La disdetta del contratto di locazione: come funziona la risoluzione anticipata

Oggi, Miki Martinazzi punto di riferimento Italiano per le locazioni sicure fin dal 1997, darà una risposta esaustiva al Sig. Luca che ha postato il suo commento sotto ad un video caricato sul mio canale YouTube: la disdetta del contratto di locazione.

Scopriamo cosa prevedere la Disciplina delle locazioni e cosa dice la Legge 9 dicembre 1998, n. 431 in merito alla risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Sia locatore che conduttore hanno la possibilità di recedere dal contratto prima della naturale scadenza.

Ho ricevuto centinaia di segnalazioni che mi informavano che in tantissimi blog e portali sparsi in rete (che io definisco informazione spazzatura e ridondante) si scrive che il conduttore può dare la disdetta al locatore con una comunicazione scritta sei mesi prima della data in cui intende lasciare l’appartamento.

Questo è assolutamente falso!!!

E’ certamente vero che nei casi ordinari, la disdetta del contratto di affitto deve essere inviata con almeno 6 mesi di anticipo, ma per gli ignoranti che non conoscono la Legge 431/98 e il Decreto Ministeriale 17/01/2017, ci sono casi e accordi territoriali in cui è previsto che la disdetta dal contratto potrà essere inviata dal conduttore al locatore con soli 3 mesi di preavviso.

Avete capito bene: ci sono casi in cui la disdetta del contratto potrà essere inviata con soli 3 mesi di preavviso.

Quindi vi invito a non leggere i siti internet SPAZZATURA che ogni giorno “vomitano” in rete informazioni immondizia.

Queste informazioni immondizia, con lo solo scopo di aumentare le visualizzazioni, sicuramente vi faranno fare azioni errate che impatteranno negativamente sulle vostre finanze, quindi state all’occhio.

Un caso di recesso anticipato: ecco quello del Sig. Luca

Buondí, da conduttore volevo recedere dal contratto di affitto che ho in essere, poiché, come grave motivo , ho riscontrato che le pareti che dividono me dagli altri vicini sono talmente sottili da permettermi chiaramente di sentire le conversazione dei vicini ai miei lati ed anche quelli di sopra.

Premetto che non ero a conoscenza di questi problemi sonori al momento della conclusione del contratto di affitto.

Questo motivo puó essere accettato per recedere dal contratto o se per grave motivo si intende altro? Grazie.

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Come funziona il recesso anticipato dal contratto di locazione? La risposta dell’esperto Miki Martinazzi

Gentilissimo, il recesso del conduttore da un contratto di affitto, deve essere determinato da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibile e sopravvenuto alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa il suo proseguimento.

Il nostro ordinamento come al solito si diverte a dare libera interpretazione alle parole, non per niente la lingua Italiana è così straordinaria e complessa. In pratica la disdetta del contratto puo’ dipendere da un fatto estraneo alla volontà del conduttore, oppure per un fatto sopravvenuto.

Oltremodo è possibile chiedere la disdetta del contratto di locazione, qualora per il conduttore sia diventata gravosa la prosecuzione del rapporto di locazione (grave si intende sia in termini materiali, psicologici che economicamente difficili da sostenere).

Quindi molto spesso la norma la si interpreta in tanti modi.

Quello che le posso consigliare di fare, è da quanto intuisco dalla sua attuale situazione, lei rientra nella fattispecie dei gravi motivi.

Tuttavia, qualora il locatore sia una persona intelligente, non avrà nessun problema lasciarla andare per la sua strada, chiaramente rispettando termini e modalità stabilite fra di voi contrattualmente, in sostanza le sto consigliando una risoluzione consensuale.

Nella mia lunga esperienza maturata fin dal lontano 1997, ho incontrato proprietari (e attualmente ho nel mio grande portafogli clienti) locatori che da una settimana all’altra hanno dato la disponibilità al conduttore di rescindere dal contratto senza controversie alcune.

Spero possa realizzarsi anche per lei le migliori condizioni.
Miki Martinazzi

Quando il locatore può recedere anticipatamente dal contratto di locazione?

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi, per i seguenti motivi:

• quando il locatore/ proprietario intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
• quando l’inquilino abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
• quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
• quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.