Contratto affitto 4+4 cedolare secca aggiornato: le novità, la guida e regole

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Si sente spesso parlare di cedolare secca, ma se ci pensi un attimo, nel linguaggio e negli usi comuni, lo si collega al contratto agevolato o concordato, mentre essa è spesso vantaggiosa per il contratto a canone libero 4+4. Nonostante siano passati 10 anni dalla sua comparsa (Articolo 3 decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) mi sono accorta che molti proprietari fanno ancora molta confusione, cosi ho ben pensato di scrivere questo articolo e con esso, rendere in via esclusiva e soltanto per i lettori di questo blog, la possibilità di scaricare il nostro preziosissimo modello contratto affitto 4+4 cedolare secca aggiornato.

Facciamo un passo indietro, e facciamo brevemente un riepilogo veloce, spiegando le notizie di base che ogni locatore dovrebbe già sapere.


Contratto a canone libero 4 + 4 cosa dice la legge ?

Il contratto è un accordo stipulato tra due parti, nello specifico il contratto 4+4, così chiamato per la sua durata, è disciplinato dalla legge 431 del 9 dicembre 1998 art. 2 e dagli articoli 1571 e 1614 capo vi del codice civile.

Questa tipologia di contratto ha forma libera, in pratica il nostro ordinamento giuridico che disciplina regole e contenuto o meglio, il nostro codice civile, non ha previsto una forma particolare e specifica.

La cosa importante che ogni proprietario deve sapere, riguarda il fatto che il locatore (proprietario) può stabilire in totale autonomia l’importo del canone mensile richiesto per il suo immobile, inoltre la stesura e la sua forma contrattuale, come accennato nel paragrafo superiore, non è vincolata da una forma specifica.

In sostanza,in base alle esigenze delle parti (locatore e futuro inquilino), per questa tipologia contrattale disciplinata ai sensi dell’art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, sono vincolanti la durata, che la legge ha stabilito in 4 anni con rinnovo di altri 4 anni e la sua autonomia contrattuale..

Il locatore può dare disdetta 6 mesi prima della scadenza dei 4 anni ed è obbligato, in caso di diniego al rinnovo (in pratica qualora il locatore non volesse rinnovare il contratto) egli deve dare motivazioni specifiche che sono regolate da un specifico articolo disciplinato dalla legge in materia di locazioni.

Nel caso di disdetta da parte del conduttore, egli può recedere dal contratto inviando al locatore, una raccomandata A/R con preavviso di almeno 6 mesi.


Imposta registro cedolare secca e registrazione del contratto

Il contratto 4+4 prevede il pagamento di un’imposta di registro da pagare in fase di registrazione in agenzia delle entrate , pari al 2% del canone di locazione annuo, sono previste anche imposta di chiusura pari ad euro 67,00 e ogni 100 righe del contratto un bollo da euro 16,00.

E’ bene sapere che nel caso in cui il proprietario abbia scelto un regime fiscale agevolano, le imposte e i bolli, non saranno da versare.

La registrazione dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o dalla sua decorrenza. Attenzione a non sbagliarvi.

Questo è solo uno 0,001% delle informazioni che riguardano il complesso e selvaggio settore delle locazioni, gli errori, le cause di nullità, gli inquilini insolventi e le richieste di riduzione o sospensione del canone sono sempre in agguato, quindi presta massima attenzione.

Se è la prima volta che ti accingi ad affittare la tua casa, ho preparato per i proprietari una video guida dove ho condensato un’ora di importanti informazioni che ti permetteranno di blindare la tua locazione e allontanare per sempre angosce e pensieri. La guida è gratuita ed è scaricabile qui.


Cedolare secca: come funziona la tassazione

La cedolare secca è l’imposta sostitutiva sui canoni di locazione, in poche parole è un imposta agevolata che va a sostituire l ‘aliquota percentuale IRPEF che spetterebbe senza appunto applicare quella agevolata. La cedolare secca azzera i costi di registrazione (imposta di registro e bolli).

La sua applicazione non avviene in automatico anche se è menzionata la clausola specifica nel contratto di locazione, ma va esercitata all’interno del modello rli dell’agenzia delle entrate, qui a disposizione.

Si parla di un’aliquota del 10% sul canone di locazione annuo se parliamo del contratto a canone Concordato, agevolato, calmierato 3+2 (questo contratto nel linguaggio comune viene definito in 100.000 modi diversi), mentre nel contratto a canone libero 4+4 è del 21%.

Vi starete chiedendo, conviene la cedolare secca nel mio contratto? Spenderei meno rispetto a ciò che verso con l’Irpef?

Non esiste una risposta univoca ed uguale per tutti . La convenienza varia in base ai redditi che formano l’imponibile dove poi andare a tassare e ricordando che non tutti i redditi ma solo alcune categorie rientrano nel calcolo dell’imponibile dove andremo a sottrarre le nostre imposte.

Miki Martinazzi, svolge un lavoro certosino e specialistico sin dal 1997, infatti per tutti i locatori che si rivolgono a lui per la redazione e la messa in sicurezza del contratto di locazione, egli studia e analizza in modo specifico e dettagliato quali sono le migliori condizioni che il locatore dovrà scegliere per il proprio contratto.

Le aliquote IRPEF vanno dal 23% al 43%. Mi sento di dire che, chi ha redditi veramente molto elevati, ha maggior guadagno dall’applicazione dell’aliquota agevolata o cedolare secca. A partire dal 2021, il versamento della cedolare secca dovrà essere nella misura del 100% e non più, come fino al 2020, al 95%.


Contratto 4+4 con cedolare secca: le regole quanto e quando.

Siamo finalmente arrivati alla spiegazione del nostro contratto a canone libero 4+4 in cedolare secca. La maggior parte delle persone con cui mi è capitato di parlare, crede che la cedolare secca sia conveniente solo se si stipula un contratto agevolato, alcune invece pensano che crei delle limitazioni per la stesura del contratto ma non è così.

Questo regime non limita nulla e non impone clausole. Addirittura molti locatori pensano che renda nullo il contratto, se inserita ed esercitata nel modello RLI.

Tutte queste sono fantasie, perché la sostanza del contratto che abbiamo spiegato precedentemente non cambia, la forma ed il contenuto rimangono liberi senza avere limitazioni, il canone può essere scelto dal locatore senza vincoli, l’esercizio della cedolare secca nel contratto 4+4 è legata soltanto e strettamente alla tassazione ed imposte, l’ aliquota da versare con la cedolare è del 21% sul canone annuo, non si pagano bollo ed imposta di registro o per chiusura contratto di locazione.

Per molti proprietari è molto conveniente servirsi di questa imposta agevolata, soprattutto come menzionato nei paragrafi precedenti. In particolare per tutte quei proprietari che hanno redditi molto elevati e che farebbero aumentare l’imponibile e di conseguenza l’aliquota IRPEF schizzerebbe alle stelle.

Tuttavia, per evitare errori che potrebbero costare caro al vostro portafogli, vi esorto a non fare a caso. Non crediate che per rendere una locazione profittevole e longeva, sia sufficiente leggere 3 articoli. Nonostante siano passati oltre 10 anni che la sottoscritta svolge con passione e dedizione questo mestiere, non no ancora smesso di imparare.


Contratto di affitto cedolare secca i vantaggi del locatore

Per blindare una locazione e affittare in massima sicurezza è indispensabile mettere sul tavolo tutta una serie di elementi che poi andranno analizzati uno per uno. Vedo ancora troppi errori commessi a causa della superficialità dei proprietari.

Gli inquilini sono molto furbi e quando dovranno tirare l’acqua al loro mulino, lo faranno senza guardare in faccia nessuno.

E’ per questo che è bene essere affiancati, sostenuti e consigliati da uno specialista che sappia esattamente quali sono i passi per sottoscrivere in sicurezza il vostro contratto affitto 4+4 cedolare secca.

Gli errori costano caro e vanno a intaccare i vostri guadagni personali e la vostra integrità psicologica, perciò siate furbi e tutelate la vostra serenità e affidatevi a chi da sempre, mette impegno e passione nella materia locatizia.

Affidatevi a chi non vi considera un numero e a chi studia e continua ad aggiornarsi costantemente, per fornire ai proprietari un servizio di locazione eccellente, blindato e sicuro. Cliccate qui per iniziare con il piede giusto.

Letizia De rosa

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Letizia De rosa

Letizia De rosa, esperta e appassionata di locazioni. Si è rimboccata le maniche e ha iniziato la sua scalata nel settore delle locazioni quasi per gioco. Dinamica e con tanta voglia di studiare, Letizia aiuta e affianca i proprietari a mettere al sicuro ogni locazione.

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