Mi scrive un signore dopo aver visto uno dei miei tantissimi video presenti sul canale YouTube. Egli desidera capire quali siano i rischi e le violazioni legate alla nullità canone a scaletta nella locazione abitativa.
Nonostante mi sia già espresso più volte in merito al fatto se sia legittimo il canone a scaletta anche nella locazione ad uso abitativo, ho deciso di pubblicare questo articolo affinché possa illuminare il buio cammino dei proprietari e diffondere il verbo di Miki Martinazzi.
I canoni di locazione a scaletta sono legittimi a due precise condizioni: ecco la domanda
Preg.mo Sig. Miki, la presente clausola vessatoria ( con doppia firma per accettazione) posta in un contratto di locazione libero e per uso residenziale( 4+4), è da ritenersi nulla se riporta quanto segue:” Il canone mensile è fissato per il primo quadriennio in euro 450,00, senza aggiornamento Istat, e per il secondo quadriennio è di euro 500,00 mensile, con aggiornamento Istat?
Sì ai canoni a scaletta se giustificati nel contratto. Scopriamo se è vero!!!
Buonasera, caro Signore, un aumento progressivo del canone d’affitto nelle locazioni abitative e quanto da lei indicato, viola i dettami della Legge 431/98 e del codice civile, nello specifico in contrasto con l’articolo 79 legge 392/1978 e con l’articolo 13 legge 431/1998.
Nel contratto 4+4 non è possibile stabilire un aumento fazioso e di parte. In sostanza il canone a scaletta nel contratto libero 4+4 è al pari di un pezzo di carta igienica, immagino abbia capito che cosa intendo.
Legittimità del «canone a scaletta» anche nella locazione ad uso abitativo: occhio signori non fate ca**ga**te
Nonostante nel dicembre 2022 ll Tribunale di Milano (sezione XIII, 12 dicembre 2022, numero 9546) in NETTO E ASSOLUTO contrasto con l’articolo 79 legge 392/1978 e con l’articolo 13 legge 431/1998, riconosceva la legittimità del cosiddetto canone a scaletta, con adeguamento progressivo del canone in corso di rapporto, in una locazione ad uso abitativo.
Si, avete letto bene.
In sostanza un Tribunale ha ammesso il canone progressivo e a scaletta in un contratto di natura abitativa.
Tuttavia, alla luce della mia profonda esperienza, questo è un caso isolato. Io vi esorto a non fare cag**a**te !!!
Il canone di locazione a scaletta: la risposta di Miki
Quindi, caro Signore, quanto da lei riportato nel suo commento, conferma che i proprietari Italiani, nonostante siano passati oltre 26 anni dall’ultima Legge sulle locazioni abitative, non capiscono una emerita “cippa” e continuano imperterriti, a mettere a repentaglio il proprio affitto violando e violentando le norme imperative, manipolando e plasmando a proprio piacimento la disciplina contrattuale.
Proprio la scorsa settimana, ho erogato una consulenza ad una Signora in presenza di suo figlio, entrambi proprietari di 3 unità immobiliari abitative, che affittavano a studenti (uso il passato perché costoro sono stati finalmente edotti e aiutati dal sottoscritto)
Questi Signori, senza rendersene conto, violavano gli accordi territoriali vigenti e il decreto ministeriale.
Quando dissi loro delle sanzioni e dell’esistenza di simili regolamentazione, pensi un po’, sono caduti dal pero….!!!
Questi lunghi 3 decenni di carriera mi hanno permesso di imparare a padroneggiare le complesse e intricate leggi che ancora oggi molti proprietari non si rendono conto esistano.
Come più volte da me ribadito, l’enorme divario tra il sottoscritto e tutti i generalisti scalda sedie che conoscono alla perfezione come si riempiono gli spazi vuoti di un contratto di locazione, sta nel fatto che in tutti questi anni ho potuto gestire ben 3 società immobiliari operative nella compravendita e nella locazione di immobili.
Ogni giorno ho potuto capire e toccare con mano i veri problemi vissuti dai proprietari di case.
Aver operato all’interno delle stanze del potere come uffici comunali urbanistici, conservatoria dei registri immobiliari, catasto edilizio urbano e di aver lavorato a stretto contatto con Notai, Geometri e architetti, tutto ciò mi ha permesso (in quasi trent’anni) di costruire passo dopo passo, una visione d’insieme incomparabile rispetto a coloro che si limitano a fare il copia e incolla di un fac simile contratto di affitto scaricato da un qualsiasi sito internet che manco sai che faccia ha il suo proprietario.
Ecco perché mi rendo conto della fragilità e dei rischi che portano con se tutti quei contratti preparati in autonomia dei proprietari e da tutti quei generalisti senza esperienza.
Caro Signore, deve sapere che quando lei ci accinge ad affittare un immobile, è indispensabile tener presente che i contratti di locazione vengono regolamentati dalle seguenti leggi:
- legge 27 luglio 392/78;
- legge 9 dicembre 431/98;
- Decreti Interministeriali emanati: 30/12/’02, D.M 14/7/2004, D.M. 10/3/2006 e D.M 16/1/2017 –
- DL 50/2017 affitti brevi;
- articolo 1, commi 595-596, Legge di Bilancio 2021 (L. 178/2020) modifica disciplina riguardante l’affitto breve;
- legge di bilancio 2024, conversione Decreto Anticipi;
- circolari varie dell’agenzia delle entrate;
- tutte le sentenze e gli orientamenti assunti dalle cassazioni di tutta Italia negli ultimi 30 anni;
Contratto locazione con canone crescente occhio ai rischi
Se lei ora vuole inserire comunque nel suo contratto una clausola che prevede un canone a scaletta in un contratto di locazione ad uso abitativo, ora è consapevole di quali sono i rischi e cui va incontro.
Apra gli occhi e stia inoltre molto attento, perché gli inquilini sono travestiti da “agnello” quando si presentano dai locatori per prendere in affitto una casa.
Il 90% degli affittuari, non appena sottoscriveranno il contratto, consegnato il deposito cauzionale, la fideiussione o l’assicurazione (che non servono a nulla), preso possesso della casa, ripongono il travestimento nell’armadio e, solo dopo qualche mese, mostrano il vero “lupo” camuffato dentro se.
Da una parte sono davvero avvilito, perché mi rendo conto che i locatori se le vanno a cercare le noie legali, dall’altra tuttavia, vedo chiaramente che per altri 50 anni avrò ancora molto lavoro da fare in questa fitta giungla di leggi e normative.
Se è intenzionato seriamente a “blindare la sua locazione” e garantirsi serenità mentale e pagamenti del canone costanti e sicuri, le suggerisco di compilare il questionario e prenotare una chiamata conoscitiva completamente gratuita (cliccando qui). Ciò ci permetterà di approfondire nel dettaglio la sua situazione, conoscerci meglio e di capire se e in quale modo aiutarla.
Tenga presente che i nostri preziosi servizi si rivolgono soltanto un numero ristrettissimo di proprietari che se lo possono permettere. Per la preparazione di una pratica locatizia i nostri rigidi protocolli prevedono in media 15 gg di tempo.
Tra indagine investigativa, valutazione dei rischi, simulazione dei pro e contro, scelta precisa e ponderata del giusto contratto di locazione che dovrà essere sottoscritto dalle parti (conduttore e locatore), verifica requisiti urbanistici dell’immobile, scelta della tassazione fiscale, formazione del proprietario.
Si esatto ha capito bene, formazione del proprietario.
Attraverso il percorso e le consulenze che eroghiamo, è fondamentale per noi insegnare ai proprietari quali sono gli atteggiamenti mentali che devono essere mantenuti affinché egli mantenga lo status quo e, negli anni avvenire, non si faccia mettere i piedi in testa dall’inquilino.
A differenza di commercialisti, avvocati, associazioni di categoria, patronati e tutti i generalisti, noi non facciamo il copia e incolla di un fac simile contratto di locazione.
La locazione per noi è un processo scientifico in cui nulla viene lasciato al caso. Ogni pratica locatizia viene blindata attraverso il mio metodo “Vespucci” oramai in tantissimi anni testato.
Tutto ciò ci permette di assicurare prosperità al proprietario grazie al rendimento del suo capitale immobiliare.
Sono davvero tantissime le cose e gli argomenti che andranno affrontati tre le parti e sviscerati prima di procedere alla stipula vera e propria del contratto di affitto.
La firma apposta sul contratto è solo la ciliegina sulla torta.
Forse non lo sa, ma garantiamo al 100% ogni pratica locatizia, in caso contrario è gratis!!!
Un caro saluto
Miki Martinazzi
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