Nonostante siano passati oltre vent’anni dalla pubblicazione in gazzetta ufficiale della legge 9 dicembre 1998 n. 431 sono in pochi a sapere che cos’è e come funziona il contratto di Locazione 4+4.
Vi assicuro che si contano sulle dita di una mano le persone capaci di padroneggiare in modo eccellente la disciplina locatizia e gli articoli c.c. CAPO VI della locazione e assicurare ai proprietario, prosperità e ricchezza .
Con questo articolo cercherò di essere il più asciutto e pratico possibile ma allo stesso tempo anche diretto e tagliente. Cari locatori vi trovate nel blog di riferimento dedicato ai proprietari svegli e lungimiranti
In questo portale si parla di vita vera, esperienze quotidiane vissute sulla pelle di locatori e conduttori. Qui, (salvo qualche articolo particolare) si scrive come si mangia, e non in burocratese complesso.
Quello che trovate scritto in tanti miei articoli è farine del mio sacco, di migliaia di proprietari e affittuari incontrati fin dal lontano 1997 ed è praticamente impossibile trovarlo altrove.
Qui troverete delle nozioni pratiche che altrove se le sognano e manco sanno che esistono.
Esattamente, il sottoscritto ogni mese è alla prese con la redazione e la preparazione in sicurezza di decine di contratti di locazione e tocca con mano, le criticità e le difficoltà che se non adeguatamente comprese e risolte, potrebbero portare nel giro di pochi mesi o anni, controversie e tensioni fra locatore e conduttore.
Con il risultato, che in alcuni casi, il portafogli del locatore si potrebbe sgonfiare nel giro di pochi mesi a causa dei problemi e delle spese legali a cui egli potrebbe andare in contro.
Ecco che cos’è il Contratto di Locazione 4+4 in due righe.
Il Contratto di Locazione 4+4 detto anche contratto a canone libero è un accordo fra le parti (locatore/proprietario e conduttore/inquilino).
In pochi sanno che il locatore è colui che concede in locazione il bene immobile e non è necessario che egli sia il proprietario dell’immobile, oggetto del contratto, né titolare di un diritto reale (come usufrutto), uso e abitazione su di esso.
Egli, peraltro, ne deve avere la disponibilità giuridica, la quale deriva da un rapporto che gli conferisce il potere di trasferirne ad un altro soggetto la detenzione (cass. 11.11.1994, n 9491) .
Naturalmente, la disciplina locatizia vuole che il locatore/proprietario che sottoscriva un contratto 4+4 è obbligato a locare per un periodo di tempo di almeno 4 anni, con la possibilità di rinnovo per altri 4.
Altra cosa che praticamente nessuno conosce, che la durata superiore a quella minima prevista per legge è consentita. Quindi ad esempio, le parti possono stipulare un contratto di durata minima di 5, 6 o più anni.
Contratto affitto 4+4 prima scadenza come funziona
Blindare un contratto di locazione è possibile, basta sapere dove mettere le mani.
Cari locatori non accontentatevi di quello che sentite in giro. Vi garantisco che affittare in sicurezza è possibile. E’ possibile garantirsi prosperità, ricchezza, costanza e puntualità nel versamento mensile dei canoni di locazione.
In altri portali troverete solo teoria e articoli immondizia, scritti da persone (sottopagate) che non hanno mai, e ripeto mai, toccato con mano o stipulato un contratto di locazione e nemmeno visto in faccia un inquilino o un locatore.
La maggior parte degli articoli che leggete in giro, hanno l’obbiettivo di portare traffico al proprio portale. In questo modo, per ogni visita, google pagherà un compenso al titolare del portale.
Sono centinaia i portali immobiliari furbetti che vengono a scopiazzare i miei articoli per poi farli loro. Tuttavia, resta il fatto che costoro scrivono senza sapere una bella “cippa” di cosa vuol dire VITA LOCATIZIA VERA e criticità che ogni giorno i proprietari potrebbero andare incontro.
La teoria è distante anni luce dalla VITA VERA, dai problemi burocratici, dalle difficoltà che ogni giorno i locatori sono costretti ad affrontare con le istituzioni, dai tanti commercialisti tutto fare e pressappochisti, dalle superficiali associazioni di categoria o affollati patronati freddi e sempre di fretta , dalle continue tasse da pagare, dai perpetui adempimenti e/o obblighi normativi, dagli amministratori condominiali quasi inesistenti e menefreghisti, dai tecnici all’acqua di rose e per finire dai tanti inquilini furbetti che tentano di fregare il padrone di casa attraverso ogni mezzo e strategia inimmaginabile.
Ecco come funziona il contratto locazione 4+4 , il suo rinnovo e disdetta
Alla prima scadenza contrattuale (ipotizzando una durata di 4 anni) alla scadenza di questi) il contratto è automaticamente rinnovato per 4 anni, senza necessità di disdetta di alcun atto da parte del conduttore o del locatore.
E’ bene ribadire che il periodo di rinnovo è, e sarà sempre di 4 anni anche se il contratto di locazione, come prima scadenza prevedere un periodo più lungo. Quindi occhio a quel che farete.
Nel caso in cui le parti, in sede di stipula del contratto, si siano accordate per un rinnovo superiore al quadriennio, tale clausola sarebbe nulla.
PRIMA SCADENZA DEL CONTRATTO – DISDETTA: alla prima scadenza contrattuale il locatore può recedere dal contratto soltanto nei seguenti casi:
- qualora egli intenda adibire l’immobile agli usi di cui all’art. 3;
- qualora egli intenda effettuare sull’immobile le opere di cui al medesimo art. 3;
- qualora egli intenda vendere l’immobile alle condizione e con le modalità di cui allo stesso art. 3;
I 3 errori sconosciuti del contratto locazione 4+4 cedolare secca
Guardate e ascoltate il video sotto a queste righe, vi spiego come funziona il contratto di affitto 4+4 in 3 passi, sono certo resterete sbalorditi delle cose a cui prestare attenzione quando ci si accinge a redigere un contratto.
I rischi che ogni locazione portano con se sono elevatissimi. Gli inquilini sanno inconsciamente e perfettamente che, in caso di controversie, la legge li tutelerà, in quanto definiti “parte più debole”.
Sanno perfettamente che si possono permettere il lusso di tardare o sospendere il pagamento del canone di locazione, tanto non rischiano nulla. Questo naturalmente succede a chi ha preparato contratti di locazione all’acqua di rose.
Nelle nostre locazioni questo non accade!!!
Viviamo in Italia, la burocrazia e i tribunali sono perennemente ingolfati.
Quando ci viene conferita la messa in sicurezza e la blindatura di una pratica locatizia, i proprietari sono consapevoli che i nostri servizi costano 10 o 20 volte in più rispetto ai professionisti approssimativi o a un commercialista che ha mille adempimenti per la testa.
I nostri proprietari ci preferiscono agli avvocati, in quanto questi ultimi affidano la redazione del contratto di locazione alla loro segretaria.
Inoltre, per il 99% dei casi, questi non hanno la più pallida idea di quali sono gli equilibri che governano ogni locazione, non sono alle prese con la VITA VERA locatizia non avendo mai avuto esperienze in prima persona. Hanno tanta teoria.
Ricorda, non è l’avvocato che conosce meglio la Legge, ma quello che prepara meglio il caso che Vince!!!
Legali, affollate associazioni di categoria pressappochiste e la maggior parte dei professionisti tuttologi che metteranno il tuo contratto di locazione nella loro catena di montaggio., si limiteranno a chiedervi il vostro documento di identità, quello dell’inquilino, il precedente contratto di affitto, una visura catastale e l’attestato di prestazione energetica.
Basta!!! Pensate che basti un legale o una associazioni di categoria per fare in modo che la vostra locazione sia sicura???
Il contratto 4+4 con cedolare secca: le regole e la sua preparazione, ascoltate il video.
Il contratto locazione 4+4 rinnovo dopo 8 anni ecco come fare
E’ proprio in questa fase che casca l’asino e la maggior parte dei locatori sbagliano e si trovano poi in difficoltà. Spiegare in modo dettagliato il funzionamento di questo meccanismo diventa complesso, tuttavia cercherò di riassumerlo in poche frasi.
SECONDA SCADENZA DEL CONTRATTO O RINNOVO DOPO 8 ANNI: alla seconda scadenza del contratto (che ipotizziamo abbia una durata di 4 anni, allo scadere dell’ottavo anno), sia il locatore che il conduttore possono iniziare la procedura per:
- il rinnovo a nuove condizioni del contratto o meglio sottoscrivere un nuovo contratto di locazione, risolvendo il precedente:
- la rinunzia al rinnovo del contratto con le modalità e nel rispetto indicate dalla legge 431/98. La comunicazione deve essere fatta tassativamente attraverso raccomandata A/R.
In mancanza della comunicazione, salvo che le parti (locatore e conduttore) non abbiano attivato la procedura per il rinnovo o per la rinuncia ad esso, il contratto di rinnova automaticamente alle medesime condizioni
La leggenda metropolitana del contratto 4+4 disdetta 3 mesi
Nel contratto 4+4 la disdetta 3 mesi (stipulato ai sensi del primo comma dell’art. 2 canale libero) ) non esiste per legge.
Ne dalla parte del locatore ne da quella del conduttore.
Il contratto tuttavia, se stabilito fra le parti, può prevedere un preavviso di disdetta superiore ai 6 mesi.
Miki, spiegami la differenza tra proroga e rinnovo contratto di locazione
In sostanza il rinnovo del contratto di locazione (sto parlando del contratto ad uso abitativo a mercato libero (Ai sensi dell’art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431) lo si ha al termine dei primi 4 anni, la proroga invece, al termine degli 8 anni.
Ho notato che molti locatori in questa fase si sbagliano e commettono un sacco di errori e se ne accorgono solo quando si troveranno nella buchetta delle lettere una missiva di colore verde, con mittente l’agenzia delle entrate, nella quale si intima il proprietario a regolarizzare la posizione, quindi occhio a quel che fate e a come vi muovete.
La mancata comunicazione della proroga del regime della cedolare secca non comporta la revoca dell’opzione se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con quel regime, versando l’imposta sostitutiva e indicando i relativi redditi in dichiarazione in maniera appropriata.
Fonte agenzia delle entrate
La proroga può essere comunicata con una delle seguenti modalità:
- tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web)
- presentando il modello RLI cartaceo, debitamente compilato, all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto.
Il contratto 4+4 disdetta prima dei 4 anni è possibile farla?
No assolutamente. E vero il contrario da parte del conduttore.
In presenza di gravi motivi il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, comunicando al locatore con un preavvisi di almeno 6 mesi. Volete sapere che cosa significa gravi motivi? Ve lo spiego brevemente sotto a questi paragrafi!!!
Attenzione!!! In caso di disdetta illegittima da parte del locatore l’inquilino potrà richiedere in sede di giudizio, al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni, oppure in alternativa al risarcimento del danno in misura non inferiore alle 36 mensilità.
Quindi, occhio cari locatori io vi ho avvertito!!!
Contratto 4+4 disdetta gravi motivi, cosa significa e come interpretarla?
Il recesso del conduttore da un contratto di affitto, deve essere determinato da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibile e sopravvenuto alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa il suo proseguimento.
Il nostro ordinamento come al solito si diverte a dare libera interpretazione alle parole, non per niente la lingua Italiana è così straordinaria e complessa.
In pratica la disdetta del contratto puo’ dipendere da un fatto estraneo alla volontà del conduttore, oppure per un fatto sopravvenuto.
Oltremodo è possibile chiedere la disdetta del contratto, qualora per il conduttore sia diventata gravosa la prosecuzione del rapporto di locazione (grave si intende sia in termini materiali, psicologici che economicamente difficili da sostenere).
Quindi molto spesso la norma la si interpreta in tanti modi.
Tuttavia, qualora il locatore sia una persona intelligente e considerando che il sottoscritto ha a che fare con proprietari lungimiranti e svegli che mi affidano la redazione e la blindatura del proprio contratto da oltre 20 anni, non avrà nessun problema lasciar andare per la propria strada un inquilino che si è sempre comportato bene, chiaramente rispettando termini e modalità stabilite fra le parti.
Miki, sto cercando il modello o il fac simile contratto di locazione 4+4 cedolare secca fatto bene, aggiornato e che rispetta la normativa vigente, dove posso trovarlo?
Caro lettore o cara lettrice, se non vuoi cadere vittima dell’immondizia di fac simili che riempiono ogni interstizio del web, distribuiti da migliaia di portali immondizia che vomitano mensilmente informazioni scopiazzate e solo teoria , spacciando questi modelli per sicuri, clicca qui per toccare con le tue mani il mio modello sicuro e aggiornato di fac simile contratto di locazione 4+4 cedolare secca.
Volete approfondire le caratteristiche del contratto di locazione 4+4 ?
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Non dovrai più correre da un posto all’altro o da un ufficio all’altro, non dovrai più cercare per ore e ore, per giorni o intere settimane le informazioni negli articoli o leggere incomprensibili e complesse pagine per capire come si prepara in sicurezza un contratto di affitto.
Non avrai più bisogno di cercare sul web per capire come si fa per affittare un’immobile (che tanto non te lo dice nessuno gratuitamente e non lo sa fare quasi nessuno perché non hanno l’esperienza).
Non avrai più bisogno di agenzie immobiliari solo “fuffa” che ogni 3 mesi cambiano ragazzetto incravattato, o commercialisti “tuttologi” affogati dagli adempimenti, oppure avvocati con il paraocchi e solo teoria, non dovrai più perdere ore all’agenzia delle entrate per registrare, prorogare, rinnovare o risolvere un contratto.
Non dovrai nemmeno combattere con associazioni di categoria che metteranno la tua pratica locatizia nella loro catena di montaggio e in meno di mezz’ora riempiranno gli spazi vuoti del tuoi contratto fatto con lo stampino.
Da oggi puoi avere un solo punto di riferimento per la tua locazione.
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A presto e cari saluti
Miki Martinazzi