Property manager significato, stipendio e percentuale

Con l’articolo di oggi intitolato property manager significato, stipendio e percentuale vi apro gli occhi e vi rivelo quali sono i retroscena di questo tanto discusso mestiere. In teoria il Property Manager dovrebbe (il condizionale è d’obbligo) essere una figura professionale che, per conto di un terzo (il proprietario), si prende cura delle gestione redditizia di uno o più immobili .

Purtroppo siamo in Italia e i furbi sono sempre in agguato.

In questo momento storico di mercato, la figura del Property Manager si è evoluta, e anziché crearsi un lavoro serio e redditizio, questi ultimi si sono accorti che rende molto di più vendere corsi online, insegnando agli altri come sfruttare gli immobili dei proprietari.

Ma, andiamo per gradi.

Miki, che cosa fa un Property Manager?

Come accennato nel precedente paragrafo, l’etica e le mansioni principali del P. M. prevedono di gestire, proteggere e massimizzare gli asset immobiliari di una proprietà terza.

Questa mansione può essere svolta sia da una singola persona che da una società organizzata e specializzata in gestione immobiliare.

Oltre a questo, e a tutta una serie di adempimenti che nei prossimi paragrafi ti elencherò, questa figura ha anche l’onere di studiare il mercato locatizio (turistico e pendolare) della città in cui si trovano gli immobili che esso gestisce, riscuotere i canoni di locazione e occuparsi di tutta la gestione dei servizi accessori come la pulizia dei locali, il cambio della biancheria, check in e check out degli ospiti e di tutte le beghe connesse alla gestione di un immobile.

Un vero e genuino Property Manager persona o società che sia, dovrebbe inoltre occuparti anche della manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili da lui/loro gestiti.

Come accennato sopra, oggi la figura del P.M si è evoluta e piuttosto che farsi carico di tutte queste incombenze che ho elencato sopra, costui preferisce giocare facile, creandosi una attività ancora più redditizia, vendendo corsi online e insegnando agli altri come si fa il lavoro “sporco”.

Chi aveva iniziato il lavoro del P. M si è oggi accorto che, gestire immobili altrui, avere a che fare con gli inquilini, con gli ospiti, con i turisti, i pendolari e tutte le incombenze nascoste nella gestione immobiliare, non è poi così semplice come sembra, quindi, questi “ragazzetti con il latte in bocca” hanno preferito cambiare strategia, appendendo per sempre la divisa e la camicia sudata.

Property Manager corso online: ecco come funziona la magia.

Fin qui niente di male, tuttavia quello che mi viene riportato dai tanti proprietari che affianco ogni mese, è che attraverso questi corsi online, la figura del P.M è quella di far credere ai polli che ci cascano, che attraverso un semplice corso online è possibile diventare ricchi in poche settimane o mesi.

In effetti, chi si arricchisce è l’ex Property Manager che lo fa vendendo corsi online e distorcendo la percezione del pubblico.

Ti starai chiedendo in quale modo?

SI prendono una villa con piscina in affitto o un bel immobile in un grattacelo vista panoramica, e da li vendono i loro corsi in cui insegnano a fare due cose.

La prima scelta è quella di gestire l’immobile del proprietario svolgendo la mansione di P.M e tutti i grattacapi connessi.

La seconda scelta è quella di affittare uno o più immobili dei proprietari, per poi lanciarli sul mercato e subaffittarli a loro volta.

Anche fin qui niente di male.

Tuttavia le persone che hanno acquistato questi corsi, si rendono conto solo mesi o anni dopo, che subaffittare o gestire immobili altrui è davvero complesso e i soldi non sgorgano a fiotti come gli avevano fatto credere o sognare.

Il risultato è scontato, queste persone (naturalmente almeno l’85% di questi) si renderanno conto che l’attività autonoma di gestire immobili altrui è molto complessa, faticosa, e si ritroveranno con meno soldi in tasca e con immobili che non rendono una cippa.

Property Manager stipendio e percentuale

Mi è stato riportato da alcuni miei clienti che hanno letto in alcuni portali che “lo stipendio medio di un Property Manager è di 53.000 € lordi all’anno (circa 2.550 € netti al mese), superiore di 1.000 € (+65%) rispetto alla retribuzione mensile media in Italia.”

E’ una grande stron***ata

In sostanza questa figura guadagna in media dal 15 al 30% del canone di locazione percepito.

Facciamo un esempio.

Se alla fine dell’anno, attraverso le principali attività e capacità del P.M, l’immobile ha avuto un incasso totale annuale pari a Euro 15.000, il Proprerty M. si porterà a casa 3.000 Euro.

Da questi bisognerà sottrarre le tasse.

Tuttavia un genuino e capace P.M potrebbe portarsi a casa uno stipendio medio, che accade solo dopo aver acquisito almeno 3 o 4 anni di esperienza che oscilla tra 1.500 e 3.000 euro mese.

Tuttavia arrivare a guadagnare certe cifre ci vuole tempo, perseveranza, anni di esperienza e capacità di gestire gli immobili giusti, ubicati in luoghi con alta affluenza turistica.

Ci sono società di Property Management o gestione immobiliare che prevedono fatturati di 200 milioni di euro ogni anno, ma questa è un’altra storia.

Ritornano alle mansioni principali di questa discussa figura, le abilità sono le seguenti:

• studiare, analizzare la domanda e il mercato locale turistico e pendolare della città;
• studiare i competitors e differenziarsi degli altri immobili “vomitevoli”;
• pubblicare sui vari portali OTA e non gli annunci immobiliari;
• trovare degli inquilini sani e affidabili;
• assicurare una rendita per il proprietario degli immobili;
• fare da intermediario tra gli inquilini e il proprietario dell’immobile,
• proteggere e massimizzare il valore del patrimonio immobiliare;
• gestione dell’affitto delle proprietà come appartamenti, ville, negozi commerciali, residence o palazzi residenziali;
• gestire la manutenzione ordinaria, straordinaria affidando a terzi le pulizie e i lavori di sistemazione/rottura (impianti, fornitura utenze, cura del verde ecc ecc);
• controllare il regolare pagamento dell’affitto qualora questo si occupi di locazione a lungo termine;
• ritirare e consegnare le chiavi agli ospiti/inquilini;
• riscossione dei canoni e versamento delle ritenute fiscali;
• ottimizzazione degli spazi (piccola manutenzione e home-staging)
• gestione delle beghe urgenti come guasti inaspettati, lamentele degli affittuari,
• affidare ad un ventaglio di tecnici o operai specializzati di fiducia la cura dell’immobile (elettricista, fabbro, idraulico ecc ecc)

Questo e molto di più vuol dire essere Property Manager in Italia. e vi assicuro che non ho elecato tutto.

Il lavoro non è per nulla facile e semplice di come ve la vogliono dare a bere.

Ci vuole tanta esperienza, polso del mercato, voglia di spostarsi tra un immobile e l’altro, capacità di trattare con gli altri e tanto pelo sullo stomaco.

Bravura a non farsi fregare dagli inquilini, dai tecnici e da tutto l’entourage che ruota attorno alla ricchezza degli immobili.

Diplomazia nel risolvere le controversie che sorgono in continuazione se le cose non vengono fatte nel modo corretto.

Questa figure se vuole davvero guadagnare ed elevarsi ad un livello maggiore, deve essere realmente capace ad aiutare i proprietari a sollevarsi da tutte le incombenze che attanagliano questi ultimi, salvaguardando i loro asset immobiliari e mantenendo alta la rendita degli investimenti.

Ho le mani in pasta da oltre un quarto di secolo è so perfettamente quali sono i retroscena degli immobili.

Non solo, oggi che lavoro con proprietari sparsi in ogni parte del mondo, mi rendo conto che ogni anno che passa, se non sai come fare e cosa fare, diventa sempre più complesso mantenere alto il profitto e la redditività degli immobili.

I ragazzetti che vendono corsi fuffa online, non dicono quanta fatica c’è dietro al mestiere serio e genuino del Property Manager e di tutte le beghe che ogni immobile nasconde.

Occhio ai furbi e non fate i POLLI!!!

Un caro saluto
MIki Martinazzi

PS: dimenticavo che nelle prossime settimane parlerò di come diventare property manager.