Si può subaffittare una stanza di una casa o un appartamento intero? Gentili lettori, con l’articolo di oggi rispondo ad un Signore che ha commentato un mio video.
Già per il semplice fatto che costui si chiami “Sam Same” la dice lunga su chi si cela dietro alla tastiera del computer.
Inoltre, le parole indicate nel commento sono quasi completamente errate, fuorvianti e fuori luogo. A un occhio più esperto, è altrettanto palese che questa persona non sa esattamente di che cosa sta parlando e denota molta confusione e ignoranza della materia locatizia.
Subaffitto di una casa o stanza: come funziona e regole da conoscere
Ecco il commento del Sig. Sam Same:
La trasformazione di un appartamento ad uso B&B deve essere contrattualizzata con il proprietario prima e con il condomino ove esso esista , poi bisogna richiedere una licenza al comune di appartenenza ed aprire una partita iva per l affitto giornaliero di una stanza , nel caso in cui si voglia affittare una singola camera mensilmente non servono ne licenze ne permessi comunali a patto che si registra un contratto di locazione di minimo 30 giorni che non superi il 25% del canone d affitto e comunque per sub affittare sempre serve la dicitura sul regolare contratto d affitto .
Quindi iniziamo con il fare un po’ di chiarezza.
Il nostro ordinamento giuridico fa due distinzioni:
- sublocazione totale;
- sublocazione parziale;
Per subaffittare senza rischi un immobile, è possibile farlo sia con gli affitti brevi regolamentati dal decreto-legge del 24/04/2017 n. 50, sia come Bed and Breakfast regolamentati dalle Leggi regionali, sia per locare a studenti regolamentati dalla Legge 431/98, che per affittare a pendolari o a turisti.
Il fatto che ci voglia l’autorizzazione del proprietario/locatore per subaffittare questo è ovvio e tale indicazione deve essere indicata nel contratto.
Tuttavia mi preme informarvi che, qualora nel contratto di affitto ci fosse il divieto di sublocazione, tale ostacolo si potrà superare tranquillamente.
E’ sufficiente capire come agire e in quale modo affrontare l’argomento insieme al locatore.
Al contrario, e qualora nel contratto non ci fosse alcuna indicazione relativa ad alcun divieto, il subaffitto è legale.
Quindi, ogni inquilino all’interno del proprio immobile, nel rispetto delle norme Comunali e urbanistiche e di altri adempimenti indicati dalla Legge, ha la possibilità di subaffittare parzialmente una stanza o se lo volesse (previa autorizzazione), anche tutto l’immobile.
Non mi dilungo oltre, altrimenti rischio di crearvi confusione.
Subaffittare una casa è legale? Il subaffitto senza contratto
Altra cosa che palesa l’ignoranza di questo Signor “Sam Same” riguarda l’apertura di una partita iva se si vuole aprire un B&B e affittare una stanza giornalmente.
Anche questo è falso!!!!
Per aprire un B&B a conduzione famigliare è obbligatorio essere in possesso di una serie di autorizzazioni Comunali.
Vi ricordo che ogni Regione ha le proprie regole, tuttavia nel caso in cui si voglia esercitare l’attività di Bed and Breakfast e subaffittare una, due o tre stanze, non serve aprire alcuna partiva iva.
Poi, questo Signore scrive: “nel caso in cui si voglia affittare una singola camera mensilmente non servono ne licenze ne permessi comunali a patto che si registra un contratto di locazione di minimo 30 giorni…..” questo è in parte falso!!!!
Inoltre, nel commento costui scrive “che non superi il 25% del canone d affitto….” non significa assolutamente nulla.
La legge consente l’affitto totale o parziale di pochi giorni (parliamo di periodi inferiori ai 30 gg) e qui entrano in gioco gli affitti brevi, che non hanno nulla a che fare con la pratica del B&B regolamentata in modo specifico e diverso da tutto il resto.
In questo caso, e cioè nel momento in cui l’inquilino voglia esercitare l’affitto parziale (di una o più stanze che in gergo si chiama subaffitto AirBnb) per pochi giorni (max 30), deve obbligatoriamente chiedere l’autorizzazione al Comune di appartenenza, dotarsi del CIR o CIS e adempiere ad altre indicazioni che evito di spiegarvi in questa sede.
Inoltre, altro aspetto che denota la mancanza di padronanza del Sig. “Sam Same” riguarda l’obbligo di registrazione il contratto di affitto.
Per chi desideri esercitare l’affitto breve, cioè per un periodo inferiore ai 30 giorni, non è obbligato a registrare alcun contratto di affitto.
Al contrario, per chi subaffitta una stanza o tutto l’appartamento per periodi superiori a 30 gg è obbligato alla registrazione del contratto.
Subaffitto: quando è legale ?
Tenetevi forte perché qui si apre un vespaio………..
In questi casi, per le persone che affittano o subaffittano stanza, case o immobili abitativi per periodi superiori a 30 giorni, entrano in gioco altre dinamiche che non c’entrano nulla con quello che vi ho descritto sopra.
Queste dinamiche riguardano i contratti di locazione (4+4, 3+2 e i contratti transitori).
Ecco, quando abbiamo a che fare con questi casi, il contratto di locazione dovrà essere obbligatoriamente registrato.
Lo so che per la testa ora avete più confusione di prima, ma io vi avevo avvertito che la materia locatizia è molto complessa e intricata.
Tuttavia, per evitare di far passi falsi, chiedete una consulenza a chi è considerato l’enciclopedia Italiana delle locazioni sicure.
Vi aiuterò e affiancherò a fare le scelte giuste e a crearvi un secondo reddito, senza incorrere in sanzioni, pensanti ripercussioni e senza rischiare di esser buttati fuori casa.
Subaffittare una stanza, il condominio può vietarlo?
2° aspetto relativo all’autorizzazione del condominio: la clausola relativa al divieto di affittare a turisti risulta nulla in quanto stabilisce limiti di utilizzo alle parti private che non possono essere previsti in un regolamento condominiale.
E qui mi fermo, altrimenti rischio di scrivere un’enciclopedia,. Credo che con questo articolo di aver già scritto troppo e di tediarvi con argomenti noiosi.
Non sto a spiegarvi oltre.
Credo di avervi già dato molte indicazioni.
Subaffitto legale: 2 consigli per iniziare a subaffittare senza rischi.
Per concludere. Se siete inquilini e desiderate crearvi una seconda entrata economica, vi invito a prestare massima attenzione a come vi muovete.
Sappiate che il locatore, se infrangete la legge, può opporsi e richiedere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento e buttarvi fuori casa.
Vi invito inoltre a prestare attenzione ai vari portali “immondizia” da cui traete le vostre informazioni.
Dietro alle tastiere dei computer c’è un mondo di teorici, opinionisti senza la ben che minima esperienza, e anziché studiare e aggiornarsi, scrivono articoli su argomenti che non padroneggiano.
Vi ricordo che la materia locatizia è molto complessa ed è inoltre difficile da interpretare nella sua totale complessità.
La Legge 9 dicembre 431/98, la 392/78, le varie norme, i vari provvedimenti, i vari Decreti ministeriali, le Leggi di bilancio emanate negli anni, vanno viste nell’insieme e non singolarmente.
Quindi occhio !!!!
Un caro saluto
Miki Martinazzi