A chi rivolgersi per stipulare un contratto di affitto: ecco costo e documenti.

Con l’articolo di oggi vediamo insieme a chi rivolgersi per stipulare un contratto di affitto. Per fare le cose fatte per benino e mettere al sicuro la tua locazione, cara proprietaria è indispensabile sapere quello che si sta facendo.

Non sono più i tempi di una volta quando fra i contraenti (locatore e conduttore) c’era ricchezza, pace e gioia.

Oggi le cose sono un po cambiate, per arrivare ai ferri corti basta poco. La legge e la normativa locatizia, negli ultimi 20 anni ha introdotto norme, obblighi e adempimenti che negli anni passati ci sognavamo.

La vita si è fatta più complessa, gli inquilini sono molto più nervosi, molti di essi hanno una pessima educazione finanziaria e sperperano i propri denari, con la conseguenza che qualora si trovassero in difficoltà economica, non si faranno problemi a ridursi il canone di locazione o in casi più estremi sospendere di versare il canone e portare il locatore in tribunale.

Sbagliare clausole e articoli nel proprio contratto di locazione è all’ordine del giorno, i locatori spesso stipulano contratti in palese contrasto con la legge 431/98 e il Decreto Ministeriale 16/01/2017, questo purtroppo accade per due motivi.

Il primo perché sono convinti di fare la cosa giusta e interpretano in modo sbagliato la normativa che regola i contratti di locazione, modificando e violando norme imperative del codice civile.

La seconda perché si sono affidati a dei professionisti incompetenti, che io chiamo tuttologi (quelle persone che fanno mille cose ) incapaci di fare una fatta per bene.

Tuttavia la soluzione esiste l’importante è non avere fretta, mantenere il controllo sulla propria locazione e sul proprio inquilino e seguire la giusta procedura.

La stesura del contratto di locazione senza arte ne parte e l’assistenza contratti di locazione

Tantissime pratiche locatizie vengono seguite dai classici professionisti sempre di fretta che trattano i proprietari come un numero.

Costoro a causa dei tour de force a cui sono sottoposti quotidianamente, non si possono permettere il lusso di fermarsi, eseguire una corretta analisi di convenienza fiscale (ricavi da locazione) e scavare nei bisogni dei locatori per scoprire quali sono le loro perplessità, le loro reali necessità i loro dubbi e le incertezze.

I caf per contratti di affitto metteranno la vostra locazione nella catena di montaggio e penseranno a riempire gli spazi vuoti del vostro contratto, poi non lamentatevi se avete problemi con il vostro affittuario.

Purtroppo a causa dei ritmi sfrenati, in Italia l’assistenza nei contratti di locazione è a livelli motoi molto bassi, questi tuttologi sono impossibilitati ad avere cura, le giuste accortezze e a seguire un protocollo per salvaguardare le molteplici vulnerabilità nascoste in un contratto.

Questi professionisti tuttologi, non hanno il tempo di trasmettere ai proprietari le delicate informazioni in merito alla scelta di una sicura garanzia nel pagamento del canone di locazione, quindi, come possono riuscire ad aiutarli e a mettere in sicurezza la pratica lotatizia?

Questi professionisti sono incapaci di fare un’anamnesi completa per ogni pratica e di comprendere fino in fondo le esigenze di locatore e inquilino.

Il risultato finale sarà quello che a distanza di pochi mesi dalla stipula, una delle parti si accorgerà di aver commesso un errore e fatto delle cappelle e sarà obbligato a rescindere dal contratto di locazione con un aggravio dei costi, spese, oneri e tutta la frustrazione che un’errore si porterà dietro.

Per quelli più sfortunati, solo l’anno successivo si renderanno conto che la scelta fiscale ( cioè la tassazione fra regime irpef o cedolare secca) non era stata bilanciata adeguatamente


Voui conoscere come fare un contratto di affitto con cedolare secca ? Prima di rischiare e di trovarti con un inquilino insolvente, inizia da qui guardando il video.

Contratto di locazione: tutto quello che c’è da sapere.

Ecco tutto quello che c’è da sapere in questo complesso e buio settore. Prima però desidero fare un paio di precisazioni.

C’è troppa confusione in giro per il web. La maggior parte degli articoli e delle informazioni che vengono scritte sono scopiazzate e non hanno ne arte ne parte. Inoltre c’è così tanta immondizia che i proprietari alla fine della fiera hanno nella testa più confusione che chiarezza.

Tante informazioni sono contrastanti e attenzione a quello che farai e a dove reperisci le informazioni, molte sono fuorvianti e confusionarie.

Non fare le cose a caso e non ascoltare chi fa il finto esperto solo perché ha letto 5 articoli e non ci capisce una mazza. Alla fine della fiera la maggior parte dei proprietari (circa l’80%) si lamentano in continuazione che pagano troppe tasse, che gli inquilini sono inaffidabili, che non conviene affittare oppure che è meglio mantenere l’appartamento sfitto..

questa cosa è vera solo per chi è un proprietario che si affida al pressapochismo

I proprietari che mi hanno affidato la preparazione, la redazione e la messa in sicurezza del loro contratto di locazione e che lavorano con me da oltre 20 anni, non si lamentano, li aiuto costantemente, li sostengo, guadagnano un sacco di soldi e non regalano denari allo stato.

Sono l’unico in Italia che mantengo con i proprietari un rapporto che va avanti anche da 3 generazioni, fornendo a questi, consigli, strategie e dritte che fanno la differenza nel conco in banca, con il risultato finale che ogni anno, patrimonio immobiliare e la loro ricchezza personale aumentano di pari passo.

Devi sapere cara proprietaria, che prima di accingermi nella preparazione di una pratica locatizia, almeno due ore vengono dedicate alla pre-analisi contrattuale (conosci qualcun altro in giro che lo fa?).

Nulla verrà lasciato al caso, tutto sarà un’opera d’arte. Per non parlare del tempo che dedico per redigere il contratto e per mettere al sicuro la locazione.

Questi proprietari non sono la massa, sono una parte di quel 20 % che hanno capito e intuito quali sono le azioni corrette per garantirsi longevità, profitto dalla propria locazione, ma soprattutto una tranquillità mentale che non ha paragoni.

Se ti senti parte di quel 20 % dei proprietari, scopri come posso esserti d’aiuto e come posso blindare la tua locazione cliccando qui.


Ecco l’elenco documenti per contratto di affitto: quali servono?

  • un modello fac simile contratto di locazione sicuro e fatto a regola d’arte che rispetti la Legge 431/98 e il D.M 16/01/2017. Alla fine di questo paragrafo avrai la possibilità di scaricare il mio personale modello che uso per blindare la locazione dei locatori che lavorano con me.
  • la ricevuta del deposito cauzionale (mai dare nulla per scontato):
  • i dati catastali dell’immobile (visibili da visura aggiornata o atto/rogito notatile);
  • planimetria catastale o piantina dell’immobile concesso in locazione;
  • fotocopia documenti di identità validi, passaporto, codici fiscali delle parti (locatore e conduttore);
  • qualora il conduttore fosse cittadino extracomunitario occhio che non sia un clandestino e verifica con scrupolosità che i suoi documenti siano validi, altrimenti cara locatrice rischi la pena di mesi sei di reclusione e la confisca dell’immobile in quanto potresti venir riconosciuta colpevole del reato di cui all’art. 12 comma 5 bis. D.lgs n. 286/98;
  • attestato prestazione energetica (ape) che dovrà essere citato nel contratto di locazione attraverso una specifico articolo;
  • alcuni Comuni vogliono un documenti a parte che attesti la superficie convenzionale dell’immobile locato (necessario per stipulare un contratto di affitto a canone concordato);
  • Per contratti di locazione da registrare in via telematica (obbligatoria per chi possiede più di 10immobili anche non locati), NON occorre presentare alcuna marca da bollo, ma sarà indispensabile le coordinate bancarie IBAN del locatore

Nelle mie pratiche locatizie c’è molto ma molto altro, ma immagino capirai che non posso scrivere e svelarti tutto in merito alle mie procedure interne che utilizzo per corazzare ogni pratica locatizia.

Se vuoi evitare di trovarsi in difficoltà con il tuo inquilino ed evitare controversie presenti e futura, oggi puoi scaricare il nostro modello sicuro e aggiornato di fac simile contratto di affitto cliccando qui.

Miki, mi puoi aiutare a capire come funziona la registrazione del contratto di locazione che io non ci ho ancora capito nulla?

Per riuscire a rispondere alle migliaia e migliaia di domande, dubbi e perplessità che affliggono il complesso mondo locatizio, dovremmo stare qui mesi interi, ma vediamo insieme e in modo rapido, qual’è il funzionamento della registrazione del contratto di locazione.

Naturalmente i tempi per la registrazione di un nuovo contratto di locazione, devono rispettare i 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza (occhio agli errori)

I contratti di locazione e affitto di beni immobili, devono essere obbligatoriamente registrati dal conduttore o dal proprietario del bene, qualunque sia il canone. Se non lo sai, non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 gg complessivi nell’anno solare.

Sono certo che arrivata a questo punto starai pensando che le cose da sapere e a cui prestare attenzione in una locazione, sono davvero tante.

Ho riassunto in una video lezione pensata e preparata per i proprietari svegli e lungimiranti, una video guida gratuita della durata di oltra un’ora, disponibile qui.

Ti aiuterà ad orientarti e ti farà capire dove sono gli errori che mettono in crisi una locazione.


Come fare un contratto di affitto senza agenzia? Voi sapere davvero come stipulare un contratto di affitto tra privati?

Sottoscrivere un contratto di affitto casa tra privati certamente è possibile, forse pure vantaggioso sia per il locatore dell’immobile sia per l’affittuario.

Tuttavia, le controversie e i problemi legali sono sempre dietro l’angolo e una volta infilato in casa l’inquilino sbagliato, cacciarlo è molto molto complesso, costerà molto denaro e di riflesso porterà tensioni in famiglia e nei casi peggiori anche divorzi.

In particolare mi rivolgo a tutti quei proprietari “troppo buoni” che si fidano del primo inquilino che si presenta come un principe azzurro arrivato con il mantello bianco.

Prima di proporre la tua casa sul mercato immobiliare, dovresti aver dimestichezza della normativa L 9 dicembre 431/98, del Decreto Ministeriale 17/01/2017 e di quali sono gli equilibri che permettono di avere una sana e profittevole locazione.

I proprietari che lasciano al “fato” o al pressappochismo i loro interessi e la loro pratica locatizia, tempo qualche mese, ti assicuro si troveranno in mutande e con meno soldi in banca.

All’inizio, quando incontri per la prima volta iul tuo inquilino è sempre tutto rose e fiori, poi passano i mesi e i “nodi vengono al pettine”.

Il percorso è quasi sempre scontato: l’inquilino inizierà a comportarsi da padrone di casa, inizierà a fare quello che gli pare, ti chiamerà un giorno sì e l’altro anche e verserà il canone quando e come gli pare e piace (sempre che non smetta definitivamente di farlo).

Ogni mese sarai costretto a rincorrerlo, a contattarlo.

Mesi dopo, il passo successivo sarà altrettanto scontato: i banchi dei Tribunali, tensioni in famiglia, tasse da pagare e meno soldi nel conto corrente.

Occhio, perché poi i tuoi capelli si rizzeranno. Cara proprietaria, se sei alla prime armi, ti consiglio la lettura di questo articolo.

Miki, dove si fa la registrazione di un nuovo contratto?

Puoi farlo in diversi modi, tuttavia devi sapere che i proprietari che hanno affidato a noi la redazione, preparazione, stipula e blindatura del loro contratto di locazione, non dovranno più perdere del tempo e frullare per uffici per ore e ore o rischiare di commettere sviste o errori di battitura inserendo in modo autodidattico, i dati catastali sbagliati per poi ritrovarsi un bel giorno nella cassetta delle lettere,un avviso di liquidazione o rettifica da parte dell’agenzia delle entrate.

Tuttavia se insisti e vuoi faro autonomamente ecco le modalità:

  • dvi sapere che per i contribuenti con meno di 10 case possono utilizzare in modo facoltativo i servizi telematici dell’Agenzia (dovranno essere abilitati). Invece la modalità è obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili;
  • richiedendo la registrazione in un ufficio territoriale recandosi direttamente in loco, facendo la fila oppure fissando per tempo un appuntamento ; ricordati di portate con te il “palloso” modello RLI e compilarlo correttamente in tutte le sue parti;
  • oppure puoi incaricare un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf per contratti affitto, ecc.) o un delegato, pratica che io ti sconsiglio vivamente;

Per darti una dritta corretta devi sapere che la copia dell’APE (attestato di prestazione energetica) deve essere allegato al contratto solo per le locazioni di interi edifici, oltre che per i trasferimenti a titolo oneroso.

Eccezione fatta per i casi di locazione di singole unità immobiliari (che non serve, lo dice il decreto «destinazione Italia» (Dl 145/2013 del 24 dicembre ).

In caso di mancata dichiarazione all’interno del contratto, riferito alle locazioni di singole unità immobiliari si rischia una sanzione da 1.000 a 4mila euro (da ridursi alla metà per i contratti di durata inferiore a tre anni).

Miki, quanto costa fare un contratto di affitto e chi stipula i contratti di locazione?

Fin dal lontano 1997, la mia missione è proteggere ogni proprietario da inquilini furbetti e blindare ogni pratica locatizia, erogando consulenze e servizi per decine di proprietari ogni mese e permetto ad altrettanti proprietari di arricchirsi con i profitti derivanti dalla propria locazione.

Da sempre la mia meticolosità, la cura maniacale dei dettagli e l’attenzione che dedico ad ogni pratica locatizia, mi hanno permesso di arrivare dove sono oggi.

Le spese del commercialista per registrazione contratto di affitto sono le stesse che vi faranno pagare i caf per contratti di affitto

Non è un caso che le mie pratiche locatizie siano molto costose, in particolare, per alcuni importanti immobili Italiani, l’onorario professionale per redigere una mia pratica, costa “solo” qualche migliaio di euro, con società Italiane disposte a investire con il sottoscritto fino a 1.000 euro per un’ora di consulenza.

I proprietari che da sempre mi affidano la redazione in sicurezza del loro contratto di locazione, hanno capito che è meglio investire all’inizio e mettere al sicuro il proprio investimento, che rischiare di trovarsi in mutante da un mese all’altro, con un emorragia di decine di migliaia di euro fra insolvenze, parcelle dell’avvocato, spese per sfratto, danni all’immobile, notti in bianco.

Tuttavia, le mie pratiche locatizie non sono per tutti e costano dalle 10 alle 20 volte in più rispetto ad una associazione di categoria o di un commercialista tuttologo affogato dagli adempimenti fiscali che è costretto da almeno 10 anni a mangiarsi un panino nel ripostiglio dello studio perché è sempre di corsa e non ha tempo di dedicare ad ogni cliente la cura che esso merita.

Per concludere se proprio proprio vuoi sapere quanto costa fare un contratto di affitto dal commercialista, indicativamente il compenso varia dalle 80 alle 180 euro.

La tariffa varia da persona a persona. Naturalmente l’iva e imposte escluse.



Vuoi blindare la tua locazione senza rischiare di ritrovarti con un inquilino che non ti paga l’affitto? Inizia da qui.

Partendo dal presupposto che 9 inquilini su 10 hanno una doppia faccia e nel 98% manipoleranno le cose che ti diranno, ho registrato una video guida, pensata solo per i proprietari svegli che ti aiuterà ad aprire gli occhi, a capire come proteggere la tua locazione, ad affittare in modo sicuro e tante tante altre informazioni indispensabili e vitali per il tuo affitto.

Ecco la video guida gratuita.

Un caro saluto
Miki Martinazzi

PS: se vuoi iniziare con il piede giusto e non vuoi rischiare di trovarti in mutande da un mese all’altro, clicca qui per scaricare il tuo modello contratto di affitto che ti permetterà di blindare la tua locazione e dormire serenamente ogni notte.