Adeguamento istat non previsto in contratto: canone di locazione niente aggiornamento se..?

E’ un tema molto caldo l’adeguamento Istat 2023. Passano gli anni e nonostante la cassazione si sia già espressa, c’è ancora molta confusione. Quindi cari signori ho deciso di illuminare gli animi rispondendo al Sig. Enzo in merito alla sua domanda riguardante l’adeguamento istat non previsto in contratto.

Scrivo questo articolo perché i migliaia di proprietari che ogni mese assaltano questo blog mi chiedono di fare chiarezza in merito all’argomento preso in esame oggi.

Come al solito i proprietari, quando affittano i loro beni e sottoscrivono il contratto di locazione, fanno delle caga**te assurde.

Mi vengono i brividi quando ci penso!!!

Modificano a proprio piacimento la legge 392/78, la 431/98, violano i principi costituzionali, se ne fregano degli accordi territoriali e violentano le norme imperative che disciplinano la materia locatizia.

E’ imbarazzante!!!

Ogni giorno centinaia di portali “riversano” in rete argomenti teorici cha hanno un inico scopo: creare ancora più confusione nella testa di chi li consulta.

Troppi paroloni burocratici e frasi incomprensibili scritte da teorici.

Costoro sono degli eccellenti scrittori senza un briciolo di esperienza (parlo di quella vera e reale) .

Questi personaggi che ogni giorno “vomitano” in rete migliaia di articoli, non hanno mai visto in faccia un inquilino, mai redatto un contratto di affitto e non hanno la più pallida idea di quali siano i tantissimi grattacapi che i proprietari di casa affrontano ogni giorno.

Infatti, per chi non lo sa, esorto coloro che si buttano alla rinfusa e sono in procinto di affittare un immobile, che la legge 9 dicembre 431/98 , la 392/78 e tutte le successive integrazioni (decreti ministeriali, mille proroghe e accordi territoriali) sono molto complessi da interpretare e difficili da capire..

Quindi, occhio perché le beghe sono sempre dietro l’angolo.

Se desiderate corazzare la vostra locazione, non affidatevi al caso, ma a degli esperti con “gli attributi quadrati” che sanno perfettamente come prendervi per mano e indicarvi la direzione giusta.

Volete davvero affidare alla fortuna o all’inesperienza il reddito che vi permetterà di raggiungere l’indipendenza economica e assicurarvi un roseo futuro?

Piccola introduzione in meri al contratto di locazione e l’aggiornamento istat del canone

Nel mondo degli affitti residenziali, l’Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (IPC) o (FOI) al netto dei tabacchi calcolato dall’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT) riveste un ruolo fondamentale.

Questo indice rappresenta l’andamento medio dei prezzi dei beni e dei servizi consumati dalle famiglie italiane.

L’aumento ISTAT nei contratti di locazione abitativa è un meccanismo che regola l’aggiustamento dei canoni di affitto in base all’inflazione e a seguito dei mutamenti che intervengono nel potere di acquisto della moneta.

Ma come funziona esattamente il meccanismo di aggiornamento?

L’aumento viene generalmente calcolato annualmente, prendendo in considerazione la variazione percentuale rispetto all’anno precedente.

Ad esempio, se l’IPC è aumentato del 2% rispetto all’anno precedente, il proprietario potrebbe richiedere un aumento ISTAT del 2% sul canone di affitto.

Questo meccanismo mira a bilanciare gli interessi del locatore e del conduttore, evitando che l’inflazione erodi eccessivamente il valore del canone di affitto.

Pochi sanno che l’articolo 24 della legge sull’equo canone 392/78 è stato abrogato, grazie a ciò ora le parti (per i contratti abitativi) possono prevedere aumenti anche del 100% della variazione istat (ribadisco che questo aspetto non lo dice nessuno li fuori) perché sono dei caproni e non lo sanno.

Tale aumento per i contratti abitativi può essere anche essere automatico.

Ovviamente, la variazione Istat da prendere in considerazione, per usi e consuetudini, è quella del mese precedente la scadenza del contratto.

Adeguamento Istat canone di locazione: ecco la domanda di Enzo.

Buongiorno, su un contratto di locazione per uso abitativo di 4+4 senza cedolare secca, il locatore può dopo sette anni applicare l’aggiornamento Istat se questo non è stato pattuito nel contratto di locazione?

E gli interessi sulla cauzione possono essere richiesti anche se nel contratto c’è scritto che non producono interessi?

Grazie

L’indice ISTAT e l’aggiornamento dei canoni di locazione ecco la cassazione come si è espressa

Cominciamo subito con il dire che il proprietario non può avanzare richieste di aumento o adeguamento del canone retroattive.

Può però, dal momento in cui il locatore “si sveglia dal letargo” avanzare nei confronti dell’inquilino l’aggiornamento istat del canone di locazione.

Quindi per farla breve, qualora siano passati molti anni dalla decorrenza contrattuale, il locatore, dal giorno in cui decide di applicare l’aumento, ha la possibilità di avanzarne richiesta al conduttore.

Sa questo volesse gli arretrati, il detto popolare recita “si dovrà attaccare al tram”….

La richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, e ciò sia in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, giusta disposto dell’art. 32 della legge cosiddetto sull’equo canone, sia in caso di locazioni ad uso abitativo, ex art. 24 stessa legge

Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 26 maggio 2014, n. 11675.

Quindi, Miki nel canone di locazione, niente aggiornamento ISTAT se non è previsto in contratto?

Quando mi vengono sottoposti contratti di locazione da analizzare con dovizia (redatti alla carlona de generalisti incompetenti), non è raro che in questi ultimi trovo tante di quelle “fesserie inventate” che mi si accappona la pelle solo al pensiero.

Poi non meravigliamoci che le controversie tra proprietario e inquilino sono all’ordine del giorno e i tribunali sono affollati di cause civili.

L’articolo 32 comma 1 della legge 27/07/78 n 392 stabilisce che: le parti possono convenire che il canone di locazione si aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira (oggi euro)

Ovviamente, la legge non è molto chiara in tal senso e il legislatore, come capita spesso, si è dimenticato un pezzo per strada, quindi per fartela breve e senza tanti giri di parole, anche se il proprietario per qualche motivo si fosse dimenticato di inserire l’articolo relativo all’indice ISTAT e l’aggiornamento dei canoni di locazione, egli ha diritto di applicarlo e di farne richiesta.

Come indicato nei prossimi paragrafi di questo articolo, da quanto espresso dal legislatore nella legge 431/98 il testo lascia intendere che anche se non indicato nel contratto, l’adeguamento del canone puo’ comunque essere richiesto.

Ribadisco ovviamente che gli arretrati sono persi per sempre e quindi non possono essere più richiesti.

E’ bene sottolineare che la richiesta di aggiornamento va avanzata nel periodo del rinnovo contrattuale.

L’adeguamento Istat automatico senza richiesta è possibile Miki?

Si, ma riguarda soltanto i contratti di locazione a canone libero (in gergo il contratto 4+4) e non i contratti “commerciali ad uso diverso dall’abitativo”

Infatti, nel mia fornitissima e polposa libreria, ho trovato un commento relativo alla disciplina locatizia riguardante i contratti diversi dall’abitativo (cioè quelli commerciali) in cui è specificato che:

l’aggiornamento ISTAT non opera automaticamente come nelle locazioni ad uso abitativo, ma deve essere appositamente previsto nel contratto (cass. 30/05/1996 n. 5008).

Quindi, occhio, non fate confusione.

Esempio di aggiornamento Istat per un canone di affitto di 1200 euro mensili:

• Contratto di locazione: 4 anni + 4 anni
• Data di stipula: 1° gennaio 2020
• Canone mensile iniziale: € 1.200,00
• Aggiornamento Istat 2023: +2,0%
• Canone mensile aggiornato: € 1.224,00

Calcolo:

• Canone mensile iniziale: € 1.200,00
• Percentuale di variazione Istat 2023: +2,0%
• Aumento: € 1.200,00 x 2,0% = € 24,00
• Canone mensile aggiornato: € 1.200,00 + € 24,00 = € 1.224,00

Ovviamente per colui che opta per la cedolare secca nessun aggiornamento del canone secondo gli indici ISTAT

Per coloro che hanno scelto la tassazione in cedolare secca l’indice istat non può essere applicato e richiesto .

Per questa tipologia di contratto (ove il proprietario ha scelto l’opzione cedolare secca), quindi, il canone di affitto dovrà rimanere uguale per tutto per tutto il periodo contrattuale.

Qualora il proprietario decidesse di passare da cedolare secca a regime irpef, in questo ultimo caso egli ha diritto di avanzare l’aggiornamento del canone.

Occhi sempre aperti signori!!!

Nelle prossime settimane e se i miei tantissimi impegni me lo permetteranno, scriverò un articolo relativo all’aggiornamento Istat nella locazione commerciale.

Un caro saluto
Miki Martinazzi