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Domande e Risposte a seguito della sospensione del canone di locazione Covid 19

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Riassumo in questo articolo una parte delle domande e delle risposte che ritengo più rilavanti e interessanti, che sono state sottoposte alla mia attenzione da parte di alcuni locatori a seguito della sospensione del canone di locazione Covid19.

In questi giorni, tantissime domande mi sono state inviate da molti proprietari increduli, che si sono visti arrivare assurde raccomandata e si sono sentiti letteralmente violentati da parte del loro inquilino furbetto.

Fra le tante domande, ho scelto le più rilevanti, nella speranza di poterti aiutare a capire quale sia la strada maestra da intraprendere per poter scegliere e intervenire efficacemente, ma soprattutto tempestivamente, salvaguardando e tutelando i tuoi interessi.

Articolo 1218 1256 e 1463, sospensione del canone

Domanda sul mio canale YouTube da parte di Lady Miao:
Io ho un appartamento a Milano dato in affitto. Ho ricevuto una raccomandata dove gli inquilini dicono che in base all’ articolo 1218 1256 e 1463 sospendono i pagamenti del canone da oggi fino a quando non si revocherà l emergenza. Cosa dovrei fare ?

Cara Lady Miao, sorrido quando degli inquilini si mettono a scrivere spacciandosi per legali, inviando raccomandate e citando nel loro contenuto, articoli del codice civile che non sanno nemmeno che cosa siano e in quale contesto andrebbero applicati.

Tuttavia negli ultimi due mesi, i conduttori si sono inventati lettere, successivamente inviate ai proprietari, nelle quali indicavano articoli e “paroloni” del codice civile, soltanto perché ne hanno sentito dire da qualche parte, oppure semplicemente, perché qualche amico furbo, ha consigliato loro di provarci.

E’ palese che questi incauti conduttori, attraverso l’invio di una raccomandata, si sono assunti responsabilità alle quali dovranno dare risposta. Senza girarci tanto attorno, la prima domanda che deve fare a se stessa è: i miei inquilini stanno oppure no, utilizzando l’immobile?

Presumo che la risposta sia affermativa, in questo caso i suoi inquilini si stanno letteralmente”arrampicando sugli specchi” appellandosi a norme non legittimate all’interno della L.431/98 e L. 392/78.

Da quanto lei mi sta dicendo, (intuisco ma non ne sono certo) che i suoi inquilini stiano “facendo i furbetti” nella speranza che lei “abbocchi.” Non avendo a suo tempo, conosciuto te e loro, non sono in grado di avere a mia disposizioni sufficienti elementi, per darti ulteriori suggerimenti.

L’esperienza mi ha aiutato a capire i profili degli inquilini semplicemente da come si muovono, da quello che dicono e da come lo dicono.

Questi profili, non li ho studiati sui libri, ma sono il frutto delle esperienze avute con migliaia di inquilini negli oltre 23 anni, inoltre sono il risultato dei miei tanti insuccessi ma altrettanti successi, che sono stati nel tempo applicati.

Giorno dopo giorno ho potuto testare, provare e riprovare direttamente sul campo, la lunga esperienza mi ha aiutato a capire se qualcuno stia facendo il “furbetto” oppure semplicemente si stia trovando in una situazione di difficoltà momentanea.

Quindi, il mio vivo consiglio, che freddamente e limitatamente le posso dare in un contesto come in questo , è di telefonare senza temere, ai suoi inquilini, chiedendo spiegazioni a riguardo, sempre che abbiate un buon rapporto di fiducia.

Qualora questo sia venuto a mancare, invii immediatamente una raccomandata chiedendo a questi, spiegazioni di quanto sta accadendo, chieda l’adempimento delle obbligazioni assunte con il contratto di locazione e formalizzi un’eventuale messa in mora, con il riservo di tutelare i suoi interessi, nelle sedi opportune.

Ecco il Link al video e alla domanda di Lady

L’inquilino che approfitta

Claudio Adamo:
ho una domanda, la mia inquilina con 2 figli a carico piccoli, non lavora più da febbraio, è tornata al suo paese verso fine febbraio (sapendo già della situazione drammatica per via del virus), dicendomi che sarebbe ritornata in Italia per metà aprile, e di star tranquillo che l’affitto me lo avrebbe dato come sempre ugualmente….

L’ho presa in fiducia, ed invece sono 2 mesi che non mi paga l’affitto (e in più ha bollette di luce e gas in arretrato da dicembre), e continua a dirmi che mi pagherà tutto solamente quando riapriranno i voli per tornare in italia…

la mia situazione economica è precipitata dato che io faccio affidamento all’affitto per pagarmi il mutuo, non posso più continuare così, anche perchè non si sa ancora quando riapriranno i voli, come mi dovrei comportare dato che sono il proprietario di casa incappato in questa situazione?

Buongiorno Claudio, da quello che mi sta dicendo intuisco che la sua inquilina la sta prendendo in giro, forse per paura di scoprirsi e di dirle realmente come stanno le cose.

Quando un inquilino fugge dalle sue responsabilità non è buon segno, anzi, al contrario significa che il rapporto fra di voi si sta incrinando. La cosa migliore in questo caso è di contattare la sua inquilina e di dare un termine perentorio entro il quale adempiere.

Nel caso non le rispondesse, le consiglio di inviare alla sua inquilina una raccomandata di buon senso, dove chiede spiegazioni ufficiali di quanto sta accadendo, ribadendo l’adempimento delle obbligazioni contrattuali.

Altrimenti, potrebbe tentare la via della rescissione contrattuale, nello specifico chiedere alla conduttrice il rilascio dell’immobile per inadempienza, quanto prima possibile.

Qualora anche questa strada fosse ignorata, la via più violenta sarà quella giudiziale.

Non conoscendo personalmente lei e la sua inquilina e nemmeno le dinamiche che vi hanno permesso di raggiungere il vostro accordo contrattuale, mi rammarica ma non riesco a darle maggiori suggerimenti.

Ecco il Link al video e alla domanda di Claudio

Il locatore Taccagno e Avaro

Sara Rossi
buongiorno, posso chiederle un’informazione? siamo due inquilini entrati in affitto in questa casa 5 anni fa, la casa fin da subito non ci è stata consegnata nelle condizioni pattutite: non erano completati i lavori e abbiamo dovuto perdere tantissimo tempo per sistemare le cose che non erano di nostra competenza, anche molto gravi come mancanza di cavi telefonici, antenna tv scollegata, lavori in casa come chiusura di una parete e altre cose…

Abbiamo fatto tutto impiegando tempo ed energie che non ci son state riconosciute e in più negli anni ad ogni richiamo del padrone di casa per svolgere cose di sua competenza siam stati trattati male e sbrigativamente dovendo insistere per fargli far le cose con pure l’invito ad andarcene se la casa non ci piaceva

Ora in questo momento difficile gli abbiamo chiesto un temporaneo sconto sul canone e non ci è venuto in contro, stavamo pensando a questo punto di ottenere un risarcimento per tutto quello che abbiamo fatto e per il tempo investito..è una cosa fattibile dopo 5 anni? che possibilità a avremmo di ottenere un risarcimento? potrebbe trovare una scusa per buttarci fuori di casa?

Buongiorno Sara, capisco benissimo quello che mi sta dicendo, ho avuto modo più di qualche volta, di conoscere e di avere a che fare con proprietari con gli stessi identici atteggiamenti.

Quando li incontro, scappo…….. Quello che le posso dire è che gli atteggiamenti di questi proprietari si intuiscono sin dal primo giorno. Sono proprietari che pensano soltanto all’incasso del canone di locazione, senza dare al loro inquilino il corrispettivo pattuito (nel nostro caso una casa sana e genuina, senza vizi). Immagino non abbiate inviato al proprietario, nessuna comunicazione a suo tempo, o sbaglio?

Il proprietario prima di buttarvi fuori di casa deve intraprendere un azione legale, non puo’ “cacciarvi” di casa semplicemente, violando il vostro domicilio e cambiando la serratura.

L’articolo 614 del codice penale recita: ” La violazione di domicilio è un reato, e lo commette chiunque entri o si trattenga nell’abitazione di un’altra persona contro la volontà di questa.

Lo commette anche chi si introduce con l’inganno o in maniera subdola nella dimora privata di un altro soggetto.”

articolo 614 codice penale

Quindi a questo punto se la sua situazione non le permette di far fronte al pagamento del canone di locazione, le consiglio di inviare una lettera al proprietario dove lo avverte che per un determinato numero di mesi, sospenderà il pagamento, aggiungendo però che, terminata l’emergenza economica, riprenderà a sanare le mensilità non versate ( dilazionate mensilmente attraverso piccoli anticipi), oltre a riprendere il regolare pagamento del canone pattuito contrattualmente.

Nel suo caso, qualora il proprietario le intimasse il pagamento attraverso azione legale, io fossi al suo posto, non mi preoccuperei e sono pure certo, che il giudice, vista la situazione che mi ha descritto, molto probabilmente accoglierebbe le esigenze del conduttore, prescrivendo un termine di grazia relativamente lungo.

Inoltre, nel caso di azione legale è anche probabile che il conduttore, possa far emergere “le magagne” dell’immobile, mettendo il locatore in cattiva luce e obbligarlo pure a risarcire. risarcimento.

L’inquilino in reale difficoltà economica.

La sospensione del canone di locazione commerciale e il bonus affitti: decreto cura Italia

Gianluca chiede:
Buongiorno,
Siamo un società SRL avente due punti vendita di sale e scommesse ( ancora chiuse fino al 15 giugno) siti in Sicilia.
La domanda che vorrei sopporreste e a cui non ho trovato risposta è:
Avendo intenzione di pagare i contratti di locazione e avvalermi del credito d’imposta del 60% .

E’ prevista la possibilità di dilazionare il canone dei mesi in cui si è stati chiusi , ma ugualmente poter usufruire del credito d’imposta?. Anticipare l’intera somma dei 3 mesi per usufruire del credito di imposta va al di là delle possibilità attualmente a disposizione oltre che essere pesante per la situazione in essere dove gli incassi sono 0 .

Chiedo soluzione
Grazie per l’attenzione

Gentilissimo Gianluca, al momento non abbiamo soluzioni a tal riguardo.

Inoltre, in questa sede, mi è difficile darle pubblicamente una soluzione efficace al suo caso, questo per evitare possa venir male interpretata da qualcuno. Le posso solo ribadire quanto è stato indicato e chiarito nella circolare dell’agenzia delle entrate n 8/e del 3 aprile 2020, che di seguito le indico:

QUESITO: L’articolo 65 del Decreto prevede testualmente che il credito è riconosciuto «nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione di marzo 2020». Quindi, letteralmente, sembrerebbe spettare in relazione al canone pattuito senza necessità di verifica dell’eventuale pagamento del medesimo; peraltro, la relazione tecnica ha effettuato la stima sulla base dei contratti registrati che riportano il canone pattuito.

Si chiede, in proposito, di chiarire se il credito d’imposta in esame previsto dall’articolo 65 del Decreto matura in relazione al canone di affitto pattuito indipendentemente dal pagamento del medesimo.

RISPOSTA: L’agevolazione in esame ha la finalità di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di contenimento dell’emergenza epidemiologica nei confronti dei soggetti esercitanti attività d’impresa nell’ambito della quale risulta condotto in locazione un immobile in categoria catastale C/1.

Ancorché la disposizione si riferisca, genericamente, al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, la stessa ha la finalità di ristorare il soggetto dal costo sostenuto costituito dal predetto canone, sicché in coerenza con tale finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo.


Siamo in Italia, è molto spesso le parole sono state faziosamente interpretante, ne consegue che da alcuni sono state attuate soluzioni a problemi che parevano a prima vista, insormontabili.

Affitta con Furbizia
Miki Martinazzi

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Miki Martinazzi

Specialista e leader nel settore delle locazioni da oltre 22 anni, affianco, sostengo e consiglio i locatori e li aiuto ad affittare casa in sicurezza, spazzando via tutti i problemi di un affitto, ma sopratutto a non farsi prendere per il cu.....lo dagli inquilini. Le paure dei Locatori di essere fregati, presi in giro e di non farsi pagare l'affitto dagli inquilini sono finalmente finite grazie alle tecniche che Michele utilizza per garantire ai locatori un affitto sicuro, senza pericoli e senza sbagliare mai. Oggi migliaia di locatori hanno più tempo per la famiglia, per le loro passioni, per i loro hobby e finalmente tempo per se stessi, persino dimenticandosi di avere l'inquilino. Anzi sono i locatori che telefonano una volta al loro inquilino per sapere come sta, perché non lo sentono mai...!!! Miki Martinazzi, da oltre 22 anni affianca migliaia di locatori che vogliono uno specialista al loro fianco su cui contare SEMPRE. Attraverso la sua ultra ventennale esperienza, i costanti aggiornamenti e la continua ricerca per migliorare, Michele è diventato leader di settore e ha permesso a moltissimi locatori, di essere finalmente felici e soddisfatti, togliendo finalmente dalle loro spalle, molti problemi, perplessità e preoccupazioni. Sin dal 1996, ha collaborato per affermate Agenzie Immobiliari di Rimini, di Ravenna e di Cesena. Affrontando le sfide più difficili. Dal 1999 ad oggi, svolge l’attività professionale nell’Amata Cesena.

2 pensieri riguardo “Domande e Risposte a seguito della sospensione del canone di locazione Covid 19

  • Avatar
    Maggio 11, 2020 in 2:20 pm
    Permalink

    Buongiorno. Non ho mai compilato un modello 69 e ora ci ho provato, seguendo le Sue chiare e precise istruzioni su YouTube.

    La motivazione è la temporanea riduzione di un canone di locazione. Tutto chiaro, salvo due cose che mi sembrano strane: 1. mi pare che da nessuna parte sul modello ci sia uno spazio per indicare a quanto ammonta il contratto originario e l’importo del nuovo accordo temporaneo: possibile?

    è normale così? allora a cosa serve il modello? 2. anche rispetto ai dati catastali dell’immobile, Lei ha dato indicazione di non compilare i relativi campi (che invece in questo caso vedo, a pag 2). Forse ho capito male? Per il resto direi che è tutto chiaro, anche se ho l’impressione che in sostanza tutto ciò che è utile comunicare all’Agenzia sia contenuto nella scrittura privata, mentre il mod 69 comunica ben poco…e da profana fatico a capirne il senso! 🙂 …

    Intanto complimenti per il prezioso contributo che ha condiviso su youtube, e ringrazio anticipatamente per la risposta ai miei dubbi. Mara

    Rispondi
    • Avatar
      Maggio 12, 2020 in 12:46 pm
      Permalink

      Sig.ra Baraldi, le sue sono domande molto interessanti che mi sono state sollevate in più occasioni anche in alcune consulenze svolte questa settimana con proprietari che hanno affidato al sottoscritto la risoluzione di alcuni loro problemi .

      Nel quadro D colonna VALORE ci sarebbe anche il posto per indicare il nuovo canone di locazione , infatti fino ad alcuni anni fa quando i miei collaboratori si recavano all’agenzia delle entrate a registrare i contratti di affitto e alcune scritture ad esso correlate, questo campo doveva essere compilato .

      Mi ricordo che con l’introduzione della cedolare secca , ci sono volute settimane per imparare come andava compilato il modello 69.
      Lo sa perché ?

      Perché nemmeno gli uffici territoriali dell’agenzia delle entrate non sapevano come recepire la nuova legge del 2011.

      Le dico questo perché ancora oggi tanti uffici dell’agenzia delle entrate adottano misure diverse, interpretando le disposizioni di Roma, in modo diverso.
      Quindi, è folle dirlo ma in alcune occasioni “bisogna testare”

      Miki Martinazzi

      Rispondi

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