Se stai per affittare casa per la prima volta sei nel posto giusto. Metti comoda cara proprietaria perché oggi ti aprirò gli occhi e ti spiegherò che cosa sapere e come funziona l’affitto di casa prima di addentrarti nel fitto e intricato mondo delle locazioni e degli inquilini birichini.
Se affitti per la prima volta è fondamentale conoscere quali possono essere le difficoltà e i rischi a cui si va incontro se si abbassa la guardia.
Ecco cosa sapere: consigli per affittare per la prima volta casa
All’inizio sembra sempre rose e fiori quando affitti casa, poi, passano i mesi e impari che il tuo inquilino non è il principe azzurro sorridente che avevi incontrato mesi prima.
Il tuo inquilino quando lo incontri per la prima volta ti leccherà come un gelato, si mostrerà ai tuoi occhi perfetto e senza difetti, ti dirà che lui o lei sono le persone migliori di questo mondo, che lavorano entrambi a tempo indeterminato e che costoro sono gli inquilini seri che stavi cercando.
Se poi hai avuto la “fortuna” di affittare casa tramite agenzia immobiliare, molto probabilmente l’agente immobiliare ti avrà incantato raccontandoti la storiella che l’inquilino che egli ha trovato è la persona più affidabile di questo mondo.
Ti fidi, gli consegni le chiavi, poi passano i mesi e iniziano le controversie.
L’80% dei proprietari crede che basti un modello contratto di locazione ad uso abitativo scaricato a caso da un portale qualsiasi, dove manco conosci che faccia ha il proprietario del sito, per mettere in sicurezza e tutelare la propria locazione.
Oppure credono che basti rivolgersi alla prima associazione di categoria pressappochista, in cui ci lavorano stagiste scazzate o i soliti dipendenti inappagati, depressi, incazz…..ati con il mondo, obbligati a fare un lavoro che non gli piace, che prepareranno in meno di mezz’ora il tuo “SICURO” contratto di locazione, semplicemente riempiendo gli spazi vuoti del modello prestampato.
Poi ci sono i proprietari che preferiscono rivolgersi al legale “tuttologo” con tanta tanta teoria perché ha studiato giurisprudenza alla Bocconi di Milano, ma di vita vera, psicologia e dei complessi e delicati equilibri che si creano nel tempo fra proprietario e inquilino, non ne ha la più pallida idea.
Per chi non lo sa i contratti di locazione per il 99% dei casi vengono preparati dalla segretaria!!!
Come tutelarsi quando si affitta un appartamento: OCCHI APERTI SIGNORI
Questi lunghi 3 decenni di carriera mi hanno permesso di imparare a padroneggiare le complesse e intricate leggi che ancora oggi molti proprietari non si rendono conto esistano.
Come più volte da me ribadito, l’enorme divario tra il sottoscritto e tutti i generalisti scalda sedie che conoscono alla perfezione come si riempiono gli spazi vuoti di un contratto di locazione, sta nel fatto che in tutti questi anni ho potuto gestire ben 3 società immobiliari operative nella compravendita e nella locazione di immobili.
Ogni giorno ho potuto capire e toccare con mano i veri problemi vissuti dai proprietari di case.
Aver operato all’interno delle stanze del potere come uffici comunali urbanistici, conservatoria dei registri immobiliari, catasto edilizio urbano e di aver lavorato a stretto contatto con Notai, Geometri e architetti, tutto ciò mi ha permesso (in quasi trent’anni) di costruire passo dopo passo, una visione d’insieme incomparabile rispetto a coloro che si limitano a fare il copia e incolla di un fac simile contratto di affitto scaricato da un qualsiasi sito internet che manco sai che faccia ha il suo proprietario.
Ecco perché mi rendo conto della fragilità e dei rischi che portano con se tutti quei contratti preparati in autonomia dei proprietari e da tutti quei generalisti senza esperienza.
CarI SignorI, deve sapere che quando lei ci accinge ad affittare un immobile, è indispensabile tener presente che i contratti di locazione vengono regolamentati dalle seguenti leggi:
- legge 27 luglio 392/78;
- legge 9 dicembre 431/98;
- Decreti Interministeriali emanati: 30/12/’02, D.M 14/7/2004, D.M. 10/3/2006 e D.M 16/1/2017 –
- DL 50/2017 affitti brevi;
- articolo 1, commi 595-596, Legge di Bilancio 2021 (L. 178/2020) modifica disciplina riguardante l’affitto breve;
- legge di bilancio 2024, conversione Decreto Anticipi;
- circolari varie dell’agenzia delle entrate;
- tutte le sentenze e gli orientamenti assunti dalle cassazioni di tutta Italia negli ultimi 30 anni;
Cosa serve per affittare una casa: regole e procedure da seguire
Passano i mesi e poi i “nodi vengono al pettine”. Il proprietario si accorge che l’inquilino inizia a fare i capricci, si lamenta, iniziano le tensioni e le notti insonni.
L’inquilino inizia comportarsi da arrogante e da padrone di casa, pretendendo che tutto sia perfetto e tu proprietario con le tue necessitò economiche e la tua dignità, per lui vali meno di 0.
Passano i mesi e il canone di locazione inizia a essere versato con 5 giorni di ritardo, poi 10, poi 15, poi si passa a 20 e alla fine si inizia a percepire l’affitto a singhiozzo.
E’ da questo momento che l’inquilino si sentirà a casa sua.
Anziché versare il canone di locazione, costui preferisce pagarsi prima la rata del SUV affittato a lungo termine, poi andarsene in vacanza e al sabato gustarsi l’aperitivo con i suoi amici del bar.
Molto probabilmente il tuo inquilino deciderà che questo è il momento di versare il canone quando vuole lui.
Attenzione, molto probabilmente ti contatterà pure l’amministratore dicendoti che le ultime 3 rate condominiali non sono state versate.
Contratto di affitto: tutto quello che devi sapere e che nessuno ti dirà mai.
Passano altri mesi, apri la buchetta delle lettere e ti trovi una letterina inviata dal tuo “Amato” conduttore in cui ti diffida per aver affittato un immobile pieno di vizi occulti, con impiantistica non a norma o specificando che il contratto di locazione stipulato fra di voi, alcuni articoli violano le norme imperative del codice civile, la legge 9 dicembre 431/98 oppure il Decreto Ministeriale 16/01/2017.
Capisci che è il momento di ritornare dal legale che ti ha preparato il contratto mesi fa, gli spieghi che l’inquilino ha iniziato a dare in escandescenza e tu non vuoi finire in tribunale, hai solo bisogno di una soluzione rapida e indolore per risolvere la tua bega.
Il tuo avvocato sicuramente ti dirà che è meglio abbassare la testa e che ti devi comportare bene, altrimenti rischi che il tuo inquilino si incazza di più e , quando egli se ne andrà, ti potrebbe lasciare dei danni, piuttosto che spremersi le meningi, pensare, studiarti una strategia e consegnarti la ricetta per una soluzione rapida e economicamente indolore.
A questo punto il locatore, ritornerà indietro con il pensiero, cercando di capire che cosa c’è che è andato storto, ecco si accende una luce, finalmente egli prende consapevolezza che ormai è tardi per tornare indietro.
In questi casi, il proprietario con un po di tremarella nelle mani, il formicolio allo stomaco e con i denti di fuori, cercherà il contratto di affitto, lo rileggerà con molta più attenzione e si renderà conto che le cose dovevano essere fatte in modo completamente diverso.
il contratto è vulnerabile e presenta molti vizi. Che fare ora?
In effetti a pensarci bene e con il senno dl poi, il locatore in effetti aveva avuto in più occasioni, l’intuizione e la sensazione che qualcosa non gli quadrava. Ma ora è troppo tardi, il dado ormai è tratto.
Scopri nell’immagine qui a fianco, come iniziano le beghe e le controversie tra proprietario e inquilino.
Tu come ti comporteresti?
Tu cara proprietaria hai mai avuto esperienze simili ? Come è iniziata la tua disavventura?
4 consigli per affittare per la prima volta casa se sei proprietario: i miei consigli per tutelare il tuo patrimonio.
C’è un solo modo per non cadere vittime di inquilini birichini. Inizia con il piede giusto e blinda la tua locazione.
Da oltre 27 anni centinaia di proprietari grazie all’assistenza costante e all’affiancamento di Miki Martinazzi hanno lo stesso inquilino, si godono la vita migliorando anno dopo anno il proprio benessere e aumentando il profitto economico.
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Un caro saluto
Miki Martinazzi
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