Che fare se il proprietario non fa le riparazioni urgenti: denunciarlo?

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Con l’articolo di adessoi rispondiamo alla Signora Chiara (Chiara è un nome di fantasia) per mantenere l’assoluta privacy dei nostri lettori in merito all’argomento di oggi intitolato: che fare se il proprietario non fa le riparazioni urgenti: lo denuncio?

La SIgnora Chiara ha un problema con la mancata manutenzione della casa da parte del proprietario, ed ella, non sa che cosa fare e come comportarsi!

Nella stragrande maggioranza dei casi, le tensioni fra locatore e conduttore, sono il frutto di piccoli conflitti iniziati sin dai primi giorni, non risolti o trascurati da entrambi le parti. La fase iniziare di una locazione è molto molto importante, sono i primi giorni che determinano una longeva e profittevole locazione.

Questi dettagli, se vengono trascurati o lasciati al caso, molto probabilmente, non appena ci sarà l’occasione i nodi al pettine prima o poi vengono fuori.

Nella mia lunghissima esperienza ho notato che i locatori (soprattutto quelli taccagni interessati più a se stessi che al benessere di entrambi le parti) se ne sbattono altamente dei problemi che affliggono i loro inquilini.

Questo è un tipo di locatore che non risponde nemmeno alle richieste urgenti del suo inquilino.

Questi personaggi, dai quali io sto molto alla larga, sono degli avari nati, alcuni di questi sono pure pericolosi in quanto affittano immobili insalubri, con numerosi vizi occulti e pericolosi per chi li abiterà.

Questi proprietari “ombrosi” approfittano delle necessità di chi cerca un immobile in affitto (inquilino molto bisognoso) pretendendo canoni di locazione fuori mercato e prendendo le loro vittime per il collo.

Questi locatori, sono persone che hanno una pessima relazione con il denaro e sono incapaci di gestirlo nel modo corretto. Credono che tutto gli sia dovuto e che il mondo e le persone gli sono debitori.

Ne consegue che essi, sono disposti a tutto pur di non adempiere agli obblighi contrattuali e quando se ne presenterà l’occasione, non sono disposti tirare fuori dal proprio portafogli un solo euro.


Obblighi del proprietario di provvedere alle riparazioni del bene locato

Nel 95 % dei casi, il padrone di casa ha l’obbligo contrattuale di provvedere alla manutenzione straordinaria, l’ordinaria nella maggioranza dei casi ricade sul conduttore. Esistono proprietari molto “volponi” che agiscono in malafede occultando i vizi del loro immobile (art. 1578 c.c.) con la conseguenza che gli inquilini sprovveduti, cadono inconsapevolmente nella trappola e si troveranno a distanza di pochi mesi, ad abitare un immobile viziato a con evidenti problemi di abitabilità, salubrità e agibilità.

Un modo per piegare in due il proprietario “Volpone” ci sarebbe, ma in questa sede mi dispiace, non ve lo posso rivelare.

Tuttavia il proprietario (quello onesto) anziché temporeggiare e lavarsene le mani, dovrebbe accogliere i bisogni del suo inquilino. Attenzione!!!! Ho detto bisogni, non “lagne o lamentele”.

Inoltre, sul proprietario ricade l’obbligo di provvedere alle riparazioni urgenti con massima prontezza, salvo che questi ultimi non siano dovuti all’imperizia dell’inquilino.


Il filo sottile fra proprietario e inquilino

Quando i problemi fra proprietario e conduttore si fanno più seri, significa che il filo sottile che manteneva legate le parti, ormai si è quasi spezzato del tutto. Quando questo accade, iniziano i rancori, le telefonate intimidatorie, i risentimenti e le minacce fisiche.

Poi inizieranno le diffide, le denunce e in alcuni casi anche lo scontro fisico ( le parti si menano).

Il risultato finale sarà scontato, in men che non si dica il proprietario e il conduttore andranno per le vie legali, successivamente senza rendersene conto, si ritroveranno fra i banchi dei tribunali civili e in alcuni casi in quelli penali..

Entrati in questo tunnel, sarà molto difficile uscirne a testa alta. In questi casi non si ragiona più con il Cuore ma con la pancia e con i peggiori e più bui istinti primordiali umani.

Quindi, prima di infilarvi nel tunnel, vi consiglio vivamente di pensarci bene 20-30 volte, una soluzione a tutto c’è sempre, l’importante è riuscire a dominare i propri pensieri, la propria mente e togliere il prosciutto davanti agli occhi usando la lucidità mentale.

Ho detto DOMINARE la propria mente e i proprio pensieri, avete capito bene. Solitamente per il 99% delle persone è la mente che domina loro e non il contrario…… Ricordate che la mente ….. ………………….. “mente”

Se prese per tempo, queste problematiche si risolvono pacificamente e con un impatto economico molto contenuto.


Ecco la domanda di Chiara:

Desidero riuscire a far valere i nostri diritti.

Siamo residenti io e mio figlio maggiorenne, in questa casa dal 2015. Tutti gli affitti pagati. Finora 3 anni orsono interagivo con un proprietario , purtroppo si è poi ammalato di tumore ed è morto circa 2 anni e mezzo fa.

Ereditarono moglie, figli e sorella. 1 anno e mezzo fa si sono divisi gli appartamenti. La proprietario lo scorso anno ha tentano di subaffittare il nostro orto.

Chiamai i carabinieri, accettarono la violazione di domicilio. La proprietaria ci fece fare delle figure di me…rda davanti ai carabinieri. Ma appena via loro si mise a piangere e chiese scusa per non farci sporgere querela.

Da allora parlo solo con il figlio di lei per qualsiasi cosa. Il punto è che da sempre ci sono problemi in questa casa: una valvola del calorifero perde acqua e mi ha fatto ammuffire il mobile della saletta. Il balcone sta perdendo letteralmente pezzi sia di sopra che di sotto.

La porta di entrata è molto vecchia e il meccanismo non tiene più, va per forza sempre chiusa a chiave o si pare da sola. Fuori dalla porta di casa ho continuo allagamenti causa una infossatura del cemento antistante.

Nel 2020 ho subito un allagamento dal tunisino che vive al piano di sopra. All’epoca era abusivo o meglio in nero. La mia camera è completamente marcita, dal soffitto si staccano pezzi di intonaco, il muro di questa camera butta fuori umidità. Riassumendo, dopo che si ammalò il proprietario bravo, portammo pazienza perché stava male. Poi morì e la sorella e gli altri eredi non fecero nulla dei lavori da fare con la motivazione”dobbiamo dividerci le case” (ndr ne hanno ereditate una ventina compresa questa).

Quando fecero successione, la proprietaria non fece niente perché doveva morire la madre anch’essa erede dato che non poteva firmare nulla. Quando è morta la madre, come prima descritto tentò di affittare a un tizio che è scappato (ma ho fotografia) il nostro orto.

Il figlio, con il quale appunto parlo da allora, attualmente ha fatto solo promesse di sistemazione balcone, porta, camera ecc. Letteralmente promesse. Ho anche fatto fare un preventivo a una ditta, ma il soggetto per tutti i lavori da fare ha fatto sapere che paga soltanto €500 in nero!

La ditta può testimoniare, e un fatto recente. Vi ho fatto un neoassunto di tutto i problemi.

C’è anche un problema di sicurezza dato che un inquilino ha affittato a un tizio seguito da un tutore che è un avvocato del foro di V*****a. Ho fatto segnalazione a squadra mobile e prefettura che trovo siringhe nella spazzatura, me li trovo seduti fuori dalla panca in pietra adiacente la mia porta di casa perché “è di tutti e loro fanno quello che vogliono”, mi hanno spaccato rami e deturpato il prato antistante passando con mezzi di trasporto botte e giorno, alla faccia della zona rossa.

Sarò lieta di entrare nel dettaglio di tutti i problemi finora elencati e quello oche ancora non vi ho scritto.

Tutelandoci da un padrone di casa egoista e menefreghista, aiutandoci con un problema di sicurezza dove i soggetti ha come tutore legale un avvocato del foro di V******a.

Non siamo morosi nonostante mille difficoltà, non sappiamo più cosa fare e non abbiamo soldi per pagare due affitti se cerchiamo un’altra casa

Mi sono rivolta a sunia di V******a e adiconsum di v******a, non so più a chi rivolgermi, nonché ho fatto segnalazioni a prefettura e squadra mobile per il problema di sicurezza. Ma il tutore della persona è un avvocato del foro di V********a. E per forza bisogna chiedere aiuto fuori provincia.


La necessità delle riparazioni cosa dice l’art. 1577 codice civile?

Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Visto quello che dice il nostro codice civile in merito all’articolo 1577, da un primo sguardo, per un inquilino sarebbe semplice applicarlo, ma c’è un problema che il nostro legislatore non ha tenuto conto.

Cosa si intende per riparazioni urgenti? Inoltre, in alcuni casi si ha anche a che fare con il mancato godimento della cosa locata ?

alcuni inquilini arrivano fino a
denunciare il proprietario di casa

Prima cosa che mi sento di dirvi è che ogni locazione è a se stante, non ne esiste una uguale all’altra, ogni immobile è unico cosi come lo è ogni proprietario. Fin dal 1997 anni in cui iniziai a stipulare in sicurezza i primi contratti di locazione, ne ho sentite di cotte e di crude.

Forse, a causa della mie capacità o della mia fortuna, sono stati pochi i miei clienti (conduttore e locatore) che negli anni sono dovuti ricorrere per le vie legali.

Inoltre, quei pochi grattacapi che ci sono stati, furono risolti in modo pacifico, senza arrivare in tribunale e senza emorragie economiche.

Quindi, non esiste una risposta generale, esiste la risposta personalizzata che DEVE essere studiata e pensata caso per caso.

Inoltre lo sappiamo benissimo che i Giudici interpretano il nostro caro codice civile in modi differenti rispetto a quello che il conduttore o il locatore si aspetterebbero. Quindi, state attenti prima di arrivare in Tribunale, la vittoria non è scontata per nessuna delle due parti.

Se non lo sai, cara proprietaria nel nostro ordinamento esistono ben 46mila decreti del presidente della Repubblica; 13mila leggi; 7.736 regi decreti; 2.042 decreti legislativi; circa 2mila decreti. (fonte: Giuridica.net)


Miki, quando è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione

Sarò breve e coinciso: dipende dallo stato in cui versa l’immobile. Tuttavia, la sospensione legittima del canone di locazione è possibile, ma va valutata attentamente e caso per caso. Gli immobili sono diversi, ogni casa ha la sua storia, ogni immobile nasconde gioie, vizi e sorprese, non possiamo generalizzare.

Tuttavia, qualora l’immobile locato versi in uno stato di totale inagibilità e qualora si evinca che il conduttore subisca il mancato godimento della cosa locata, è probabile che ci troviamo difronte ad una violazione da parte del locatore delle norme di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c. .

In particolare, in merito alla sospensione del canone di locazione si è espressa la terza sezione civile della Corte di Cassazione nel 2020.

Per farla breve i Giudici hanno stabilito che: “legittima la sospensione del pagamento del canone se l’immobile è inutilizzabile“. Ma attenzione a non far “cappelle”, se agite di testa vostra e credete di fare quello che vi pare è probabile ne pagherete le conseguenze.

Se non sapete come fare contattatemi, valuterò per voi una soluzione unica e personalizzata.

Miki Martinazzi

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Miki Martinazzi

👉👉 Miki Martinazzi è consulente, specialista e punto fermo nel mercato delle locazioni abitative sicure. Le sue strategie, l'ultra ventennale esperienza e la sua specializzazione consente ad ogni locatore, di mettere in sicurezza ogni contratto di affitto e blindare ogni locazione, rendendola longeva e profittevole.

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