condizioni desumibili dall’art. 1227, comma 2° c.c.”
In sostanza il locatore subisce un danno che molto spesso non viene risarcito.
Per chi non lo sapesse cito l’articolo del codice civile:
Il conduttore deve restituire(1) la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto [2281]. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione [1575 n. 1] Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà [1609, 1807].
Art. 1590 c.c.: restituzione della cosa locata
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L’inquilino può lasciare la casa senza un preavviso?
Certamente si, ma dipende da che cosa è stato indicato nel contratto di locazione stipulato originariamente fra locatore e il suo inquilino. Dipende inoltre dalla tipologia di contratto di locazione stipulato fra le parti.
Nel caso della Signora Del Gaudio, no, in quanto il suo contratto prevedeva una disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi.
Pochi sanno che fra i tanti contratti esistenti, alcuni prevedono disdette differenti. Per esempio il contratto di locazione agevolato prevede la possibilità di derogare a 3 mesi la possibilità per l’inquilino di comunicare la propria intenzione con un preavviso di soli 3 mesi. Questo, solo in alcune città.
Lasciare la casa in affitto prima della scadenza del contratto è semplice come bere un bicchier d’acqua.
Mi viene in mente Paolo, un locatore che conosco da oltre 15 anni. I suoi inquilini per andarsene di casa, è sufficiente che comunichino la propria intenzione con soli 30 giorni di preavviso, nonostante nel contratto di locazione siano indicati 6 mesi.
In tutti questi anni non ci sono mai e ripeto mai stati problemi o battibecchi.
Paolo è una persona molto intelligente, soprattutto con gli inquilini che meritano rispetto.
Naturalmente ogni caso è a sestante e andrebbe analizzato con molta attenzione.
Gli obblighi dell’inquilino quando lascia l’appartamento, quali sono?
Lasciare l’immobile nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto, salve il deperimento d’uso.
Il deperimento d’uso è relativo, inoltre potrebbe essere messo in discussione da entrambi le parti (locatore e conduttore)
Ho affidato centinaia di appartamenti a centinaia di inquilini che hanno lasciato l’immobile che gli era stato affittato anni prima, meglio di come l’avevano ricevuto.
Questa non è fortuna, ma capacità di aver scelto e aver capito che quella era la persona giusta e affidabile a cui locare l’immobile.
Il giorno della riconsegna dell’appartamento in affitto
Gli inquilini tendono a fare i furbi e a sbattersi altamente gli attributi, soprattutto nel periodo in cui stanno per riconsegnare l’appartamento in affitto.
Nel suo caso cara Signora Del Gaudio, le consiglio vivamente di contattare il locatore e tentare una conciliazione amichevole. Non agisca di impulso e utilizzi la razionalità, si metta inoltre nei panni del locatore e vedrà che una soluzione la troverà.
In caso contrario la invito a contattarmi. Sono certo le indicherò la strada maestra da seguire.
In conclusione: per evitare trappole
Quindi, cara proprietaria o caro proprietario, se non sai come fare e vuoi evitare di cadere nella trappola del tuo futuro inquilino.
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Miki Martinazzi