In questo articolo lungo più del ponte di brooklyn, vi scoraggio vivamente di leggerlo e consultarlo. Se desiderate conoscere che cosa è la superficie utile lorda, il modo più pratico è agevole per farlo, è consultare il vostro tecnico di fiducia o un bravo e capace agente immobiliare. In caso contrario, se comunque desiderate proseguire nel voler a tutti i costi ottenere informazioni sulla superficie utile lorda, vi suggerisco la lettura, più pratica e rapida del mio articolo: come si calcola la superficie commerciale?
Allora siete proprio cocciuti!!! Buona luuuuuunga lettuuuuuura…..
1. Si definisce «superficie utile lorda» (Sul) la somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati, comprensive degli elementi di cui al comma 2 e con l’esclusione degli elementi di cui ai commi 3, 4, 5, 6 e 7.
2. Nel computo della superficie utile lorda (Sul) sono compresi:
a) gli elementi verticali del fabbricato compresi nell’involucro edilizio di cui alla Parte I dell’allegato A, quali muri perimetrali,pilastri, partizioni interne;
b) le scale interne all’involucro edilizio ad uso esclusivo di singole unita’ immobiliari. La superficie utile lorda (Sul) di tali scale e’ computata con esclusivo riferimento al piano abitabile o agibile piu’ basso da esse collegato e corrisponde alla superficie sottostante alla proiezione delle rampe e dei pianerottoli intermedi;
c) i vani ascensore ad uso esclusivo di singole unita’ immobiliari.
La superficie utile lorda (Sul) di tali vani e’ computata con esclusivo riferimento al piano abitabile o agibile piu’ basso tra quelli serviti;
d) le logge o portici con il lato minore superiore a ml 2,00, misurato come distanza tra la parete esterna del fabbricato ed il filo esterno di delimitazione della sagoma del medesimo.
Ai fini del computo della superficie utile lorda (Sul) si considera la sola parte eccedente la misura indicata;
e) i sottotetti recuperati a fini abitativi ai sensi della legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti);
f) i piani o locali sottotetto diversi da quelli di cui alla lettera e), per le porzioni aventi altezza interna netta (Hin) superiore a ml 1,80, ancorche’ non delimitate da muri;
g) ogni altra superficie non esclusa dal computo della superficie utile lorda (Sul) ai sensi dei commi 3, 4, 5, 6 e 7.
3. Dal computo della superficie utile lorda (Sul) sono escluse le seguenti superfici non residenziali o accessorie (Snr):
a) le logge o portici con il lato minore non superiore a ml 2,00, misurato come distanza tra la parete esterna del fabbricato ed il filo esterno di delimitazione della sagoma del medesimo. Ai fini del computo della superficie utile lorda (Sul) si considera la sola parte eccedente la misura indicata. Determina comunque incremento di superficie utile lorda (Sul) l’eventuale installazione di infissi vetrati per la realizzazione di verande; b) i balconi, indipendentemente dall’entita’ dell’aggetto rispetto al filo delle pareti perimetrali esterne dell’edificio. Determina comunque incremento di superficie utile lorda (Sul) l’eventuale installazione di infissi vetrati per la realizzazione di verande;
c) le terrazze prive di copertura;
d) le parti condominiali o ad uso comune, sia interne che esterne all’involucro edilizio, quali porticati privati, androni di ingresso, scale e vani ascensore condominiali, passaggi coperti carrabili o pedonali, ballatoi, lavatoi comuni e altri locali e spazi di servizio;
e) le superfici coperte da tettoie, ivi comprese quelle poste a servizio degli impianti per la distribuzione dei carburanti;
f) le autorimesse private, singole o collettive, totalmente interrate, comprensive dei relativi spazi di manovra, ricadenti nelle aree ad esclusiva o prevalente funzione agricola individuate dagli strumenti ed atti comunali, o in aree ad esse assimilate dai medesimi strumenti ed atti, purche’ legate da vincolo di pertinenzialita’ permanente all’unita’ immobiliare di riferimento, e con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40, misurata nel punto piu’ alto.
Un’altezza interna netta (Hin) maggiore puo’ essere ammessa ai fini dell’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) solo per obblighi derivanti dalla normativa antincendio o da altre norme di sicurezza. La disciplina comunale puo’ dettare soglie dimensionali massime ai fini dell’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul);
g) le autorimesse private, singole o collettive, comprensive dei re lativi spazi di manovra, ricadenti in aree diverse da quelle indicate alla lettera f), indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del piano di campagna, purche’ con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40, misurata nel punto piu’ alto, ed a condizione che siano prive di requisiti igienico-sanitari e dotazioni atti a consentire la permanenza ancorche’ saltuaria di persone. Un’altezza interna netta (Hin) maggiore puo’ essere ammessa ai fini dell’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) solo per obblighi derivanti dalla normativa antincendio o da altre norme di sicurezza.
Fatta eccezione per le autorimesse totalmente interrate con le caratteristiche di cui alla lettera h), l’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) non riguarda eventuali parti eccedenti le dotazioni minime di parcheggio per la sosta stanziale e di relazione definite dalle norme statali e regionali in materia urbanistico-edilizia oppure, se superiori, dalla disciplina comunale;
h) le cantine, nonche’ in generale i locali totalmente interrati non destinati alla presenza continuativa di persone, purche’ con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40 misurata nel punto piu’ alto. Negli ambiti dichiarati a pericolosita’ geomorfologica o idraulica elevata o molto elevata la disciplina comunale puo’ escludere dal computo della superficie utile lorda (Sul) i ripostigli pertinenziali collocati in tutto o in parte al di sopra della quota del piano di campagna, purche’ si tratti di locali accessori con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40 misurata nel punto piu’ alto e privi di requisiti e dotazioni atti a consentire la permanenza ancorche’ saltuaria di persone;
i) i locali motore ascensore, le cabine idriche, le centrali termiche, ed altri vani tecnici consimili.
4. Dal computo della superficie utile lorda (Sul) sono altresi’ esclusi:
a) le scale esterne all’involucro edilizio ad uso esclusivo di singole unita’ immobiliari, ove prive di copertura o non delimitate da tamponamenti perimetrali, purche’ limitate al superamento di un solo piano di dislivello;
b) le scale di sicurezza, comunque configurate, poste all’esterno dell’involucro edilizio, ivi comprese quelle ad uso esclusivo di singole unita’ immobiliari purche’ adibite esclusivamente a tale funzione;
c) i porticati pubblici o asserviti ad uso pubblico;
d) le gallerie pedonali pubbliche o asservite ad uso pubblico;
e) gli spazi aperti sottostanti ad elementi aggettanti dalle pareti perimetrali esterne del fabbricato quali pensiline a sbalzo o altri elementi consimili con funzione di copertura privi di sostegni verticali purche’ con aggetto non superiore a ml 2,00;
f) i piani o locali sottotetto diversi da quelli di cui alla lettera e) del comma 2, per le porzioni aventi altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 1,80, ancorche’ non delimitate da muri;
g) gli eventuali spazi scoperti interni al perimetro dell’edificio, quali cortili, chiostrine e simili;
h) le autorimesse pubbliche o asservite ad uso pubblico, indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del terreno;
i) i volumi tecnici, come definiti nell’allegato A, diversi da quelli di cui al comma 3, lettera i);
j) le intercapedini orizzontali o verticali comunque configurate;
k) i palchi morti ed altre analoghe superfici con accessibilita’ limitata al mero deposito di oggetti;
l) gli spazi sottotetto privi di scale fisse di collegamento con piani sottostanti, o di altri sistemi stabili di accesso, e non dotati di aperture esterne o a filo tetto, con la sola eccezione dell’abbaino o altra apertura avente esclusiva funzione di accesso alla copertura;
m) tutti i maggiori volumi e superfici necessari a realizzare i requisiti di accessibilita’ e visitabilita’ degli edifici, come definiti e disciplinati dalle specifiche disposizioni regionali volte all’eliminazione delle barriere architettoniche;
n) le opere, interventi e manufatti comunque privi di rilevanza urbanistico-edilizia.
5. Sono comunque esclusi dal computo della superficie utile lorda(Sul) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all’incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, nell’ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, le norme in materia consentono di derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonche’ alle altezze massime degli edifici. In ogni caso sono esclusi, quali incentivi urbanistici in applicazione delle norme regionali in materia di edilizia sostenibile:
a) lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente i minimi fissati dai regolamenti edilizi, e comunque per la parte eccedente i 30 cm;
b) i sistemi bioclimatici, quali pareti ventilate, rivestimenti a cappotto e simili, capaci di migliorare le condizioni ambientali e ridurre i consumi energetici, nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle norme regionali in materia di edilizia sostenibile;
c) le serre solari di cui alla Parte II dell’allegato A, come disciplinate dalle norme regionali in materia di edilizia sostenibile.
6. Limitatamente alla destinazione d’uso commerciale al dettaglio, sono inoltre escluse dal computo della superficie utile lorda (Sul), a condizione che non si determinino eccedenze di superficie coperta (Sc) rispetto ai limiti prescritti dagli strumenti ed atti comunali:
a) le gallerie commerciali, intese come spazi coperti aperti al pubblico durante gli orari di esercizio;
b) le dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale e di relazione, qualora reperite in autorimesse o spazi coperti, indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del terreno e purche’ con altezza interna netta (Hin) non superiore ai minimi prescritti dalla normativa antincendio. L’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) non riguarda eventuali parti eccedenti le dotazioni minime di parcheggio per la sosta stanziale e di relazione definite dalle norme statali e regionali in materia urbanistico-edilizia, oppure, se superiori, dalla disciplina comunale.
7. La disciplina comunale, ai sensi del dell’art. 29, comma 1, puo’ individuare subarticolazioni delle fattispecie di cui ai commi 3, 4, 5 e 6 da escludersi dal computo della superficie utile lorda (Sul), purche’ coerenti con i criteri desumibili dai commi medesimi, ed a condizione che dall’esclusione non derivino incrementi di carico urbanistico, come definiti alla Parte I dell’allegato A.
8. La superficie utile lorda (Sul) costituisce parametro per il calcolo del numero di abitanti convenzionalmente insediati o insediabili sul territorio comunale in applicazione dell’indice insediativo residenziale (Ir) di cui all’art. 2. La superficie utile lorda (Sul) concorre altresi’ al calcolo del contributo per oneri di urbanizzazione di cui all’art. 120 della legge regionale n. 1/2005.