Dario B. mi scrive postando la sua domanda nei commenti sotto ad un video nel mio canale YouTube. Dario è alle prese con un argomento molto molto scottante che riguarda la disdetta contratto di locazione da parte del locatore.
L’argomento “disdetta contratto di affitto da parte del locatore” è oggetto di controversie giornaliere e costanti diatribe tra proprietario e inquilino, infatti dalla domanda del Sig. Dario è palese che il proprietario non sa come applicare il diniego di rinnovo di cui all’art. 3, lett. a), legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Questo è solo un esempio dell’ignoranza che vive e vegeta nella testa dei proprietari convinti che affittare casa sia facile come bere un bicchier d’acqua.
Con questo non è mia intenzione offendere, ma desidero sottolineare che il 90% dei proprietari “ignorano” il funzionamento della L. 431/98 e l’analogo istituto previsto dall’art. 27, legge 27 luglio 1978, n. 392 e tutte le complesse sfaccettature e/o interpretazioni che da esse derivano.
Vi assicuro che nonostante siano passati più di 25 anni dall’inizio della mia eccellente carriera, ci sono voluti più di 20 anni per riuscire ad interpretare in modo completo la complessità delle norme contenute nella Legge 431/98
La domanda di Dario in merito alla disdetta contratto di locazione da parte del locatore
Buona serata Dr Martinazzi, mi complimento per i suoi video. Per favore potrebbe darmi un consiglio ?
A Gennaio 2023 scadranno i primi 4 anni di affitto, il proprietario prima dei 6 mesi ha inviato la raccomandata per lasciare l’immobile ma senza specificarne la motivazione e quindi senza rispettare l’articolo 3 della L 431/98, vorrei rimanere altri 4 anni rispettando come sempre tutti i pagamenti, Lei pensa che potrei rimanere nell’immobile o con un buon avvocato possono farmi uscire ?
La ringrazio ancora
Saluti Dario B
La disdetta del contratto di locazione: come funziona
Non la farò molto lunga e cercherò di essere sintetico, tuttavia desidero far sapere e vivamente consigliare ai tanti lettori che consulteranno questo blog ogni mese, di non affidarsi agli incompetenti che affollano gli uffici sparsi in ogni angolo di Città.
Se pensate da poveri, credendo che con una spesa di 50 o 100 euro o poco più la vostra locazione sia corazzata e al sicuro, semplicemente affidando la preparazione del vostro contratto di affitto al primo pressappochista, che non farà altro che riempire gli spazi voti del fac simile prestampato, vi assicuro che tempo qualche anno, i problemi verranno al pettine e ve ne accorgerete solo con il tempo.
Quindi occhio, io vi ho avvertito!!!
Disdetta contratto di locazione di un immobile alla prima scadenza
Gentile Dario l’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla stessa norma.
Il legislatore, con l’introduzione della norma ha previsto che le intenzioni manifestate nella disdetta da parte del suo proprietario, in caso di giudizio, devono poter essere un giorno verificate “ex ante”, ecco spiegato il perché nella comunicazione del proprietario, il diniego di rinnovo del contratto (cioè la manifestata volontà di non rinnovare il contratto di locazione) ai sensi dell’art. 3 della L. 9/12/98 n. 431, il motivo deve essere tassativamente specificato/dichiarato, pena la nullità.
In sostanza, allorché nella lettera di disdetta il locatore non specifichi il motivo tra quelli tassativamente indicati nell’articolo 3, non sarà possibile verificare dopo il rilascio del conduttore, l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso dichiarato, soprattutto nell’ipotesi in cui il conduttore cacciato di casa al termine dei primi 4 anni di locazione, reclami l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore.
Ragion per cui, il proprietario ha commesso un grave errore che sarà certamente condannato dai Giudici.
Quindi, qualora lei decida di chiedere in giudizio la nullità della disdetta, troverà accoglimento da parte delle toghe, permettendole di restare nell’immobile per altri 4 anni.
Mi raccomando, nell’applicare i suoi diritti, si comporti da inquilino modello.
Un caro saluto
Miki Martinazzi