Caro lettore, oggi parliamo di contratto di affitto transitorio pro e contro. Il contratto di locazione ad uso transitorio è quotidianamente al centro di migliaia di controversie tra proprietario e inquilino.
Oggi risponderò alla Signora Gabriella. Ella mi chiede come funziona il contratto di locazione ad uso transitorio.
Nello specifico la Signora desidera sapere come gestire la natura transitoria della suo contratto di locazione.
Dalla domanda di Gabriella è palese quanto ella ignora la complessità della materia locatizia.
Prima di proseguire, facciamo alcune propedeutiche premesse.
I proprietari sottovalutano la complessità di questa tipologia contrattuale e i rischi a cui questi vanno incontro.
Ogni giorno riceviamo richieste di consulenza da parte di proprietari disperati che si trovano in battaglia con inquilini “furbetti” che il giorno in cui dovrebbero lasciare l’immobile decidono di impugnare il contratto e di non andarsene più da casa.
È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge.
Forse non lo sai ma l’80% dei contratti di locazione transitori preparati dai proprietari e quindi sottoscritti privatamente sono nulli e violano la disciplina locatizia.
Ora ti spiego il perché!
Rischi contratto affitto transitorio
I rischi del contratto di locazione transitorio riguardano diversi aspetti che di seguito sommariamente ti descrivo:
- l’importo del canone di locazione.
Nella stragrande maggioranza dei casi i proprietari stabiliscono liberamente e faziosamente il canone di locazione. In questi casi, ovvero quando il locatore non rispetta i dettami stabiliti dal nostro ordinamento, il conduttore ha la possibilità di chiedere la restituzione di una parte del canone versato.
- la sua durata contrattuale.
I proprietari se ne sbattono altamente gli “attributi” e stabiliscono arbitrariamente una durata contrattuale campata per aria e senza tenere conto dei motivi della parte che dichiara la transitorietà dello stesso.
La durata contrattuale deve essere calcolata sulla base di un evento certo e tangibile.
- motivi della transitorietà.
Sia proprietario che inquilino hanno la possibilità di dichiarare la transitorietà del contratto di locazione. Molto spesso i motivi dichiarati sono falsi e non tengono conto dell’effettiva necessità della parte.
In questo caso, qualora non sussistono le reali esigenze transitorie, ovvero qualora esse non siano tangibili, il conduttore può richiedere d’ufficio la conversione del contratto transitorio in uno a 4+4 anni libero.
- conferma dei motivi per cui viene invocata la transitorietà:
Ovviamente moltissimi proprietari non lo sanno, ma in moltissime città Italiane è fatto obbligo al locatore confermare l’esigenza transitoria con lettera raccomandata da inviarsi entro un termine anteriore alla scadenza pari ad almeno un mese, per ogni semestre, o frazione, di durata del contratto.
In sostanza i proprietari non capiscono un bel niente e quindi commettono quotidianamente delle ca**zate assurde, che non stanno ne in cielo ne in terra, volando i princili stabiliti dal Decreto Ministeriali.
Ci sarebbe tanto altro, ma mi fermo qui.
Occhio quindi!!!
Ora passiamo alla domanda della Signora Gabriella
Contratto transitorio: i dubbi di proprietari e inquilini ecco la domanda di Gabriella
Buongiorno, vorrei fare un contratto transitorio a una ragazza che ha un contratto di tre mesi in tre mesi e che essendo residente in un’altra città dalla mia si sposterebbe per comodità secondo voi e’ possibile dichiarare la natura transitoria ? un grazie anticipato
Affitto transitorio: cos’è e come funziona il contratto, la risposta dell’esperto.
Buongiorno Gabriella, mi rammarica ma è impossibile rispondere alla sua domanda.
Senza conoscere dove si trova il suo immobile, senza conoscere se il motivo transitorio del suo inquilino è tangibile, senza una serie di molteplici elementi fondamentali (alcuni di questi li ho indicati sopra) è impossibile formulare una risposta precisa e quindi, con rammarico, la sua domanda non può essere accolta.
Come ribadito sopra cara Gabriella, lei probabilmente ignora i tantissimi rischi a cui ogni proprietario che affitta una casa per pochi mesi va incontro.
La sua domanda è molto superficiale e le ribadisco che i contratti di locazione (in particolare i transitori) sono regolamentati da una rigida disciplina.
L’intreccio tra Decreto Interministeriale 16/01/2017, Legge 9 dicembre 431/98, i tantissimi accordi territoriali vigenti nelle città Italiane e le tante sentenze della Corte Suprema di Cassazione, rendono impossibile un risposta precisa e specifica.
La invito a prestare massima attenzione a ciò che sottoscriverà con la sua inquilina. I rischi di sbagliare e infilarsi in una costosa controversia sono dietro l’angolo.
Gli inquilini, quando incontrano per la prima volta i locatori, si mostrano sorridenti, disponibili e non sollevano alcuna obiezione.
Poi, non appena avranno firmato il contratto di affitto, consegnato il deposito cauzionale (che non serve a nulla) preso le chiavi di casa e si saranno sistemati in casa loro (cioè la sua), caleranno la maschera e inizieranno a cambiare atteggiamento nei confronti del proprietario.
Le suggerisco di prenotare una consulenza affinché, attraverso un’accurata e certosina analisi delle sua pratica, lei possa ottenere velocemente la formula esatta per assicurarsi una locazione blindata, tutelare i suoi diritti e evitare di finire in costosi pasticci.
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Un caro saluto
Miki Martinazzi