Contratto di affitto più conveniente per pagare meno tasse: pro vs contro?

E’ sempre complesso comprendere qual è il contratto di affitto più conveniente per pagare meno tasse. Sono davvero ancora molti i proprietari che brancolano nel buio e non sanno proprio niente in merito ai contratti di affitto annuali.

Sono domande ricorrenti che mi vengono poste in consulenza dalla maggior parte dei locatori che si rivolgono al sottoscritto quando devono redigere e blindare il loro contratto di affitto e affittare in sicurezza il proprio immobile.

Ancora sono in troppi i locatori che credono erroneamente che per stipulare un contratto di affitto basti scaricare un fac simile qualsiasi da qualche sito immondizia stracolmo di informazioni ridondanti e scopiazzate da altri portali.

Lo so, cara locatrice che quanto ho descritto è molto forte, tuttavia la dura e fredda verità è che il 99% delle informazioni che si trovano nei vari siti internet immondizia, sono fuorvianti e sicuramente ti faranno pure commettere errori contrattuali o molto probabilmente rischiano di farti entrare in controversia con il tuo inquilino.

Nonostante siamo nel secondo millennio, sono ancora pochi i proprietari ad aver capito che le variabili che possono influire e determinare il buon risultato di una locazione sono davvero infinite.


Prima di chiedersi qual è il contratto di affitto più conveniente per pagare meno tasse, è FONDAMENTALE per un proprietario di casa tenere sempre gli occhi aperti e non abbassare mai la guardia.
Mai dare per scontato credendo erroneamente che il tuo inquilino sia un santo.


Anzi, quanto redigo in massima sicurezza i contratti di locazione per i proprietari che aiuto da 3 generazioni, parto sempre dal presupposto che 9 inquilini su 10 sono birichini e forniscono ai locatori informazioni fuorvianti.

Oltre a questo concetto che applico quotidianamente, quanto redigo in sicurezza un contratto di locazione, non do mai nulla per scontato.

Non sono qui a dire che gli inquilini siano tutti birichini, ma nella mischia c’è di tutto.

Io, fin dal lontano 1997, inizio della mia splendida carriera di specialista ed esperto, ne ho viste e sentite di ogni, ho incontrato migliaia di conduttori, ho stipulato migliaia di contratti di affitto e “ho visto case (lasciate dai conduttori) che voi umani non ve lo potete neanche immaginare”.

Cara lettrice, ripeto e sottolineo, prima di chiedervi qual è la scelta del contratto di Locazione migliore, è bene che sappiate che quando si affitta un immobile, le varianti che influiscono in un affitto, sono davvero infinite e possono determinare il risultato di una sana, longeva e ricca locazione.

Cara proprietaria, sono sicuro che le tue incertezze sono sui contratti d’affitto sono davvero tante, infatti fai bene a prestare massima attenzione.

E’ per questo che per i lettori di questo blog, ho preparato una video guida gratuita di oltre un’ora, visibile anche da smartphone che ti consiglio vivamente di vedere se vuoi capire quasi sono i retroscena ancora sconosciuti a tanti proprietari.

Clicca qui per vederla!!!


Tipi di contratto di locazione: pro e contro di ogni tipologia: un piccolo assaggio e una guida alle regole generali.

Ti elenco solo un piccolo assaggio, giusto per darti una leggera infarinata di quali sono le principali regole generali che possono mettere in crisi il rapporto locatizio.

Tuttavia è importante precisare che non esiste un contratto di locazione più conveniente per il proprietario, esiste la consapevolezza del proprietario di fare le scelte giuste, in caso contrario il tuo affitto si rivelerà solo grattacapi, noie insolvenze e una potenziale rimessa economica dovuta alle beghe legali che una locazione costruita sul pressapochismo.

Contratto di affitto: quale conviene stipulare?

L’inquilino potrebbe perdere il lavoro, il parapetto del balcone non è a norma, umidità in casa o alloggio insalubre, vizi occulti nascosti all’inquilino, vicino di casa che molesta, mancanza di abitabilità di un immobile, impianto elettrico non a norma, cause di nullità in un contratto, caldaia non a norma, perdita dei benefici fiscali per incapacità del locatore per non aver analizzato correttamente la propria situazione economica, inadempimento contrattuale, lockdown inaspettato, riduzioni del canone applicate in modo arbitrario dal conduttore, mancato rinnovo della fidejussione bancaria scaduta, utenze domestiche chiuse all’improvviso, multe da parte dell’agenzia delle entrate per incoerenza.

Potrei stare qui delle ore a scriverti tutte le varianti, ma credo di averti fatto capire dove si possono nascondere le sorprese.

Credi ancora basti scaricare un contrattino a casaccio da internet per blindare la tua locazione da attacchi inaspettati da parte del tuo affittuario?


Tipologie di contratto di locazione: sembrano poche, ma in realtà sono davvero tante. Quindi quale contratto di affitto stipulare?

Con l’articolo di oggi tenterò l’ardua impresa di non annoiarti e tediarti con informazioni “pallose”, non starò qui a parlarti di cauzione nel contratto di locazione, differenza fra cauzione e caparra, interessi, spese di registrazione del contatto di locazione, imposta di registro e di bollo, cedolare secca, risoluzione anticipata , detrazioni fiscali per i canoni di affitto o della durata del contratto di locazione.

Sono tutti argomenti delicatissimi che vanno affrontati con la massima attenzione.
Per sviscerarli nel modo corretto, ci vorrebbero mesi e mesi.

Ho preparato solo per i locatori che vogliono affittare in autonomia e che non si fidano più di nessuno se non di se stessi, un video percorso step by step che ti accompagna e ti dimostra come sia possibile affittare in assoluta sicurezza a autonomia e come puoi mettere al sicuro il tuo contatto di locazione. Inoltre, affitta con furbizia, ti insegna in modo scientifico come si gestisce una locazione sicura. Butta un’occhio qui.


Miki, è meglio un contratto di affitto cointestato o contratto di affitto transitorio?

Esistono diverse tipologie contrattuali, alcune prevedono l’occupazione a titolo gratuito (contratto comodato gratuito) o attraverso un corrispettivo mensile (4+4 a mercato libero ai sensi dell’art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, 3+2 ai sensi dell’art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, transitorio ordinario 1-18 ai sensi dell’art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431  o transitorio per studenti 6-36 mesi ai sensi dell’art. 5, comma 2, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, contratto di locazione breve max 30 giorni, contratto di locazione turistico ecc ecc ).

Insomma, esiste il contratto libero, il transitorio, il transitorio per studenti, quello agevolato 3+2, il contratto commerciale, quello novennale, contratto breve, contratto di Temporary Shop, contratti di locazione per grandi proprietà, contratto uso foresteria che non esisterebbe nemmeno ma è comunque una tipologia particolare contemplata dalla normativa, insomma sono davvero tante e tanti i tipi di contratto di locazione.

In questa sede non posso rispondere in poche righe se è meglio un contratto di affitto transitorio, un contratto di affitto in cedolare secca oppure se conviene un contratto di affitto cointestato a lungo termine, quello che ti posso dire con estrema certezza è che ogni proprietario prima di capire quale contratto di affitto stipulare, deve analizzare con massima attenzione le proprie esigenze e mettere insieme tanti dettagli che solo attraverso un’attenta analisi pre contrattuale è possibile fare.

Affittare casa è un arte, non pressappochismo o fortuna!!!!

Grazie alla lunghissima esperienza sono in grado di analizzare nel dettaglio quale è il contratto più corretto basato sugli obbiettivi di ogni proprietario, specifico per le sue esigenze.

Attraverso step precisi, aiuto il locatore a fare le scelte corrette e a BLINDARE il suo affitto.

In molti casi capita sovente che i locatori non sanno quale sia il migliore trattamento fiscale per le loro esigenze. Purtroppo molti proprietari non vengono seguiti nel modo corretto dai loro commercialisti.

Il risultato finale è scontato, vengono regalati e lasciati sul tavolo un sacco di soldi!!!

Ogni anno a causa della scarsa conoscenza fiscale e della poca consapevolezza, i locatori regalano allo stato, alle istituzioni e ai Comuni un sacco di soldi perdendo molte agevolazioni fiscali.

Per ogni contratto di affitto e per ogni locazione che ho avuto l’onore di curare negli anni, so esattamente dove mettere il naso e conosco come le mie tasche dove si nascondono le insidie in un processo locatizio.

Per ogni proprietari effettuo un’analisi scrupolosa e accurata per studiare e imbastire l’abito su misura.

Troppo spesso si commette l’errore catastrofico di ascoltare il cuggggino, l’ammmmico o il viccccccino di casa per risparmiarsi qualche soldo, oppure si preferisce mettere nelle mani di una fredda e sterile associazione di categoria il destino della propria locazione.

Infatti, e proprio grazie a questo che ogni mese decine di locatori mi contattano da tutta Italia per venire in consulenza con me. E’ facile e semplice da capire, è perché si sono accorti nel tempo, di aver sbagliato e ottenuto l’opposto.


Miki, ma chi stipula i contratti di affitto ?

Oramai stipulare un contratto di affitto è capace anche un bimbo delle elementari. Basta prendere un fac simile scaricato a casaccio da qualche strano portale, riempire gli spazi vuoti e trovarsi da un mese all’altro in tribunale con una causa di sfratto sul groppone e qualche decina di migliaia di euro da sborsare.

Occhio cari proprietari a chi vi affidate. Affittare un immobile è un arte!!! La firma del contratto di locazione è solo la fine di un lungo e delicato processo che deve essere seguito da esperti specializzati.

Le controversie sono dietro l’angolo, gli inquilini sono furbi e sono molto intelligenti nel cercare i cavilli che permetterà loro di mettere in difficoltà il proprietario se solo gliene sarà data l’occasione.

Vi basti pensare che un nostro contratto di locazione è lungo ben 10 paginette. Quello della massa tuttologa ne è composto da 4. Il sottoscritto per redigere in sicurezza una pratica locazione ci investe in media 10 ore più tutte le ore di consulenza e approfondimento, la massa tuttologa e pressappochista una sparuta oretta.


Contratto di affitto per pagare meno tasse ? Prima chiedetevi: chi metterà la mani nel mio contratto di locazione?

La maggior parte delle associazioni di categoria, sono perennemente di fretta, il telefono squilla in continuazione.

Il personale non si aggiornano mai, non conoscono nemmeno i delicatissimi equilibri che si celano in un rapporto locatizio fra conduttore e locatore. Questi centri che offrono assistenza al contratto di locazione, preparano la contrattualistica tutta uguale e con i stampini.

Basta che gli porti il contratto è tac, lo stampino è fatto.

Poi i locatori alla prima difficoltà o controversia con il loro inquilino, si rendono conto solo a distanza di mesi e solo dopo che l’inquilino impugna il contratto, dove si trovano le lacune dell’intera pratica locatizia.



Solo a distanza di tempo ci si rende conto di certe scelte.

Come si fa a credere che un associazione di categoria, dove ogni 6 mesi trovi una faccia nuova, dove devi aspettare il tuo turno in un triste angolino, abbia la voglia, il tempo e l’entusiasmo di analizzare, studiare e prescrivere per ogni locazione la ricetta che determinerà la salute e la ricchezza di ogni singola locazione, in cambio di poche centinaia di euro di compenso.

Ogni locazione merita attenzione, cura e analisi, ogni locatore è diverso da un’altro. Se vuoi dare la salute che merita alla tua locazione puoi provare a prenotare una sessione di consulenza personalizzata con me, non so se troverai un posticino libero. Prova qui

Un caro saluto.
Miki Martinazzi

Miki Martinazzi

👉👉 Considerato l'enciclopedia Italiana delle locazioni sicure, blindo ogni affitto, duplicando o triplicando i profitti, trasformando l'immobile in un asset a rendita garantita. Tutelo i proprietari dagli inquilini furbetti e insolventi e da una Legge menefreghista che, anno dopo anno schiaccia e affievolisce la proprietà privata.

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