La disdetta del contratto di affitto 4+4: il locatore puo’ cacciarmi di casa ?

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Oggi rispondiamo ad un nostro caro nuovo iscritto al canale YouTube che ha postato il suo commento in merito alla disdetta del contratto di affitto 4+4. L’argomento è sempre SCOTTANTE e per una proprietario, è veramente difficile districarsi fra le profonde gole della legge 431/98 e 392/78 e fare luce su quali sono i diritti fra locatore e conduttore.

Molto spesso, nella fase che il sottoscritto chiama luna di miele (cioè i primi giorni che il locatore e il conduttore si incontrano e si amano) si spendono parole di elogio e ci si espone a impegni che difficilmente a distanza di anni si riuscirà a mantenere. Tutto questo per far bella figura e apparire agli occhi dell’altro, un po meglio di come siamo in realtà.

La vita cambia e le persone pure. Quindi occhi sempre aperti in quello che fate, farete e direte.

Non fate ca…zza…te soprattutto se non sapete quello che state facendo. Il mio vivo consiglio e di iniziare con il piede giusto facendovi affiancare e aiutare da un esperto che sappia il fatto suo e non dalle associazioni sempre di fretta o da incapaci che millantano informazioni che non conoscono o perché le hanno imparate leggendole da un libro.

Il rischio altissimo è quello di arrivare alla fine della locazione senza aver guadagnato un euro, anzi di rimetterci.

Lo ripeto da 24 anni, sono i primi giorni che determineranno le riuscita di una sana e longeva locazione.

Quando mi prendo cura di un contratto di locazione, osservo attentamente dall’alto tutta la pratica, non mi fermo alle apparenze ma guardo oltre, andando molto più in profondità, abbracciando le esigenze e i desideri specifici del locatore.

Le pratiche locatizie che seguo e i contratti che redigo in massima sicurezza, vengono curate e setacciate scrupolosamente, nulla viene lasciato al caso. Prima di arrivare alla stipula di un contratti di locazione, investo dalle 4 alle 6 ore solo per fare domande, analizzare, fare delle simulazioni, effettuare delle previsioni. Ogni pratica viene curata nei minimi dettagli, questo mi permette di non lasciare nulla al fato mettendo al sicuro gli interessi di ogni locatore.


Ecco il commento postato nei commendi al l video che ho girato mesi fa intitolato “La disdetta del contratto di affitto 4 4: chi è più furbo fra locatore e conduttore?”

Sei l’unico a fare un video sugli inquilini e ne approfitto subito per farti una domanda. Non mi aspetto risposta. Ma se lo fai ti ringrazio anticipatamente. Nel frattempo mi iscrivo al canale. Prima di fittare l appartamento dissi al proprietario che la casa mi sarebbe servita per 10/15 anni.

E lui mi ha rassicurato che per questi anni non gli sarebbe servita. Adesso alla scadenza del 3 anno, 6 mesi prima mi manda la raccomandata dicendo che non intende rinnovare. Premetto ho sempre pagato in anticipo.

Mai un ritardo. Ho un invalido in casa. Per correttezza ho cercato in questi sei mesi un alternativa. Ma non è semplice trovare un appartamento che soddisfi le esigenze di un invalido.

Ma la cosa assurda secondo il mio punto di vista è il fatto che il proprietario non ha intenzione di venirmi incontro che le nuove spese che dovrò affrontare. Intendo trasloco, imbianchino, idraulico, allacci utenze e volture. (Escludendo il tempo e il fastidio che questo non è quantificabile. Per non parlare di mobili che ho acquistato e che alcuni dovrò “rinunciare”).

Può darmi un suo parere?


Miki, come funziona la disdetta del contratto di affitto da parte del locatore

Gentilissimo,
grazie per l’iscrizione e grazie per i suoi complimenti.

Non conoscendo da vicino la sua situazione e non avendo nemmeno sufficienti elementi in mio possesso (contratto di locazione e accordi verbali e/o scritti, punti deboli dell’immobile, cause di nullità. lacune o violazioni contrattuali) non è per nulla semplice darle la risposta che cerca, tuttavia tenterò di fornirle una risposta generale ma esaustiva.

Il dispositivo dell’art. 3 Legge sulle locazioni abitative 431/98 indica che:
– alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo (in pratica i contratti liberi 4+4 e i contratti concordati 3+2) , il locatore è autorizzato e tutelato dalla legge a inviare con largo anticipo (solitamente 6 mesi) al suo conduttore la richiesta di lasciare l’immobile al termine della prima scadenza, in sostanza negare il rinnovo contrattuale.

Naturalmente, il locatore dovrà invocare il motivo per cui intende non rinnovare il contratto alla prima scadenza.
L’inquilino ha la possibilità di verificare anche dopo aver lasciato l’immobile l’attendibilità delle dichiarazioni invocate dal locatore.
Qualora queste ultime non fossero veritiere, il conduttore ha la possibilità di scegliere due strade agendo in giudizio nei confronti del locatore.

La prima chiedendo un risarcimento fino a 36 mensilità. La seconda e ove fosse possibile, il ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni.
Caro Sig. Pinco Panco, ci sono altre metodologie per agire correttamente facendo in modo che le parti (locatore e conduttore) trovino un accordo bonario, ma questa non è la sede giusta per parlarne.


Cordialmente
Miki Martinazzi

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Miki Martinazzi

👉👉 Miki Martinazzi è consulente, specialista e punto fermo nel mercato delle locazioni abitative sicure. Le sue strategie, l'ultra ventennale esperienza e la sua specializzazione consente ad ogni locatore, di mettere in sicurezza ogni contratto di affitto e blindare ogni locazione, rendendola longeva e profittevole.

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