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Riduzione affitto coronavirus e sospensione canone di locazione

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Con l’avanzare del Covid-19, pervengono in questo blog, ogni giorno decine di richieste da parte di persone, che mi chiedono come fare per ottenere la riduzione dell’affitto per Coronavirus o la sospensione del canone di locazione. In questi giorni l’Italia sta attraversando uno scenario che fino a pochi giorni fà era impensabile. Con il decreto #ioRestoaCasa o più precisamente il d.p.c.m. dell’11 marzo 2020 e del Decreto Legge 23 febbraio 2020 n. 6 che lo ha preceduto, tutte le attività sono sospese, lasciando migliaia e migliaia di inquilini, o meglio conduttori di contratti di affitto, senza più un flusso costante di cassa giornaliero.

Purtroppo la situazione economica, giorno dopo giorno si sta facendo sempre più difficile, così facendo, migliaia di famiglie e altrettanti commercianti, non riescono più a sostenere i costi del canone di locazione.

Stesso identico scenario accade per tantissimi locatori che in questi giorni stanno chiedendo il nostro supporto per mediare e salvaguardare il proprio patrimonio immobiliare e così, ottenere le migliori e vantaggiose condizioni per non essere costretti a risolvere il contratto locazione, ritrovandosi cosi, da un giorno all’altro, con il locale vuoto chissà poi, per quanti mesi.

Alla luce dell’emergenza straordinaria e a causa delle restrizioni imposte per salvaguardare la salute pubblica, è ormai diventato evidenti agli occhi di tutto il mondo, quanto sta accadendo, comportando per alcuni inquilini l’impossibilità di andare a lavorare, per altri ,svolgere l’attività commerciale, e tale impedimento non è imputabile ne a loro, ne tanto meno al suo locatore.

INDICE DI QUESTO ARTICOLO:
  1. E possibile sospendere i canoni di locazione ?
  2. La rinegoziazione temporanea del canone, come farla?
  3. Riduzione o sospensione affitto locale commerciale
  4. Nuovo credito d’imposta 60% per l’affitto dei negozi
  5. Sospensione canone di locazione per coronavirus
  6. I rinvii contenuti nel decreto coronavirus: stop agli sfratti
  7. I 7 step per mediare e raggiungere una soluzione, salvaguardando se stessi

E’ di poche ore la notizia del Codacons che chiede al Governo, il taglio degli affitti

In vista c’è il fallimento di migliaia e migliaia di commercianti.

Il Codacons in questi giorni ha chiesto al Governo di attivarsi e salvare migliaia di commercianti, dal rischio certo di fallimento a causa dell’epidemia da Coronavirus. Le città, ormai da qualche settimana sono spettrali, in giro non c’è anima viva, le serrande dei negozi sono abbassate, l’economia è agonizzante, gli incassi non arrivano.

Si prevede una perdita di oltre 641 miliardi, nel giro di pochi anni, come conseguenza del Lock Down.

In pratica, l’associazione ha chiesto allo Stato, un taglio del 50% del canone di locazione, oltre una riduzione fiscale sempre del 50% per tutto il periodo di chiusura dell’attività.

In queste settimane, attraverso il nostro blog, sono arrivate migliaia di richieste di aiuto. Sono stati giorni intensi, e con enorme piacere, abbiamo assistito centinaia di locatori e di inquilini a trovare un accordo ragionevole, raggiungendo grandi risultati.

Non è stato semplice, ma un passo alla volta, ha permesso ad tanti in inquilini di ottenere la sospensione dell’affitto e per qualcun’altro la riduzione del canone. Quindi, dotati di pazienza, buona volontà, buon senso e ragionevolezza. Toccare la vetta è possibile, anche in questi momenti difficili.

Sospensione canone di locazione

Fortunatamente molti proprietari di casa si stanno rendendo disponibili a sospendere il canone di locazione, invece per altri, anziché risolvere il contratto, hanno optato per una ragionevole riduzione del canone di locazione consentendo così ai loro conduttori, di ottenere una boccata d’ossigeno per qualche mese.

Quindi, invocando le ipotesi di forza maggiore o impossibilità sopravvenuta  è per effetto di esse, il conduttore e locatore potrebbero seguire tre strade: la prima e a mio avviso migliore per entrambi, CHIEDENDO la riduzione dell’affitto per Coronavirus; la seconda, la sospensione del pagamento per impossibilità temporanea all’adempimento del canone di locazione o l’ultima la più dolorosa e meno conveniente, l’estinzione dell’obbligazione normata dagli artt. da 1256 a 1258 del Codice Civile italiano, chiedendo di diritto, la risoluzione del contratto di locazione.

PREMESSA: questo articolo ha come obbiettivo di fornire al suo lettore spunti puramente informativi, Michele Martinazzi non risponde per quanto esposto, a tal proposito invito il lettore a leggere le note legali.

Come evitare di pagare le tasse su canoni non percepiti?

Se le parti (locatore e conduttore) hanno già raggiunto un accordo verbale, ora più che mai è indispensabile, soprattutto per il locatore, evitare di pagare imposte sui canoni non incassati.

Quindi è necessario buttare giù due righe, nero su bianco, e verbalizzare quando definito attraverso un accordo temporaneo di riduzione del canone.

In pratica, tutte le parti che hanno rinegoziato il canone di affitto, devono comunicarlo all’agenzia delle entrate. Credo sia palese, che l’accordo andrà definito quanto prima, così da permettere al proprietario, di ridurre l’ammontare delle imposte da pagare con la prossima denuncia dei redditi.

In quale modo? Ho scritto a tal proposito un articolo intero.


Il principio di causa di forza maggiore e la sospensione dell’affitto per Coronavirus

Nello specifico entrando il gioco l’emergenza sanitaria e con essa la causa di forza maggiore, citato in alcune norme del C. C., è possibile per le parti che abbiano stipulato un contratto, sollevarsi dall’obbligo per il mancato o ritardato adempimento relativo ad esso, che nel nostro caso sarà la riduzione dell’affitto, arrivando nel caso ESTREMO, a proporre la sospensione canone di locazione o addirittura la richiesta di risoluzione del contratto.

La causa di forza maggiore è un impedimento derivante da situazioni estranee alle parti, che riconosce al debitore (che nel nostro caso sarà il conduttore), la facoltà di richiedere la risoluzione di un contratto di affitto, nel momento in cui la prestazione da esso dovuta, sia diventata esageratamente onerosa per fatti straordinari ed imprevedibili, causata dall’epidemia di covid-19 che l’Italia sta vivendo in queste settimane, quindi sconosciuti alla sua sfera d’azione.

E di questi mesi la notizia che il Ministero del Commercio della Repubblica Popolare Cinese ha autorizzato l’emissione di migliaia di certificati, per esonerare le loro aziende ubicate in Cina, dall’inadempimento di obbligazioni contrattuali derivanti dall’epidemia COVID-19.

Come domare questo GROSSO problema ?

Come domare la bestia feroce? Il Codid-19 – Vediamo insieme i passi giusti

Come si è espressa la Suprema Corte?

Con sentenza 965 della Cass. Pen., sez. V, 28/2/1997, ha sancito che la forza maggiore può essere considerato quell’evento che impedisca la regolare esecuzione del contratto e renda, inoltre, inefficace qualsiasi azione dell’obbligato diretta ad eliminarlo, precisando che l’accadimento impedente non deve essere dipeso da azioni od omissioni dirette od indirette del debitore.

Per i giudici i fattori straordinari hanno carattere obiettivo, nel senso che deve trattarsi di un evento anomalo, misurabile e quantificabile.
Invece i fattori imprevedibili, sempre per i giudici, hanno natura soggettiva, in quanto riguardano la capacità conoscitiva e la diligenza della parte contraente.

Quindi, è possibile si debba ritenere esclusa la responsabilità del conduttore in caso di inadempimento della prestazione, che nel nostro caso sarà il versamento del canone di locazione.


Impossibilità temporanea all’adempimento art. 1256 c.c.

In pratica questo articolo del codice civile permette ad una parte, il debitore (nel nostro il conduttore) di avvalersi del 2° comma dell’art. 1256 c.c. dichiarando che lui non è responsabile di adempiere all’obbligazione (nel nostro caso l’obbligazione è il pagamento del canone di affitto) fintanto che l’impossibilità per esso perdura (l’impossibilità è imputabile all’emergenza sanitaria stabilita dal Dpcm firmata dal premier Giuseppe Conte) con la conseguenza che l’impedimento per l’inquilino di svolgere pienamente la propria attività, verrebbe giustificata dalla temporanea incapacità di dare esecuzione al contratto di affitto, dovuto all’impedimento sanitario e alle restrizioni imposte al paese.

L’ultimo decreto è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 76 del 22 marzo 2020 con la nuova stretta sulle attività produttive del Paese a partire da oggi 23 marzo 2020.

E’ ovvio e palese, che nel momento in cui la nostra Italia, uscirà dall’emergenza Covid-19, e il conduttore ritornerà a lavorare (nella speranza che il lavoro ci sarà ancora) dovrà provvedere a versare al locatore, il debito a suo tempo non corrisposto.

Nuovo credito d’imposta per l’affito dei negozi

Se sei un commerciante e stai cercando informazioni in merito al credito d’imposta disciplinato dall’art. 65 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, il governo Conte ha previsto un nuovo credito d’imposta del 60% che sarà riconosciuto a tutti quegli inquilini impossibilitati a lavorare, a causa della gravissima situazione in cui versa il nostro paese, e che a causa di essa hanno dovuto interrompere, o sospendere, le proprie attività.

Capiamo da vicino come funziona il credito di imposta per i negozi! Intanto sottolineo subito che questo “bonus affitti” è rivolto esclusivamente alla categoria catastale C/1 “negozi e botteghe”.

Tale importo è possibile utilizzarlo in compensazione riportando nel modello F24 il codice tributo 6914 (Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi). Sarà il vostro commercialista ad assistervi e aiutarvi al momento opportuno.

Mi sono giunte tantissime richieste da parte di commercianti, lettori di questo blog, che mi chiedono a quali attività si applica il bonus o meglio il credito di imposta. Dalle informazioni in nostro possesso, il beneficio non spetta alle attività elencate agli allegati 1 e 2. Per approfondimenti puoi cercare qui se la tua attività rientra e potrà beneficiare della misura inserita nel decreto #CuraItalia.

I rinvii contenuti del decreto cura Italia-Coronavirus: stop agli sfratti

Tra le novità a cui il governo ha lavorato nelle ultime settimane è la proroga degli sfratti, abitativi e non, fino al 30 giugno.

Che dire, non vorrei essere nei panni del locatore, purtroppo è l’ennesima bastonata che si prende nella schiena. Sottolineo che nel momento in cui scrivo, cioè 23 marzo 2020, attualmente non ci sono Decreti che hanno congelato il pagamento dei canoni di locazione, quindi se qualcuno tenta di fare il furbetto, stia molto attento.

Proviamo a fare luce sul decreto legge, pubblicato pochi giorni fa sulla Gazzetta Ufficiale. Il governo ha previsto fra le tantissime misure emanate in questi giorni, che le procedure di sfratto sono momentaneamente congelate fino al 30 giugno 2020. Purtroppo per il locatori, non sarà possibile far sgomberare l’immobile almeno fino a quella data. In pratica per tutti i soggetti che hanno in mano un ordinanza esecutoria di sfratto, non potranno, attraverso l’ufficiale giudiziario, forze dell’ordine e artigiano – solitamente il fabbro per scardinare la serratura – cacciare fuori l’inquilino inadempiente.

Quindi, mi dispiace tantissimo per i locatori che continuano a prendere bastonate su bastonate, ma per loro, fino a luglio non sarà possibile rientrare in possesso dell’immobile. La norma che il governo ha introdotto è stata attuata per tutti gli inquilini che avevano pendente, un procedimento di sfratto esecutivo già avviato.

Per chi non lo sapesse, tra il 2008 e il 2013, le sentenze per fine locazione sono state 10.000 a Roma, 4.500 a Napoli, 4.000 a Milano.


La via vantaggiosa per entrambi le parti

Sia locatore che conduttore sono sulla stessa barca, entrambi hanno pagamenti da sostenere e ad entrambi preme mediare e raggiungere l’obbiettivo desiderato salvaguardando la propria sfera economica.

Nei numerosi e sfiancanti accordi che in questi giorni abbiamo avuto il piacere di seguire, per il 95% di essi, ho capito che l’inquilino non è interessato a rescindere dal contratto di affitto, anzi superata l’emergenza sanitaria Covid-19, c’è la voglia e l’entusiasmo di aprire nuovamente i battenti e continuare ad esercitare l’attività commerciale nello stesso negozio.

Prima di intraprendere azioni avventate, è possibile conquistare sostanziali benefici, utilizzando le vie ordinarie, cioè quelle vie che attraverso il corretto affiancamento di un esperto e toccando le leve giuste, permetterà al conduttore e al locatore, di raggiungere risultati eccellenti.

Per tutti i conduttori che intendono agire autonomamente e si stanno chiedendo se è possibile sospendere il pagamento del canone di locazione, possono, in modo formale, inviare al locatore, attraverso A/R con ricevuta di ritorno, una richiesta di sospensione del canone di locazione, in cui si chiede in modo espresso, l’interruzione del pagamento, per cause di forza maggiore, per tutto il tempo in cui il governo, attraverso i decreti legge, manterrà le limitazioni.

Caro locatore, è ovvio che se il tuo inquilino prova a fare il furbo, e cerca con ogni mezzo a disposizione, di cavalcare la gravissima emergenza il cui la nostra Italia si trova, quanto sopra esposto, debba essere limitato ai casi molto particolari, ovvero a quegli inquilini che si trovano in ginocchio per colpe a loro non imputabili. I soggetti che decideranno di invocare a loro favore richieste di riduzione, sospensione o risoluzione contrattuale, dovranno un giorno non appena i tribunali riapriranno, fornire la relativa prova, rispondendo dei loro comportamenti direttamente alle autorità preposte.

Alla luce delle decine e decine di casi, che abbiamo assistito e aiutato in questi giorni, sia locatore che conduttore, hanno beneficiato di una soluzione ragionevole che fino a poche settimane fa era impensabile. Non aspettare!


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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

10 pensieri riguardo “Riduzione affitto coronavirus e sospensione canone di locazione

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    Marzo 26, 2020 in 11:43 am
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    Buongiorno, il mio inquilino di attività commerciale non ha pagato il canone trimestrale anticipato, con scadenza 25 febbraio (quindi due settimane prima della chiusura dei negozi), invocando la forza maggiore. Ha diritto alla sospensione dal pagamento o posso dargli lo sfratto?

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      Marzo 26, 2020 in 12:49 pm
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      Salve e grazie per averci scritto. Dove si trova il suo locale? nella zona rossa? Tuttavia, da quanto lei mi scrive, il suo inquilino sta cavalcando un’opportunità che al 25 di febbraio non gli sarebbe spettata.

      Quello che lei può fare, è inviare immediatamente una comunicazione attraverso raccomandata al suo inquilino, evidenziando a questo, di attenersi agli obblighi contrattuali e al rispetto dei patti definiti in sede di stipula. Questo è un passo essenziale che le permette di ammonire il conduttore e comprendere il motivo per cui abbia,, quest’ultimo, invocato un diritto che non gli spettava. Successivamente, non appena sarà in possesso di una risposta, intraprenda quanto prima, un percorso che vi permetta di addivenire a una soluzione reciproca.

      Felice giornata
      Miki Martinazzi

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    Marzo 31, 2020 in 11:19 am
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    Salve mi chiamo Antonio. Vorrei sapere se è possibile, spostarsi da casa in questo periodo di COVI19 per pagare l’affitto. Io lo pago tramite versamento bancario sul conto del mio locatore.La Sua banca dista circa 20 km dal mio paese. GRAZIE..

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      Marzo 31, 2020 in 12:47 pm
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      Salve Antonio, le riporto di seguito le indicazioni in seguito all’entrata in vigore del Dpcm 22 marzo 2020 (il cui allegato 1 è stato modificato dal Dm 25 marzo 2020) Di seguito alcuni stralci. Le rimetto il link al dpcm http://www.governo.it/it/articolo/decreto-iorestoacasa-domande-frequenti-sulle-misure-adottate-dal-governo/14278

      Cosa si intende per “evitare ogni spostamento delle persone fisiche”? Ci sono dei divieti? Si può uscire per andare al lavoro?
      Si deve evitare di uscire di casa. Si può uscire per andare al lavoro o per ragioni di salute o per altre necessità, quali, per esempio, l’acquisto di beni necessari. Si deve comunque essere in grado di provarlo, anche mediante autodichiarazione che potrà essere resa su moduli prestampati già in dotazione alle forze di polizia statali e locali. La veridicità delle autodichiarazioni sarà oggetto di controlli successivi e la non veridicità costituisce reato. È comunque consigliato lavorare a distanza, ove possibile, o prendere ferie o congedi. Senza una valida ragione, è richiesto e necessario restare a casa, per il bene di tutti.

      È possibile fare la spesa in un Comune diverso da quello in cui si abita?
      Gli spostamenti verso Comuni diversi da quello in cui si ha la residenza o il domicilio sono vietati. È possibile spostarsi in altri Comuni solo ed esclusivamente per comprovate esigenze lavorative o in casi di assoluta urgenza o per motivi di salute. Laddove quindi il Comune non disponga di punti vendita, o sia necessario acquistare con urgenza generi di prima necessità non reperibili nel Comune di residenza o domicilio, lo spostamento è consentito solo entro tali stretti limiti, che dovranno essere autocertificati.

      Si può uscire dal proprio domicilio solo per andare al lavoro, per motivi di salute o per necessità ovvero per svolgere attività sportiva o motoria all’aperto. Pertanto le passeggiate sono ammesse solo se strettamente necessarie a realizzare uno spostamento giustificato da uno dei motivi appena indicati. Ad esempio, è giustificato da ragioni di necessità spostarsi per fare la spesa, per acquistare giornali, per andare in farmacia, o comunque per acquistare beni necessari per la vita quotidiana. Inoltre è giustificata ogni uscita dal domicilio per l’attività sportiva o motoria all’aperto. Resta inteso che la giustificazione di tutti gli spostamenti ammessi, in caso di eventuali controlli, può essere fornita nelle forme e con le modalità dell’autocertificazione, ove l’agente operante ne faccia richiesta. La giustificazione del motivo di lavoro può essere comprovata anche esibendo adeguata documentazione fornita dal datore di lavoro (tesserini o simili) idonea a dimostrare la condizione dichiarata. In ogni caso, tutti gli spostamenti sono soggetti al divieto generale di assembramento, e quindi dell’obbligo di rispettare la distanza di sicurezza minima di 1 metro fra le persone.

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    Aprile 2, 2020 in 10:15 pm
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    Salve, vorrei esporre il mio problema, Sono un inquilino con un regolare contratto 4 più 4 uso abitazione, abito in una casa al pian terreno da circa 6 Anni
    Da premettere che l’immobile era stato appena ultimato di lavori di ristrutturazione,
    Nel giro di 6 mesi sono venuti fuori dei problemi di umidità muffa, è cattivo odore
    Al che è stato interpellato il proprietario, esponendo il problema, con diversi sopralluoghi da parte sua con vari tecnici, ma il problema col passar del tempo è peggiorato, è ad oggi è ancora peggio.
    Dopo tante perizie fatte il Giudice a stabilito con sentenza, una decurtazione del canone d’affitto del 10% su (1100,) Da premettere sempre pagato puntualmente
    La mia domanda: Potrei ottenere qualcosa in più
    Grazie mille

    Risposta
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      Aprile 3, 2020 in 5:41 pm
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      Ciao Paolo, dal mio personale punto di vista, la decurtazione sentenziata dal Giudice appare troppo bassa. Se i problemi che lei mi sta descrivendo, sono così importanti, è molto probabile che utilizzando leve giuste, lei possa ottenere un beneficio maggiore.

      Non è la prima volta che aiuto un conduttore con una situazione molto simile alla sua. Proprio per questo, le suggerisco di prenotare gratuitamente una consulenza strategica.

      https://www.michelemartinazzi.it/contatta-miki-martinazzi/

      In questo modo sarò in grado di comprendere più da vicino, se la sua problematica, trova conferma in una soluzione più efficace. Ci faccia sapere.
      Miki Martinazzi

      Risposta
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    Aprile 4, 2020 in 3:45 pm
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    Buongiorno,
    io e mio marito abitiamo in un monolocale in affitto. Dal momento in cui l’emergenza Covid-19 ha interrotto la mia attività lavorativa (lavorando a progetto, se le ore non vengono effettuate, non ne deriva reddito) e che quella di mio marito è stata portata temporaneamente da tempo pieno a part time (con il conseguente dimezzamento dello stipendio), vorremmo sapere se è possibile richiedere in modo formale al nostro locatore una riduzione del canone d’affitto. Abbiamo sempre corrisposto le rate mensili. Se la riduzione viene accordata, una volta terminata l’emergenza abbiamo l’obbligo di integrare la restante parte?
    Ringraziamo anticipatamente per la sua risposta,
    Chiara

    Risposta
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      Aprile 4, 2020 in 8:02 pm
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      Gentilissima Chiara, grazie per averci fatto visita. Da quello che mi sta dicendo, deduco che il rapporto fra lei e il suo locatore sia ottimo, in virtu’ di questo le consiglio vivamente di chiedere immediatamente la riduzione del canone di locazione, sicuramente ci saranno ottime probabilità che il proprietario accetti una riduzione momentanea.

      Le parti, successivamente si potranno accordare, che al termine dell’emergenza, il canone mancante, non venga reintegrato.

      Sono certo che conclusa l’emergenza, il vostro stipendio non verrà ristorato, quindi, in estrema tranquillità, lei e il locatore, potete accordarvi che le somme non corrisposte, andranno perdute.

      Per eventuali chiarimenti, è a sua disposizione l’assistenza chat del blog.
      Miki Martinazzi

      Risposta

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