Avrai sicuramente letto in giro che per l’apertura di un bed and breakfast si prevede un investimento iniziale che può oscillare dai 30.000 ai 40.000 euro, ti dico subito che è una grande str****zata. Se ti stai davvero chiedendo quanti soldi ci vogliono per aprire un bed and breakfast ti rispondo subito che potrebbero bastarti anche solo 5.000 euro.
Adesso te lo spiego il perché.
Prima facciamo un paio di premesse noiose ma propedeutiche per il tuo futuro e per i tuoi interessi.
Le stron***zate che si leggono in giro, spesso vengono scritte da incompetenti senza esperienza.
In sostanza la maggior parte degli articoli che invadono il web è immondizia pura, scritta da pappagalli che ripetono concetti teorici e cose che non conoscono nel dettaglio.
Purtroppo il web nonostante abbia diffuso la conoscenza in tutto il mondo, ha anche portato tanta immondizia e disinformazione.
In pratica dietro alla tastiera si cela un mondo di teorici pieni di preconcetti che non sono andati oltre i confini del loro paese.
Costi e requisiti per aprire un B&B,
Ho letto in giro su alcuni portali “immondizia” che se si vuole acquistare un immobile da adibire a B&B, i costi di acquisto medi per un B&B con circa 5 camere ci vogliono all’incirca dai 300.000 – 400.000 euro.
Anche questa è una grande stron****zata.
Mi scuseranno le Signore per il Linguaggio poco elegante e forbito!!!
In realtà per acquistare un B&B che altro non è che una casa o un appartamento in categoria (A1, A2 A3, A4 etc etc escluso le categorie A10 che sono uffici) basterebbero anche soltanto una somma che oscilli tra 30.000 e 100.000 euro.
Da che cosa dipende ? Dipende da fattori intrinsechi e estrinsechi dell’immobile, come per esempio. dove è ubicato (città, periferia, collina, campagna) e dal suo valore di mercato. Punto.
Quindi la cifra indicata dai vari portali “immondizia” non ha fondamento perché io potrei avviare la mia prima attività famigliare all’interno di un casale, acquistato come prima casa, ubicato in un cucuzzolo sperduto e in mezzo al nulla, spendendo la modesta cifra di Euro 30.000 + spese notarili.
I requisiti per aprirlo (dimensioni delle stanze, luminosità, mobilio, residenza etc etc) saranno poi da ricercarsi all’interno della Normativa Regionale emanata nel luogo in cui è presente l’immobile.
Do per scontato che tu sappia che ogni immobile deve essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi e igienico-sanitari (abitabilità, agibilità rapporto di luminosità, altezze)
Ora vediamo quanto costa aprire un bed and breakfast nel 2022 ?
Che tu sia inquilino o proprietario aprire un B&B a casa tua non costa quasi nulla se non il costo per il commercialista che ti aiuterà a inoltrare la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) al Comune di appartenenza.
Per avviare una attività di B&B in una casa in affitto è bene verificare quali siano le restrizioni in contratto.
Tuttavia se nel contratto di affitto non è prevista la sublocazione, non ti devi preoccupare, devi soltanto capire come ottenere dal tuo proprietario l’autorizzazione per l’esercizio.
E fin qui ci siamo.
Altro costo che dovrai affrontare all’inizio: tanta pazienza, determinazione e voglia di farcela.
Un ulteriore consiglio che mi sento di darti è questo: non permettere a niente e a nessuno di fermarti. Le difficoltà nella vita ci sono e ci saranno sempre, quindi procedi e non temere.
I problemi se affrontati nel modo giusto si superano, anche se sembrano impossibili.
I perdenti si fermano alle prime avversità, i Vincenti le affrontano e le superano, ecco dove sta la differenza!!!
Ritorniamo a noi…..
Quindi, se la tua casa rispetta i requisiti minimi richiesti dalla tua regione, non costa nulla aprire un B&B.
Punto…
Il consiglio di mi sento di darti è questo: se tu pensi di guadagnare grazie alla tua casa, offrendo ospitalità con i mobili della nonna vecchi stronchi, facendo dormine i tuoi ospiti in una stanza non imbiancata e forse impolverata, meglio lasci stare subito.
Con 2.000 euro puoi trovare dell’arredamento usato in eccellenti condizioni, ecco questo è il primo vero investimento!!!
Sostituisci i mobili del salotto e della camera da letto ( solo se sono più vecchi di 8/10 anni) in cui intendi ospitare le persone, questo è sicuramente una mossa astuta.
Ci sono portali pieni di arredamento usato, in ottime condizioni e lo puoi trovare su Marketplace.
E’ redditizio aprire un Bed & Breakfast? Guadagni e costi di una piccola struttura.
Quindi, ti basta davvero poco per avviare il tuo primo Bed and Breakfast se possiedi già una casa con una o due camere che non utilizzi.
Il guadagno che puoi aspirare con un mini B&B si aggira inizialmente tra i 2.500 e 10.000 euro anno.
Se sei brava o bravo e capisci come muoverti nel mercato turistico della tua città potresti arrivare anche a guadagnare 25.000/30.000 ogni anno.
Volendo potresti guadagnare anche molto di più ma non mi voglio spingere oltre e non desidero illuderti.
Naturalmente bisogna anche saperci fare un pochino con l’accoglienza degli ospiti, con la conoscenza delle lingue, con il marketing, con la colazione etc etc.
Ti garantisco che ogni città ha un minimo di presenze turistiche. Ogni giorno ci sono persone alla ricerca di una sistemazione temporanea, devi sono capire come fare a intercettare queste persone.
Ti assicuro inoltre che più della metà del settore alberghiero come: alberghi, hotel, affittacamere, residence, sono improvvisati e per conquistare una fetta importante di mercato turistico della tua città è sufficiente un pochino di capacità, marketing e differenziazione.
Se soltanto le persone avessero chiare idee di come muoversi il tasso di occupazione medio annuale salirebbe al 40/50 fino a toccare il 60 % .
Vuoi sapere quali sono le esperienze di chi ha aperto un bed and breakfast?
Io e mia moglie, il primo anno che abbiamo avviato l’attività di B&B avevamo guadagnato la sparuta somma di 4.000 euro.
Mi ricordo che gli invidiosi ci dissero di lasciar perdere e che nessuno sarebbe venuto a soggiornare a casa nostra.
In meno di 4 anni guadagnavamo 40.000 euro all’anno. Un miracolo dirai tu.
No, abbiamo semplicemente offerto al mercato quello che esso stesso voleva. Chiaramente, prima di lanciarci avevamo studiato e analizzato il mercato.
Ecco un’immagine delle tante gratificazioni che abbiamo avuto negli anni……
L’eccellenza che Casa Monte Albano (il mio B&B) ha raggiunto nel tempo, non è stato grazie alla fortuna o per il volere di molti invidiosi, ma il risultato dell’impegno e della dedizione quotidiana di mia moglie (in parte anche la mia che curavo cucina e marketing strategico per l’attività di promozione del b&b.).
Eravamo partiti con meno di 80 prenotazioni nel primo anno, per poi toccare + 800% in meno di 4 anni. L’ultimo anno di attività non sapevamo più dove mettere a dormire i turisti, eravamo quasi sempre strapieni..
Aprire un B&B partendo da zero ecco i primi passi che puoi fare anche tu.
Molte persone mi hanno chiesto se esiste la possibilità di aprire un b&b con una sola stanza.
Certo che esiste ed è fattibilissimo, tutto dipende dall’idea che hai in mente e qual è la tua aspirazione e dove si trova il tuo immobile.
Se invece non hai una casa o non possiedi dello spazio in più da offrire agli ospiti, il consiglio che mi sento di darti è di andare alla ricerca di un appartamento o di una casa in affitto in cui spostarti per poi avviarci all’interno il tuo primo Bed and Breakfast.
Ecco in tal caso i costi aumenteranno di un pochino.
Tuttavia se sei furbo o furba, con una spesa iniziare di 4.000 max 5.000 euro ti assicuro che sarai in grado di arredarla completamente con un ottimo arredo usato.
Ora ti starai chiedendo. Miki ma la tassazione B&B senza partita Iva, come funziona ?
In sostanza la tassazione avviene semplicemente inserendo il reddito nel quadro “redditi diversi”.
Ti garantisco che non è difficile, ti devi armare soltanto di molta pazienza e tanta voglia di fare.
Le leggi sul Bed and Breakfast
L’attività di Bed and Breakfast senza aprire società e senza partita iva (in sostanza a gestione famigliare che comprende l’alloggio e la prima colazione) è fattibile e la legge lo consente, chi dice il contrario è perché non sa di che cosa parla ed è un Teorico solo “chiacchiere e distintivo”.
Devi inoltre sapere che ogni regione ha emanato specifiche Norme rispetto ad altre, quindi ogni Regione ha legiferato in modo diverso, stabilendo quali siano i diversi criteri da rispettare,.
Il tutto ha preso forma con la Legge 17.05.1983 n. 217, “Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica“, successivamente, ogni regione italiana ha disciplinato e sancito la materia attraverso proprie regolamentazioni che anno dopo anno, hanno fornito chiare indicazioni su quali siano i passi da compiere per chi volesse avviare la propria attività.
In pratica la Legge 29 marzo 2001, n. 135. “Riforma della legislazione nazionale del turismo” pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 92 del 20 aprile 2001 ha rotto il ghiaccio e da allora il trend è in aumento.
Quindi ti invito a verificare qual è la Legge regionale che disciplina l’apertura dell’attività extra alberghiera nella tua città.
Per darti un idea delle differenze tra regione e regione devi sapere che in Piemonte, per svolgere attività di B&B non è obbligatorio avere la residenza all’interno della propria abitazione della residenza, quando invece in Emilia Romagna è obbligatorio.
Avviare un’attività di B&B in forma non imprenditoriale, ci sono dei limiti nel numero di stanze e dei limiti nei posti letto.
Ci sono anche dei limiti nei giorni di permanenza degli ospiti o nei periodi di apertura di un B&B.
Inoltre chi esercita l’attività famigliare di B&B, svolta in maniera saltuaria e occasionale è obbligato a iscriversi al portale Alloggiati Web e inviare entro 24h le generalità degli ospiti/turisti.
Come dicevo pocanzi, ogni regione ha dato vita ad un suo regolamento.
I pro e contro di aprire un B&B per chi decide di avviarne uno.
Dovete essere molto motivati e aver tanta di restare a contatto con persone provenienti da tutto il mondo. I turisti che provenivano da lontano, che abbiamo ospitato nella nostra struttura arrivavano dal Texas e Giappone.
Altre cose negative da conoscere riguarda il fatto che alcuni ospiti, a causa dei ritardi “treni, aerei, auto che si guastano) potrebbero arrivare anche alle 3 del mattino.
Altri ancora si perdono nella città e non sanno come raggiungere il luogo (strade non indicate nei navigatori) mappe non aggiornate etc. etc.
In alcune regioni ci sono restrizioni in materia di prima colazione. Essa deve essere preconfezionata e non manipolata.
In sostanza, per capire quali siano le linee guida/leggi/disposizione in materia di somministrazione di cibi e bevande nei Bed and Breakfast, ti invito a leggerti le varie disposizioni emanate dalla tua Regione.
Diciamo che in molte regioni la colazione fatta in casa è tollerata e anche incentivata.
3 cose da sapere prima di aprire un B&B
Per chi desidera partire alla grande, aumentare di 10 volte il fatturato iniziale, deve studiare il mercato locale, analizzare i tanti tanti punti deboli della concorrenza incapace (che per la maggior parte non sanno quello che stanno facendo), e scegliere in quale nicchia specializzarsi e quali turisti attrarre.
Fondamentale poi è lanciare al mercato un segnale chiaro e posizionante così forte che la concorrenza resterà sbigottita.
In sostanza devi pensare a qualche cosa di unico. Non fare come la massa che segue il gregge, abbi il coraggio di essere speciale e di offrire al mercato una soluzione straordinaria.
Per chi fa le cose tanto per fare, dovrà accontentarsi delle briciole lasciate degli altri.
Se vuoi realizzare il tuo B&B, non sai da dove partire e hai paura di sbagliare, contattami ti seguirò personalmente passo passo e trasformerò in poco tempo il tuo sogno in realtà.
In meno di un anno, porterò la tua struttura ricettiva a essere riconosciuta l’eccellenza della tua Città.
Un caro saluto
Miki Martinazzi