Ci risiamo, ennesima controversia tra proprietario e inquilino. Oggi rispondo ad un Signore (in questo caso egli è un conduttore) alle prese con locatore che si sta arrampicando sugli specchi e cerca tecniche “oscure” per scardinare i diritti dell’inquilino in caso di vendita immobile locato prima della scadenza.
Vendita immobile locato: tutti gli obblighi del venditore ed ecco che cosa sta accadendo a questo Signore.
Salve, uno dei proprietari eredi hanno comunicato verbalmente di mettere in vendita l’appartamento.
Si fa visitare senza problemi l’appartamento, dopo di che ci viene comunicato ( verbalmente ), che avevano inviato la raccomandata, ci viene comunicata tre mesi dopo alla naturale scadenza del contratto.
Di cui siamo rimasti allibiti di un certo comportamento.
Poi dopo vari solleciti, ci invia tramite whatsapp la raccomandata, e riscontriamo che l’avviso di ” Compiuta giacenza ” e stata datata dopo 4 giorni, alla data di spedizione.
Come potrei agire in questo caso? Grazie
Vendita immobile locato: gli obblighi del locatore e le regole infrante dalla stragrande maggioranza dei proprietari di immobili senza rendersene conto
Per coloro che vogliono vendere casa con un inquilino e recedere dal contratto di affitto, la Legge 9 dicembre 431/98 e la 392/78 impongono al proprietario di inviare una raccomandata A/R con almeno 6 mesi prima della scadenza.
Se il padrone di casa vuole vendere l’appartamento egli non è autorizzato a farsene un baffo del contratto di locazione sottoscritto tra le parti.
Se il proprietario furbetto decide di disfarsi del bene, egli può farlo anche prima della scadenza del contratto di locazione.
La disciplina locatizia, reputa l’alienazione di una bene locato (vendita di un immobile affittato) come la cessione del contratto di locazione al nuovo acquirente da parte del venditore (cioè l’attuale proprietario).
In particolare gli articoli contenuti all’interno dei contratti blindati che redigo ogni giorno, prevedono che la vendita dell’immobile affittato non costituisce causa di risoluzione del contratto di locazione.
Infatti, come si nota, in caso di vendita dell‘immobile locato, il legislatore tende a tutelare il conduttore, con l’automatico subentro del nuovo proprietario.
In sostanza, l’accordo tra locatore e conduttore non viene cancellato, ma resta valido fino a scadenza.
Ovviamente dipende dalla tipologia di contratto stipulato. E qui’ casca l’asino!!!
Dalle poche informazioni che lei ha condiviso con il sottoscritto, è probabile che il proprietario di casa stia violando la legge e la disciplina contrattuale.
Tuttavia, per darle una risposta certa e indicarle dettagliatamente come poter procedere legalmente salvaguardando i suoi diritti violati, è indispensabile analizzare con attenzione che tipologia di contratto è stato stipulato e vagliare con cura e dovizia la sua attuale situazione.
Senza di questo è molto complesso darle una risposta precisa e risolutoria.
Miki, come funziona il diritto di prelazione del Conduttore nel caso di vendita di un immobile locato?
Qui, la “gatta da pelare” è grossa e come sempre, per sviscerare l’argomento, dovremmo analizzare ogni singolo caso e guardare le cose dall’alto.
In un articolo gratuito sono certo capirà che non posso fornirle una consulenza personalizzata, tuttavia per farla breve, posso sinteticamente anticiparle che nel 99,9999 % dei casi in cui le parti hanno sottoscritto un contratto di natura abitativa, l’inquilino non ha diritto di prelazione.
Mi sono accaduti casi in cui i nuovi proprietari hanno richiesto la mia consulenza per cacciare l’inquilino che vantava dei diritti.
All’inizio della consulenza l’esclamazione è questa: Miki, ho comprato casa ma l’inquilino non se ne va, ora cosa faccio?
Dopo aver analizzato e setacciato il contratto concludo che: caro Signore lei si è illuso di poter disonorare il contratto sottoscritto dal precedente, proprietario, ora quello che lei può fare da oggi in poi è attendere pazientemente la scadenza contrattuale.
A dirla tutta e fuori dai denti, utilizzando delle tecniche……. (che qui non posso rivelare) è possibile invitare l’inquilino a lasciare l’immobile!!!
L’inquilino ha dei diritti se il proprietario di casa vuole vendere?
Nei migliaia di articoli che ho scritto in questi anni, ho più volte ribadito che la materia locatizia è molto più complessa di quel che sembra e per applicarla nel modo corretto, vanno messi sul tavolo molti elementi.
Questi ultimi se ben interpretati forniranno all’esperto preziose indicazioni sulla strategia che dovrà essere intrapresa per risolvere alla radice l’arroganza della parte che sta infrangendo la legge (nel suo caso il locatore che sta violando i diritti dell’inquilino).
Le anticipo “sottovoce”, che la stragrande maggioranza dei proprietari che affittano i propri immobili in maniera “fai da te” e che hanno sottoscritto fac simili gratuiti scaricati a caso da internet, senza rendersene conto, infrangono costantemente la legge, le norme imperative e l’intricata disciplina locatizia.
Le assicuro al 100% che costoro non lo sanno nemmeno e questo lo constato ogni giorno quando prendo tra le mani i vari contratti stipulati nelle agenzie immobiliari o privatamente!!!!
Anzi, i locatori se ne accorgono a distanza di mesi o anni quando si trovano ad affrontare situazioni come la vostra oppure quando finiscono nei gelidi e costosi tribunali.
Nella mia lunga carriera (quasi trentennale) ho potuto constatare che ogni caso ha una soluzione rapida che spesso, per chi è a digiuno di competenze ed esperienza, non è capace a vederla.
Per ottenere risultati inaspettati, sorprendenti e risolutivi è indispensabile analizzare da vicino la sua situazione e mettere sul tavolo preziosi dettagli che mi aiuterebbero a fornirle la risposta risolutiva alla sua vicissitudine, in caso contrario in questa sede, senza ulteriori dettagli non è mia consuetudine tirare a indovinare.
Le ribadisco che solo attraverso la maestria, l’esperienza e l’utilizzo di leve molto “particolari” è possibile evitare avvocati, costose azioni legali, tribunali e invalidare casi apparentemente complessi.
Qualora desideri essere aiutato e risolvere alla radice il suo problema, mi scriva è la mia assistente le indicherà in quale modo possiamo aiutarla.
Desidero concludere questo preziosissimo articolo dicendole che la consulenza con il sottoscritto costa dalle 5 alle 10 volte in più rispetto alla massa di generalisti abbarbicati dietro alle scrivanie, la invito pertanto a rifletterci attentamente.
Un carissimo saluto
Miki Martinazzi