Sfratto per finita locazione: prima scadenza e canoni non pagati

Una amica della Signora Stefania è alle prese con lo sfratto per finita locazione. E’ importante ricordare che il locatore potrà fare ricorso allo sfratto, per più motivazioni.

Ma cerchiamo di fare un pizzico di chiarezza senza utilizzare termini complessi e burocratici.

Il proprietario ha la facoltà di avvalersi:

• dello sfratto per morosità (dovuta a insolvenza dell’inquilino);
• sfratto per finita locazione prima scadenza, quindi nel caso di un contratto di affitto 4+4 il proprietario che desidera rientrare in possesso del proprio immobile entro i primi quattro anni e non voglia rinnovare il contratto;
• sfratto per termine del contratto riconducibile a scadenza naturale del contratto, in questo caso riconducibile al termine degli 8 anni qualora tra le parti sia stato stipulato un contratto 4+4 libero;

Stefania in merito al procedimento di intimazione di sfratto (art. 657, cod. proc. civ.).

Buongiorno, Sig. Martinazzi. LE ESPONGO IN SINTESI SITUAZIONE MIA AMICA: dopo 12 anni ( contratto 4+4….ma realmente rinnovato annualmente dal locatore).

Ora nel 2022 scadono 12 anni ( 4+4+4) il locatore non vuole rinnovare il contratto, lei sta’ disperatamente cercando alloggio, ma non ha ancora trovato ( col suo avvocato ha comunicato di prevedere rilascio entro 31.01…..avendo prima udienza il 03.02 in tribunale x sfratto……

Cosa succede se x il 31.01 non riesce a rilasciare??? P.s.: inquilina modello, sempre pagato canoni e s. condominiali per un ammontare di €60.000 ca.

Grazie x info

Convalida di licenza e di sfratto: facciamo chiarezza

Il locatore può trovare tutela dei propri interessi attraverso il procedimento di convalida di licenza o di sfratto (si veda artt. da 657 a 669 C.P.C) per finita locazione o per morosità che rappresenta una procedura speciale e sommaria di accertamento diretta ad ottenere il celere rilascio dell’immobile locato.

In realtà, il termine sfratto viene spesso abusato nel linguaggio comune, soprattutto per chi non è avvezzo con la materia locatizia, tuttavia il termine sfratto viene spesso utilizzando anche quanto si ha a che fare con la richiesta di risoluzione contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore.

Da qui si apre un mondo, che per oggi è meglio non esplorare.

Manteniamoci quindi concentrati sull’intimazione di sfratto per finita locazione.

Abbiamo a che fare con intimazione di licenza nel caso in cu la notifica sia eseguita in un momento antecedente alla scadenza del contratto, mentre si avrà intimazione di sfratto quanto essa avvenga alla scadenza e il conduttore non abbia ancora restituito l’immobile.

Qualora il locatore voglia essere sicuro di rientrare in possesso del proprio immobile e voglia invocare per tempo l’intimazione di licenza di sfratto, egli dovrà aver inviato con x mesi di preavviso (x è variabile e dipende dalla tipologia contrattuale) rispettando i dei dettami della Legge 431/98 al suo affittuario una raccomandata A/R contenente il motivo per cui desideri disdettare l contratto.

In caso contrario, il contratto di locazione si rinnoverà automaticamente e il conduttore ha tutto il diritto di restarsene nell’immobile.

Cara Stefania, se il proprietario non è intenzionato a non rinnovare il contratto di locazione, per rientrare in possesso dell’immobile, quest’ultimo deve aver inviato (obbligatoriamente), entro i termini prescritti dalla Legge e come indicato nel paragrafo precedente, alla sua inquilina amica una raccomandata contenente la motivazione per cui egli non intende più rinnovare il contratto.

Naturalmente specificando uno dei motivi contenuti nell’Art. 3 legge 431 del 1998 indicando in particolare la motivazione nella missiva.

Se questo non fosse avvenuto, le assicuro che la sua Amica sarà difficile venga obbligata ad andarsene.

Udienza di convalida: cenni e procedura

Se il locatore ha citato il conduttore (la sua amica) dinnanzi al Tribunale al fine di ottenere la convalida, l’affittuario ha queste scelte in Udienza:

• non comparire o comparire e non opporsi, oppure di comparire e opporsi. Nei primi due casi il Giudice provvede alla convalida tramite ordinanza, ed in tal modo costituisce, in favore del locatore, un titolo con efficacia esecutiva, concludendo così il processo.
• nel caso il conduttore voglia comparire e opporsi e contestare la richiesta e proporre opposizione , richiedendo il rigetto della domanda.

L’opposizione comporta che il Giudice disponga il passaggio al rito speciale e da questo momento in poi il processo prosegue come qualsiasi altro processo di cognizione.

Tuttavia, senza analizzare il contratto, conoscere i termini, i dettagli, le date e altri preziosi particolari oggi a me sconosciuti, non posso essere più esplicito e le dinamiche potrebbero assumere una connotazione diversa da quella che il lettore riassumerà in questo articolo, quindi la invito a prestare massima attenzione a quanto dedurrà dalle mie indicazioni.

Un caro saluto
Miki Martinazzi