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La sospensione del canone di locazione commerciale e il Bonus Affitti

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Come può un inquilino ottenere la sospensione del canone di locazione commerciale, quali sono gli strumenti a disposizione e cosa prevede il D.L 17 marzo 2020, n. 18 – Cura Italia?

Una vera odissea quella che sta succedendo nelle ultime settimane in Italia.
Sicuramente è un fulmine a ciel sereno, caduto improvvisamente nostro Amato paese. Questo, proprio non ci voleva. Penso spesso alle centinaia di migliaia di attività sparse per l’Italia che in questi giorni sono chiuse, strade deserte, vita e turismo nelle città patrimonio dell’Unesco come Venezia, Milano, Roma, Firenze, Bergamo, Trieste con le loro bellezze, i loro monumenti, senza nessuno ad ammirarle. Autobus e treni che viaggiano vuoti, persone al supermercato con le mascherine alla bocca e la paura di ritrovarsi ammalati, gli si legge negli occhi. Nei prossimi paragrafi cercherò di mettere a disposizione di locatori e inquilini, le modalità che permettano ad entrambi, di contenere al massimo le perdite economiche e tentare con un accordo ordinario e ragionevole, di attivare la procedura di sospensione del canone di locazione commerciale.

Ecco cosa chiedono i nostri lettori

La mia domanda riguarda un negozio di mobili che ha in affitto un locale ad uso magazzino/deposito merce.
Essendo che adesso il negozio è chiuso per via del coronavirus volevo sapere :

  • 1. Se si può sospendere il canone di affitto fino a tutto il periodo dell’emergenza.
    Dipende se il proprietario è disposto a concederle il beneficio
  • 2. Se si può incorrere a sfratti o altri problemi
    Certamente, soprattutto se il locatore non accettasse la sua richiesta
  • 3. Se va bene il modulo che voi proponete da inviare con raccomandata oppure basta inviare una comunicazione su carta intestata.
    Certamente, va più che bene, è stato creato in modo Etico e Ragionevole, dal nostro studio legale e le permetterà di salvaguardare i diritti di tutte le parti interessante, senza rischiare ripercussioni alcune.
  • 4. Presumo si debba avere la risposta di accettazione del locatario.
    Certamente si, solitamente il proprietario risponderà alla sua richiesta attraverso una telefonata o con una raccomandata, successivamente si passerà alla fase 2, cioè quella della trattativa.
  • 4. Il proprietario può rifiutare?
    Nel 90% dei casi il proprietario ha accettato una riduzione e per qualcuno una sospensione temporanea. Per il restante 10% hanno rifiutato la richiesta dell’inquilino.
  • 5. C’è da fare qualche comunicazione all’agenzia delle entrate??
    Si. Il terzo passo è verbalizzare l’accordo di riduzione canone di locazione, possibilmente quanto prima, questo servirà al locatore di non pagare le tasse sui canoni non percepiti, anche se non è vincolante. Successivamente, andrà fatta la registrazione della riduzione canone locazione presso l’agenzia delle entrate. A tal proposito abbiamo creato una guida passo passo per evitare brutti errori. Qui l’articolo dedicato

Nei paragrafi successivi, andremo a fare una panoramica generale, tentanto di chiarire molti punti oscuri, di questo difficile e complicato mondo.

INDICE DI QUESTO ARTICOLO:

  1. Impossibilità sopravvenuta: L’Italia è paralizzata.
  2. Le conseguenze economiche e i danni al Made in Italy
  3. La sospensione del canone di locazione commerciale
  4. Schema di accordo riduzione canone di locazione
  5. Cause di forza Maggiore e la Sospensione del canone di locazione
  6. L’impossibilità temporanea di adempiere e la riduzione dell’affitto
  7. Bonus affitti decreto cura Italia
  8. I 7 Step per concordare una soluzione

Impossibilità sopravvenuta: nessuno se lo sarebbe aspettato!

Penso ai locali commerciali con gli affitti da pagare, gli adempimenti fiscali, le utenze, gli stipendi ai dipendenti da versare (se verranno versati, ma non credo). Gli effetti di questa emergenza sanitaria causata dal coronavirus ha causato alle attività commerciali uno tzunami devastante, che nei prossimi mesi impatterà ancor più forte che mai.

Penso alla merce fresca che i ristoranti saranno costretti a buttare, penso alle famiglie che avevano sottoscritto debiti, penso a tutte quelle persone a cui verrà a mancare il sostentamento economico per le necessità di tutti i giorni. Penso alle persone che a causa di questa malattia, stanno perdendo i propri cari e vivono momenti ancor più difficili.

Ho telefnato ad alcuni carissimi amici titolari di aziende, sparse nell’Emilia Romagna, per sapere come stavano e che cosa pensassero, alcuni, titolari di aziende con oltre 30 anni di esperienza, mi hanno confidato che l’incertezza del domani è palpabile. Le persone stanno vivendo uno shock psicologico dovuto al decreto #Iorestoacasa e alla conseguente quarantena forzata.

Abbiamo parlato per tanto tempo e mi hanno spiegato dei flussi di cassa che ogni giorno alimentano un attività, necessari al sostentamento di quest’ultima, ma che a causa del blocco totale, senza il “contante sonante” con esso si dissolve anche la capacità di far fronte a tanti altri pagamenti come: utenze, affitti, fornitori, creditori. stipendi dei dipendenti.

I danni al made in Italy e le conseguenze economiche

Turismo, commercio, agricoltura, crollo delle prenotazioni stimato in oltre 22 milioni di turisti in meno, l’epidemia nei prossimi mesi metterà in ginocchio tutto il settore del Made in Italy.

Confcommercio invece, ha stimato una perdita economica di 5-7 miliardi di euro nel caso in cui l’emergenza sanitaria si prolunghi fino a maggio, ma a mio avviso la fine del tunnel sarà ancora lunga. Spero di sbagliarmi, lo spero tanto tanto.

Chissà quante sono le attività che avranno già pagato la merce che sarebbe dovuta arrivare per la lavorazione (tipo pesce, merce deperibile) che si sono trovati con un surplus che non sarebbe servito a nulla a causa delle chiusura forzata, arrivata da oggi e domani.

Penso a tutte le aziende che avevano già pagato di tasca loro la merce per inviarla ai locali commerciali (come bar, ristoranti e alberghi) e che ora non riusciranno a rientrare dei costi. Penso a tutti i dipendenti che lavoravano nelle attività ristorative che a marzo, aprile e molto probabilmente anche a maggio, non porteranno a casa un soldo.

Tutto il comparto del Commercio internazionale, come l’export che subirà una bella batosta, stiamo parlando di 138 miliardi di euro.

Qualche giorno fa il governo ha varato il decreto cura Italia da 25 miliardi per aiutare le aziende italiane, dipendenti, professionisti e famiglie. Sono bazzeccole raffrontati agli 85 miliardi che fra gli anni 2011 e gli anni 2016 sono stati stanziati per salvare le banche.

La sospensione o la riduzione del canone di affitto. Come domare il Coronavirus?

Bisogna reinventarsi…… l’Italia sono sicuro si rialzerà

Sono fiducioso, che a causa dell’obbligo imposto dal D.L. #ioRestoaCasa o più precisamente il d.p.c.m. dell’11 marzo 2020 e del Decreto Legge 23/2/2020 n. 6,  molte persone chiuse in casa da diverse settimane, anziché starsene davanti alla televisione ad ascoltare ogni 4 ore, inquietanti notiziari che parlano solo di devastazioni, crisi, decessi, ed economie che stanno sprofondando e starsene sul divano a pensare ai problemi che arriveranno, tentino con ogni mezzo a disposizione, di analizzare e comprendere che cosa è accaduto al nostro paese, dopo le crisi avvenute decine di anni fa, ma sopratutto abbiamo cura di aggiornarsi, studiare ed imparare cose nuove. Con l’avvento di internet, le opportunità per imparare competenze nuove, sono dietro l’angolo.

Purtroppo questa situazione è più grande di qualsiasi Uomo sulla terra, nessuno si sarebbe immaginato uno scenario del genere, ci sentiamo inermi difronte ad un evento di questa portata. Però una cosa la possiamo fare: leggere i libri, guardare tutorial, insomma mettere da parte l’ansia (so che non sarà facile) ma mettere il massimo di noi stessi per migliorarci ed imparare.

Se non ne abbiamo mai avuto il coraggio, questo è il momento migliore per tentare una nuova e avventurosa strada….

Notizie e cambiamenti causa covid-19

Alcuni amici ristoratori si stanno prodigando con il servizio a domicilio, sicuramente non sarà risolutivo perché in molti avranno tempo per farsi da mangiare in casa, ma è comunque una interessante opportunità per ora e per il futuro al fine di sostentare alcuni a rientrare di un po di costi (bollette, pagamento dell’affitto).

Da questa pazzesca botta, molti locali purtroppo non riapriranno più, tantissime aziende falliranno e sono sicuro sara un bagno di lacrime.

Le misure contenute nel DL cura Italia al momento non mi sembrano risolutivi e nemmeno di forte impatto. Già da ormai alcune settimane, c’è in Italia un tessuto produttivo e lavorativo completamente paralizzato, un intera nazione bloccata-

Coronavirus: come ottenere la sospensione del canone di locazione commerciale

Senza invocare tante leggi, decreti o articoli del codice civile, se mi trovassi al posto del conduttore, utilizzerei le vie ordinarie, dove, attraverso l’invio di una lettera A/R chiedo al locatore una momentanea riduzione dell’affitto o la sospensione del canone di locazione causa forza maggiore o meglio emergenza sanitaria.

In questo articolo ho approfondito la tematica riduzione del canone o sospensione pagamento dell’affitto, cercando di offrire ai lettore ( conduttore o locatore) uno spunto per cercare un intesa che possa essere vantaggiosa per tutte le parti chiamate in causa, senza ledere gli interessi di nessuno.

Proprietario e inquilino, stanno vivendo un momento difficilissimo, tutti e due hanno pagamenti da sostenere, entrambi hanno interessi da custodire, quindi, caro lettore, il segreto è mediare e ragionare.

Cerca di fare del tuo meglio, tenta con ogni mezzo a tua disposizione, di non ledere gli interessi personali rispettando la sfera economica dell’altra persona, sopratutto se sino a poche settimane fa ha avuto rispetto di te.

Schema di accordo per la riduzione del canone di locazione

Per il proprietario e l’inquilino che abbiamo già raggiunto una diminuzione del canone di locazione è importante effettuare la registrazione di tale scrittura, presso l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate.

Tale passaggio, non è obbligatorio ma è opportuno effettuarlo, per due motivi molto semplici:

  1. conferire una data certa riferibile all’accordo di riduzione dell’affitto e mettere al sicuro i diritti di entrambi le parti;
  2. per far sapere all’Agenzia delle Entrate che l’importo del canone è diminuito e di conseguenza pagare una minor imposta;

A riguardo ho dedicato un articolo intero, per aiutare il locatore a orientarsi e capire quali sono i passaggi fondamentali ed evitare così, in futuro, sorprese inaspettate.

Sospensione del canone di locazione commerciale per Cause di Forza Maggiore

Nello specifico entrando il gioco l’emergenza sanitaria e con essa la causa di forza maggiore, citato in alcune norme del C. C., nello specifico l’art. 1785, è possibile per le parti che abbiano stipulato un contratto, sollevarsi, dall’obbligo per il mancato o ritardato adempimento relativo ad esso, che nella nostra ipotesi, sarà la sospensione del canone di locazione, o nei casi meno gravi la riduzione del canone di affitto sino ad arrivare alla richiesta di risoluzione del contratto.

La causa di forza maggiore è un impedimento derivante da situazioni estranee alle parti, che riconosce al debitore (che nel nostro caso sarà il conduttore), la facoltà di richiedere la sospensione del canone di locazione o la risoluzione di un contratto di affitto, nel momento in cui la prestazione da esso dovuta, sia diventata esageratamente onerosa per fatti straordinari ed imprevedibili, causata dall’epidemia di covid-19 che l’Italia sta……..Continua a leggere

Riduzione affitto coronavirus è l’ impossibilità temporanea di adempiere

Si potrebbe provare ad invocare l’art.1256 o meglio l’impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione.

Il conduttore, a causa del divieto imposto dal decreto legge 9 marzo 2020 e 17 marzo 2020 di esercitare la propria attività, causa l’impossibilità di utilizzare e godere del bene all’utilizzo al quale esso, era stato destinato in sede contrattuale con il locatore.

La mancanza dei cash flow del conduttore derivante dall’attività forzatamente chiusa, causa l’impossibilità di soddisfare il pagamento del canone di locazione. Quindi, il conduttore sarà sollevato dall’adempimento contrattuale derivante dall’impossibilità propria di far fronte al pagamento dell’affitto.

Cosa ha fatto il governo per i commercianti ? Bonus affitti per botteghe e negozi

Il decreto varato da governo alcuni giorni fa ed entrato in vigore il 17/3/2020, è contenuto l’articolo 65 che prevede un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione per il solo mese di marzo 2020. L’agevolazione potrà essere richiesta solo per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1.

Purtroppo, il credito d’imposta per abbattere il canone di locazione di marzo, può essere richiesto solo da quei negozi obbligati a chiudere per effetto del decreto dell’11 marzo ( in sostanza, attività commerciali che non offrivano servizi indispensabili al cittadino tipo negozi, pub, ristoranti e centri estetici, negozi di abbigliamento, bar ecc ecc. ).

Quindi, si tratta, non di una sospensione del canone di locazione commerciale, ma di un credito di imposta pari al 60% di quanto versato.

In Pratica il credito d’imposta andrà automaticamente in compensazione con il versamento di imposte e contributi. Starà al tuo commercialista indicarti tempi e modalità, per ottenere il beneficio.

Per i liberi professionisti titolari di partita iva, il decreto prevede un indennità una tantum di 600 euro. Per l’incasso di questi soldini sarà necessario rivolgersi all’inps attraverso apposita domanda, con tempi e modalità che ancora non ci è dato sapere.

Nei prossimi giorni l’inps si troverà con ben 10 miliari di euro da gestire, nel suo sito, l’istituto previdenziale dichiara che: “è pronto ad attuare tutte le misure previste dal decreto Cura Italiastaremo a vedere!

Nelle prossime settimane l’istituto dovrà gestire circa 11 milioni di utenti tra Cassa Integrazione e gli altri strumenti di sostegno al reddito. Speriamo che la burocrazia venga snellita e tutto vada al meglio, l’Italia è in ginocchio.

I 2 step per concordare una soluzione

Per chi invece, avesse già trovato un accordo di riduzione del canone di locazione, abbiamo predisposto una guida passo passo, questo permetterà al locatore di versare le imposte sui canoni non percepiti.

Alla nostra attenzione sono stati inviate decine di richieste da parte di proprietari e conduttore che desideravano intraprendere una soluzione comune e vantaggiosa per entrambe.

Utilizzando le vie ordinarie, cioè quelle vie che attraverso il corretto affiancamento di un esperto e toccando le leve giuste, è possibile raggiungere risultati molto soddisfacenti ed economicamente eccellenti.

La soluzione c’è. Non aspettare!


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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

2 pensieri riguardo “La sospensione del canone di locazione commerciale e il Bonus Affitti

  • Avatar
    Giugno 4, 2020 in 11:42 am
    Permalink

    Buongiorno,
    Siamo un società SRL avente due punti vendita di sale e scommesse ( ancora chiuse fino al 15 giugno) siti in Sicilia.
    La domanda che vorrei sopporreste e a cui non ho trovato risposta è:
    Avendo intenzione di pagare i contratti di locazione e avvalermi del credito d’imposta del 60% . E’ prevista la possibilità di dilazionare il canone dei mesi in cui si è stati chiusi , ma ugualmente poter usufruire del credito d’imposta?. Anticipare l’intera somma dei 3 mesi per usufruire del credito di imposta va al di là delle possibilità attualmente a disposizione oltre che essere pesante per la situazione in essere dove gli incassi sono 0 . Chiedo soluzione
    Grazie per l’attenzione

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    • Avatar
      Giugno 4, 2020 in 8:39 pm
      Permalink

      Gentilissimo Gianluca, al momento non abbiamo soluzioni a tal riguardo.

      Inoltre in questa sede mi è difficile darle pubblicamente una soluzione al suo caso, questo per evitare possa venir male interpretata da qualcuno. Le posso solo ribadire quanto è stato indicato e chiarito nella circolare dell’agenzia delle entrate, che di seguito le indico:

      QUESITO: L’articolo 65 del Decreto prevede testualmente che il credito è riconosciuto «nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione
      di marzo 2020». Quindi, letteralmente, sembrerebbe spettare in relazione al canone pattuito senza necessità di verifica dell’eventuale pagamento del medesimo; peraltro, la relazione tecnica ha effettuato la stima sulla base dei contratti registrati che riportano il canone pattuito. Si chiede, in proposito, di chiarire se il credito d’imposta in esame previsto dall’articolo 65 del Decreto matura in relazione al canone di affitto pattuito indipendentemente dal pagamento del medesimo.

      RISPOSTA: L’agevolazione in esame ha la finalità di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di contenimento dell’emergenza epidemiologica nei confronti dei soggetti esercitanti attività d’impresa nell’ambito della quale risulta condotto in locazione un immobile in categoria catastale C/1. Ancorché la disposizione si riferisca, genericamente, al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, la stessa ha la finalità di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, sicché in coerenza con tale finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo.
      Siamo in Italia, è molto spesso le parole sono state faziosamente interpretante, ne consegue che da alcuni sono state attuate soluzioni a problemi che parevano a prima vista, insormontabili.

      Miki Martinazzi

      Rispondi

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