Ormai credo che i proprietari abbiamo capito che se vogliono dare in affitto un bene immobile come una casa, un appartamento o qualsiasi altra proprietà immobiliare sono obbligati a stipulare in sicurezza il loro Contratto di locazione. Inutile ribadirlo, ma per non incorrere in sanzioni, esso dovrà poi essere registrato all’agenzia delle entrate, in caso contrario, costoro potrebbero venir perseguiti per legge. Con l’articolo di oggi scaleremo la montagna e ti fornirò la guida indispensabile per arrivare in vetta e stipulare il tuo contratto di locazione. Ma a chi rivolgersi per redigere un contratto ? E da chi andare per ottenere una sana consulenza e assistenza in merito all’analisi fiscale, alla preparazione, alla redazione e alla registrazione del contratto più appropriato e vantaggioso per il locatore?
Un passo per volta e ti mostrerò qual’è la via più luminosa e sicura per ottenere la consulenza per i propri contratti di locazione!
Miki, spiegami come funziona la tassazione sui contratti di locazione fra cedolare secca e regime fiscale irpef. Io non ci capisco nulla.
Mi sono accorto che troppo spesso sopravvaluto la conoscenza dei locatori in merito al funzionamento del reddito tassabile di questi ultimi, quindi per evitare fraintendimenti e non dare nulla per scontato, è bene sapere e ribadire che i proprietari hanno due regimi fiscali che possono scegliere:
- la tassazione in cedolare secca, detta anche tassazione sostitutiva o alternativa;
- il regime ordinario irpef detto anche regime a scaglioni;
Grazie al Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 entrato in vigore poco più di 10 anni fa, la tassazione in cedolare secca è stata suddivisa in due aliquote fisse del 21 o 10%. La prima aliquota riguarda il contratto a canone libero, la seconda il contratto concordato o agevolato). Entrambi i regimi tasseranno al 100% il canone annuo.
L’entrata in vigore della c.s. per i proprietari è stata una manna dal cielo.
Fin dal 1997, anno in cui iniziai a stipulare in sicurezza i primi contratti di locazione, mi ricordo che negli anni antecedenti l’approvazione della norma non c’era giorno in cui sentivo lamentarsi i locatori che pagavano troppe tasse.
Ora, grazie alla tassazione sul contratto di Locazione con cedolare secca, ora i proprietari possono tirare un sospiro di sollievo. Ma attenzione, se applicata in modo errato e se non si terrà in considerazione alcuni fattori determinati, c’è il rischio di perdere dei benefici fiscali, quindi non fate scelte azzardate altrimenti il vostro portafogli e il vostro conto in banca ne potrebbe risentire.
La tassazione irpef, definita anche tassazione classica o ordinaria, per il nostro ordinamento fiscale è prevista un’aliquota del 23%. I canoni di locazione non saranno tassati al 100% ma al 95%. Lo so che ora starai pensando che non ci hai capito un bel niente, ma se vuoi approfondire ti invito a scaricarti la mia video guida gratuita cliccando qui..
Il servizio esclusivo offerto dal MIki Martinazzi, specialista in locazioni sicure, permette al proprietario di analizzare in modo specifico e personalizzato la sua situazione fiscale e di fare scelte ponderate che permetteranno di massimizzare i guadagni e di aumentarne anche i benefici economici.
Ci sono migliaia di cose che andrebbero valutate attentamente per ogni singolo contratto di locazione. Per esempio la tassazione, il regime fiscale più consono, la registrazione del contratto, l’eventuale calcolo e aggiornamento dell’indice Istat, tutti gli adempimenti successivi come il rinnovo, il subentro, la cessione, la risoluzione.
Miki, io non ci ho ancora capito una mazza, mi aiuti a capire chi è obbligato a registrare il Contratto di Locazione?
Nel complesso e selvaggio settore delle locazioni, troppo spesso si scrive e si dice di tutto, capita cosi che nella testa del proprietario e inquilino ci sia più confusione che ordine. Il web è stracolmo di informazione spazzatura, che aiuta soltanto a fare scelte sbagliate e ad aumentare il rischio di insolvenza degli inquilini.
Fra proprietario e conduttore l’obbligo della registrazione ricade su entrambi, Tuttavia, per l’agenzia delle entrate è irrilevante la parte (fra locatore o conduttore) che deciderà di registrare il contratto.
Devi sapere che la registrazione potrebbe anche essere delegata anche a ad un intermediario abilitato come caf, acli, patronato oppure anche a qualche associazione tipo SUNIA, SICET, UNIAT ecc ecc.
Io te lo sconsiglio vivamente di recarti in questi uffici, ti tratteranno con superficialità, non ti daranno l’attenzione che meriti, sarai solo un numero fra i tanti. Quindi se puoi evita di far registrare il tuo contratto di locazione ad un terzo, piuttosto fallo tu, utilizzando un servizio terzo oppure puoi imparare come si fa entrando in affitta con furbizia.
Tuttavia come accennato sopra, la registrazione potrà essere fatta sia dal locatore (il proprietario del bene immobile), che dal conduttore, cioè l’inquilino o la persona che prenderà in locazione la proprietà
Miki, mi sai dire come funziona la registrazione del mio contratto di Affitto ad uso abitativo?
La registrazione del tuo Contratto di Locazione può essere fatta sia telematicamente, utilizzando i servizi telematici come (Entratel o Fisconline) oppure recandosi presso lo sportello di uno degli uffici territoriali dell’agenzia delle entrate entro 30 giorni dalla data di decorrenza contrattuale o di stipula (attenzione a non cadere nella trappola) io ti ho avvertito.
Devi prestare massima attenzione alla data che viene prima e non sempre queste coincidono. Potresti stipulare oggi il tuo contratto di locazione con decorrenza fra 6 mesi. Quindi, come nell’esempio sopra indicato la date (quella di stipula e di decorrenza) risulterebbero differenti.
Per i contratto di affitto inferiori ai 30 giorni, come per esempio gli affitti brevi, l’obbligo di registrazione non c’è.
Se non sai come fare, non buttarti nella mischia come fanno tanti locatori che alla fine dell’anno piangono sempre miseria e si lamentano che pagano soltanto tasse e non gli resta in tasca il becco di un quattrino.
Questo accade perché i proprietari non conoscono come si fa per mettere a profitto la loro locazione e spremere da essa il massimo risultato.
Usa la testa, ragiona e fatti affiancare da uno specialista che sappia il fatto suo, in questo modo la tua locazione sarà al sicuro e i tuoi profitti aumenteranno.
Miki, quali sono e quante sono le tipologie di Contratti di Locazione ?
Ogni proprietario ha esigenze specifiche, ogni locatore è diverso e richiede totale attenzione e dedizione. Non esiste una pratica uguale all’altra, non esiste un contratto uguale all’altro.
Quando mi viene chiesto di mettere in sicurezza e blindare una pratica locatizia, dedico cura e attenzione per ognuno di esse.
Non do mai nulla per scontato, nulla viene lasciato al caso, ogni dettaglio viene curato in ogni suo particolare. Io parto sempre dal presupposto che l’inquilino è furbo e qualora questo un giorno si trovasse in difficoltà, non esiterà a mettere in ginocchio il suo locatore, quindi la mia attenzione è sempre altissima.
E’ proprio grazie al mio protocollo utilizzato da oltre 20 ani che i locatori che affianco da anche 3 generazioni, riescono ad avere inquilini per 20 anni e più. Non è fantasia e non è nemmeno fortuna, è la capacità di sapere esattamente quello che stai facendo e come lo stai facendo
Ora vediamo quali sono le diverse tipologie di Contratti di Locazione che si possono stipulare:
- abitativo a canone libero (il famoso 4+4 Ai sensi dell’art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431) , il cui canone annuo di locazione viene pattuito liberamente dal proprietario e in alcuni casi anche dall’inquilino in base a specifiche esigenze economiche;
- abitativo a canone agevolato (detto anche concordato o convenzionato il famoso 3+2 Ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431), stabilito in base alle fasce di oscillazione, agli accordi territoriali fra Comuni e associazioni di locatori e conduttori;
- abitativo transitorio (per un minimo di 1-18 mesi massimo Ai sensi dell’art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431) , anche per questa tipologia esiste una precisa disciplina regolamentata dal Decreto Ministeriale 16/01/2017
- contratto di affitto transitorio per studenti ( per un minimo di 6-36 mesi max Ai sensi dell’art. 5, comma 2, della legge 9 dicembre 1998, n. 431) ;
- contratto di affitto breve (max 30 giorni Art. 4 DL 24 aprile 2017 n.50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96.) utilizzato per specifiche esigenze del proprietario
- contratto turistico (utilizzato nelle località balneari);
- ad uso diverso dall’abitativo (6+6 utilizzato per negozi, capannoni, locali commerciali ecc ecc) Ai sensi della legge 27 luglio 1978 n. 392, capitolo II, titolo I capo II e titolo II capo II.
- contratto novennale o detto anche alberghiero (9 anni per hotel ecc ecc);
- contratto di comodato gratuito o comodato oneroso (utilizzato solo in casi particolari) molto spesso abusato da quei locatori che tentano di fare i furbi;
Miki, più mi guardo in giro è più mi rendo conto che non ci sono professionisti all’altezza delle mie aspettative, ma allora a chi rivolgersi per registrare un Contratto di Affitto?
Cara locatrice o caro locatore, affittare casa è un’arte che solo pochi sanno mettere in pratica. La maggior parte dei locatori, quando arriva il momento di versare le tasse, si accorgono che dal loro affitto sono riusciti a guadagnare pochi spiccioli, anzi, per alcuni il guadagno non c’è nemmeno.
Redigo in sicurezza contratti di locazione fin dal 1997. I proprietari mi affidano la redazione del loro contratto perché hanno capito che per guadagnare e dormire sereni è indispensabile farsi guidare e assistere da chi di mestiere non fa centomila cose ma ne fa soltanto una: affittare in massima sicurezza.
Questi proprietari, sanno che il loro inquilino il mese prossimo verserà il canone di locazione puntuale come un orologio svizzero, non restano svegli la notte come per il 90% della massa.
Consulenza contratti di locazione
L’assistenza che fornisco da sempre sui contratti di locazione è unica e va oltre ogni normale aspettativa. Negli ultimi anni mi posso permettere di scegliere quali proprietari affiancare e con quali lavorare.
Questa scelta mi permette di aumentare la qualità del mio tempo, di rimanere focalizzato solo sulle cose importanti, di aggiornarmi costantemente, di apprendere dettagli e finezze che nessuno in Italia è in grado di padroneggiare (ti basti ascoltare uno dei miei tanti video postati sul canale YouTube per capire che cosa intendo).
Se vuoi massimizzare il profitto, blindare la tua locazione e scacciare noie, beghe e l’odissea dello sfratto, prenota adesso una telefonata gratuita e conoscitiva con uno dei miei migliori esperti. Penseremo noi a tutto.
Un caro saluto
Miki Martinazzi